第一次作业项目投资分析0714.docx
《第一次作业项目投资分析0714.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第一次作业项目投资分析0714.docx（20页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
第一次作业项目投资分析0714
项目投资分析
1、成本分析
l．1土地成本
本住宅小区项目为中高档商品房项目,分期开发,其中四期用地面积为56621平方米,土地成本总费用为2974万元，311.8元／平方米。
l．2建安工程费
在这个项目中，建安工程费按多层和小高层建安费用计，为1130.92元／建筑平方米。
则建安工程费总计10787万元。
1．3前期工程费
前期工程费为1965万元。
1．4基础设施配套费
基础设施配套包括供电、供水、暖气、煤气、雨污水排水、电信、绿化、小区道路建设等，总共为2957万元。
1．5不可预见费
按以上工程费用的3％提取，共计932万元。
1．6开发费用
开发费用包含有管理费用和销售费用。
其中，管理费以工程建设费的4％提取，销售费用分广告及市场推广费、销售代理费和销售手续费三部分。
开发费用总计2124万元。
1．7税费
税金包括5.8%的营业税和0.5%的土地增值税，总额为1958万元。
1．8总成本
总开发建设投资为以上几顶之和。
共计23697万元；平均每建筑平方米的成本为2482.4元／平方米。
上述各项成本占总成本的比重分别为：
土地成本：
12.55％；建安工程费：
45.52％；开发费用：
8.96％；基础设施配套费：
12.48%；其他配套费：
20.49％（见下图）。
投资及成本估算
序号
项目
本次取值
投资额
单位成本（元/m2）
一
土地成本
1
地价
2
土地抵押贷款利息
小计
二
开发前期费用
1
总规设计费
2
建筑设计费
多层
小高层
3
人防工程费
按总建筑面积18元/m2
4
放线测量费
3400元/栋，共22栋
5
地质勘察费
5元/m2
6
基础设施配套费
80m2
7
消防培训费
380元/人
小计
三
建安工程
1
土建工程
多层框架元/m2
小高层元/m2
2
人防地下室
4200
3
外墙保温
150
小计
四
基础设施费（红线内外工程费）
1
供电工程
元/m2
2
供水工程
元/m2
3
煤气工程
元/m2
4
排水工程
元/m2
5
道路工程
元/m2
6
园林绿化工程
元/m2
7
照明工程
元/m2
8
安防工程
元/m2
小计
29568668.00
320.00
五
工程前期费用（一费制）
1
白蚁防治费
1.2元/m2
1.2
2
固体垃圾处理费
12元/m2
12
3
环卫清运费
6元/m2
6
4
档案保证金
3000元/项
3000
5
商砼保证金
10元/m2
4
6
墙改专项费
8元/m2
8
7
质量监督费
造价*0.14%
0.14%
8
安全监督费
造价*0.03%
0.03%
9
交易服务费
造价*0.08%
0.08%
10
商砼交易费
造价*0.09%
0.09%
11
深基坑造价咨询
造价*0.7%
0.70%
12
代收印花税
成交价*0.05%
0.05%
13
招标代理费
0.7元/m2
0.7
14
造价咨询费
10.59元/m2
10.59
15
工程监理费
40元/m2
20
16
临时设施费
2元/m2
2
17
临时施工水电工程
2元/m2
2
18
临时施工道路工程
1元/m2
1
19
工地围墙费
3元/m2
3
20
沉降观测费
0.8元/m2
0.8
小计
六
管理费用
1
管理费用（土地成本+前期开发费+建安工程费+基础）
4%
2
不可预见费（建安工程费+基础设施费+公建配套设施）
3%
小计
七
销售费用
1
销售代理费
多层
1.7%
小高层
2
广告费
*销售价
1%
3
总登记费用
商品房元/m2
3
4
房屋测量费
住宅元/m2
1.36
商业元/m2
综合元/m2
小计
八
工程竣工验收费用
1
竣工测量费
0.8
2
房屋维修基金
16.6
小计
九
税金
1
营业税
5.80%
5.80%
2
土地增值税
0.50%
0.50%
小计
合计
十
利润
1
企业所得税
利润*33%
73792348.16
2
税后利润
注：
根据嘉华公司提供的10%的包税计算得出税后利润为万元。
车库、商铺收益未计在内（总额为万元，其中车位为100个，商铺为1300m2，5000元/m2）。
容积率：
1.8
总用地面积：
56621
m2
净用地面积：
52990
m2
总建筑面积：
95382.8
m2
主要技术经济指标
建筑面积
95382.80
m2
总投资
元
平均单位成本
元/m2
总销售收入
元
税后利润
元
投资利润率
20.86%
2、收益分析
2．l销售单价确定
2．1．1住宅价格确定
本小区项目为中高档住宅项目，根据成本估算及其对市场研究分析的结果进行初步定位，确定本小区项目对外销售住宅的单位平均价格，其中多层：
3100元/m2，小高层3200元/m2，阁楼4000元/m2。
2．1．2车位（库）价格确定
停车位的销售价格初步定为5万元／个，这是根据目前市场上同类住宅小区车位销售价格决定的。
2．2销售收入分期比例的确定
本住宅项目采用滚动工发、分期销售、滚动运转，以销售回款资金补充建设资金的不足，争取资金尽快回笼。
2．2．1住宅销售分期
本住宅小区项目的建设周期为6个季度，而本项目的预售许可证和销售许可证正在办理之中。
销售收入分期计划详见下表。
2．2．2车位销售分析
本小区项目共建停车位100个。
2．3销售收入小结
本小区项日采用滚动运转、分期销售办法，能够较好的实现销售目标。
在完成销售之后，小区项目的住宅部分销售额为万元，停车位销售额为500万元。
销售收入总计万元。
销售周期为6个季度，其效益比较可观（见下表）。
销售分期比例计划表
年份销售计划
进度
比例
分季度销售金额（万元）
2005年
2006年
2007年
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2005年第4季度
一期
70%
A
2006年第1季度
25%
A
2006年第2季度
5%
A
2006年第3季度
二期
70%
A
2006年第4季度
25%
A
2007年第1季度
5%
A
合计
2．4资金投入及使用计划
本项目采取滚动式开发，资金滚动运转，用销售资金回报于开发之中，可以减少资金量，填充资金缺口，解决资金紧张的问题。
由于资金投入详细资料暂不详尽，计划待数据详尽后给出。
2．5利润计算
在税后利润计算中，各项税率取值如下：
营业税及附加税率为销售额的5.8％；所得税税率为33％。
税后利润的其他详细计算见下表。
在缴完所得税后，所得到的利润为4944万元。
税后利润表
单位：
万元
项目
合计
建设经营期
2005年
2006年
2007年
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
销售收入
总成本费用
营业税及附加
土地增值税
利润总额
所得税
税后利润
2．6收益评价
2．6．1静态指标一：
投资报酬率
投资报酬率是项目预计未来每年平均净收益与其平均投资额之间的比率，为静态指标，反映的是本项目的预期经济效益。
本项目的投资报酬率为23.67%，表明本案的预期经济效益处于同行业18%~25%的较高水平。
2．6．2动态指标一：
净现值
净现值是指某一投资方案预计未来现金流入的现值同其现金流出的现值之间的差额，即该方案所引起的全部现金流量折现值的代数和，它是考察有关方案是否可行的基本入门动态评价指标。
如果净现值为正数，表明该方案的投资不仅能获得符合预定报酬水平的期望利益，而且还可得到以此正值差额表示的超额现值利益。
反之，若净现值为负数，则表示该方案在经济上无利可图。
本项目选取的基准贴现率为12％，由此可计算财务净现值为3993.85万元。
此数据表明本案不仅可行，而且预期收益较高。
2．6．3动态指标二：
内含报酬率
内含报酬率是指能使某一投资方案预计未来现金流入的现值等于其现金流出的现值，即项目净现值等于零时的折现率，反映投资项目的盈利高低水平，是考察盈利能力的主要动态指标。
当内含报酬率大于预期收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。
根据现金流量表（见下表）计算可得出本项目总投资的财务内部收益率为24.58％，表明本案的实际盈利能力远远高于行业平均水平。
在现金流量表中，基准收益率取12％。
基准收益率主要取决于银行存贷款利率的高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求。
在本项目中，内部投资收益率24.58%大于行业平均水平（18%~25%），因而风险较低。
现金流量表
序号
2005
2006
2007
合计
一
现金流入
1
销售收入
2
回收固定资产余值
3
回收流动资金
二
现金流出
1
建设投资
2
管理费用
3
建设期利息
4
销售费用
升级会员 