楼市调控政策分析文档格式.docx

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目前物价上涨已成燎原之势,输入型通货膨胀的压力在加大,宽松的流动性为通胀的进一步走高提供了支撑,预计2011年全年CPI呈“前高后低”走势,上半年CPI在4.5%-5.5%区间波动,全年CPI约在3.9%;

2011年全年新增信贷规模在7.5万亿左右。

11年最关键的还是要控制住信贷规模,加大差别化政策的力度,具体来说,预计11年货币政策仍使用“组合拳”,存款准备金将上调4-5次,加息的空间有限。

3.“稳增长、防通胀”成核心主题,“民生、公共服务项目、促消费和扶持新兴产业”成政府工作的重点。

11年积极财政政策将主要投向将侧重民生和公共服务项目,包括对保障房支出的扩大、对水利领域加大扶持力度、对节能减排投资、对促进消费便利化投资和对海洋经济领域投资的支持;

11年房价仍有继续上涨压力,且有望建设1000万套保障性住房,投资额将达1.4万亿,“十二五”时期,我国城镇化率将超过50%;

加快收入分配改革,扩大“内需”,11年上半年政府将制定出台“收入分配体制改革方案”;

经济结构将进一步转型,产业升级成重点,预计对于“十二五”期间重点发展的新兴战略产业:

信息技术、新能源、新材料、生物等,政府会大力支持。

2、国家房地产调控政策及分析

4.2010年底至2011年初国家政策出台时间表

时间

内容

2010.12.25

央行年内二次加息，存贷款利率各上调25个基点

2011.1.20

央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

2011.1.26

国务院出台新“国八条”二套房贷首付提至六成

2011.2.9

央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点

2011.2.18

自2月24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

5.重点政策的出台背景及简要分析

1）2011年1月20日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

Ø

出台背景

２０１０年我国全年人民币各项贷款增加７．９５万亿元，超出年初制定的７．５万亿元新增信贷规模４０００多亿元。

同时，截至２０１０年１２月末，我国广义货币供应量（Ｍ２）余额高达７２．５８万亿元，同比增长１９．７％，增幅超过年初预定的１７％目标，信贷货币双双超目标收缩流动性任务艰巨。

出台目的

在通胀形势不乐观而企业信贷需求强烈的情况下，此时调整存款准备金率的目的对于抑制银行的放贷能力，回收流动性会起到较好的效果，将有助于通胀预期的调整。

调升存款准备金率将直接冻结３０００亿－３５００亿元的银行资金.。

2）2011年1月26日，国务院出台新“国八条”二套房贷首付提至六成

新国八条出台背景

总体看来，这是继2010年1月、4月、9月之后第四波调控。

出台的时间点紧迫、超出预期。

说明国家对于去年的房价调控效果不满意，尤其是2010年9月以来房价的重新上涨，大大加深了房价进一步上涨的担心；

而且在控通胀的关键时候，更不愿看到房价上涨带动CPI上涨。

新国八条出台特点

在“国十条”和“9.29”新政的基础上进一步升级，主要是加强落实上述两个政策，但在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码。

关键是行政干预力度进一步升级。

在此影响之下，2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度的下幅；

70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长，多个月份会出现环比负增长。

接下来，多部委将会出台细化文件，正如09年12月出“国四条”、10年1月出“国十一条”一样。

出台内容及简要分析

国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

会议指出——自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展必须进一步做好房地产市场调控工作。

会议确定了以下政策措施：

（一）进一步落实地方政府责任

地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。

2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

分析:

这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分城市可能会制定出房价涨幅控制线（高房价城市），部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。

地方政府将为如何这个目标而苦恼不堪！

行政干预房价总体水平，史无前例，调控房价的效果肯定比去年好。

（二）加大保障性安居工程建设力度

各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。

有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

努力增加公共租赁住房供应。

其中陕西省政府下达西安市保障性住房8.6万套（户）的目标任务，廉租住房1.31万套；

经济适用住房2万套；

公共租赁住房3.7万套；

限价商品房1.59万套。

分析：

2011年1000万套、1.4万亿投资的保障房指标，将在相当程度上影响商品房市场。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

加大应用房地产价格评估技术,加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。

严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

不足5年的营业税以前按差额征收，现在改为按全额，征税基数增大很多，税负也相应显著增加；

土地增值税的问题去年已有界定，上海等少数城市已出细则，估计尚未出台细则的城市将出细则；

个人所得税以前按交易总额的1-3%，接下来国税总局可能要求各地按差价的20%征收，也即从严征收。

（四）强化差别化住房信贷政策

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

信贷加码的幅度不大，明确提出的只是二套房首付增加一成，关键要看接下来央行、银监会的细则以及商业银行的执行力度，当前已经比较严厉了，估计进一步严厉的空间并不大。

（五）严格住房用地供应管理

各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。

对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。

对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

依法查处非法转让土地使用权行为。

此条主要是强调已有政策：

规定今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，有助于增加未来二三个的商品住宅供应量，有利于抑制房价；

大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，将导致限价房的规模进一步增加，估计全国实行限价房的城市将大大增加。

（六）合理引导住房需求

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；

对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

限购令全面升级，基本上所有的一二线城市都须限购，部分三四线城市也将限购。

而且，限购更加严格，尤其是本地2套，外地有证明1套，无证明，三种情况不让新购。

这就意味着，已经出现限购令的20多个城市将重新调整限购口径，因为除深圳外，他们以前都规定居民还可新购一套。

（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

基本属于对前六条措施执行要求的强调，不过约谈问责的力度加大，范围扩大。

（八）坚持和强化舆论引导

对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。

对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

分析：

强调舆论引导作用，规范舆论方向，客观上对于房地产项目广告推广上产生一定影响。

新国八条的应对

（一）放弃幻想、顺应大势、积极应对

在2010年连续三波调控之后，2011年初又继续出台如此严厉调控政策，说明中央在整体宏观经济已经向好的背景下，对于房地产市场调控的决心之坚定。

尤其面对2012年即将换届背景下，房地产市场问题已经上升为政治问题，因此2011年的政策形势将延续从严局面。

因此要求开发企业正确认清形势、在现有政策背景下积极面对，调整发展战略.

（二）调整预期利润目标，保证销售量前提下的合理利润

新规对于投资、投机、改善性需求均有严重影响，对于非户籍购房的刚性需求也有限制，因此市场的直接反应将首先是销售量的下降进而导致价格的回落，因此开发企业应调整预期利润目标，将保销量作为作为未来发展的首要战略，坚持持续出货前提下的合理利润、保证资金链。

（三）制定适应新政策形势的产品结构

大户型、豪宅类产品的主要目标客户群体为投资、改善类群体，而这部分群体在此次调控中受影响最大，无论是限购政策还是交易环节的税费影响都使得这部分产品交易成本大大增加。

而中小套型低总价产品主要面对刚性需求群体，所受影响相对较小。

因此开发企业应相应调整产品结构，规避政策影响。

（四）善于抓住波段及时出货

根据以往经验，调控政策出台后市场会呈现波状起伏，因此在项目开发战略上要更加灵活，对于市场反应更加敏锐，在市场出现反弹回暖时段能够及时出货，切忌贻误战机。

3）2011年2月9日，央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点

央行针对1月信贷可能较快增长、物价或因气候因素和春节因素创新高而采取的举措

这是中国人民银行今年首次加息，也是2010年以来第三次上调利率。

央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率，此次央行加息主要是针对通胀预期，在CPI高企且1月份可能继续创出新高的情况下，央行今年继续采取上调存贷款利率、存款准备金率等措施，通过紧缩银根，让市场上流动资金减少，对抑制通货膨胀、稳定物价产生一定影响

出台影响

（一）购房者月供增加：

以首套房贷款100万元20年期限为例，在此次加息前月供为7396.98元，此次加息后为7514.72元，相差117元，贷款总利息由775275元增加至803533元，增加了28258元。

（2）CPI或冲高，加息将继续：

央行在春节“黄金周”的最后一日急切加息，显示目前价格及信贷增势仍不容忽视。

加息成为一种常态的预期以后，将有效引导市场，防止第二波通胀。

同时，今年仍有多次加息和上调存款准备金率的可能和空间。

3、2011年全国各城市房地产调控政策及分析

6.2011年1月28日，重庆、上海房产税征收细则出台

项目

重庆

上海

试点范围

重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）

上海市行政区域

税率

以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%

暂定为0.6%

应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

本地居民

1、个人拥有的独栋商品住宅

2、个人新购的高档住房。

高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房

家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）

外地居民

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房

非本市居民家庭在本市新购的住房

计税依据

应税住房的计税价值为房产交易价。

条件成熟时，以房产评估值作为计税依据

参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。

试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。

房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳

免税面积

一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180平方米，新购高档住房为100平方米

上海市居民家庭人均60平方米

4）分析：

从上图可以看出，重庆方案和上海方案的最大差别在于,上海方案仅对新增购房进行征收,而重庆方面不仅对新增高价房征收,而且还对全部独栋商品房征收（不管是存量还是增量）。

因此,重庆方案实际上对房地产既得利益者有更大打击。

由于影响房价及房地产市场的因素是非常多的，如供求关系、贷款制度、住房保障制度等等。

房产税只是一个税种，是一种税收的手段，虽然它确实会增加房产所有人的持有成本，对房地产市场产生一定影响，但房产税并不具备对房价起到“一剑封喉”的作用。

重庆把房产税的征收对象指向高档商品房，使一部分以开发高端房产为主的开发商被迫转型，朝自住需求、以中小户型普通住宅为主的产品定位。

而开发各地在征收房产税方面存在不同的标准，导致开发商开发路径分化加剧，行业的生存环境发生改变，房地产行业就要面临调整和转型。

7.2011年各城市落地“国八条”限购政策及分析

城市

限购内容

本地

外地

区域

纳税年限

2011.1.28

青岛

已有2套房不得购买新商品房.

已有1套房的不得购买；

不提供纳税证明不得购买。

市辖七区

1年以上

长春

全市

2011.1.31

2011.2.15

成都

主城区

无

南宁

市区

2011.2.16

北京

5年以上

贵阳

市区中心

2011.2.19

广州

南京

太原

市辖六区

注：

截止2011年2月20日，全国十城市已发限购令。

5）分析：

由于限购政策暂时会对楼市造成影响，地方政府担心甚至影响到经济发展，所以各地出台相关政策都相对谨慎，截止20号，只有有10个城市出台相关细则。

在纳税年限上北京最为严格，五年的年限政策预计会减少30%的成交量，其他城市除成都无限制外，均为1年以上。

从已出台的限购细则来看，10个城市对限购范围都做了规定，界限不一。

青岛、成都、南宁和贵阳限购范围均在市区内，与北京、上海、长春全市范围内限购相比较为宽松。

房价调控目标及公布时间大都没有明确提及，仅有上海、南京及贵阳提出了明确时间或目标。

上海、长春、北京三个城市对调控不得力的进行约谈问责。

6）政策影响

各地方版“新国八条”落地之后，市场各方陷入新一轮观望，部分热点城市成交量出现较大幅度下滑。

以北京为例，据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，楼市调控细则执行首日（17日），住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%。

在二手住宅方面，2月以来，截至房屋交易权属系统和存量房网上签约系统升级之前，成交仅为7237套。

根据预测，在恢复签约后签约量也会明显降低。

预计2月市场总网签不足万套，相比1月份的23478套下调6成，这也将创造2010年2月以后的首个不足万套月。

从理论上来讲，限购的全面展开，必将对城市形成一定的压制。

根据招商证券研发中心的测算结果：

1.在全国所有城市限购的情况下，全国成交量被动萎缩13—29%之间；

2.在三线城市不限购的情况下，全国成交量被动萎缩6%—13%之间；

3.若相关城市按“国八条”的要求推出或调整限购政策，全国成交量被动萎缩12%。

可见，从理论上来说，全国市场需求的萎缩程度取决于限购的广度和深度。

4、西安房地产调控政策预计

8.限购令政策

新国八条第六条规定，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

随着新“国八条”的出台，“限购”城市逐渐扩大，西安作为陕西的省会城市，预计在二月底三月初出台限购令。

国家版的限购令内容规定的已相当明确，西安出台细则一定会遵照国家规定执行，不会高于国八条关于限购的相关规定。

在政策力度上，预计与其他城市相比，西安限购政策会相对宽松。

在已出台的细则中，明显可以看到东部偏严，中西部偏松，同时西安将发展成为国家第三大国际化大都市，在经济，城市建设上面西安还与上海、北京有很大差距，政策上不会阻碍西安发展。

9.银行信贷政策

年前，购房者办理房贷执行加息前的贷款利息，且可以享受利率折扣优惠，目前受央行不断上调存款准备金率等因素影响，各银行“银根紧缩”，预计后期西安所有银行首套房贷无优惠，贷款审核条件也更为严格，发放贷款时间可能延长。

10.政策影响

7）效果将逐渐显现，中期影响大。

西安作为二线城市，市场收政策影响一直响应较慢。

随着限购令将投资者手中“购房指标”的挤出，投资需求减少，同时下半年商品房供应量的增加，预计下半年调控效果将会最为明显，增速放缓，总体维持盘整状态。

8）价格增速放缓，成交总量预计与10年持平。

受去年西安房价涨幅过快影响，投资性置业比重相对较大，一次置业比例仅为36%，多次置业达到了64%。

相当一部分的刚需人群则选择了等待。

限购令出台会影响投资型置业，势必将引起房价的波动，但这次波动将会由大量刚需人群进行化解。

同时，西安国际化大都市的规划，关天经济圈的发展以及4月份即将举行的世园会，无疑会进一步拉动经济增长以及扩大城市规模，所以，今年的房价走势依旧上扬，成交总量预计与去年持平。

汇佳锋华地产顾问有限公司西安分公司

市场研究部

2011年2月