房地产投资分析第二章PPT课件下载推荐.ppt
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假设除了劳动之外，其他生产要素投入量均保持既定，则这时式1就变为一个一种可变要素投入的生产函数：
Q=af（L，K，G，E）式式22式2中代表资本、土地、企业家才能三类要素投入量不变。
那么此时产量（即报酬）Q的生产函数就变为由劳动L的投入量所决定的一个生产函数：
Q=F（L）式式33K，G，E由此，我们就能写出劳动这一要素的总产量（报酬）TPL、平均产量（报酬）APL和边际产量（报酬）MPL的表达式：
LOGOTPL=F（L）=af（L，K，G，E）式式44APL=F（L）/L=af（L，K，G，E）/L式式55MPL=F（L）/L=af（L，K，G，E）/LQ=af（L，K，G，E）式式66当当L无穷小时，对式无穷小时，对式6取极限（即对取极限（即对TPL求求L的一阶导数）：
的一阶导数）：
0dlim（/=dLxLTPMPafLKGELL，）式式77土地报酬递减规律土地报酬递减规律：
即在土地量、生产水平和规模报酬既定的情况下，连续不断地向既定量的土地上投入某种生产要素或某几种生产要素的组合，所带来的总产量、平均产量和边际产量先递增再递减。
LOGO22土地报酬曲线之间的关系土地报酬曲线之间的关系hedlabcQ（L+K+E）TP（L+K+E）AP（L+K+E）MP（L+K+E）IIIIIIO图图2-22-2土地投入量不变的情况下三种要素组合的总报酬、平均报酬和边际报酬曲土地投入量不变的情况下三种要素组合的总报酬、平均报酬和边际报酬曲线线LOGO三条曲线的变化趋势和位置关系具有以下特征：
（1）三条曲线的趋势
（2）总报酬曲线与平均报酬曲线的关系（3）总报酬曲线与边际报酬曲线的关系（4）边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系LOGO33土地报酬变化的阶段分析土地报酬变化的阶段分析根据图2-2，可以将土地投入量不变的生产情况下，三种生产要素组合的投入量划分为三个阶段。
第一阶段第二阶段。
第三阶段LOGO2.2.42.2.42.2.42.2.4土地报酬递减规律对土地集约经营的制约作用土地报酬递减规律对土地集约经营的制约作用土地报酬递减规律对土地集约经营的制约作用土地报酬递减规律对土地集约经营的制约作用报酬第一阶段，因变量资源的投入不足，因而是一种类似粗放经营或掠夺式的经营方式。
也就是说，这一阶段，集约度低，还可以增加变量资源的投放量，扩大集约度。
报酬第二阶段，虽然边际报酬和平均报酬呈下降趋势，但总报酬仍在上升，因而经营的集约度是合理的。
报酬第三阶段，变量资源投入的增加不仅带来边际报酬的负增长和平均报酬的进一步递减，而且导致了总报酬的递减。
LOGO2.32.3现金现金流量与资金时间价值流量与资金时间价值2.3.12.3.1现金流量现金流量1.现金流量的定义现金流量：
在房地产投资分析中，把某一项投资现金流量：
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。
实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。
现金流出：
流出系统的资金。
现金流入：
流入系统的资金。
净现金流量：
现金流入与现金流出之差。
LOGO2.现金流量图现金流量图现金流量图：
用以反映项目在一定时期内资金运动现金流量图：
用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘到状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘到一个时间坐标图中，表示各现金流入、流出与相一个时间坐标图中，表示各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
应时间的对应关系。
LOGO绘制现金流量图的基本规则：
绘制现金流量图的基本规则：
（1）以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴）以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。
度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。
（2）如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初）如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。
，称为期末惯例法。
（3）为了与期末惯例法保持一致，在把自己的流动情）为了与期末惯例法保持一致，在把自己的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期作为上一周期期末，即第末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。
周期的由来。
（4）相对时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流）相对时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。
量。
LOGO3.现金流量表现金流量表现金流量表：
是指反映项目在计算期内各年的现现金流量表：
是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。
金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。
（是财务分析中所使用的基本报表之一）（是财务分析中所使用的基本报表之一）现金流量表中的现金流量是现金流入与现金流出现金流量表中的现金流量是现金流入与现金流出的系统，它以项目作为一个独立系统，反映项目的系统，它以项目作为一个独立系统，反映项目在计算期内实际发生的流入和流出系统的现金活在计算期内实际发生的流入和流出系统的现金活动及其流动数量。
项目在某一时间内支出的费用动及其流动数量。
项目在某一时间内支出的费用称为现金流出（用负值表示）、取得的收入称为称为现金流出（用负值表示）、取得的收入称为现金流入（用正值表示），二者之差额即为净现现金流入（用正值表示），二者之差额即为净现金流量。
流入和流出不包括非现金收支（如折旧金流量。
流入和流出不包括非现金收支（如折旧费、应收款及应付款等）。
费、应收款及应付款等）。
LOGO2.3.2资金的时间价值资金的时间价值资金的时间价值资金的时间价值1.资金的时间价值概念资金的时间价值概念概念：
同样数额的资金在不同时点上具有不同的价概念：
同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。
称为资金的时间价值。
LOGO2.利息与利率利息与利率
（1）利息）利息利息：
占用资金使用权所付出的代价（放弃资金利息：
占用资金使用权所付出的代价（放弃资金的补偿）的补偿）决定资金时间价值的若干因素决定资金时间价值的若干因素投资收益率：
即单位投资所能取得的利润，以现价计投资收益率：
即单位投资所能取得的利润，以现价计量的资金利润率量的资金利润率通货膨胀因素：
货币贬值会造成损失通货膨胀因素：
货币贬值会造成损失风险因素：
即因风险可能带来的损失所应获得的补偿风险因素：
即因风险可能带来的损失所应获得的补偿
（2）利率）利率一定时期内一定时期内占用资金（本金）占用资金（本金）所获得的利息与所所获得的利息与所占有的资金的比值。
占有的资金的比值。
LOGO计算公式：
计算公式：
Fn=P+InI=In/PFn本利和P本金In利息n计息周期I利率LOGO3.单利计息与复利计息单利计息与复利计息
（1）单利计息）单利计息仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。
计算公式为：
比。
In=Pnin个计息周期后的本利和为：
个计息周期后的本利和为：
Fn=P（1+in）我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的，计息周期为“年”。
，计息周期为“年”。
LOGO
（2）复利计息）复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。
的利息进行计息，即“利息再生利息”。
In=Fn=P（1+i）n-1n个计息周期后的复本利和为：
个计息周期后的复本利和为：
Fn=P（1+i）n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。
LOGO4.名义利率与实际利率名义利率与实际利率
（1）相关概念）相关概念名义利率：
指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周名义利率：
指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。
期利率与一年内计息周期数的乘积。
实际利率：
指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率实际利率：
指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。
当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。
率和实际利率的区别。
例：
某笔储蓄存款的存款额为例：
某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为元，年利率为12%，期，期限为一年。
如果分别以一年限为一年。
如果分别以一年1次计息、一年次计息、一年4次按季计息、次按季计息、一年一年12次按月计息，请分别计算一年后的本利和。
次按月计息，请分别计算一年后的本利和。
LOGO
（2）名义利率与实际利率的关系）名义利率与实际利率的关系设名义利率为设名义利率为r，实际利率为，实际利率为i，若年初借款为，若年初借款为P，在一，在一年中计息年中计息m次，则每一计息周期的利率为次，则每一计息周期的利率为r/m，实际利率与，实际利率与名义利率的关系式为：
名义利率的关系式为：
i=（1+r/m）m-1实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。
实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。
名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。
越大。
当每年计息周期数当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等。
时，名义利率与实际利率相等。
当每年计息周期数当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率。
时，实际利率大于名义利率。
当每年计息周期数当每年计息周期数m时，名义利率时，名义利率r与实际利率与实际利率i的关的关系为：
系为：
i=er-1LOGO2.3.3资金等效值与复利计算资金等效值与复利计算1.资金等效值的概念资金等效值的概念考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相等的价值。
不等的资金可能具有相等的价值。
资金等值实质上是一种等价折算，资金是否等值资金等值实质上是一种等价折算，资金是否等值受资金金额、资金发生的时间和利率三个因素的受资金金额、资金发生的时间和利率三个因素的影响。
影响。
LOGO2.现值、将来值（终值）和折现的概现值、将来值（终值）和折现的概念念现值：
一般是指发生或折算为投资系统初期的资现值：
一般是指发生或折算为投资系统初期的资金价值，但不一定是今天的价值。
金价值，但不一定是今天的价值。
将来值（终值）：
一般是指发生或折算为投资系将来值（终值）：
一般是指发生或折算为投资系统末期的资金价值。
统末期的资金价值。
折现：
又称贴现，指把终值折算成与之等价的现折现：
又称贴现，指把终值折算成与之等价的现值的计算过程。
值的计算过程。
LOGO3.复利计算复利计算
（1）基本符号：
）基本符号：
P：
在一个指定时间点如当前或时间点：
在一个指定时间点如当前或时间点0处货币价处货币价值或数量。
值或数量。
F：
未来某个时间的货币价值或总数，也称将来值：
未来某个时间的货币价值或总数，也称将来值（FutureWorth,FW）。
）。
A：
连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简：
连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。
称年值。
G：
每一时间间隔收入或支出的等差变化值。
：
S：
每一时间间隔收入或支出的等比变化值。
i：
每个计息周期的利率。
n：
时间，常用周期数表示，可以是年、月、天等：
时间，常用周期数表示，可以是年、月、天等。
LOGO
（2）公式与系数）公式与系数一次支付的现值系数和终值系数一次支付的现值系数和终值系数称为“一次性支付终值系数”（称为“一次性支付终值系数”（F/P，I，n）称为“一次支付现值系数”（称为“一次支付现值系数”（P/F，I，n）niP）1（Fni）1（niFP）1（1ni）1（1式中的式中的式中的式中的LOGO等额序列支付的现值系数和资金回收系数等额序列支付的现值系数和资金回收系数称为“等额序列支付现值系数”（称为“等额序列支付现值系数”（P/A，I，n）称为“等额序列支付资金回收系称为“等额序列支付资金回收系数数”（A/P，I，n））1（11）1
（1）1（nnniiAiiiAP式中的式中的nniii）1
（1）1
（1）1（）1（nniiiPA式中的式中的1）1（）1（nniiiLOGO等额支付的终值系数和储存基金系数等额支付的终值系数和储存基金系数称为“等额序列支付储存基金系数”（称为“等额序列支付储存基金系数”（A/F，I，n）称为“等额序列支付终值系称为“等额序列支付终值系数数”（F/A，I，n）1）1（niiFA式中的式中的1）1（niiiiAFn1）1（式中的式中的iin1）1（LOGO等差序列的现值系数和年费用系数等差序列的现值系数和年费用系数称为“等差序列现值系数”（称为“等差序列现值系数”（P/G，I，n）称为“等差序列年费用系数称为“等差序列年费用系数”（A/G，I，n））1（11）1（）1
（1）1（1nnnnniniiiiGiiiAP）（式中的式中的）1（11）1（1nnniniiii）
（1）1（11niniGAA式中的式中的1）1（1niniLOGO等比序列的现值系数和年费用系数等比序列的现值系数和年费用系数称为“等比序列现值系数称为“等比序列现值系数”（P/s，I，n）称为“等比序列年费用系数称为“等比序列年费用系数”（A/s，I，n）1111nissiAP当当is式中的式中的1111nissi1）1
（1）1（11nnissiiAA式中的式中的1）1
（1）1（1nnissiiLOGO例例1：
已知某笔贷款的年利率为：
已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是多少？
定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是多少？
练习练习1：
某房地产开发商向银行贷款：
某房地产开发商向银行贷款2000万元，期万元，期限为限为3年，年利率为年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是多少？
如果计算先期支为该笔贷款支付的利息总额是多少？
如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？
利息又是多少？
LOGO例例2：
某家庭预计在今后：
某家庭预计在今后10年内的月收入为年内的月收入为16000元，如果其中的元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？
的最大抵押贷款申请额是多少？
练习练习2：
某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为：
某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，首付款为房价的万元的住宅，首付款为房价的30%，其余房款，其余房款用抵押贷款支付。
如果抵押贷款的期限为用抵押贷款支付。
如果抵押贷款的期限为10年，按年，按月等额偿还，年贷款利率为月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多，问月还款额为多少？
如果该家庭少？
如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？
宅？
LOGO例例3：
某购房者拟向银行申请：
某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。
若年抵押贷款利率为等比递增还款抵押贷款。
若年抵押贷款利率为6.6%，期限为，期限为15年，购房者的月还款额增长率为年，购房者的月还款额增长率为0.5%，问该购房者第，问该购房者第10年最后一个月份的月还款年最后一个月份的月还款额是多少？
额是多少？
练习练习3：
某家庭拟购买一套面积为：
某家庭拟购买一套面积为80平方米的经济适平方米的经济适用住宅，单价为用住宅，单价为3500元元/平方米，首付款为房价平方米，首付款为房价的的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。
已，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。
已知公积金和商业贷款的利率分别为知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和和6.6%，期限均为，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为年，公积金贷款的最高限额为10万万元。
问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是元。
问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？
多少？
LOGO练习练习4：
某家庭以：
某家庭以4000元元/平方米的价格，购买了平方米的价格，购买了一套建筑面积为一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供平方米的住宅，银行为其提供了了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为，抵押贷款价值比率为70%。
如该家庭在按。
如该家庭在按月等额还款月等额还款5年后，于第年后，于第6年初一次提前偿还了贷年初一次提前偿还了贷款本金款本金8万元，问从第万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款年开始的抵押贷款月还款额是多少？
LOGO练习练习5：
某家庭计划：
某家庭计划5年后购买一套年后购买一套120的新的新建住房，该家庭目前及未来建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：
年的财务状况如下：
（1）目前已准备用于购房的积蓄共）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；
万元；
（2）该家庭月工资收入为）该家庭月工资收入为12000元，预计将以元，预计将以每月每月0.5%的比例递增，该收入的的比例递增，该收入的50%储蓄用于储蓄用于购房；
（购房；
（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为金收入为1000元，全部储蓄用于购房。
各项收入元，全部储蓄用于购房。
各项收入均为月末取得。
若均为月末取得。
若5年后该家庭购房时首付款比例年后该家庭购房时首付款比例为为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？
（假设银行存款年利率为单价是多少？
（假设银行存款年利率为3%，按月，按月计息）计息）LOGO练习练习6：
某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出：
某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。
预计原有住房的净租金收入为每月租。
预计原有住房的净租金收入为每月2000元，元，资本化率为资本化率为9.6，假设租金和住房市场价值不随，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。
该家庭希望实现以租养房，即每月时间发生变化。
该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。
购的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。
购买新房的最低首付款为房价的买新房的最低首付款为房价的30，余款申请年，余款申请年利率为利率为6的住房抵押贷款，按月等额还款，最长的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为贷款年限为20年。
问：
年。
（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后（精确到小数点后2位）？
位）？
（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?
LOGO2.42.4房地产市场四象限理论房地产市场四象限理论2.4.
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