酒店管理地产地产开发流程项目开发流程叶予舜Word文档格式.docx

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申领《商品房预售许可证》

项目的竣工验收

四、项目销售及售后服务阶段

办理竣工后的产权登记手续

申领《商品房销售许可证》

与物业公司签订物业委托管理合同

提交相关材料

与用户签订商品房销售合同或租赁合同

做好物业管理工作

建筑工程分部、子分部、分项划分表

序号

分部工程

子分部工程

分项工程

（三）

建筑装饰

装修

1

地面

整体面层：

基层，水泥混凝土面层，水泥砂浆面层，水磨石面层，防油渗面层，水泥钢（铁）屑面层，不发火（防爆的）面层；

板块面层：

基层，砖面层（陶瓷锦砖、缸砖、陶瓷地砖和水泥花砖面层），大理石面层和花岗岩面层，预制板块面层（预制水泥混凝土、水磨石板块面层），料石面层（条石、块石面层），塑料板面层，活动地板面层，地毯面层；

木竹面层：

基层、实木地板面层（条材，块材面层），实木复合地板面层（条材、块材面层），中密度（强化）复合地板面层（条材面层），竹地板面层。

2

抹灰

一般抹灰，装饰抹灰，清水砌体勾缝

3

门窗

木门窗制作与安装，金属门窗安装，塑料门窗安装，特种门安装，门窗玻璃安装。

4

吊顶

暗龙骨吊顶，明龙骨吊顶

5

轻质隔墙

板材隔墙，骨架隔墙，活动隔墙，玻璃隔墙

6

混饰面板（砖）

饰面板安装，饰面砖粘贴

7

幕墙

玻璃幕墙，金属幕墙，石材幕墙

8

涂饰

水性涂料涂饰，溶剂型涂料涂饰，美术涂饰

9

裱糊与软包

裱糊、软包

10

细部

橱柜制作与安装，窗帘盒、窗台板和暖气罩制作与安装，门窗套制作与安装，护栏和扶手制作与安装，花饰制作与安装。

（四）

建筑屋面

卷材防水屋面

保温层，找平层，卷材防水层，细部构造

涂膜防水屋面

刚性防水屋面

细石混凝土防水层，密封材料嵌缝，细部构造

瓦屋面

平瓦屋面，油毡瓦屋面，金属板屋面，细部构造构安装，压型金属板安装。

隔热屋面

架空屋面，蓄水屋面，种植屋面

（五）

建筑给水

排水及采暖

室内给水系统

给水管道及配件安装，室内消火栓系统安装，给水设备安装，管道防腐，绝热。

室内排水系统

排水管道及配件安装，雨水管道及配件安装

室内热水供应系统

管道及配件安装，辅助设备安装，防腐，绝热

卫生器具安装

卫生器具安装，卫生器具给水配件安装，

卫生器具排水管道安装。

室内采暖系统

管道及配件安装，辅助设备及散热器安装，金属辐射板安装，低温热水地板辐射采暖系统安装，系统水压试验及调试，防腐，绝热。

室外给水管网

给水管道安装，消防水泵接合器及室外消火栓安装，管沟及井室。

室外排水管网

排水管道安装，排水管沟与井池

室外供热管网

管道及配件安装，系统水压试验及调试、防腐，绝热。

建筑中水系统及

游泳池系统

建筑中水系统管道及辅助设备安装，游泳池水系统安装。

供热锅炉及

辅助设备安装

锅炉安装，辅助设备及管道安装，安全附件安装，烘炉、煮炉和试运行，换热站安装，防腐，绝热。

（六）

建筑电气

室外电气

架空线路及杆上电气设备安装，变压器、箱式变电所安装，成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装，电线、电缆导管和线槽敷设，电缆穿管和线槽敷设，电缆头制作、导线连接和线路电气试验，建筑物外部装饰灯具、航空障碍标志灯和庭院灯安装，建筑照明通电试运行，接地装置安装。

变配电室

变压器、箱式变电所安装，成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装，裸母线、封闭母线、插接式母线安装，电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设，电缆头制作、导线连接和线路电气试验，接地装置安装，避雷引下线和变配电室接地干线敷设。

供电干线

裸母线、封闭母线、插接式母线安装，桥架安装和桥架内电缆敷设，电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设，电线、电缆导管和线槽敷设，电线、电缆穿管和线槽敷线，电缆头制作、导线连接和线路电气试验。

电气动力

成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）及安装，低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线，低压电气动力设备检测、试验和空载试运行，桥架安装和桥架内电缆敷设，电线、电缆导管和线槽敷设，电线、电缆穿管和线槽敷线，电缆头制作、导线连接和线路电气试验，插座、开关、风扇安装。

电气照明安装

成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装，电线、电缆导管和线槽敷设，电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线，钢索配线，电缆头制作、导线连接和线路电气试验，普通灯具安装，专用灯具安装，插座、开关、风扇安装，建筑照明通电试运行。

备用和不间断电源

安装

成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装，柴油发电机组安装，不间断电源的其他功能单元安装，裸母线、封闭母线、插接式母线安装，电线、电缆导管和线槽敷设，电线、电缆导管和线槽敷线，电缆头制作、导线连接和线路电气试验，接地装置安装。

防雷及接地安装

接地装置安装，避雷引下线和变配电室接地干线敷设，建筑物等电位连接，接闪器安装。

（七）

智能建筑

通信网络系统

通信系统、卫星及有线电视系统、公共广播系统

办公自动化系统

计算机网络系统、信息平台及办公自动化应用软件、网络安全系统。

建筑设备监控系统

空调与通风系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、热源和热交换系统、冷冻和冷却系统、电梯和自动扶梯系统、中央管理工作站与操作分站、子系统通信接口。

火灾报警及消防联动系统

火灾和可燃气体探测系统、火灾报警控制系统、消防联动系统。

安全防范系统

电视监控系统、入侵报警系统、巡更系统、出入口控制（门禁）系统、停车管理系统。

综合布线系统

缆线敷设和终接、机柜、机架、配线架的安装、信息插座和光缆芯线终端的安装。

智能化集成系统

集成系统网络、实时数据库、信息安全、功能接口。

电源与接地

智能建筑电源、防雷及接地

环境

空间环境、室内空调环境、视觉照明环境、电磁环境。

住宅（小区）

智能化系统

火灾自动报警及消防联动系统、安全防范系统（含电视监控系统、入侵报警系统、巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、住户对讲呼救系统、停车管理系统）、物业管理系统（多表现场计量及远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区网络及信息服务系统、物业办公自动化系统）、智能家庭信息平台。

（八）

通风与空调

送排风系统

风管与配件制作；

部件制作；

风管系统安装；

空气处理设备安装；

消声设备制作与安装，风管与设备防腐；

风机安装；

系统调试。

防排烟系统

风管与配件系统；

防排烟风口、常闭正压风口与设备安装；

风管与设备防腐；

除尘系统

除尘器与排污设备安装；

空调风系统

消声设备制作与安装；

风管与设备绝热；

净化空调系统

高效过滤器安装；

制冷设备系统

制冷机组安装；

制冷剂管道及配件安装；

制冷附属设备安装；

管道及设备的防腐与绝热；

空调水系统

管道冷热（媒）水系统安装；

冷却水系统安装；

冷凝水系统安装；

阀门及部件安装；

冷却塔安装；

水泵及附属设备安装；

管道与设备的防腐与绝热；

（九）

电梯

电力驱动的曳引式或强制式电梯安装工程

液压电梯安装工程

设备进场验收，土建交接检验，液压系统，导轨，门系统，轿厢，平衡重，安全部件，悬挂装置，随行电缆，电气装置，整机安装验收。

自动扶梯、自动人行道安装工程

设备进场验收，土建交接检验，整机安装验收

附录说明：

《建筑安装工程质量验收统一标准》说得比较详细：

建筑工程质量验收应划分为单位（子单位）工程、分部（子分部）工程、分项工程和检验批。

（1）单位工程是指——具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物；

（2）子单位工程是指——建筑规模较大的单位工程，可将其能形成独立使用功能的部分为一个子单位工程；

（3）分部工程是指——按专业性质、建筑部位确定的；

（4）子分部工程是指——当分部工程较大或较复杂时，可按材料种类、施工特点、施工程序、专业系统及类别等划分为若干子分部工程。

（5）分项工程是指——按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等进行划分；

（6）检验批是指———根据施工及质量控制和专业验收需要按楼层、施工段、变形缝等进行划分。

具体定义：

（1）建设项目：

指在一个总体范围内，由一个或几个单项工程组成，经济上实行独立核算，行政上实行统一管理，并具有法人资格的建设单位。

例：

一所学校、一个工厂等。

（2）单项工程：

是指在一个建设项目中，具有独立的设计文件，能够独立组织施工，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的工程。

例：

一所学校的教学楼、实验楼、图书馆等。

（3）单位工程：

指竣工后不可以独立发挥生产能力或效益，但具有独立设计，能够独立组织施工的工程。

土建、电器照明、给水排水等。

（4）分部工程：

按照工程部位、设备种类和型号、使用材料的不同划分。

基础工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程、装修工程、屋面工程等。

（5）分项工程：

按照不同的施工方法、不同的材料、不同的规格划分。

砖石工程可分为砖砌体、毛石砌体两类，其中砖砌体可按部位不同分为内墙、外墙、女儿墙。

分项工程是计算工、料及资金消耗的最基本的构造要素。

详细解释：

（1）单项工程：

单项工程（singleconstruction）是建设项目的组成部分，具有独立的设计文件，竣工后能单独发挥设计所规定的生产能力或效益，并构成建设工程项目的组成部分。

单项工程是指具有单独设计文件的，建成后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目。

单项工程从施工的角度看是一个独立的系统，在工程项目总体施工部署和管理目标的指导下，形成自身的项目管理方案和目标，依照其投资和质量要求，如期建成并交付使用。

单项工程是指具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的工程。

也有称作为工程项目。

如工厂中的生产车间、办公楼、住宅；

学校中的教学楼、食堂、宿舍等，它是基建项目的组成部分。

单位工程是指具有单独设计和独立施工条件，但不能独立发挥生产能力或效益的工程，它是单项工程的组成部分。

如生产车间这个单项工程是由厂房建筑工程和机械设备安装工程等单位工程所组成。

建筑工程还可以细分为一般土建工程、水暖卫工程、电器照明工程和工业管道工程等单位工程。

两者的区别主要是看它竣工后能否独立地发挥整体效益或生产能力。

（2）单位工程：

单位工程是指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。

从施工的角度看，单位工程就是一个独立的交工系统，有自身的项目管理方案和目标，按业主的投资及质量要求下，如期建成交付生产和使用。

道路，桥梁，水塔，水坝，烟囱通常是一个设施，即称为单位工程。

与单项工程不同的是,单位工程竣工后不能独立发挥其生产能力或价值

（3）分部工程：

分部工程（partsofconstruction）是单位工程的组成部分，是建筑工程和安装工程的各个组成部分，按建筑工程的主要部位或工种工程及安装工程的种类划分。

如土方工程、地基与基础工程、砌体工程、地面工程、装饰工程，管道工程、通风工程，通用设备安装工程、容器工程、自动化仪表安装工程、工业炉砌筑工程等。

分部工程是单位工程的组成部分，分部工程划分是按照专业性质，建筑部位确定的。

专业性质指的是设备安装，如：

给排水，电气，是同一专业吗？

不是。

从设备的角度分成给排水，采暖，通风，空调，电梯，电气，按照它的专业性质的不同进行划分的。

分房子把建筑工程分下去，应该按照建筑部位的不同来划分，如：

基础，应该是在建筑的最底层的主体结构，竖向的主体，柱子，楼板，这些是主体结构，对于任何房子的上面都有屋面的部分，按照整个房子不同的部位来进行划分，再次把它分成分部工程。

（4）分项工程：

分项工程（kindsofconstruction）是指分部工程的组成部分，是施工图预算中最基本的计算单位。

它是按照不同的施工方法、不同材料的不同规格等，将分部工程进一步划分的。

例如，钢筋混凝土分部工程，可分为捣制和预制两种分项工程；

预制楼板工程，可分为乎板、空心板、槽型板等分项工程；

砖墙分部工程，可分为眠墙（实心墙）、空心墙、内墙、外墙、一砖厚墙，一砖半厚墙等分项工程。

分项和分部怎么区别：

对于分部应该是建筑物的一部分，应该是某一项专业的设备，对于分项工程是最小的，再也分不下去的。

比如：

混凝土程是最小的，是分项工程，那么若干个分项的工程合在一起就形成一个分部工程，分部工程合在一起就形成一个单位的工程，单位工程合在一起就形成一个单项工程。

一个单项工程或几个单项合在一起构成一个建设的项目。