房地产基础知识讲义PPT资料.ppt
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,小高层住宅层数为8层-11层的住宅，平面布局类似于多层，有载人电梯但无消防电梯。
不把7层算在里面，是因为6+1的跃层住宅可以不设电梯,高层住宅12层及檐高20米以上的住宅国家还明确规定：
14层及14层以上的高层住宅，每单元设置电梯不少于两部,超高层住宅建筑高度大于等于1OOm,别墅现在词义中通为独立的庄园式居所,独栋别墅独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
双拼别墅联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。
联排别墅联排别墅示意图联排别墅发源于英国，高度一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独门独户。
容积率总建筑面积：
在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
土地面积：
亦称宗地面积，是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。
容积率=地上总建筑面积占地面积,容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
绿地率也是如此。
绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
容积率的意义容积率=地上总建筑面积总占地面积,容积率的秘密现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为,独立别墅为0.20.5,联排别墅为0.40.7,6层以下多层住宅为0.81.2,并根据不同城市的特点有所差别。
11层小高层住宅为1.52.0,18层高层住宅为1.82.5,19层以上住宅为2.44.5,并根据不同城市的特点有所差别。
有奖问答,1、用地总面积28315.3平方米，总建筑面积是70538.25平方米。
请问容积率是多少？
（2.5）2、用地总面积32724.5平方米，其中城市道路用地面积3132.2平方米，实际出让面积29592.3平方米，容积率是1.5。
请问总建筑面积是？
该小区以什么产品为主？
（44388.45平方米小高层）,绿化率（绿化覆盖率）项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
大致长草的地方都可以算作绿化绿地率小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算要比绿化率严格很多。
距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积绿地率=绿地面积土地面积,层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度。
国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
（平面楼层层高：
根据住宅设计规范，层高2.2米以上都符合要求，别墅有的在2.4米，多层通常为2.8米，高层在3米以上。
）净高指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离层高=净高+楼板厚度,平层一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上,错层指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合100平米以上大面积住宅装修。
复式受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。
一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。
跃层住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。
跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；
一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
进深指建筑物纵深各间的长度。
即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。
各间进深总和称通进深。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
面宽就是一套房子，或者一间居室，东西墙之间的宽度开间住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间住宅建筑的开间常采用下列参数：
2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米,有奖问答,请说出这个户型的面宽、进深和开间的大小面宽：
10.2米进深：
12.9米开间：
3.4米/4米/2.8米,建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。
它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
建筑面积=套内建筑面积+公摊面积,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内的使用面积：
以水平投影面积按以下规定计算：
a.为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内墙体面积：
套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积套内阳台建筑面积：
均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
得房率：
得房率=套内建筑面积每户建筑面积得房率是买房比较重要的一个指标。
计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；
太高，不方便。
因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。
一般，得房率在70左右比较合适，公共部分即宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。
正常合理情况下高层住宅的得房率一般为76左右，小高层为81左右，多层为85；
商铺的得房率一般为50左右。
户型分析,有奖问答,1、某小区高层户型，建筑面积153平米，单价23000元/平米；
请问实际使用面积大约是多少？
从以上所学分析该户型优劣。
（实际使用面积：
116.28）,楼间距两相邻楼的外墙面距离。
同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。
建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。
楼高：
楼间距=1：
1.2比值计算。
采光设计门窗的大小和建筑的结构,使建筑物内部得到适宜的光线按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准,骑楼骑楼是一种商住建筑，骑楼这个名字描述的是它沿街部分的建筑形态。
它的沿街部分二层以上出挑至街道红线处，用立柱支撑，形成内部的人行道，立面形态上建筑骑跨人行道，因而取名骑楼。
裙楼一般指在一个多层、高层、超建筑的主体底部，其占地面积大于建筑主体标准层面积的附属建筑体,塔楼（点式楼）塔楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑，外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。
建筑密度较高，房价较低；
空间结构灵活，易于改造；
结构强度高，抗震性好；
居高望远，视野开阔。
均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。
板楼“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户优点：
从传统的居住舒适度而言，板楼的优势很明显，南北通透，便于采光通风；
户型方正，平面布局合理；
同层住户不多，居家比较清静；
管理费用低，面积使用率高。
缺点：
房价较高，户内格局不可变。
钢结构承重的主要构件是由钢材料建造的，包括悬索结构,钢筋混凝土结构指用配有钢筋增强的混凝土制成的结构。
承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。
混合结构是相对于指单一结构如砼、木结构、钢结构而言的，是指多种结构形式总和而成的一种结构。
最常用的是钢筋混凝土和砖木的混合。
框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。
土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。
我国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。
用地性质：
商业用地、综合用地（同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地）、住宅用地、工业用地、其他用地住宅用地：
供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。
包括：
城镇单一住宅用地。
城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。
城镇混合住宅用地。
城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。
农村宅基地。
农村村民居住的宅基地。
空闲宅基地。
村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。
生地指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。
毛地指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。
熟地指经过国土部门出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。
如某城市国土局发布土地招标通知，多家开发企业去投标，其中一家开发企业中标后，对该土地进行建设投入，该地块就称为熟地。
这类土地主要指完成七通一平。
三通一平：
水通:
专指给水电通:
指施工用电接到施工现场具备施工条件路通:
场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件场地平整:
指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态七通一平是建筑行业术语，它指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
出地面（出0）“正负零”指的是主体工程的一个基准面，在主体工程基准面下工程完成，该进行主体地上工程施工的时候，也就是主体工程达到“正负零”。
封顶指的是建筑物主体结构已经完工。
封顶后，主要是内外部装饰装修，水电通风等配套设施的建设和施工，也就是封顶之后还有很多工程要处理，可能也就相当于完成了工程的一半。
各个开发商和项目的情况不同，具体的时间也会不一样，一般高层可能封顶后不到一年可以交付，多层和小高层时间会短些。
交付商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用，以实现居住目的，并不代表所有权的转移。
试桩根据实际情况，选定合适桩型。
设计试桩、施工前试桩和施工结束后试桩。
一般在经验不足或重要工程要先设计试桩。
所有工程在桩基施工完毕后都要进行施工试桩，根据试桩报告进行质量评定及验收。
奠基打下建筑物的地基，地点一般应选择在动工修筑建筑物的施工现场。
具体地点则按常规均应选择在建筑物正门的右侧。
在一般情况下，用以奠基的奠基石应为一块完整无损、外观精美的长方形石料。
在奠基石上，通常文字应当竖写。
在其右上款，应刻有建筑物的正式名称。
在其正中央，应刻有“奠基”两个大字。
在其左下款，则应刻有奠基单位的全称以及举行奠基仪式的具体年月日。
奠基石上的字体，大都讲究以楷体字刻写，并且最好是白底金字或黑字。
楼面价（楼面地价）每平方米建筑面积承担的土地成本，楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
楼面价=土地总价总建筑面积溢价率基价是土地的原始成本，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。
简单地说基价就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。
溢价率=超出基价金额土地基价,1、某地块，出让面积124235.1平方米，二类居住用地，容积率1.7，挂牌价格84500万元，成交价格116000万元，请计算，该地块溢价率多少？
楼面价多少？
大概可以做成什么类型的产品？
（溢价率：
37.3%）（楼面价：
5492.4元/平米）（产品类型：
小高层住宅）,有奖问答,购房流程1）开发商接受房屋信息的咨询，这是你可以了解些房型、楼层、容积率的信息，大概的价格区间。
2）开发商取得预售许可证之后，预定个开盘日期（当然也有之前这么干的），告知选房的顺序（摇号，排队）3）开盘当天，公布价格，按序选房,和你签订个预定合同，或者只给你个购房款定金的收据！
4）选择他们认为适当的日子，客户带房款签订正式的商品房合同5）合同拿到地方房管局备案，正式生效！
6）然后等着交房办房产证。
开盘是指楼盘建设中取得了“销售许可证”可以合法对外宣传预销售了，为正式推向市场所进行的一个盛大的活动认购在没有取得销售许可证之前，开发商进行的一种内部签订意向的销售行为，原则上政府不倡导此种行为。
成交指购买人和开发商签订了销售合同，并且通过房管局相关鉴证备案。
加推在开盘后，每次推出与预订数量相当的房源量，不断化整为零制造旺销、热销印象的营销手段，俗称“挤牙膏炒作”交房,五证房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，简称“五证”。
其中前两个证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证由市国土资源和房屋管理局核发。
商品房预售证商品房预售许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。
两书两书是住宅质量保证书和住宅使用说明书。
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。
其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
两证城市房屋有的中华人民共和国国有土地使用证和中华人民共和国房屋所有权证。
现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房期房期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房。
习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。
消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售尾房是指项目销售八九成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。
烂尾房指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。
存量房指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言，一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。
贷款形式贷款形式：
商业贷款、公积金贷款，公商组合；
首付比率首套房30%，基本利率；
二套房一律60%，1.1倍利率；
三套房不提供贷款。
购买写字楼、商铺的首付比例也是50%。
相关政策一般商铺贷款总额不超过300万元贷款额度最高为6成，期限为10年,二手房交易出卖人要交哪些税?
营业税+个人所得税+土地增值税（商业、别墅）+印花税营业税：
是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。
目前政府调控投机买房的主要手段，主要按买房年限来征收，5年为限。
二手房交易买入人要交哪些税?
契税:
以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
应缴税范围包括：
土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
买新房和买二手房都必须交的税种，政府拉动市场时补贴的主要手段。
交易评估价税费详情,普通住宅与非普通住宅凡满足以下三条件中一个的，就视为非普通住宅住宅容积率1.0；
单套建筑面积144平方米；
实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍及以上。
契税,营业税1、所有住宅未满5年出让，全额5.55%2、非普通住宅满5年出让，差额5.55%个税：
满5年且家庭唯一住宅免征,有奖问答,1、某套房，120平方，第二套房，房主买入原价6500，房子买了1年半就卖，卖得的价格是12500，这套房需要交哪几种税？
共交多少钱的税？
勤百度，多看房,谢谢,
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