建设部物业经营制胜之道文档格式.docx

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项目本身的经济运行视角。

背景：

行业平均利润率明显下降，企业生存状况不容乐观。

由于物价指数上涨，劳动力成本提高以及服务价格缺乏弹性等因素，加之《物权法》实施后，原来依靠小区共有部位开展多种经营所得弥补管理费不足的收入明显减少，使得近年来行业平均利润率出现下降趋势。

案例:

物业管理第一村的困惑

深圳东湖丽苑管理处经营分析

案例

深圳某物业公司项目管理责任制中的经营问题分析

物业经营的认识误区

1、附庸地产,忽略经营收入零头,看不起.经营开发,分散精力,不利于物业销售,和后期维护!

２、意识弱化,漠视经营,微利保本,没有多少经营可谈!

人为设置不可逾越的门槛!

只习惯于依靠物业服务费收入支撑企业的运行.丧失经营主动性,弱化经营意识!

３、过度谨慎,回避经营!

受业主认识诱导,不敢大谈经营问题!

业主认为企业一定赚钱,必然想方设法剥夺自己利益,增加自己的负担,或会扰乱自己的正常的工作与生活.你们只要在合同范围内做好管理与服务的本职工作就可以了,没有必要在去做经营。

4、率意而为,缺乏规则!

不重视,没有对应的规则体系,采取随意性极强的自由主义,经验主义做法,为企业埋下了短期行为的祸根!

5、舍本逐末,过度关注管理服务无利可图,常规工作重视不够,过度关注多种经营!

甚至把经营看作第一位的目标.

..案例：

厦门原行业人士韩

仁明自爆“内幕”

.二、明确物业经营的定位

.－－物业经营是物业管理的题中应有之意

（一）《物管条例》

对物业管理内容的一般分析

1、合同约定、按标准收费的常规服务。

（36条）第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

2、特别委托经营性服务。

（44条）第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

3、非常规特种经营（５５条）

特征：

1、明显利用业主资源！

2、带有超范围违规经营色彩！

3、独占经营收益可能伤害业主利益！

《物业管理条例》的相关规定第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

（二）物业管理内容的新归纳

第一、物业常规服务。

房屋管理，设备设施管理,环境卫生管理，秩序管理。

利润的困境竞争使降管理费成为一种必然趋势业主维权的深入化，减少了收入空间构成物业管理成本的各项费用大大提高

第二、物业经营。

特别委托经营，非常规特种经营.

第三、社区公共事务准行政管理.物业管理的职能定位与责任边界还共同管理权给业主大会和业委会，发生欠缴服务费和损害业主权益的事情，要紧密依靠业主大会和业委会出面解决，切忌自己冲到矛盾的风口浪尖；

（梅林一村如何杜绝大型接送车进入小区）还行政管理权给政府主管部门，要知道企业没有行政处罚权，发生违章搭建、损坏房屋安全等问题时，我们在按照业主规约和服务合同要求进行劝阻的同时，必须报告政府主管部门进行行政处罚。

只有这样，才能正本清源，既改变目前行业代人受过的被动局面，又减轻企业各方面承受的压力和负担。

第一，物业常规服务。

房屋管理，设备设施管理,环境卫生管理，秩序管理。

第二，物业经营。

特别委托经营，非常规特种经营.

第三，社区公共事务准行政管理.

（三）在管理、经营、服务三位一体的关系中理解物业经营

物业管理实质是一种综合的经营性管理服务，融服务、管理、经营三要素为一体，在服务中完善经营与管理，三者相互联系、相互促进。

物业管理经营管理服务开元国际物业“东方管家”模式

..精确管理..精细服务..精致经营

“东方管家”模式

物管企业的服务运营流程（理想要求和现实的无奈）

客户满意目的满足客户需求出发点服务操作过程输入服务输出情势所迫，我们不能放弃自己的管理职责为了体面一些生存，无论如何我们也要开展各种经营活动

三、拓展物业项目经营收益的新途径

（一）优化常规的物业服务经营活动

1勇于竞争高端项目;

2果断退出不良项目;

3开源节流,优化普通项目.

物业的分类用途分类

居住物业工业物业商业物业其它物业

四类物业的梯度分析

居住物业工业物业其它物业商业物业

物业管理服务领域愈加宽广。

随着城市化进程的加快和房地产业的迅猛发展，物业管理已经覆盖到不动产管理的所有领域。

包括从商品房到经济适用房、房改房，从住宅物业到办公、工业、商场、医院、学校、机场、码头、车站、仓储、运动场馆、文化娱乐设施；

从小型配套到大型公建，从单门独院到大型社区，从单一类型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。

北京近年完工投入使用的大型公共建筑，绝大多数都引进了市场化、社会化的物业管理模式，如国家游泳馆（水立方）、国家体育馆、首都机场第三航站楼、北京电视台新大楼等均采用招投标方式选聘物业服务企业负责管理并提供服务。

..深圳某物业企业的项目策略..天津物业项目退出制度借鉴..深圳某企业面对业主欠费申请仲裁及其结果分析

（二）瞄准业主需求,积极开展各类特约经营活动发挥物业管理的边际效益，要特别强调发挥物业管理的边际效益，增加多种经营的收入以提高物业管理的创富能力。

物业管理的利润是有限的，但是其边际利润则是不可估量的。

进驻了物业管理区域，掌握了巨大的客户资源，只要用心，就可能创造出巨大的价值。

在目前暂时无法扭转低收费标准和低收费率的情况下，企业如何在做好物业管理服务主业的同时，充分利用物业管理区域内的各种资源挖掘边际效益，创造商业价值，是物业服务行业可以争取的另一种出路。

物业项目作为业主群居的集中地，从理论上来说，是一个人们需求非常集中的天然市场，给物业管理者提供的想象空间非常大，有时甚至是无限的，现在有不少物业管理公司已开始探索如何对物业小区蕴含的商机进行深度挖掘，推出了许许多多的创收项目!

经营思路要打破原来围绕“小区物业”转的做法，改为围绕“人的需求”转的做法.

只要人们有需求，就可以去满足，各种分工在满足人们需求的过程中实现收益，形成各种专业市场。

因而，从未来的角度来看，现行的物业管理业务将相对萎缩，而各种专业市场得以成长，最终会出现在占有多个专业分工市场的大型综合性服务公司，这种大型的综合性服务公司，相当于现在那些规模较大的物业管理公司。

尽管不少企业都通过多种经营进行创收，但目前大多停留在小打小闹，没有上升到资产管理的高度，没有下功夫做大特约服务的收益。

我了解到一些品牌企业近些年通过设立经纪业务部，开展代客出租房屋（含出售）业务，并免费代办交易、租赁手续和缴纳税费、银行划帐，仅此一项，全年收入就能增长一半以上；

一些企业还在管辖的办公写字楼提供餐饮服务，在中高档住宅区提供室内清洁，洗衣、洗窗帘、洗地毯等多项服务内容的酒店式客房服务；

有的企业和票务公司合作，在管辖小区设立购票窗口，既方便业主购买体育比赛、文艺演出等各类门票，企业也获得可观的经济效益；

有的企业还开拓了代办保险业务，争取到按最低折扣为业主办理各类保险，发生车辆事故的，提供代客维修、代客理赔等一条龙服务，受到小区居民的欢迎，也为企业开辟了新的收益渠道。

通过不断创新服务内容和拓展业务范围，物业服务行业可以创造新的经济增长点。

产业链的延伸是物业管理行业寻求经济增长点的有效途径，向上可以发展咨询服务业和销售代理业，向下可以创新服务产品，给传统的物业管理赋予新的内涵。

科学精细的资产管理和多样化的优质个性服务，能够为客户创造物业的增值和提供生活的便利，企业在获得可观的经济效益的同时，也在为社会创造财富。

1、各种便民

2、送货上门

3、场地临时出租

项目经营的新利润区：

1、家庭服务（各种家政服务）

2、终端物流（作为商家的末端发挥作用）

3、专业分工（物业管理的公共服务项目）（财富物业室内空气品质监测公司）

4、突破小区范围的专业化分工（社会公共服务）

社区专业化维修平台!

房屋信息中介服务!

事例:

在某市管理20多个小区,找房屋中介公司,第一时间将房屋信息独家提供中介公司付出信息费用同时,委托物业做租赁管理者,成交后双方按比例分成.年收入30万!

玉龙社区阳光物业的旅业式管理.

上海陆家嘴委托中介公司美联物业,

本公司小区业主如有出租/出售房屋委托,独家提供信息.

..案例:

”大浪模式”的启示!

（三）谨慎开展非常规特种经营

.案例：

梅林一村业主委员会二○○五年第三季度工作会议

某物业公司擅做广告被判罚!

.某物业公司未征得业主同意,私自在楼顶建设广告位,并对外出租获利,广告牌常应刮风发出

声响,影响楼顶业主生活,交涉希拆除,遭拒绝,怒而告上法庭!

分析：

法院是否会判业主赢这场官司?

理由是什么?

《物业管理条例》的相关规定

..第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项

维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

..利用物业共用部位、共用设施设备进行经营有哪些可能的表现形式?

《物业管理条例》的惩罚性规定

第六十六条违反本条例的规定，有下列行为一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；

所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

..个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；

单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

..所有这些经营活动，都藏着严重的障碍，以致业公司无法大张旗鼓去开经营，收益也就有限。

物业经营权

..问题：

物业经营权是谁的？

？

物业管理公司；

物业管理处；

业主；

业主委员会；

业主大会；

?

房地产开发商

..答案：

业主

..理由有二：

1）物业产权属于业主的！

2）产权决定经营权！

物业管理公司的物业经营权

..一般理解：

物业公司的物业经营权来自《物业服务合同》的约定。

物业经营权的取得：

必须取得业主的授权！

实际上，没有通过《物业服务合同》约定，物业管理公司的物业经营权并没有正当的来源！

授权的方式是什么？

物业经营权的博弈

..怎样来理解：

目前物业管理公司利用小区资源开展各种经营活动的行为呢？

..物业管理的博弈

..物业公司与业主在对物业经营权进行博弈！

先看业主怎么办，物业公司再决定该怎么办。

..物业经营权的博弈：

沉默的困境！

..物权法：

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

..建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

..占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

..这些规定，将成为现在大量存在的车库之争裁判依据。

物业经营权的两根底线

..对经营权的博弈是在两方面进行的，这两方面形成物业经营的两根底线：

情感底线：

业主可以接受物业公司的经营行为，而物业公司也已最大限度地利用了物业的资源。

法律底线：

业主可以不接受物业公司开展的经营行为，业主与物业公司在法律的基础上，应该互不侵权。

现在的情况是业主的维权程度还不够。

突破情感障碍

方法：

提升业主综合评价度；

建立一对一的感情；

将经营变成服务出现；

社区文化活动，不失为取悦业主情感的一种好方式。

问题：

能否往每一户业主的信箱里随意塞东西？

前提：

服务必须让业主满意！

这是物业公司开展多种经营活动的前提。

突破法律障碍

守法经营；

法律间隔（如：

电梯广告，避开户外广告的审批门槛）；

合同约定；

业主满意先于按法论理。

经营成果如何分配？

显然，对物业公司来说，最好的分配办法是见好就收！

解决经营权问题的办法：

1、签订合同明确；

2、不叫物业管理公司（专业服务公司）

3、将“不经营”作为一种竞争手段

典范：

香港的写字楼内，为什么很少有广告及摆卖行为。

..##有限公司物业经营管理规定

（六）物业经营的

未来趋势

..---收益性物业物业资产经营

物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企

业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。

由于物业管理行业的发展已经相对比较成熟，而物业资产管理在我国尚处在萌芽阶段，所以传统物业服务企业从物业管理拓展到物业经营管理，有着得天独厚的竞争优势。

由于为业主提供了具有更高附加价值的服务，物业服务企业的这种拓展，必将为其自身发展提供更广阔的前景。

物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

这些收益性物业通常出租给租户使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。

对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。

然而，对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。

此时的物业管理除了进行物业的日常管理，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。

物业经营管理的概念

写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。

..出租型公寓。

用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓，这是经营性房地产的重要类型。

为了保持较高的出租率和租金水平，也需要物业服务企业来为业主或投资者提供招租、租赁

管理、维护与维修、安全与卫生、资本与预算管理等物业经营管理服务。

..深圳裕盛物业的旅业式物业管理模式

工业物业：

工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。

用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。

工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。

随着越来越多的生产经营企业将其关注重点转向企业的主营业务，把工业物业管理工作外包给专业化的物业服务企业情况也越来越普遍。

..深圳鸿鹏飞物业的农村工业园区的经营管理