某房建项目策划书资料讲解.docx

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某房建项目策划书资料讲解

一．工程概述

由某建设有限公司投资兴建的****住宅工程位于某镇西北角，一期工程共分8个组团，我单位承建其中A、C、E三个组团。

A、C、E三个组团占地面积约14200㎡，东西宽约233m，南北长约610m，呈矩形状。

其中A组团含有：

15层楼房4栋（1#～4#楼）

5层楼房8栋（5#～12#楼）

C组团含有：

15层楼房4栋（13#～15#；17#楼）

5层楼房9栋（16#；18#～25#楼）

E组团含有：

15层楼房5栋（58#；60#；64#～66#楼）

9层楼房3栋（57#；59#；61#楼）

分建幼儿园、小学、风雨操场等约10000㎡。

拟建工程±0.000相当于大沽绝对高程4.20/4.25m，室外地坪3.8m（大沽）。

经甲方前期场地平整后，场区自然地面标高约在3m左右（大沽），比设计室外地坪低0.8m，场地内已修建有轻车行驶的临时道路，并在中轴线规划路设有施工用电源变压器5台，生活水和生产用水供应点位于C区南侧。

公司与业主签协议时，业主已指定E区分包队伍，还另外指定了两家施工队伍进入我方分包区域。

目前楼房工程桩已基本施工完毕，施工现场正抓紧临设及“三通一平”施工，根据现实情况，临设计划春节前完成一半，余下部分及水、电、道路硬化在2月下旬完成，按甲乙方双方协议预计工程于2009年3月1日破土动工。

二、工程项目的目标分析和论证

1．工程项目的工期和质量目标

1）、工期要求：

按合同总工期：

450日历天

2）、工程质量等级：

工程合格率为100%

2．施工目标

1）、工期目标：

计划施工期2009年3月1日至2010年5月17日，总工期435天，比合同工期提前15天。

2）、质量目标：

达到国家现行施工质量验收“合格”标准，并达到招标文件中合同条款相关约定的要求。

在其中一个子单位工程上力争“某市结构海河杯”。

3）、安全生产目标：

杜绝重伤、死亡事故，负伤率不大于千分之三。

4）、文明施工目标：

“某市市级文明施工工地”。

5）、社会效益：

以该项工程为契机，提高公司在某市民用建筑行业的知名度，开拓某市民用建筑市场，立足东丽，扩大本土市场份额。

6）、经济目标：

努力实现上交利费达到合同总额的%（根据签定的建造合同和分包价格情况最终确定上交比例）。

3．工程重点和难点分析

1）、该项目栋号较多，涉及专业较多，分包单位较多，因此施工组织及与各承包单位的沟通协调配合问题显得尤为突出。

强有力的施工组织及科学合理的计划安排是项目顺利完成的关键。

2）、该工程工期较紧，工作量又较大，在短时间内，人力、物力等各方面投入大，因此在施工前做好详细的资源计划。

并根据计划落实到位，确保满足工程施工需要。

3）、防水工程一向是建筑工程的关键，确保地下室、厕浴间、厨房、屋面不渗漏是本工程的关键工序。

4）、该项目施工进度要求比较高，经过炎热高温期、雨期、冬期、秋收等特殊时期，因此施工时要针对项目特点编制详细的进度计划和保证措施，来确保进度目标的实现。

5）、该工程外立面线条、节点、造型多，施工复杂。

6）、该项目利用施工场地狭小。

材料库房考虑的场地，材料堆场、钢筋加工棚、木工棚位置都需经过严密考虑，且随着工程的进展，材料堆场、钢筋加工棚、木工棚位置还要及时做适当的调整，否则因场地材料堆场的限制而影响到工程进度。

三、项目管理的组织

1.项目经理部组织机构

严格按照公司项目管理“一体五制”的要求，落实一系列管理制度，完成合同、经营、现场管理等目标。

科学合理的管理体制、统一有效的工程指挥系统是顺利施工的重要保证。

为此，公司在本工程的施工组织上，按照“项目法施工”的模式，组建一个精干、高效的项目管理班子。

以项目合同和成本控制为主要内容，以科学系统的管理和先进的技术为手段，行使计划、组织、指挥、协调、控制、监督六项基本职能，全面履行与建设单位、监理单位及分承包单位的合同，形成以全面质量管理为中心环节，以专业技术管理与计算机辅助管理相结合的科学化管理体制。

本着科学管理、优质高速、开拓敬业的原则，以塑造“建筑精品”为目标，发挥企业优势，对工程施工进行综合组织协调和控制管理，确保本工程实现一流的承包管理、一流的文明施工、一流的工程质量和一流的施工速度，以实现质量方针和质量目标，实现对建设单位的承诺。

根据该项目规模和工作量较大的特点，我们拟针对该工程成立“**项目经理部”。

为强化承包管理，推广项目法施工，我公司将组建精明强干的项目管理班子，实施主承包施工管理。

根据对建设单位的承诺制定总体方针目标，如质量目标、工期目标、安全目标、文明施工目标等。

项目经理部则按照公司的方针政策目标进行相应的决策。

我公司按年度方针目标，每月每季度对项目进行综合考评，按照多年来积累的成功的项目管理经验来运作和管理项目，形成以项目经理负责制为核心，以项目合同管理和成本控制为主要内容，以科学系统管理和先进技术为手段的项目管理机制，确保项目各项目标的顺利实施。

项目部管理人员名单

2.项目部人员职责

部门

类别

职责

项目经理部

项目

经理

作为公司在项目上的全权代表，负责协调同建设单位、建设监理等各方面的关系；确保项目组织按合同要求进行施工并完成合同规定的施工内容；确定项目组织机构，选择合适人选并上报上级主管批准；确定项目工作方针、工作目标和工作程序；对重大问题包括实施方案、人事任免、技术措施、设备采购、资源调配、进度计划安排、合同及设计变更等会同上级主管部门进行决策，牵头并会同有关部门制定“项目质量计划”；制定项目安全责任制；协调各施工工种及各分承包单位之间的工作；监督各施工单位按设计要求施工；监督执行质量检查规程，对不合格的分项、分部、单位工程负有直接责任，要及时制订纠正并找出失误的原因上报；审查并批准现场人员工资名单、工程费用报告及财务报告；安排竣工验收结算工作，以及竣工设施向建设单位移交的工作。

技术经济部

技术负责人

规划施工现场及临时设施的布局；组织项目人员进行图纸会审（包括图纸收发）；编制施工组织设计；并发放至有关部门和人员；确定施工关键过程和特殊过程，并编制质量控制要点；组织编制作业指导书（技术交底），并逐级交底至作业班组；负责项目技术洽商，处理设计变更有关事宜；负责项目的技术复核工作；组织主持关键工序的检验、验收工作；参与质量事故和不合格品的处理，编制技术处理方案；组织对工程质量进行检查评定；负责项目竣工技术资料的收集、整理和归档。

技术资料员

负责项目部文件和技术资料的收发、管理资料，确保使用有效文件和资料;负责保管工程施工图样及变更洽商汇录，工程竣工后在规定的时间内将竣工图修改整理完毕、装订成册，按规定移交有关单位和部门;收集整理工程的全部资料，按照市建委、城建档案馆的规定标准装订成册，竣工后按期移交有关单位和部门;负责项目部测量、计量器具的检测、标识管理工作;参与编制施工方案，办理工程洽商。

预算员

学习和掌握的施工图纸、施工方案，编制施工预算;按时办理分段、分部位的结算，年终结算、竣工决算;根据现场签证做补充预算;负责审查施工队的预算和用料计划;按时上报有关报表及资料，建立预算台帐;统计各种经济技术资料，做好成本核算；向项目其他部门提供所需的有关资料和数据；协助项目经理签订各种经济合同；积累结算资料，并分类整理存档。

试验员

负责现场取样，做好编号和标记、记录，委托评价合格的试验室进行试验；及时取回试验报告，转交技术负责人；原材料试验后应及时将结果通知材料员。

施工管理部

项目副经理

认真执行公司质量方针及目标；负责制定项目管理目标，分解落实到岗位,安排实施；负责项目的均衡生产和工序管理；负责施工全过程的施工管理控制；负责依据施组及方案处理好质量与进度的关系。

工长

审核施工图样，研究施工工艺，参加设计交底，提出施工组织的意见与建议；严格按图样和工艺标准，科学合理地组织施工，保证工期的落实；负责对施工操作人员进行技术、安全的文字交底，并在施工中进行监督，组织操作人员对产品进行自检和互检；承担项目工程质量指标责任，组织分部分项的交接检查工作，并做好记录，及时发现问题与隐患，提出解决措施，监督落实;填写施工日志，执行技术规范。

积累施工技术资料;严格执行关键工序和特殊工序的作业指导书;负责对专检人员提出的不合格品按照整改方案进行返修或返工。

测量员

在熟悉图纸的基础上，测量放样，设置整体的平面控制网和标高控制网；以控制网为依据进行各局部建筑物的定位放线和标高测设；控制轴线及梁柱轴线、边线的放线工作；负责相关定位放线资料的日常整理。

质安部

质检员

严格执行国家、行业和地方政府主管部门颁发的质量检验评定标准和规范，行使监督检查职能；巡回检查，随时掌握辖区内的工程质量情况，对不符合质量标准的情况有现场处置权；负责分部分项工程的检查验收与评定，对发现的不合格品应及时报告工程负责人，参加制定处理方案，并验证方案的实施效果；行使现场质量处罚权。

安全员

坚持对施工人员进行经常性安全教育，针对施工的实际情况，制定安全技术交底，并组织实施；负责安全生产的检查和落实，发现安全隐患或问题及时组织整改，并做好记录。

物质设备部

材料员

根据施工进度及材料数量编制材料供应计划，整理材料计划报与潍坊公司；充分了解工程进度，工程需用材料，督促专业施工队及时报需用计划，实现有预见性的管理，确保材料供应满足施工生产的需要；建立材料台帐，办理各种材料进出场手续；进场材料的检查检验工作；周转材料的管理工作。

综合部

主要负责后勤及办公用品的发放。

3.项目部进场前办公用品的准备

1）办公用品根据公司要求统一采购；

2）所需办公用品名称

办公桌坐椅会议桌（建议购买乒乓球桌，工作娱乐于一体）电脑打印机复印机文件柜空调饮水机⑩黑板（农民工学校）电视（农民工学校）

3）管理人员统一现场住宿，住宿楼采用租赁旁边居民住宿楼。

四．工程招标管理

招标的目的，一是引入竞争机制，降低成本；二是选好队伍。

分包队伍的资格审查要深入一级，摸清谁是实际老板，谁来实际履行合同，以前合作效果如何，深入走访、了解，考察投标单位的实力和业绩。

分包队伍的实力某种程度上决定了项目的成败，要选好分包队伍，管好分包队伍。

项目实施过程中，对可能出现的风险要有应对措施。

1.施工分包队伍的选择和管理

本项目计划选择6家分包单位。

目前，业主已指定3家分包队伍（E区由1家分包队伍施工，另外两家在A、C两区要分包约5万平米）。

实际由我公司选择的分包队伍顶多只有3家，为预防在施工过程中施工进度滞后，还可以备用2-3家分包队伍。

2.材料分包商的选择和管理

1）按物资采购控制程序严格选择评价和控制材料供应厂商。

2）根据合同、图纸的要求编制工程材料、设备需要量计划，明确规定物资品种、规格、型号、数量、供应时间，有关技术质量等，并据施工总体进度计划及时将施工所需的物资送到现场，保证工程按时顺利进行。

3）对于本工程的合格分供方和物资采购计划需经本工程项目部项目经理批准。

4）特定情况下，所需特殊物资（为特殊过程所用）应派专人到指定处采购。

5）急需从合格分供方名单外的分供方采购时，对该分供方应有应急评价和审批手续，且有记录。

（经应急评价确定为合格供方后方能购买其产品，否则不得采购其产品）

6）进入现场的所有物资，均需检验或验证，不准紧急放行或如因生产急需而来不及检验和试验放