和平温泉可研客家风情街无收益611Word格式文档下载.docx
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热水镇位于粤北山区，属于河源市和平县。
热水镇由九连山环抱，浰江水围绕，环境优美，生态资源丰富，有穿山甲、野猪、类似娃娃鱼的物种、桫椤，蝴蝶品种繁多等珍稀物种，盛产香菇、木耳、茶叶、竹笋、药材、水蜜桃等。
南湖村有死火山，温泉资源丰富，是旅行投资的理想之地。
依照河源市及和平县的有关进展规划，及和平县委、县政府提出〝旅行旺县〞的号召下，规划在和平县热水镇南湖村投资兴建一个具有多个功能景区的，集文化游、生态自然风光游、休闲度假于一体的大型综合型旅行区〝和平温泉小镇度假区〞，共分六期进行开发。
第一期项目热龙温泉度假区于2004年底破土动工，以全新的生态理念为设计蓝图，融合客家文化精髓，充分利用荒山、坡岭等自然地貌，打造出一片人与自然和谐相处的世外桃源。
由于温泉小镇自然环境优美、设施齐全、服务优质，已被国家旅行局评为AAAA景区，目前年接待人数约15万人次，营业收入3000多万元，上缴税收100多万元，解决当地村民就业近300人。
通过几年的进展，度假区在增缴国家税收的同时，对带动当地第三产业的进展、提升本地农产品的附加值、改善当地农民的就业状况、推动和平县的经济和社会进展做出了积极的奉献。
随着度假区知名度的提高，游客接待量也逐年提升，现有的设施接待能力差不多饱和，需要新的服务设施来缓解压力。
温泉小镇度假区二期项目由九连山温泉度假山庄、漂流接待中心、社会主义新农村〔客家风情一条街〕、广东省应急培训中心等四个子项目构成。
为保证项目的顺利投资建设，现依据度假区二期项目总体规划，对项目进行包括项目规模、投融资、阻碍力分析、资源利用、效益分析等综合进行可行性研究分析，为项目投资建设提供依据。
第一章项目背景
一国内旅行进展趋势分析
随着人民生活水平步入小康和向高消费时期过渡，国内居民出游率将不断上升，旅行消费需求日愈强烈。
我国人均GDP连续增长，估量2020年我国人均GDP增至2000-2500美元，国内旅行消费市场进入发育成熟时期。
国内居民休闲时刻增多，人口流淌性和受教育水平不断提高，接待设施、旅行交通、旅行环境等不断进展完善，都将大大地促进国内旅行的繁荣。
国内的旅行形式从观光型向度假型进展，即从单纯的〝观光游玩〞进展到〝探古访幽〞、〝度假休闲〞、〝自驾游〞等多种旅行形式并存的度假旅行时期。
度假旅行产品，往往对环境有着较高的要求，一样选择恬适、幽雅、旷野的环境，一样有滨水、森林、田园、园林、冰雪、温泉、专门地貌等类型的度假场所，使游客获得新奇、刺激、康体、野趣、历史氛围等有别于生活环境的专门体验。
二产业政策
中国旅行业目前正处于快速进展的时期，成为第三行业的支柱产业，业内人士分析认为，当前中国经济连续走好、国际贸易往来不断增多、旅行安全具备有效保证、市场经济秩序进一步完善，正是中国旅行业进展的〝黄金时期〞。
进入21世纪以来，全球国际旅行业的格局发生了重大变化，亚太地区跃居世界第二，欧洲、亚太地区和美洲三足鼎立的局势真正确立。
更值得注意的是，全球旅行进展的亮点在东方，而中国是东亚旅行的领军者。
目前，丰富的旅行资源使中国已形成世界上规模最大、增速最快、潜力最强的旅行市场，旅行业在国民经济建设中发挥着庞大的作用。
我国旅行业的进展存在着专门大的进展空间。
三行业准入分析
1.中国旅行业现状
国内旅行蓬勃进展：
据世界旅行组织推测，2020年前世界旅行人数以4.3%的速度增长，旅行收入以6.7%的速度增长，远远超出同期世界2.8%－3.5%的经济增长率。
中国正成为世界旅行大国，国外游客来中国旅行也迅速进展。
旅行活动成为人们生活中的重要部分，中国旅行业经历了20年进展，成为世界上重要的旅行目的地国。
进展国内旅行成为国家〝培养新的经济增长点〞的重要选择。
全国假日办公布的«
2007年〝五一〞黄金周的旅行统计报告»
指出，今年黄金周全国共接待旅行者1.79亿人次，同比增长22.7%；
实现旅行收入736亿元，同比增长25.8%。
在全国31个省、自治区、直辖市接待的1.79亿人次旅行者中，过夜旅行者为4586万人次，同比增长18.1%；
一日游游客为1.33亿人次，同比增长24.4%。
全国黄金周历年来旅行人次及增长率新高。
2.和平县旅行业进展状况
和平县旅行经济是在〝十五〞期间得到快速的进展。
在和平县政府经济实施〝旅行旺县〞的战略指导下，以建设〝大田园〞为重点，把旅行资源开发、旅行产业开发、旅行环境开发、旅行文化开发有机结合起来，使旅行产出大幅增加，产业规模迅速膨胀，客源市场全面拓展。
在〝以温泉开发为龙头，努力构建大旅行格局〞的思路下，逐步构建出全县休闲、生态、度假、保健型的旅行进展趋势。
已建成有热水漂流、热龙温泉度假村、天上人家温泉度假村、兴隆民俗文化村、金湖度假区等要紧旅行、休闲项目，有星级酒店五间。
实现了〝从无到有，从有到旺〞的重要跨过，旅行业差不多成为和平县第三产业的龙头和新的经济增长点，为全县经济连续快速进展做出了重要奉献。
表1-1：
和平县接待旅行人次和旅行总收入表
年份
旅行接待人数
增长率
旅行总收入
2005
27万人次
33%
1.3亿元
48%
2006
37万人次
37%
1.58亿元
22%
2007
43.7万人次
18.3%
1.95亿元
23%
2020
53.8万人次
2.37亿元
21.5%
3.行业准入分析
广东省是温泉大省，温泉产品的供给和需求都进入高潮。
省政府批准设立的29个省级旅行度假区中，有7个是温泉类的〔广州从化温泉、新兴龙山温泉、中山温泉、清远银盏温泉、梅州丰顺温泉、清新温泉、金山温泉〕。
珠三角周边温泉开发差不多形成了4个组团：
珠三角西部组团〔珠海－中山－江门－阳江〕、广州北部组团〔三水－从化－清远－龙门〕、惠州河源组团、海丰陆河组团。
河源市政府、和平县政府高度重视旅行业的进展，2007年把旅行业列为支柱产业。
充分利用粤赣边境九连山腹地热水漂流源头的资源优势，招商引资，进展温泉度假旅行品牌产品；
政府的多项政策将为和平温泉小镇的旅行进展制造了历史性机遇。
因此，本项目的建设，符合广东省、河源市、和平县的行业进展规划，推动和平县生态旅行经济、会议休闲经济、都市农业经济的进展，满足居民对旅行方式转变的要求。
四进展现状
和平县委、县政府提出的〝旅行旺县〞的号召，依照河源市及和平县的有关进展规划，在和平县热水镇南湖村投资兴建一个具有多个功能景区的，集文化游、生态自然风光游、休闲度假于一体的大型综合型旅行区〝和平温泉小镇度假区〞，共分六期进行开发。
第一期项目热龙温泉度假村于2004年底破土动工，以全新的生态理念为设计蓝图，融合客家文化精髓，充分利用荒山、坡岭等自然地貌，打造出一片人与自然和谐相处的世外桃源。
随着度假区知名度的提高，游客接待量也逐年提升，现有的设施接待能力差不多饱和，需要新的服务设施来缓解压力及对和平地热资源的进一步有效利用。
第二章项目概况
一项目区范畴
项目选址广东省河源市和平县热水镇南湖村。
该地块位于粤赣边境九连山腹地的热水漂流源头，距离和平县城20公里，距离粤赣高速公路出口15公里，北距离江西省赣州市25O公里，距离广州市、深圳市仅三个半小时车程，区位优势明显，交通便利。
s339线自东向西和热合公路自北向南贯穿全镇，乡村公路四通八达，而且村村差不多实现了通水泥公路目标。
去年还从黄峰斗电站至热水漂流码头公路共9公里全面安装了路灯，成为了热水镇又一道亮丽的风景线。
此外，热水镇电力充足，通讯发达。
境内建有3.5万伏变电站，7个行政村全面开通了程控、联通、移通和宽带。
具有较强的辐射能力和进展旅行业所必须的交通条件。
二建设内容及规模
拟建项目和平温泉小镇度假区定位为〝温泉生态游、乡土客家情之旅〞，是一个具有多个功能景区的，集文化游、生态自然风光游、休闲度假于一体的大型综合型旅行区。
二期建设除对现有接待服务设施扩充容量外，推出新的项目拉动客源，建设综合性的旅行度假区，同时补偿建设期内带来的游客缺失。
该项目由四个子项目构成，结合项目选址及项目特性，分别由四家公司进行针对性开发，由和平温泉之都统筹，统贷统还，四家公司作为子项目具体的建设者和用款人，确保各子项目顺利建设运营及有效的收回投资。
1.九连山温泉度假山庄
和平温泉小镇度假区温泉水的地下储量丰富，日出水量达12000立方米，是多种温度共存的多点温泉群，现状仅为热龙温泉度假村提供用水，使用率较低，未能达到良好的经济成效。
一期热龙温泉度假村年接待游客量约为15万人，现有客房177间，已不能满足游客住宿的要求，现状九连山温泉度假山庄规模小、住宿条件较差，档次较低，依照温泉小镇度假区游客接待量的进展情形，对九连山温泉度假山庄进行改造与扩建。
扩建后，温泉度假山庄占地约6.36万㎡，总建筑面积约2.5万㎡，共建设335间度假式客房，针对中、高端目标市场配套建设与温泉风格相对应的各式别墅客房，强调鲜亮的主题、宁静的环境和一流的服务；
并设有职员宿舍及治理中心，方便治理。
度假式客房配套建设休闲会所、餐厅、泳池、网球场等设施，与温泉池区相邻；
露天园林式温泉池区以小型温泉池为主，设置假设干主题小池、药浴保健池等，种植高大乔木、形状多样的灌木，进行分隔及避风。
该子项目由和平温泉之都开发。
充分改善和平温泉小镇度假区的旅行接待条件，补充住宿设施，缓解经营压力，提升旅行档次，提高游客对度假区的中意度，从而促进度假区更加稳固有序的进展。
2.漂流接待中心
热水漂流为和平温泉小镇的配套项目，漂流河道全长6.5公里，落差近40米，是全国最长、生态环境爱护最完整的漂流河，沿途群山围绕，风光秀丽。
还有300万年前地壳变化形成的冰川奇迹〝冰臼〞群。
现在每年接待漂流客人近10万人次，现有的接待中心已满足不了经营需要，因此急需扩建。
扩建后总建筑面积增加为8000㎡，除对现有漂流接待大厅、更衣室扩容外，增建包含100间客房的经济型酒店、水上乐园服务用房等，并新增20条漂流船；
在新建漂流三号码头设置大坝，拦截热水河形成大面积的景观湖，起到蓄水防洪及调剂当地小气候的作用；
并在水流落差大的地点建立热水电站，设置发电机组，为漂流接待中心送电。
该子项目由和平热水漂流公司开发建设。
3.社会主义新农村〔客家风情一条街〕
在二期四个子项目的征地范畴内，有100户居民需要搬迁，在南湖村设置安置房，集中治理，一方面改善村民的居住环境，响应党中央扶助三农，建设社会主义新农村的号召，并通过开发山区扶贫旅行，以田园对接都市，创建新的农业经济模型，以旅行来带兴农村经济进展，提高农民收入。
另一方面和谐度假区与村民间的关系，稳固度假区外围环境，更好的促进度假区的进展。
拆迁安置房总占地面积12470㎡，建筑面积约为1.1万㎡，规划安置100户居民，建筑以客家建筑风格为主，在安置房一层拟建30间商铺，建筑面积为1292.5㎡，突出和展现客家人的风俗人情和生活适应，形成客家风情一条街，给游客展现一套完整的客家民族生活习俗，餐饮、服饰、民居建筑、各种客家传统家具、农业用具以及客家歌舞表演等；
商铺通过置换交给村民使用，解决农村剩余劳动力，增加农民收入。
该子项目由和平金穗油茶开发开发建设，其经营业务如油茶、香菇、茶叶、油桐的种植、销售等，部分由村民经营。
4.广东省应急培训中心
自5.12地震后，天灾带给人的恐惧的印象仍未远去，如何应对自然灾难及如何应急自救培训差不多成为当前关注热点。
在此大环境下建设应急自救培训基地，加强人们对突发灾难的应对能力，及时有效预防和处置突发事件，促进经济社会进展和爱护人民生命财产安全。
和终生态旅行与广东省青青年军校〔
经中共广东省委、省政府批准的为普及全省青青年国防教育、提高民众专门是青青年应对突发事件能力的专门机构〕合作，共同建设广东省唯独的应急救援培训、示范中心，要紧针对青青年、企业高管、部门领导、极限运动及户外运动爱好者等，提供包含野外救生培训、室外拓展，应急救援演示及室内体验等项目，进行系统性、全方位的培训，以提高培训者应急反应能力，创建全国青青年自我爱护教育基地和广东省国防教育基地；
并与世界各国应急救援培训中心进行交流合作，打造世界应急求生救援基地。
培训中心〔室内项目〕主体占地面积为5775㎡，总建筑面积为3600㎡，提供危险自救培训课程，培训中心设置地震体验房、雷电室、电力实验室、火灾逃生房、水中逃生房等设施，进行封闭式培训，并定期对其他子项目职员展开培训，提高关于天灾的防范意识，爱护客人安全，有效减少的人员和经济财产缺失，安全快速的逃生。
该子项目由和终生态旅行开发建设。
项目各项要紧经济技术指标见下表。
表2-1：
各项要紧经济技术指标
项目
占地面积〔㎡〕
可建筑面积〔㎡〕
总建筑面积〔㎡〕
总基地占地面积〔㎡〕
容积率
建筑密度
栋/房数
层数
九连山温泉度假山庄
63622.32
59249
25402
10044
0.4
17.0%
其中
治理中心、职员宿舍
2400
1栋
4
度假式客房
23002
99栋
3、4
社会主义新农村〔客家风情一条街〕
12470
11215
3808
0.9
30.5%
拆迁安置房
8627.3
100户
2、3
商铺
1292.5
30间
1
村公所
1295.2
漂流接待中心
49020
6800
8000
1500
1.2
22.1%
6
接待大堂
600
餐厅
800
更衣室
经济旅社
5000
水上乐园用品仓库
1000
电站
——
广东省应急培训中心
5775
3600
1200
0.7
24.0%
4.5
地震体验房
450
雷电室
350
电力试验室
400
火灾逃生房
水中逃生房
食堂
200
接待中心
合计
130887.32
83519
48217
16552
—
三项目投资估算及资金筹措方式
1.项目投资估算
项目总投资16663.7万元，其中，无形及递延资产313万元，工程直截了当投资16058.4万元，流淌资金投资292.3万元。
项目总投资=项目固定资产投资+无形及递延资产+流淌资金
表2-2：
项目固定资产投资估算表〔单位：
万元〕
序号
建筑工程费
设备及安装费
其他费用
907.2
849.2
371.0
2127.4
2
2265.2
2371.1
2560.8
7197.1
3
1150.0
1538.9
1585.0
4273.9
493.3
1493.5
501.4
2488.2
4815.7
6252.7
5018.2
16086.6
表2-3：
项目投资估算表〔单位：
固定资产
无形及递延费用
流淌资金
2127.4
0.0
7197.1
156.0
199.2
7552.3
4273.9
56.0
41.4
4371.3
2488.2
34.0
90.5
2612.7
16086.6
246.0
331.1
16663.7
2.资金筹措方式
项目总投资为16663.7万元，其中自筹资金6663.7万元，申请银行贷款10000万元。
其中：
1〕社会主义新农村〔客家风情一条街〕共投资2127.4万元，其中贷款1700万元，自筹资金427.4万，占资金总额的20.09%；
2〕九连山温泉度假山庄共投资7552.3万元，其中贷款3500万元，自筹资金4052.3万元，占资金总额的53.66%；
3〕漂流接待中心共投资4371.3万元，其中贷款3000万元，自筹资金1371.3万，占资金总额的31.37%；
4〕广东省应急培训中心共投资2612.7万元，其中贷款1800万元，自筹资金812.7万，占资金总额的31.11%。
自筹资金
银行贷款
数额
占比
427.4
20.09%
1700
79.91%
4052.3
53.66%
3500
46.34%
7552.3
1371.3
31.37%
3000
68.63%
4371.3
812.7
31.11%
1800
68.89%
2612.7
小计
6663.7
39.99%
10000
60.01%
16663.7
上述项目总计贷款金额1亿元，由国家开发银行提供，打算在2020年12月前分两个时期全部投入使用。
四综合效益
1.经济效益
本项目分四个子项目运算综合效益，项目贷款有和平之都温泉公司统贷统还。
〔1〕项目经济效益
估量2020年下半年正式动工，项目建设期为一年，项目运算期〔11年〕，经营期为10年，实现总产值收入共为66726.43万元，利润为37172.37万元。
1〕社会主义新农村属于旅行扶贫项目，属公益性项目，项目贷款由和平温泉之都统筹安排还款；
2〕九连山温泉度假山庄营业收入包含温泉、度假客房收入、餐饮收入，运算期内总收入为42891.23万元，利润为23089.7万元；
3〕漂流接待中心营业收入包含漂流、经济酒店收入、水上乐园收入，运算期内总产值为18175.82万元，利润为9875.38万元；
4〕广东省应急培训中心营业收入要紧为应急救援培训费用，运算期内总收入为5659.43万元，利润为4170.95万元。
上述项目在运算期内总产值收入6.67亿元。
〔2〕社会经济效益
本项目共为国家制造税收13119.15万元，共可提供420个岗位。
1〕社会主义新农村属于扶贫项目，是无收益项目；
2〕九连山度假山庄为国家制造税收8282.97万元，可提供285个就业岗位；
3〕漂流接待中心为国家制造税收3668.45万元，可提供80个就业岗位；
4〕广东省应急培训中心为国家制造税收1167.74万元，可提供就业55个岗位。
2.社会效益
旅行业是第三产业的重要组成部分，是促进服务业加快进展的重点领域。
作为需求潜力大的新兴产业，旅行业具有传统服务业和现代服务业的双重特点，是制造幸福的产业，是新世纪的朝阳产业。
本项目的开发建设，关于促进和平县生态旅行业的进展，构建社会主义和谐社会具有重要意义：
〔1〕有利于建设社会主义新农村
社会主义新农村建设的目标是让农民安居乐业、生活富裕文明，促进农村社会的综合进展和构建农村和谐社会。
除了政策上的支持，新农村建设急需的是资金方面的支持，仅有帮贫扶困基金是远远不够的。
新农村建设必须要有支柱产业的支撑与带动，才能实现城乡互动、谐调进展。
乡村旅行、生态旅行的崛起，为建设社会主义新农村提供了一种新途径。
从广东省乡村旅行、生态旅行的进展现状看，旅行产业的进展的确有利于实现〝生产进展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、民主治理〞的社会主义新农村建设目标。
为更好地发挥旅行在建设社会主义新农村的作用。
因此，本项目的开发也将有利于推动和平县和热水镇的社会主义新农村建设工作。
〔2〕有利于促进农村经济结构调整
通过乡村旅行的示范作用，带动周边农村社区加入到旅行开发中，并形成以旅行为纽带的特色农业区，带动〝一村一特色〞的农产品生产，促进农业生产的转型，形成特色农业，进一步加快农业产业化的进展，从全然上增加农村居民的收入。
〔3〕有利于转移农村剩余劳动力
加快农村剩余劳动力的转移，尽快降低农业就业人员的比重，是解决农村就业问题，建设社会主义新农村最为重要的举措。
旅行业是劳动密集型行业，在农村进展旅行业，一方面能够就地吸纳农村剩余劳动力从事旅行接待工作；
另一方面，由于乡村旅行业
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