1江西省南昌市房地产市场调研报告文档格式.docx
《1江西省南昌市房地产市场调研报告文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《1江西省南昌市房地产市场调研报告文档格式.docx（54页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
南昌旅游特色街：
旅游一条街福州路、茶艺一条街民德路、饮食一条街孺子路、服装一条街广场北路。
现在楼盘主要集中在青山湖区、红谷滩区、西湖区和南昌县，占南昌市189个楼盘的73.51%，且基本都为500亩以上的大盘。
4、城市的构想
南昌市城市发展的总体目标是，将南昌建设成为现代制造业重要的基地和商贸繁荣、布局合理、交通便利、设施完善、科技发达、环境优美、生活舒适的现代区域经济中心城市和现代文明花园英雄城市。
目前城市已经规划到2020年。
据规划，至2010年，预计城市规模发展到350万人，城市建设用地面积350平方公里，形成以赣江为主轴，“一核五片”组团式、多中心、网络化形态。
其中核心区由昌南、昌北双城夹江汇合而成，重点发展商贸经济、信息咨询、旅游服务等为主的低三产业及高新技术等知识密集型产业。
核心区之外由五片组团：
昌东为高新技术产业、文教、科研为主的高新区；
莲塘片为生产、生活综合城市组团；
望城片为工业、居住为一体的综合性城市组团；
湾里片为旅游、休闲服务为主的组团；
乐化片为仓储、物流、工业为主的组团。
目前初步规划的“一江两城”的构想已经基本实现，“一核五片”这一构想虽尚未实现，但城市
的基本发展思路已经清晰。
据规划局知情人士透露，目前“一江两城”的土地开发正在逐片的进行，根据我们了解到的土地开发情况，城市的下一步开发重点将集中在朝阳片区，在我们调查期间朝阳区规划方案评审会议正在进行。
朝阳洲地区用地确定在水厂路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖风景区以西的11.7平方公里范围内，规划人口为20万人。
朝阳洲地区详细规划的调整，将提高区域内的建设标准，完善公共服务、绿化、交通、市政等各项设施的配套，并挖掘其自身特色，营造优化的人居环境，创造高品质的居住新城，力争获得“联合国改善人居环境最佳范例（迪拜）奖”。
据此，朝阳洲的定位确定为：
建设以高品质的生活居住为主，融商务办公、商业服务、文化体育、休闲娱乐等多功能为一体的、设施完善的人居典范新城，营造滨江、滨湖、滨河多样化的滨水特色之城。
机构和布局调整为“一核一廊生态轴、一横一纵发展轴、一主三副四中心、一个市政配套区以及多个住宅区。
”朝阳洲地区将被打造为南昌的“新四城”，即配套设施完善、生态环境良好、高品质居住生活的“现代宜居之城”，人性化绿色交通、TOD公共交通的“绿色交通之城”，江、河、湖多样性滨水空间的“滨水生态之城”，文化创意、休闲娱乐的“文化休闲之城”。
二、城市区宏观经济发展趋势
1、近年GDP总量及增长率
年份
2004年
2005年
2006年
2007年
GDP总量（亿元）
770
915
1184.57
1390.1
增长率%
18.83
29.46
17.35
小结：
1.1南昌市GDP总量呈逐年上升的趋势，并且升势稳定，最近两年总量增长都在200亿元以上。
预计在今后的几年里仍然有很大的上升的空间；
1.2南昌市GDP总量曲线图显示，GDP增长速率有放缓的趋势。
2、今年人均GDP总量及增长率
2.1人均GDP图线及增率
人均GDP总量
16904元
22390元
3000多美元
30464
增长率
15.1%
32.15%
14.6%
2.1.1南昌市人均GDP，2005年突破20000元，2006年突破3000美元，2007年突破30000元，年年都有新突破，每年都上一大步，从人均GDP图线上显示，2004年-2007年是人均GDP高速增长的三年，但随着GDP总量图线的放缓，人均GDP图线增长的趋势也将放缓；
2.1.2根据联合国相关资料显示，人均GDP在800～8000美元之间为房地产业的起步和快速上升阶段。
而且人均GDP在3000～5000美元之间时，大部分国家和地区的小汽车千人拥有水平为100辆左右，因此南昌市场已经具备高价值消费的潜质。
三、南昌房地产
南昌市房地产市场发展较早，从2003年到2004年是南昌市房地产市场出现了飞跃的一年，随后并经过了2005年和2006年的健康的发展，到了2007年出现了高潮。
据悉在2007年，随着股市的牛市行情的到来，南昌各个片区的房地产都出现了异常火暴的场景，根据我们接触的主城区和红谷滩等区大部分售楼员讲，仅2007年年初到年尾，房屋的单位面积销售价格基本上都上涨了1000元左右。
1、城市区房地产及住宅投资额分析
据政府统计部门公布的数据，南昌市近三年来的房地产开发及销售数据：
南昌市2005-2007年房地产开发情况
房地产开发投资额（亿元）
110.15
110.76
125.60
0.5%
13.4%
住宅投资额（亿元）
89.75
107.88
20.2%
施工面积（平米）
1193
1341.06
1525.59
增长率
11.80%
12.40%
13.80%
竣工面积（平米）
426.5
427.56
371.01
63.70%
0.20%
-13.20%
商品房销售面积（平米）
249
383.51
478.99
17%
54.02%
24.90%
住宅销售面积（平米）
233.2
359.99
460.34
22%
54.37%
27.90%
完成销售额（亿元）
62.47
119.88
170.43
20.80%
91.90%
42.20%
住宅销售额（亿元）
57.34
109.91
161.52
二手房成交（宗）
25100
25900
15.40%
成交面积（平米）
251.7
265.21
16.90%
成交金额（亿元）
36
42.47
22.70%
近三年来的南昌市房地产开发数据显示：
1.1南昌市今年来房地产投资额度随着市场建材价格和施工面积的增长而增长，近三年投资额成不均匀增长势态；
1.2近三年来南昌市房地产施工面积逐年稳步增加，而2007年竣工面积出现减少的现象，这说明2006年集中开工的商品房面积较多，也预示着2008年，乃至接下去的几年里商品房将集中放量；
1.32006年商品房销售面积骤然增加，而到2007年没有能够保持住这种增势，有可能在今后的一段时间内销售面积的增速将放缓；
1.42006年到2007年，销售额呈现大幅增加的现象，销售额的上涨主要是两个方面的原因：
其一，销售面积的增加；
其二，销售价格的上涨。
从销售面积上来看，增幅并没有达到销售额的增幅，因此销售额的增加主要因为销售价格的上涨。
1.52007年南昌是增加了对经济适用房的投入。
2007年全市经济适用住房投资6.69亿元，增长1.8倍；
施工面积达134.98万平方米，增长1.3倍。
其中，新开工面积90.83万平方米，增长2.0倍，经济适用房的增加将给商品房的销售带来一定的冲击。
小结：
根据以上现象，我们初步得出结论，南昌市房地产市场在2006年和2007年出现了火爆的局面，投资额、开工面积和销售面积都达到了一个阶段性的高点，因此在2008年及其以后的若干年，竣工面积将会增大，楼市竞争将进一步加剧。
2、近年城市区房地产（商品房）和住宅成交均价分析
整体均价（元）
2816.4元
3600元
4440.9元
增幅
27.82%
23.34%
注：
此均价包含南昌县和新建县，07年整体均价如不含两县为4875.73元。
07年南昌市（南昌县、新建县）整体均价为4440.9元/平米，与05年相比上涨了1624.5元/平米，增长率为57.68%；
与06年相比上涨了840.9元/平米，增加率为23.36%。
从近三年南昌市整体均价上涨频率来看，表现得比较均衡。
07年整体均价如不含两县，整体均价为4875.73元/平米；
由此可见，南昌市中心区域房价与其周边的房价和城乡结合部的房价差距很大。
从消费者角度来说，高价位区域房源将使得大部分普通职业者无法接受如此高的房价，可以预见，随着城区范围的不断拉大及交通网络等基础设施的逐步完善，在今后的置业区域里，与置业者收入冲突不大的将成为购房族涌入的主要区域。
郊区也将进一步得到发展，从而加速了南昌城市化进程的步伐。
南昌市房价较高而且房价还在不断攀升，对中低收入的置业者来讲置业负担较重，硬性需求受到制约，且这部分置业者会选择总价较低的中小户型。
3、城市区房地产需求发展趋势
3.1城市人口规模及增长率
3.1.1近三年内城市人口情况
近年南昌市人口基本情况表
户籍（万人）
475.17
483.96
491.31
比上年净增（万人）
14.82
8.79
7.35
城镇人口（万人）
219.94
227.71
232.76
城镇人口比重
46.30%
47.05%
47.37%
常住人口（万人）
451.61
454.54
458.06
自然增长率
7.64‰
2005年，南昌市年末户籍总人口为475.17万人，比上年末净增14.82万人，其中非农业人口219.94万人，比重为46.3%。
据2005年全市1%人口抽样调查结果显示，全市常住人口为451.61万人，人口出生率为13.39‰，死亡率为5.36‰，自然增长率为8.03‰。
南昌市2006年末户籍总人口为483.96万人，比上年末净增8.79万人，其中非农业人口227.71万人，比重为47.05%。
据2006年南昌市1%人口抽样调查结果显示，年末南昌市常住人口为454.54万人，人口出生率为13.42‰，死亡率为5.78‰，自然增长率为7.64‰。
据公安户籍统计，2007年末南昌市年末户籍总人口为491.31万人，比上年末净增7.35万人。
其中非农业人口232.76万人，增长2.2%。
据2007年全市人口变动抽样调查结果显示，2007年全市年末常住人口458.06万人，人口出生率为13.63‰，死亡率为5.79‰，自然增长率为7.84‰。
从以上数据显示，近三年南昌城镇人口增幅不大，总人口数额也相对稳定。
另外根据人口专家的的分析，我国的“人口红利”至少会持续到2020年，且购房者年龄将聚集在75年到85年出生的人群，这个阶段的年龄层次将是主导的购房人群，80年后的人群的购房需求正在迅速升温，据市场调查，10个80年后的人中就有四个准备购房。
3.2今年城市区房价和家庭支配收入比
3.2.1南昌市各区房屋销售所占的比重
3.2.2南昌市家庭收入及相关购房意向、生活成本分析
3.2.2.1居民月收入情况
3.2.2.2居民承受房价情况
3.2.2.3居民购买住宅的原因
3.2.2.4生活成本分析
收费项目
收费标准
水
居民生活用水
1.10元/立方米
行政事业单位用水
1.18元/立方米
工业用水
1.35元/立方米
经营服务用水
2.00元/立方米
特种用水
4.35元/立方米
电
居民生活用电
0.6元/千瓦时
非居民照明用电、商业用电
0.98元/千瓦时
非工业、普通工业用电
0.669元/千瓦时
气
管道液化石油气
10.5元/立方米
管道煤气
1.00元/立方米
固定电话
月租
20.00元/台
通话费
首次0.2元/3分钟，以后0.1元/分钟
装机工料费
150元
移机费
120元
装移机手续费
8元
南昌市5000元以上收入者占24%，高消费群体较大，生活成本相对长沙较低，因此在高端房价承受能力上更大。
3.3城市区房地产整体供需研究
3.3.1楼盘调查
在调查期间我们走访了各区的楼盘，总体感觉除少数几个品牌楼盘外，其余楼盘均显得有点冷清。
老城区及延伸地块：
板块名称
楼盘名
物业类型
均价
（元/平米）
地址及部分楼盘详情
市中心板块
红原星城
多层,小高层、酒店式公寓、高层
5400
东湖沿江北路2299号，赣江南侧
京东板块
精英汇
高层住宅
5500
青山湖北京东路1463号
中凯蓝域
高层、小高层、多层
4200—5200
高新技术开发区京东大道598号
万科四季花城
花园洋房、公寓、多层、高层、小高层、联排别墅
7500—9800（精装修）
高新技术开发区新七路999号
众森清华锦园
小高层
4600
新建长凌解放路与文化大道交汇处
新城国际花都
小高层住宅
青山湖北京东路1666号（40年使权）
丰源天域
花园洋房、小高层、高层
5000-5800
青山湖艾溪湖与南京东路交汇口
世纪风情
多层、小高层、高层、SOHO办公楼、联排及独栋别墅
6000
青山湖北京东路1588号
青山湖板块
恒茂国际都会
高层、小高层
9000
青山湖北京东路69号
香溢花城
别墅、多层公寓、花园洋房、小高层、高层
8200
青山湖湖滨东路1269号
中大青山湖花园
多层、小高层、高层、别墅
7600
青山湖青山湖西岸（游乐场旁）
高能金域名都
8000（全装修）
青山湖洪都北大道299号
以上三个版块基本上为老城区及老城区延伸地块，目前该区的房地产开发大多数集中在艾溪湖和青山湖附近，少量在青云谱区。
青山湖片区及延伸区主要的楼盘有万科四季花城、世纪风情、香溢花城、中大青山湖花园，老城区公建设施比较完备，但可开发面积小，老城区延伸地块主要为京东板块和青山湖板块，因这两块均与老城区较靠近，且可开发地块面积比较大，因此目前大型楼盘较多，品质也较高。
代表楼盘展示：
代表楼盘一：
楼盘名称
发展商
江西万科益达房地产发展有限公司
位置
高新技术开发区高新路七路999号
项目简介
总建筑面积:
700000平方米
开发周期:
四期北区
占地面积：
930亩
总户数:
5000户
物业管理附加信息:
多层0.85元/平方米·
月，小高层1.25元/平方米·
月
最近推出“蚂蚁工房”全国战略，立即在南昌掀起一阵关注狂潮，夸张点可以说达到了“一时间是大街小巷无人不知无人不晓”的地步。
配套
教育：
东湖四季花城幼稚园、南昌外国语高新学校
购物：
万科菜场、好佳好超市等5家超市、阳光滋补屋、干洗店、美容美发店、蛋糕店、汽车美容装饰、窗帘布艺店
银行：
中国银行
医疗：
高新医院诊所
会所：
假日会所、湖滨会所、蓝岸会所
休闲：
假日广场、棕榈广场、中心广场、800米水岸运动公园
备注
物业管理公司:
江西万科益达物业服务有限公司
整合推广单位:
深圳策达广告
万科四季花城是2001年万科集团在南昌的首个房地产开发项目。
总占地面积930亩，总建筑面积70万平方米。
位于南昌市高新技术产业开发区火炬大道东艾溪湖畔，现在有了四条商业街，是目前南昌市开发规模较大的住宅小区
代表楼盘二：
江西房地产开发有限责任公司
容积率：
1.93绿化率：
60%总建筑面积是36万平方米，分商业和住宅两大板块。
商业约13.5万平方米，住宅约22.5万平方米，
幼儿园：
广电幼儿园、少春双语幼儿园；
中小学：
少春学校附属实验小学、广电小学、上海路小学、培英小学、少春中学、市第一职业中专学校、师大附中、南昌十七中、南大附中、二十三中；
高校：
江西师范大学、南昌大学、南昌水专、工程学院
高层，小高层住宅
代表楼盘三：
江西世纪风情实业有限公司
青山湖区北京东路1588号世纪风情大街
多层、小高层、高层、SOHO办公楼、联排及独栋别墅。
容积率1.7，绿化率50%。
520000平方米
中小学：
一所6年制24班特色重点小学、7所重点大专院校、六所重点中小学
幼稚园：
世纪风情·
吉的堡双语幼儿园（地址在世纪风情3期）
其他：
艾溪湖、南昌市海洋公园、天香园、灌城度假村、青山湖文化广场
东方医院
小区内部配套：
1300m长法国戛纳印象商业街、1000m长西班牙风情商业街区、上万平方米的超级大卖场、室外健身跑道、环组团晨径、羽毛球场、儿童活动中心、儿童“玩通天”郊野乐园、老人休闲中心等
多层0.75元；
小高层1.25元；
中高层1.4元；
高层1.5元
开发商:
江西世纪风情实业有限公司；
深圳万厦居业有限公司；
代理商:
天睿不动产策略机构
建筑设计单位:
贝尔高林国际（香港）有限公司/美国WY国际设计顾问公司
代表楼盘四：
南昌中润置业
别墅、多层公寓、花园洋房、小高层、高层。
容积率1.5.绿化率45%。
占地面积:
483000平方米
500000平方米
2期
545
停车位:
地上:
130个；
地下:
160个
龙泉幼儿园、南师附小、南昌三中、二十三中、南昌大学等；
综合商场：
索菲亚商业中心、天虹商场；
南昌高新医院、一附医院；
餐饮：
玉泉岛大酒店、江湖味道大酒店、诸葛烤鱼食府、凤祥春大酒店、一觉烧菜；
中国银行、燕鸣岛公园；
价格
均价:
8200元
深圳恒基
承建商:
浙江双堰
易居中国
景观设计单位:
上海老圃
小结:
该片区拥有目前南昌市建筑品质顶尖的楼盘世纪风情和一直热销的万科四季花城，以及销售价格靠前的恒茂国际都会，在这几个楼盘的带动下该片区的楼市稳中有升。
但该区域土地稀缺，尤其缺乏大面积开发的熟地，因此在今后该地快的房地产多集中为旧城改造性质的开发。
象湖板块：
象湖板块
博泰魏玛峰尚
多层、高层住宅
3800—4600
青云谱区广州路靠包家花园段
玺园
高层
3650
南昌县莲塘镇南莲路6号
澜花语岸逸园
多层
4500
南昌县迎宾大道与昌南大道交界处
江西奥林匹克花园
多层、花园洋房、情景洋房、小高层
3600--4200
南昌县象湖新城，金沙大道西侧
平安象湖风情
多层、小高层、高层、花园洋房、联排、双拼
4000
南昌县象湖新城金沙大道
九里象湖城
多层公寓、电梯公寓、联排别墅、花园洋房及商铺
4100（10%优惠）
南昌县象湖新城中心区金沙二路
居住主题公园
高层、多层、花园洋房、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅
3700（8.7折）
南昌县南莲路墨山立交桥西侧
丰源淳和
多层、花园洋房、小高层、高层、别墅
4100
南昌县象湖新城外环县
昌南板块
正荣大湖之都
多层、小高层、临湖高层、半岛别墅
3500
仁兴花城
多层、小高层、高层
3000
南昌县莲塘大道以北，生物科学院旁
该版块位于南昌市区的南部，南昌向水域丰富，赣江、象湖、抚河等大的水系均驻足该版块。
目前房地产开发大盘较多，如居住主题公园、江西奥林匹克花园、九里象湖城等都是千亩以上的楼盘。
目前该版块的房价相对南昌市其它各区内的较低，且价格参差。
目前整个象湖城板块楼盘打着现象突出，比如居住主题公园最低折扣为87折，平安象湖城折扣为90折，九里象湖城折扣为92折等。
象湖代表楼盘展示：
江西平海房地产开发有限公司
南昌县莲塘镇斗柏路369号
项目简
升级会员 