长春吴太商务中心大厦物业管理方案Word格式文档下载.docx
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1．吴太商务中心物业管理架构。
吴太商务中心物业管理处的物业管理效劳，要求有一个高效率与科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求到达降低管理本钱，提供优质效劳之目的。
戴德梁行建议成立一个独立核算的物业管理中心来实施对吴太商务中心的物业管理。
该管理中心受“兴源房地产开发##公司〞直接领导。
本行建议“物业管理中心〞按“直线制〞设定管理架构。
中心设综合管理部、物业管理部、平安管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。
其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权清楚，指挥与时，既能满足“吴太商务中心〞初期管理的要求，又能为将来业务的开展留下充足的空间〔具体岗位架构图见附表2〕。
综合管理部
●负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储藏人才
●负责员工工作考勤
●负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和开展的资料与人事档案管理
●负责处理客户的咨询、投诉、并提供协助
●负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通
●负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作
●负责员工餐厅的监视、检查和管理工作
●组织、开展企业文化活动
物业管理部
●负责筹建管理员工餐厅工作
●负责大厦会所与会议中心的管理
●书写给客户的各类通知、通告，由总经理签署发出
●负责物业的日常清洁工作
●负责物业公共区域与周边的绿化与环境布置
●负责物业的除虫灭害工作
●协助客户处理租赁工作
●负责客户的搬入和迁出协调工作
●建立客户档案管理工作
●负责物业的一切庆典效劳的布置，与为大厦内客户的庆典活动提供必要的帮助。
●开展客户文化交流，接待、介绍物业工作
●配合综合管理部开展员工培训工作
●总经理指派的其它工作
平安管理部
●负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作
●与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系
●成立义务消防队，定期举行消防演习
●建立、健全、制定物业的各项平安规章制度
●与客户签订“消防平安责任书〞
●负责物业大型活动的警卫布置
●负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排
●负责大厦地下停车场的平安秩序管理工作
●负责监控室管理工作
●负责平安管理员的管理、培训、考核工作
工程管理部
●负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转
●负责物业的机电设备的日常维护保养工作
●制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施
●负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统与其他公共系统的日常维修保养工作
●负责物业上下压配电室、空调机房的值班和日常维修保养
●负责物业管理部转发的客户投诉的处理，与满足客户其它有关的效劳要求
●协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作
●负责工程人员的管理、培训、考核工作
●负责客户装修方案的审核、监视、管理工作
财务管理部
●协调与银行、税务以与其它主管财务政府部门的关系
●建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作
●征收管理费、水电费、费、加时空调费等其它管理费用
●征收和支付管理公司各类合同费用
●制作财务报表、资金平衡表与固定资产损耗表与其它各种财务报表
●按员工工资表发放员工工资
●小量现金的支出和日常采购、入库工作
2．物业管理岗位编制。
通过与开展商屡次沟通，暂定物业管理方针为：
人性效劳、培养人才、科学管理、走向市场。
根据以上方针，特制定以下用人方案：
1〕根据公司的物业管理方针，本着控制本钱的原那么，在标书原有方案根底上加以调整，形成一个物业管理整体运作的体制。
2〕精减了原标书方案中的总经理秘书职位。
3〕吴太商务中心物业管理岗位架构图〔见附表2〕
1．由1名综合管理部经理和5名员工组成。
2．综合管理部经理1名，要求具有多年丰富的社会经历和行政管理工作经历，组织协调能力强。
3．文员兼仓库管理员1名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。
4．资料管理员1名，负责工程资料与人员档案资料的收集、整理工作。
5．业户接待员2名，负责咨询与商务、票务的有偿效劳工作与信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是写字楼的形象效劳窗口。
1．由1名物业经理和名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。
2．清洁班由16名员工组成，分白班和夜班。
白班8人负责维护大厦内外的公共场所与男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；
夜班8人，负责全面清洁大厦内外的公共场所与男女卫生间，要求按清洁程序进展操作，对人员个人素质要求可适量放低些。
4．员工餐厅效劳由3名厨师与5名工作人员组成，上班时间为8：
30—14：
00，为大厦客户提供午餐效劳，要求员工个人素质较高，并具有真诚为客户效劳的思相。
5．客户效劳员2名，开展客户文化交流，接待介绍物业工作，要求形象素质较好。
6．会所效劳人员名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待效劳工作，要求形象、素质较好。
1.由1名平安管理经理和28名平安管理员组成，24小时负责大厦的平安管理工作。
2.平安管理经理1名，要求由一位有多年物业管理经历的转业军人担任，具有带着全体平安管理员完成大厦平安管理工作的能力。
3.文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案管理工作。
4.主管3名，分三班，全面负责写字楼内外的平安防X、监视检查工作。
5.监控值班由3名员工组成，分三班，负责大厦监控值班工作。
6.大堂值班由3名员工组成，分三班，负责写字楼大堂值班工作。
7.外围值班由3名员工组成，分三班，负责大厦外围值班工作。
8.商场值班由4名员工组成，分二班，负责大厦商场值班工作。
9.停车场值班由3名员工组成，分三班，负责大厦地下停车场出入口的值班工作。
10.巡逻值班由6名员工组成，分三班，负责大厦内外的巡逻值班工作。
1.由1名工程管理部经理和18名员工组成。
2.工程管理部经理1名，要求由一位有多年物业工程管理经历的高级工程师担任，具有较强的管理能力。
3.文员兼资料管理员1名，负责工程管理部文字处理工作与档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。
4.强电值班由5名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。
5.空调值班由5名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。
6．消防值班由5名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。
7．电梯值班2名，负责电梯设备的正常运作与维护。
1.由1名财务主管和4名员工组成，负责大厦物业管理收缴各项费用。
2.会计由主管兼任。
3.出纳员1名。
4.停车场收费员3名。
第三章员工招聘
高层物业管理人员
物业经理：
大学本科以上学历,持有物业管理上岗证,具有五年以上大型物业管理
实际工作经历,熟悉物业管理有关法律、法规与企业根本管理工作,有较强的管理能力和组织协调能力与处理突发事件的能力。
勤业、敬业、乐业。
物业经理助理：
大专以上学历，持有物业管理上岗证，有三年以上的物业管理实际工作经历，有一定的管理、协调能力，对工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务。
物业管理部经理：
大专以上学历，持有物业管理上岗证，有二年以上工作经历，具有丰富的社会经历和较强的语言表达能力与大型会议接待能力，以与随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规X。
对工作认真负责，敬业、乐业。
物业管理文员：
大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力与流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规与公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力。
保洁员：
高中以上学历，身体安康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。
写字楼接待员：
大专以上学历，有一年以上物业管理接待工作经历，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语到达国家四级水平。
收发员：
中专以上文化，有二年以上工作经历，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和积极的工作态度。
工程管理部经理：
大学本科以上学历〔工科专业〕，工程师职称，有6年以上工作经历，持有物业管理上岗证，有二年以上本职工作经历，具有扎实的专业知识根底，丰富的实际工作经历，极强的动手操作能力以与较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证。
资料员兼文员、仓库管理员：
大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，2年以上工作经历。
弱电技工：
大专以上学历，电子技术，计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经历，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。
强电技工：
身体安康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经历，有大型企业设备管理经历，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。
空调技工：
大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经历，有大型设备管理经历，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。
维修工：
高中以上学历〔水电专业〕，持有特种行业操作证，身体安康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。
平安管理经理：
大专〔或同等学历〕，熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。
持有物业管理上岗证，有二年以上的本职工作经历，具有丰富的社会经历和较强的语言表达能力，以与随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。
工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。
平安管理员：
高中以上学历，退伍军人优先，身高175厘米以上，身体安康、品行端正，工作认真负责，须有##市户口的担保人。
监控管理员：
高中以上学历，男1.75厘米以上,女1.65厘米以上,身体安康,不矫正视力为1.5,品行端正,工作认真,需有##本地户口。
财务管理部经理：
财经类专业大学本科学历，中级以上职称，具有三年以上大型企业财务主管工作经历，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。
对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。
会计：
大专以上学历〔会计专业〕，有三年大型企业工作经历，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。
出纳：
大专以上学历〔会计专业〕，二年以上本行业工作经历，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电恼操作。
工作认真负责，敬业、乐业。
车场收费员：
有物业管理工作经历，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的效劳意识和与客户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。
第四章物业管理人员培训
新员工上岗培训
根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。
．员工上岗培训期15天为有薪培训。
．培训内容包括：
物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理效劳理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等项内容。
在岗员工循环培训
1．通过实际工作中所产生的问题，不定期的安排当事人〔指员工〕参加班后的专题培训。
2．每位在岗员工每月参加二次公司组织的工作指引培训。
组织员工座谈会，交流事件处理技艺与与客户、客户沟通的经历。
3．上岗循环培训的考核方法。
1〕通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。
2〕在实践工作中客户、客户的投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的根底。
3）通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，到达优化管理的目的。
4．培训计划与培训内容提纲〔见附表3与附表4〕。
第五章物业管理所需物质条件
为搞好吴太商务中心物业管理工作，我们建议投入足以保障管理水准的人力、物力和财力。
建立、培养出一支高素质、高标准的物业管理队伍，在投入物力方面建议如下：
办公与员工住宿用房计划
1．办公用房
总物业经理办公室
15m2
会客室1
物业经理助理办公室
会客室2
20m2
30m2
仓库2〔工程〕
储物间1〔物业清洁〕
男女更衣室各一间
工程管理部工作间
2．住宿用房
由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近X围内〔跑步5分钟内到达〕安排物业平安管理员工、工程值班人员与兴源地产局部单身员工的宿舍。
物业管理工具与装备价格参照表
序号
名称与规格
单价
1
万用电表
￥200.00
2
电流流量度：
300A
￥500.00
3
电流钳式800A
￥800.00
4
电流钳式3000A
￥1,500.00
5
对地阻值测试表
6
绝缘值测试表〔500V—1000V〕
7
温度计：
电子数字式
8
酒精式
￥10.00
9
手提式室内温度/湿度比照测
￥300.00
10
手提式风量和风速计
11
电源测试电笔
￥20.00
12
卷尺：
1M
￥30.00
13
5M
14
钢尺：
3M
￥50.00
15
16
水平尺：
600MM
￥250.00
17
角尺：
300MM
18
高空工作平安带：
降伞式
￥1,200.00
19
50/500反光衣
￥100.00
20
耳塞100db
21
耳筒500db
22
平安过滤口罩：
100CDN
23
护眼罩：
眼镜式
24
全护式
25
护眼罩:
焊接用
26
护镜〔焊接用1000GDA〕
￥600.00
27
手套：
绵布
28
皮革
￥400.00
29
铝梯：
￥1,000.00
30
1.5M
31
4M
￥3,000.00
32
高空工作台:
10米全护式
￥80,000.00
33
高压电工全护装
￥2,500.00
34
运输工具:
轴流板式车
35
手推车
36
木锄
37
扳手:
活动150mm
38
200mm
39
300mm
40
450mm
￥150.00
41
菊花板身:
3mm-36mm
￥350.00
42
组合式:
4mm-45mm
43
夹具:
大力钳（平口）
44
C形夹:
100mm
45
150mm
46
47
48
虎钳150mm
49
钢管工具连弯头
50
切割工具:
水管用切刀
51
铁皮用剪刀
52
界刀
53
剪刀
54
紧急爆破工具:
大手锤
55
斧头（消防队用）
56
铁笔
57
压力钳
58
润滑油加油枪
59
6角起子（0.5mm-16mm）
60
管子钳:
61
62
63
600mm
64
拉钉钳
65
螺丝起子:
平咀形100mm*4mm
66
150mm*6mm
67
200mm*8mm
68
250mm*8mm
69
400mm*10mm
70
十字形:
100mm*3mm
71
175mm*4.5mm
72
250mm*6mm
73
350mm*7.5mm
74
电子部件专用:
平咀
￥40.00
75
十字咀
76
平咀钳
77
尖咀钳
78
斜口钳
79
导线开口钳
80
剪线钳
81
鲤鱼钳
82
水泵钳
￥60.00
83
弹簧专用尖咀钳:
84
弓咀
85
电线护套管钳:
100A以上
86
800A以上
87
手锯:
金属450mm
88
89
木工600mm
90
250mm
91
手锤：
电工
92
球形1kg
93
手锤:
1.5kg
94
铁钻
95
木工专用工具
96
泥水工专用工具
97
手电钻电池式0mm-12mm
98
油压式手电钻：
小
99
大
100
油压式手电锤：
101
锯条式切割机
102
叶片式切割机：
103
104
金属磨轮式切割机：
手提小
105
手提大
106
磨轮床
107
60A电焊机
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