2中学管理方案11页文档格式.docx

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4）楼宇管理：

无针对性楼宇养护规划；

无周密的楼宇本体监控措施；

无充分标识；

损坏部件未见及时记录与整改；

未建立稳定的处理程序，影响楼宇的养护质量。

二．×

物业对×

学校物业管理目标承诺表

序号

指标

名称

国优

承诺指标

指标考核内容

管理措施

1

治安

有专业保安队伍并实行准军事化管理和训练；

安管员统一服装、熟悉辖区情况，言行规范，文明执勤；

安管员经培训考核后方能上岗，并定期进行专业技能、军体、礼仪、礼貌等培训；

落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度。

2

绿化完好率

无

99%

1、建立健全绿化管理制度，落实绿化工作负责制及巡查制度；

2、对管理区内所有绿化品种、布局、长势、修剪、维护等情况建档登记，不出现长势不好、局部有病虫害、践踏等情况；

3、确保绿化布局合理优美，花草盆景摆放配置得当，修剪整齐美观、无践踏、无黄土裸露，树木上标识名称。

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建文件记录，并由服务中心经理监督执行。

3

保洁达标率

1、清洁卫生建立一体化管理制度并落实；

2、专业清洁队伍，实行门前三包；

环卫设备完善；

3、小宗垃圾（烟头、纸屑、痰迹）每1000平方米控制在1处以下。

责任人进行定区保洁，实行巡查制度，建文件记录，大厦每层的通道地板、卫生间、玻璃等专人进行不间断保洁。

4

公共照明完好率（含路灯亮灯率）

公共照明随时处在完好状态，在二十四小时中无论任何时间出现故障做到及时修复，学校另有安排可以巡查、督促合理。

在受到业主委托的前提下，落实责任人，实行巡视制度，建文件记录，服务中心经理监督执行。

5

客户投诉处理率

95%

客户管理制度完善、计划落实，记录完整，效果良好。

按照政策规定，做好各项工作，同时加强与客户的沟通，定期举行业主恳谈会，了解客户的愿望和要求，满足住户的需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果

注释：

房屋养护维修、设施设备养护维修项目在接受业主委托后可按照上述有关目标实施；

如果没有受到业主的委托，我司将只负责巡查监督及问题报告，确保问题发现与汇报的及时性，对问题项目的维修质量、维修效率及养护效果不负任何责任。

三．人员配置

部门/岗位

人员配置

时间

备注

一

保安

4名

二

绿化

1名

三

保洁

2名

1人负责整栋梯道及天台，1人负责广场、公共部分及办公室。

合计

7人

四．校园物业管理实施方案细则的说明

标准

详细说明

备注

　1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱；

2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀4、大楼共用部位共用设施设备无蚁害5、通道、广场、绿地等共用场地无纸屑、烟头等废弃物6、大楼共用部位保持清洁、无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；

楼梯扶栏、天台等保持洁净。

标准参考《全国物业管理示范住宅小区标准》

　1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

标准参考《全国物业管理示范住宅小区标准》　

　1、大楼实行全封闭管理2、实行24小时值班及巡逻制度；

保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。

4、非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。

　1、主出入口设有大楼平面示意图，课室门标号标志明显2、大楼外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹3、课室内设备完好齐备4、噪音符合国家环保标准，外墙无污染。

5、保证门前畅通无阻。

五．各项服务质量标准

（一）保洁服务

服务项目

工作内容

清洁标准

工作频率

外围广场

地面

清扫垃圾

无垃圾、无沙土、无积水

2次/日

果皮箱

擦抹外围、清倒垃圾

无污渍、垃圾不外溢

柱子

擦抹

无明显污渍

1次/2日

花基

擦拖

无污渍

绿化草坪

捡拾垃圾

无垃圾和枯枝落叶

1次/日

排水沟

排清污水和垃圾

无积水、无垃圾和泥沙

公共过道

扫垃圾、推尘、除污渍及香口胶

无垃圾、积尘及胶渍

巡回推尘、保洁

墙面

掸尘和清洁

无明显灰尘和污渍

2次/周

每2日掸尘1次

梯级及侧面

拖扫和擦抹

无垃圾、沙尘和污渍

消防栓

擦拭灰尘

无积尘

1次/周

天花板

掸尘、扫蜘蛛网

无明显积尘和蜘蛛网

1次/月

照明灯

擦拭照明灯

无明显积尘

教室过道窗台

擦拭窗台

无尘和污渍

1次/3日

过道窗玻璃

清洗玻璃

光洁透明

清扫

无垃圾

冲洗1次/周

内墙壁

冲洗

无垃圾和积沙

外墙面

清洗、抹擦

1次/年

日常清理乱张贴乱搭挂

洗手间

蹲位

冲刷

无便迹、无渍垢

3次/日

早、中、晚

小便池

冲洗便池周围地面

内外无便迹无异味

上课时冲洗

镜子

刮洗

无水迹

洗手池

擦拭

无积水

拖擦

无污渍和积水

无灰尘和污渍

喷空气清新剂

无异味

消毒

用消毒水全面消毒

早

窗台

无积沙

间隔板

玻璃

无污渍和灰尘

内侧1周1次，外侧2周1次

纸篓垃圾

倒垃圾清洗内外

垃圾不外溢，外周无污渍

垃圾满及时清倒

灯具

无明显积灰

天花

掸沙土和蜘蛛网

2次/月

教室门

电源板

家具

（二）绿化服务

1．绿地上的水龙头是“拧开式”的水龙头，且水龙头底下的绿地并没有排水系统，为避免绿化地的积水和植物的正常生长及众人的随意使用，建议将此水龙头更换成“承插式控制”给水龙头。

2．绿化带中的泥土都为黄泥，容易板结，不利于植物的良好生长，建议

将上面的一层泥土混合蘑菇泥来种植。

3．楼宇周边的绿化带中，有部分的植物（如大叶红草）已掉完了叶子，

为保持好绿化带的完美建议将落完叶的大叶红草重新更换。

工作要点

a.除草及松土：

每月定期用锄头或耙子对地被植物进行一次中耕除草，并松土一次，以保证营养和水分的吸收。

b.整形、修剪：

每季度适当对植物修剪2次。

对地被植物长出的新枝超过10cm须进行修剪，对台湾草的修剪保持5cm以内。

c.淋水：

每天下午对植物淋水。

夏天对植物早晚浇一次水。

d.施肥：

每季度对植物施一次复合肥。

e.防治病虫害：

乔木类每年入冬在离地面1米高的树干上油一次白灰水，地被和对护栏上的花池绿化、灌木类发现病虫害的初期病症须立即喷洒药物防治。

f.对损害的苗木进行及时补种。

（三）保安服务

公司历来注重保安队伍的管理，已建立一支军事素质硬，管理能力强，保安形象好，反应速度快的队伍；

并根据实际情况制定了相关管理制度和规定，使保安员在工作执勤和日常生活中能遵守规章制度，自觉养成良好的工作作风和良好生活习惯。

1．保安服务管理工作

a.按照"

内强素质，外树形象"

的目标，不断提高保安员的服务意识和服务水平，统一保安员的执勤规范和要求，以文明礼貌的言行和良好的精神风貌树立良好的保安形象。

b.组织保安员开展政治思想理论、文化知识和业务知识学习，开展丰富多彩的文娱活动，不断提高保安员的思想素质、业务素质和团队意识，积极营造一种团结拼搏、真抓实干、抢前争先的工作氛围和高雅、文明、健康的文化氛围。

c.拾遗补漏，自查自纠，巩固完善我公司保安队伍的管理工作。

通过在师生员工中开展问卷调查、设意见箱、坐谈等形式，广泛听取学校师生员工对保安员的意见和建议，对工作中不完善的地方及时进行整改。

同时组织护保安员开展自查自纠活动，针对工作中出现的新情况、新问题，及时采取应对措施，不断充实和完善我保安队伍的管理水平，促进管理不断创新，以巩固我公司管理的成果。

2．消防设备设施的管理

消防设备设施维护的好坏直接影响到全体师生的安全，保安员每月对消防设备设施进行检查并记录，保安员会使用消防器材。

但由于教学楼都是贵重教学器材，公司建议贵校应在每栋楼每层配置二氧化碳灭火器。

3．教学楼的安全管理

教学楼是学校进行教学活动的重要场所。

为保证教学楼的安全，保障教

学活动的有序、顺利进行。

特规定如下：

a.学楼的保安员必须按时到岗，坚守岗位，负责教学楼的安全保卫工作，严防无关人员在教学楼内逗留。

b.全校师生员工有义务维护教学楼的安全，对违反学校管理规定者要及时进行劝阻，实行教育为主的方针，对情节恶劣者要及时报告学校，由相关部门对其做出严肃处理。

e.爱护水电设施，节约用水、用电、人员离开时要自觉关水、关电、关门、关窗。

f.未经学校批准，任何部门、团体任何时间不得在教学楼内进行文娱等其他活动。

g.外单位课余时间租用、借用课室，必须按照有关规定办理相关手续后方可使用。

h.教学楼内一切公共设施特别是水电、消防设施等，未经批准，任何人不得任意拆除和改装。

i.任何单位和个人不得携带与教学无关的危险品和违禁品进入教学楼。

j.带物品（仪器、设备、材料）出教学楼需有校总务处出门条，否则保安员有权阻止。

k.不得在教学楼内外打闹、喧哗和使用容易造成噪音的设备，以免影响他人。

l.任何单位和个人不得在教学楼进出通道上堆放杂物，教学楼管理人员必须保障各通道畅通。

m.学校全体师生员工必须共同遵守本规定，互相监督。

如有违反者，视情节轻重给予批评教育直至纪律处分。

公司教育我们的员工时刻将师生的生命安全放在首位，强化安全教育和安全意识，克服麻痹思想和侥幸心理，积极采取有效的防范措施，消除隐患，建立和健全安全工作管理制度，责任落实到人，做到警钟长鸣，常抓不懈，确保师生的人身安全和教育、教学工作的顺利开展.

（四）大楼与课室管理

为了确保书香氛围型物业管理模式的高效运行，我司实施区域主管的组织管理方式，将安全、清洁、绿化、楼宇、设施、教室管理、个性化服务等内容进行综合管理。

管理员、保安员、保洁员从专业上从属于专业管理队伍，以保障专业技能水平的技术管理；

从区域上组织成区域服务质量管理小团队，加强相互之间的密切配合，工作上在履行本职工作的同时，运用掌握的区域综合管理技能，对本区域内其它工作事项的质量执行即时监控，以立体化、无死角，不间断的质量监督方式，把质量控制机制的功能发挥到极致。

A．区域巡视时间、频次与要求

岗位

时间

要求

主任

每周一次，不定时

全面检查（抽查）各个区域各项服务质量，对区域主管及专业组管理服务工作作出考核评价。

主任助理

每天两次，不定时

全面巡检各个区域各项服务质量，对区域主管及专业组管理服务工作作出考核评价。

区域主管

每天四次，按教学周期需要排班，上午两次，下午一次，晚上一次。

全面巡检责任区域各项服务质量，及时记录并联系专业组处理发现的问题，对专业组管理服务工作作出评价。

B．区域主管巡视检查项目一览表

巡视项目

问题反馈对应部门

项目归类

项目细分

天面管理

1、管道、护栏、通气空、避雷针等构件、色泽、漆皮是否完好无损；

雨漏是否堵塞；

有无乱搭建物品。

学校后勤相关部门

2、天面清洁状况，有无灰尘、垃圾、杂物。

楼道管理

1、楼层标识是否完好；

消防设施是否完好，密封日期是否正确。

2、走廊楼道（含安全通道）有无垃圾、杂物堆放。

3、墙壁、地面、消防栓、管井门、电梯、安全通道、安全门窗无污渍、污迹、乱张贴、灰痕、涂画。

4、公共照明灯、应急照明灯完好；

无裸露线路，无乱拉线路。

5、内外墙面、地面及安全通道瓷片无松动、破损。

6、每层窗外建筑立面无乱拉线路，空调管线符合标准。

7、有无可疑人员在公共区域逗留、徘徊；

是否有异常音响、气味等现象。

清洁服务

严格按照用户需求书上规定的清洁作业项目与标准检查落实。

四

绿化养护

花草树木有无折损、病虫、枯萎现象，绿化带有无积水、砖石、裸土、垃圾等不良现象，土壤、浇灌是否妥当。

五

广场及建筑外观

1、广场卫生是否有垃圾、乱张贴、积水、杂物堆放；

2、各类标识是否破损肮脏；

装饰品、宣传栏、通知告示是否整洁完好；

3、楼宇外观是否异常，有无乱悬挂、乱张贴。

六

护卫值勤

1、仪容仪表与礼仪是否合乎要求。

2、值勤记录是否真实、及时、完整、字迹工整；

记录本是否完好、洁净。

3、护卫对客户服务是否规范、文明。

七

个性服务

1、按计划走访业户，收集整理业户资料，及时归档，定期分析总结业户特点，进行服务项目开发策划。

2、将一般报修、抱怨、投诉、意见、建议交由客户服务组进行回访，重要项目由区域主管或专业组进行专门回访，并做好回访记录。

3、校园文化建设窗口有无不妥。

4、其它服务项目执行质量。

八

操场卫生

1、跑道、跳远跳高沙池、蓝球场是否有垃圾杂物。

2、单双杠、国旗旗座是否有灰尘。

如果后勤集团考虑物业管理效率，将物业的零星小修交由×

物业打理，×

物业将与后勤部门磋商维修资金的处理方式。

六．管理费用的测算

项目

总建筑面积5600平方米

测算公式

元/月

保安费

（1）

人工费

保安员按4人计，每人月工资

1200元

1200*4

4800元/月

清洁卫生费

（1）人工费

1）保洁员工资:

按2人计,按全体平均每人每月800元计算

人数×

月工资2*800=1600

1600元/月

（2）

化粪池,排污管清洁

排污管清疏共约100元/月

月清洁费用100

100.00元/月

每年清疏一次

绿化养护费

设绿化工1人。

1000元/月

含:

人工,福利,工具,农药化肥,补苗,景点维护等,绿化用水电由甲方免费提供.

管理酬金

（一+……+三）*10%

500元/月

8000元/月

注:

1.上述预算属全期管理所需的成本费用。

2.公共能源由校方负责。

4.按全期管理成本测算管理费=成本/总建筑面积=/=元/平方米。

5.如贵方对预算案有异议请致电我司作进一步的沟通。

6.服务标准如有改变预算也连同改变。