2中学管理方案11页文档格式.docx
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4)楼宇管理:
无针对性楼宇养护规划;
无周密的楼宇本体监控措施;
无充分标识;
损坏部件未见及时记录与整改;
未建立稳定的处理程序,影响楼宇的养护质量。
二.×
物业对×
学校物业管理目标承诺表
序号
指标
名称
国优
承诺指标
指标考核内容
管理措施
1
治安
有专业保安队伍并实行准军事化管理和训练;
安管员统一服装、熟悉辖区情况,言行规范,文明执勤;
安管员经培训考核后方能上岗,并定期进行专业技能、军体、礼仪、礼貌等培训;
落实保安岗位职责,明确责任,实行24小时巡视制度。
2
绿化完好率
无
99%
1、建立健全绿化管理制度,落实绿化工作负责制及巡查制度;
2、对管理区内所有绿化品种、布局、长势、修剪、维护等情况建档登记,不出现长势不好、局部有病虫害、践踏等情况;
3、确保绿化布局合理优美,花草盆景摆放配置得当,修剪整齐美观、无践踏、无黄土裸露,树木上标识名称。
落实责任人进行养护,实行巡查制度,建文件记录,并由服务中心经理监督执行。
3
保洁达标率
1、清洁卫生建立一体化管理制度并落实;
2、专业清洁队伍,实行门前三包;
环卫设备完善;
3、小宗垃圾(烟头、纸屑、痰迹)每1000平方米控制在1处以下。
责任人进行定区保洁,实行巡查制度,建文件记录,大厦每层的通道地板、卫生间、玻璃等专人进行不间断保洁。
4
公共照明完好率(含路灯亮灯率)
公共照明随时处在完好状态,在二十四小时中无论任何时间出现故障做到及时修复,学校另有安排可以巡查、督促合理。
在受到业主委托的前提下,落实责任人,实行巡视制度,建文件记录,服务中心经理监督执行。
5
客户投诉处理率
95%
客户管理制度完善、计划落实,记录完整,效果良好。
按照政策规定,做好各项工作,同时加强与客户的沟通,定期举行业主恳谈会,了解客户的愿望和要求,满足住户的需要,发生投诉及时处理并记录,同时建立档案跟踪处理结果
注释:
房屋养护维修、设施设备养护维修项目在接受业主委托后可按照上述有关目标实施;
如果没有受到业主的委托,我司将只负责巡查监督及问题报告,确保问题发现与汇报的及时性,对问题项目的维修质量、维修效率及养护效果不负任何责任。
三.人员配置
部门/岗位
人员配置
时间
备注
一
保安
4名
二
绿化
1名
三
保洁
2名
1人负责整栋梯道及天台,1人负责广场、公共部分及办公室。
合计
7人
四.校园物业管理实施方案细则的说明
标准
详细说明
备注
1、环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱;
2、清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁3、垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀4、大楼共用部位共用设施设备无蚁害5、通道、广场、绿地等共用场地无纸屑、烟头等废弃物6、大楼共用部位保持清洁、无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;
楼梯扶栏、天台等保持洁净。
标准参考《全国物业管理示范住宅小区标准》
1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象2、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
标准参考《全国物业管理示范住宅小区标准》
1、大楼实行全封闭管理2、实行24小时值班及巡逻制度;
保安人员熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。
4、非机动车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序。
1、主出入口设有大楼平面示意图,课室门标号标志明显2、大楼外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹3、课室内设备完好齐备4、噪音符合国家环保标准,外墙无污染。
5、保证门前畅通无阻。
五.各项服务质量标准
(一)保洁服务
服务项目
工作内容
清洁标准
工作频率
外围广场
地面
清扫垃圾
无垃圾、无沙土、无积水
2次/日
果皮箱
擦抹外围、清倒垃圾
无污渍、垃圾不外溢
柱子
擦抹
无明显污渍
1次/2日
花基
擦拖
无污渍
绿化草坪
捡拾垃圾
无垃圾和枯枝落叶
1次/日
排水沟
排清污水和垃圾
无积水、无垃圾和泥沙
公共过道
扫垃圾、推尘、除污渍及香口胶
无垃圾、积尘及胶渍
巡回推尘、保洁
墙面
掸尘和清洁
无明显灰尘和污渍
2次/周
每2日掸尘1次
梯级及侧面
拖扫和擦抹
无垃圾、沙尘和污渍
消防栓
擦拭灰尘
无积尘
1次/周
天花板
掸尘、扫蜘蛛网
无明显积尘和蜘蛛网
1次/月
照明灯
擦拭照明灯
无明显积尘
教室过道窗台
擦拭窗台
无尘和污渍
1次/3日
过道窗玻璃
清洗玻璃
光洁透明
清扫
无垃圾
冲洗1次/周
内墙壁
冲洗
无垃圾和积沙
外墙面
清洗、抹擦
1次/年
日常清理乱张贴乱搭挂
洗手间
蹲位
冲刷
无便迹、无渍垢
3次/日
早、中、晚
小便池
冲洗便池周围地面
内外无便迹无异味
上课时冲洗
镜子
刮洗
无水迹
洗手池
擦拭
无积水
拖擦
无污渍和积水
无灰尘和污渍
喷空气清新剂
无异味
消毒
用消毒水全面消毒
早
窗台
无积沙
间隔板
玻璃
无污渍和灰尘
内侧1周1次,外侧2周1次
纸篓垃圾
倒垃圾清洗内外
垃圾不外溢,外周无污渍
垃圾满及时清倒
灯具
无明显积灰
天花
掸沙土和蜘蛛网
2次/月
教室门
电源板
家具
(二)绿化服务
1.绿地上的水龙头是“拧开式”的水龙头,且水龙头底下的绿地并没有排水系统,为避免绿化地的积水和植物的正常生长及众人的随意使用,建议将此水龙头更换成“承插式控制”给水龙头。
2.绿化带中的泥土都为黄泥,容易板结,不利于植物的良好生长,建议
将上面的一层泥土混合蘑菇泥来种植。
3.楼宇周边的绿化带中,有部分的植物(如大叶红草)已掉完了叶子,
为保持好绿化带的完美建议将落完叶的大叶红草重新更换。
工作要点
a.除草及松土:
每月定期用锄头或耙子对地被植物进行一次中耕除草,并松土一次,以保证营养和水分的吸收。
b.整形、修剪:
每季度适当对植物修剪2次。
对地被植物长出的新枝超过10cm须进行修剪,对台湾草的修剪保持5cm以内。
c.淋水:
每天下午对植物淋水。
夏天对植物早晚浇一次水。
d.施肥:
每季度对植物施一次复合肥。
e.防治病虫害:
乔木类每年入冬在离地面1米高的树干上油一次白灰水,地被和对护栏上的花池绿化、灌木类发现病虫害的初期病症须立即喷洒药物防治。
f.对损害的苗木进行及时补种。
(三)保安服务
公司历来注重保安队伍的管理,已建立一支军事素质硬,管理能力强,保安形象好,反应速度快的队伍;
并根据实际情况制定了相关管理制度和规定,使保安员在工作执勤和日常生活中能遵守规章制度,自觉养成良好的工作作风和良好生活习惯。
1.保安服务管理工作
a.按照"
内强素质,外树形象"
的目标,不断提高保安员的服务意识和服务水平,统一保安员的执勤规范和要求,以文明礼貌的言行和良好的精神风貌树立良好的保安形象。
b.组织保安员开展政治思想理论、文化知识和业务知识学习,开展丰富多彩的文娱活动,不断提高保安员的思想素质、业务素质和团队意识,积极营造一种团结拼搏、真抓实干、抢前争先的工作氛围和高雅、文明、健康的文化氛围。
c.拾遗补漏,自查自纠,巩固完善我公司保安队伍的管理工作。
通过在师生员工中开展问卷调查、设意见箱、坐谈等形式,广泛听取学校师生员工对保安员的意见和建议,对工作中不完善的地方及时进行整改。
同时组织护保安员开展自查自纠活动,针对工作中出现的新情况、新问题,及时采取应对措施,不断充实和完善我保安队伍的管理水平,促进管理不断创新,以巩固我公司管理的成果。
2.消防设备设施的管理
消防设备设施维护的好坏直接影响到全体师生的安全,保安员每月对消防设备设施进行检查并记录,保安员会使用消防器材。
但由于教学楼都是贵重教学器材,公司建议贵校应在每栋楼每层配置二氧化碳灭火器。
3.教学楼的安全管理
教学楼是学校进行教学活动的重要场所。
为保证教学楼的安全,保障教
学活动的有序、顺利进行。
特规定如下:
a.学楼的保安员必须按时到岗,坚守岗位,负责教学楼的安全保卫工作,严防无关人员在教学楼内逗留。
b.全校师生员工有义务维护教学楼的安全,对违反学校管理规定者要及时进行劝阻,实行教育为主的方针,对情节恶劣者要及时报告学校,由相关部门对其做出严肃处理。
e.爱护水电设施,节约用水、用电、人员离开时要自觉关水、关电、关门、关窗。
f.未经学校批准,任何部门、团体任何时间不得在教学楼内进行文娱等其他活动。
g.外单位课余时间租用、借用课室,必须按照有关规定办理相关手续后方可使用。
h.教学楼内一切公共设施特别是水电、消防设施等,未经批准,任何人不得任意拆除和改装。
i.任何单位和个人不得携带与教学无关的危险品和违禁品进入教学楼。
j.带物品(仪器、设备、材料)出教学楼需有校总务处出门条,否则保安员有权阻止。
k.不得在教学楼内外打闹、喧哗和使用容易造成噪音的设备,以免影响他人。
l.任何单位和个人不得在教学楼进出通道上堆放杂物,教学楼管理人员必须保障各通道畅通。
m.学校全体师生员工必须共同遵守本规定,互相监督。
如有违反者,视情节轻重给予批评教育直至纪律处分。
公司教育我们的员工时刻将师生的生命安全放在首位,强化安全教育和安全意识,克服麻痹思想和侥幸心理,积极采取有效的防范措施,消除隐患,建立和健全安全工作管理制度,责任落实到人,做到警钟长鸣,常抓不懈,确保师生的人身安全和教育、教学工作的顺利开展.
(四)大楼与课室管理
为了确保书香氛围型物业管理模式的高效运行,我司实施区域主管的组织管理方式,将安全、清洁、绿化、楼宇、设施、教室管理、个性化服务等内容进行综合管理。
管理员、保安员、保洁员从专业上从属于专业管理队伍,以保障专业技能水平的技术管理;
从区域上组织成区域服务质量管理小团队,加强相互之间的密切配合,工作上在履行本职工作的同时,运用掌握的区域综合管理技能,对本区域内其它工作事项的质量执行即时监控,以立体化、无死角,不间断的质量监督方式,把质量控制机制的功能发挥到极致。
A.区域巡视时间、频次与要求
岗位
时间
要求
主任
每周一次,不定时
全面检查(抽查)各个区域各项服务质量,对区域主管及专业组管理服务工作作出考核评价。
主任助理
每天两次,不定时
全面巡检各个区域各项服务质量,对区域主管及专业组管理服务工作作出考核评价。
区域主管
每天四次,按教学周期需要排班,上午两次,下午一次,晚上一次。
全面巡检责任区域各项服务质量,及时记录并联系专业组处理发现的问题,对专业组管理服务工作作出评价。
B.区域主管巡视检查项目一览表
巡视项目
问题反馈对应部门
项目归类
项目细分
天面管理
1、管道、护栏、通气空、避雷针等构件、色泽、漆皮是否完好无损;
雨漏是否堵塞;
有无乱搭建物品。
学校后勤相关部门
2、天面清洁状况,有无灰尘、垃圾、杂物。
楼道管理
1、楼层标识是否完好;
消防设施是否完好,密封日期是否正确。
2、走廊楼道(含安全通道)有无垃圾、杂物堆放。
3、墙壁、地面、消防栓、管井门、电梯、安全通道、安全门窗无污渍、污迹、乱张贴、灰痕、涂画。
4、公共照明灯、应急照明灯完好;
无裸露线路,无乱拉线路。
5、内外墙面、地面及安全通道瓷片无松动、破损。
6、每层窗外建筑立面无乱拉线路,空调管线符合标准。
7、有无可疑人员在公共区域逗留、徘徊;
是否有异常音响、气味等现象。
清洁服务
严格按照用户需求书上规定的清洁作业项目与标准检查落实。
四
绿化养护
花草树木有无折损、病虫、枯萎现象,绿化带有无积水、砖石、裸土、垃圾等不良现象,土壤、浇灌是否妥当。
五
广场及建筑外观
1、广场卫生是否有垃圾、乱张贴、积水、杂物堆放;
2、各类标识是否破损肮脏;
装饰品、宣传栏、通知告示是否整洁完好;
3、楼宇外观是否异常,有无乱悬挂、乱张贴。
六
护卫值勤
1、仪容仪表与礼仪是否合乎要求。
2、值勤记录是否真实、及时、完整、字迹工整;
记录本是否完好、洁净。
3、护卫对客户服务是否规范、文明。
七
个性服务
1、按计划走访业户,收集整理业户资料,及时归档,定期分析总结业户特点,进行服务项目开发策划。
2、将一般报修、抱怨、投诉、意见、建议交由客户服务组进行回访,重要项目由区域主管或专业组进行专门回访,并做好回访记录。
3、校园文化建设窗口有无不妥。
4、其它服务项目执行质量。
八
操场卫生
1、跑道、跳远跳高沙池、蓝球场是否有垃圾杂物。
2、单双杠、国旗旗座是否有灰尘。
如果后勤集团考虑物业管理效率,将物业的零星小修交由×
物业打理,×
物业将与后勤部门磋商维修资金的处理方式。
六.管理费用的测算
项目
总建筑面积5600平方米
测算公式
元/月
保安费
(1)
人工费
保安员按4人计,每人月工资
1200元
1200*4
4800元/月
清洁卫生费
(1)人工费
1)保洁员工资:
按2人计,按全体平均每人每月800元计算
人数×
月工资2*800=1600
1600元/月
(2)
化粪池,排污管清洁
排污管清疏共约100元/月
月清洁费用100
100.00元/月
每年清疏一次
绿化养护费
设绿化工1人。
1000元/月
含:
人工,福利,工具,农药化肥,补苗,景点维护等,绿化用水电由甲方免费提供.
管理酬金
(一+……+三)*10%
500元/月
8000元/月
注:
1.上述预算属全期管理所需的成本费用。
2.公共能源由校方负责。
4.按全期管理成本测算管理费=成本/总建筑面积=/=元/平方米。
5.如贵方对预算案有异议请致电我司作进一步的沟通。
6.服务标准如有改变预算也连同改变。