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心都市化、现代化、信息化的设计理念，它的建成将会使所在商圈的商业档次及购物环境
得到极大提升。
注：
南坪万达广场一下简称万达广场。
二、万达广场发展现状
南坪万达广场自
2009
年
12
月
11
日开业，至今已有两年时间。
对于南坪万达在这两年
的经营中所取得的成绩我们应该有一个比较客观的判断。
南坪万达广场作为重庆商业地产
的代表性项目，因此很有必要对其进行一个较为全面的分析。
分析的基础建立在两年来南
坪万达广场所体现出来的显性和隐形因素。
万达没有入驻南坪以前，南坪是一个不成熟的主城次级商圈。
商圈的定位存在模糊性、
缺失一个拳头性的商业项目，这也直接就造成了南坪商圈相对于解放碑、观音桥商圈容易
聚拢商气并造成人气的不足。
万达入住两年来，南坪商圈的形象有了一个比较明显的提升，
商圈的业态、商圈总体布局趋于规范。
我觉得这是万达对南坪带来的最重要成就。
但是瑕不掩瑜，南坪万达广场作为一个商业地产总体上还是不够成功。
就这两年来的
总体经营情况和商场人流量来看，万达广场还有一段很长的路需要走。
针对万南坪达广场的这一现实性的困境我们会在下文做一个简要的概述。
三、解析南坪万达广场
1.南坪万达广场区域评析
重庆万达广场地处南坪核心区域，北临南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西
接珊瑚路，总建筑面积
万平方米，是一个大型城市综合体项目。
由于受到地理条件的制
约，重庆主城区的商业发展具有很明显的区域性。
总体上来看，主城主要有五大商圈即解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝商圈、杨家坪
商圈、南坪商圈。
万达选址于南坪的依据何在了？
我个人有以下几点意见：
（1）南坪地处主城区市区偏南，与解放碑只有一江之隔。
地理位置较为优越。
（2）南岸区经济发展较为迅速，南岸区居住人员结构比较合理，主要为城市工薪、中
等收入人群，市场潜力比较大。
（3）南坪周边交通比较便利，且计划中有两条轻轨路线会从万达广场旁经过。
这无疑
会给万达广场带来比较多的客源。
（4）南坪商圈一直缺乏一个强有力的商业性企业，万达广场的入驻不仅能够提升南坪
商圈的等级以及形象同时这也是万达走向重庆的一个较好的机会。
相对于开发较早的解放碑和观音桥，南坪虽然起步较晚但是它适合于万达广场建设所
需要的一些硬件设施，如：
土地、政策支持等。
（5）南坪商圈具有辐射南岸区和巴南区的地理优势，潜在顾客群体比较大。
（6）引进一个大型的商业地产项目来提升南坪商圈的商业形象是南岸区政府一块心病，
因此政策上的倾斜很比较明显。
小结：
相对于解放碑的大都会、观音桥的北城天街，南坪商圈明显缺少一个可以难得
出手的商业地产项目。
这也从一定层面上造就了南坪商圈的形象不大容易受人引起重视。
南岸区政府对此是有一个比较明晰的认识的，引进万达广场自然就提到了议事日程上来。
对于万达而言，选址南坪其实也不失为一个不错的选择。
毕竟南岸区整体经济实力有目共
睹，南坪商圈虽相对于主城两大主流商圈有一定差距但是南坪的发展潜力还是比较明显的，
同时还有南岸区政府的政策性照顾。
综合而言，我认为为了打开重庆市场而万达广场选址南坪还是比较可取。
2.万达广场的地段评析
南坪万达广场北临南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路，虽然与南
坪老商业区有一定的距离，但大体上还是处于南坪商圈的核心地段。
但是，南坪商圈并不是一个完整的商圈，受限于地理、地貌原因南坪商圈显得有些支
离破碎。
这一点对于商业区的影响是非常明显的，南坪万达广场至今不是很成功的一大原
因也正是因于此。
这一条因素不仅制约了万达广场的人气同时也是制约南坪商圈成长的最主要障碍。
交
通线路将南坪划分成了几个独立版块，这就会给顾客造成一种很远的心理距离，当一个顾
客逛了百盛后，由于受阻与交通线，很难再来光顾万达广场这边。
这也就造成了万达广场
所在区域的客流量明显低于老南坪商业区，客流量的流失直接造成了经营户的吸收困难和
已经入驻的签约商的经营困难。
个人意见看来南坪万达广场所在地段并不是很理想，这也不是万达所能够改变
的，这一情况的改善需要南坪商圈的规划者做出一个切实可行的规划，诸如构架天桥、地
下通道等等辅助设施也许可以将客流吸引到南坪商圈这几个主要购物中心。
3.万达广场的形象及服务定位
万达作为中国最为知名的房产开发企业，其自身必然是顶着万千光芒。
万达广场是万
达商业地产开发的重要项目，就全国范围来看，万达广场不仅是一个位于都市区的购物、
休闲、娱乐中心同时也是都市区商业重心区域。
万达广场由国内著名地产企业大连万达集
团在各地投资兴建的商业大楼，
一般都包括购物中心，
娱乐中心和城市公寓。
所建之处，
往往都称为当地的地标性建筑。
结合万达所具有的行业地位也为万达广场提供了一个得天
独地的优势。
一般认识是万达广场开到哪里，那个地方必然会掀起一个强烈的商业氛围。
对于万达
广场的认识我们用一下几句话做一个大体上的概述：
万达广场不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产；
万达广场是以零售物业
的租金收入为目的的长期房地产投资；
同时利用自有经营的业态做大做强商业，为地产开
发服务。
通过上述的认识我们接触到了一个新的概念-----商业地产。
何为商业地产？
商业地产是指：
作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生
产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健
身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、
别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
国外用的
比较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
房产的发展需要经济的支撑，经济的发展必然会带来商业的繁荣。
万达广场也正是把
握与这样一个历史机遇，迅速发展壮大起来的。
万达广场作为一个大型的商业地产项目，其本身已经融入了商业性质。
作为一个商业
企业其必然会牵涉到一个最为基本的问题即服务定位。
简单地说，定位就是决定一个项
目要做成什么样的？
卖给谁？
谁来使用？
严格地说，项目定位就是通过市场调查研究，
确定项目所面向的市场范围，并围绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的
规定。
本定义具有如下特点：
定位建立在市场调查研究的基础上。
优势企业家也会根据自己的判断定位，而且也
能取得良好的效果。
但是房地产开发是输不起的行业，一个项目做砸了，全盘皆输。
所
以，定位应建立在必然性规律上，根据事物的发展规律研判事物发展态势。
市场调查和
研究就是集合各个阶层的意见和专家智慧达到必然结果的正确选择。
定位的核心是确定功能。
例如，建筑性质是什么？
有何用途？
如果我们定位方向是
商场类物业，那么，具体应该是什么样的物业？
超市、产权市商铺、集贸市场、百货商
场还是专业性市场？
定位是
一个
系统工程。
确立了定位的同时。
也应该确定了目标客户和目标形象，
以及相关的市场推广策略。
单一的定位往往造成前后脱节，降低定位的协同效能。
万达广场作为一个知名的商业地产项目其自身的
定位基本包含功能、客户、
形
象定位
，更深一步延伸，包括服务定位和技术定位。
例如，功能定位就是确定建筑的
用途及发挥的作用；
客户定位
就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管
理者和消费者；
价格定位就是确定建筑的目标价值和价格；
形象定位在与确定建筑在人
们心目中的形象；
服务定位就是确立建筑使用过程中所提供的服务水平，如宾馆、酒店
按照星级标准提供服务。
如此等等，说明定位的内容非常丰富。
以上的各种定位中，
功能和客户定位是核心，两者相互影响，互有以来。
例如，
一个项目的
用地性质
是写字楼，就排除了客户定位的任意性，对客户定位产生约束。
但在确定功能的大方向下，
功能设计
细节则要根据客户定位的结果确定，客户定位的
结果要通过功能设计表达和实现。
就全国各地万达广场的普遍性情况而言万达广场在客户定位上明显是趋向于城市中
高档消费群体，这也是作为一个成功商业地产企业所必须把握的定位取向。
就经济社会
的发展趋势而言，随着消费群体的收入不断增加，消费者的消费档次必然会不断提升，
结合重庆现今的发展速度，万达入驻重庆是一个比较合适的时机。
但是有一个不容忽视的情况是：
就居民的居住情况而言，南岸区并不是一个很适合
于高档商业地产开发项目的首选地区。
城市中高端收入群体
有一种集中在江北区和沙
坪坝区的趋势，而南岸区的整体居民的收入情况就现今情况而言很难支撑万达广场的快
速发展，如果万达广场具有很强的吸引能力即将南坪周边的区、镇消费群体截留在本地
进行消费，这还是很有前途。
解放碑作为一个传统的都市商业区，对南坪商圈自然有着很明显的影响，再加上现
今观音桥商圈的蓬勃发展，这对南坪商圈的发展也是具有很强大的冲击力。
城市中高档
收入群体集中性的趋向于观音桥和解放碑进行购物，这必然会对整个南坪商圈的人气、
客流量有影响。
就现实情况而言，万达广场并没有发挥其完全的辐射能力，每天的客流
量明显很低，商场经营比较冷清，这不仅是收到南坪商圈的整体性影响同时也是在很大
程度上受制于万达广场的客户服务定位较高。
具体体现在，入驻的门店其整体价格定位比较虚高，如果万达广场在经营商的引入上
只是注重其形象，那这个商业地产项目必然是不适合南坪商圈。
一个成功的商业地产项目必须是能够完美的衔接好城市各类消费群体的消费需求。
总
体上应该体现这样一种价值：
用高端商品树立形象，中段商品来留住最广大的消费群体，
在适当的补充低端商品来聚拢商场的人气。
就现实情况而言，南坪万达广场在这方面做得并不是很成功。
就其主力门店万千百货
而言，总体商品缺乏价格上的层次感，不适合大部分整体消费水平处于中层的广大消费者。
就形象定位、服务定位是功能和客户定位的自然发展，也是客观要求。
技术定位是
在技术层面满足功能和客户的需要，例如，大跨度空间需要采用钢结构、综布线充分灵
活性要采用架空地板技术或者无线局域网技术。
主流的商业地产应该走向高端，这一
点上万达广场有一个比较清晰的认识，
所以在形象定位上球哦觉得万达广场做的还是
很好的，毕竟潮流与趋势就已经决定了你了发展走向。
在各种定位中万达广场做得比较不成功的是商品价格定位上，我个人认为这也
是影响了万达广场的发展的一个比较重要的因子。
针对南坪地区的潜在消费群体的具体收
入情况，必须做到兼顾大多数人的消费意愿，纯粹的为了打造高端消费场所而牺牲掉这样
一大群的消费者肯定是得不偿失的。
对此，做出解决的办法就是在招商引入时候坚持兼顾
性策略，不要盲目引入高端的经营商。
即使引进了也很难留住，毕竟消费者的光顾才能够
带来业主和万达广场的持续性发展。
下文会继续说到这个问题但我们会换一个方式，即从
万达广场的商业业态和门店布局上做出一个较为明晰的认识，存在问题后又探索怎样去解
决它。
4.业态项目
万达集团的业务结构以商业地产为核心筑业，支柱产业包括：
高级酒店、文化产业、
连锁百货。
在集团支柱产业结构中，高级酒店、文化产业、连锁百货均为围绕核心产业商
业地产的配套产业。
同时，影院和百货在未来长期发展定位上，愈加明确。
万达广场现在招商时重点考虑的包括业态价值：
品牌价值、利益价值、聚客价值。
作
为一个大型都市购物中心，南坪万达广场力求在百货、休闲、娱乐、生活等诸多方面取得
良好的发展，我们从南坪万达广场也可以看出这条明显的信息。
从品牌价值方面考虑主要引入了：
沃尔玛、百安居、伊炫购物街国美……对项目的整
体品牌形象具有标志性的作用。
这些品牌一般都作为主力店进驻，而且愿意以低租金的代
价招商，来获取较高的品牌影响力。
就租金价值考量上主要是引入有：
外店、屈臣氏、星巴克、时代回响……一般而言，
业态的规模以及品牌知名度与对租金的献是成反比的，业态规模越大、品牌知名度越高，
其每平米的的租金就越低；
业态规模越小、品牌知名度越小，其每平米的租金就越高。
在聚客价值上引入的就比较多了如：
万千百货、万达影院、永辉超市、麦当劳、肯德
基……永辉超市是平价日用消费品零售业态，对吸引人流具有巨大作用；
万达影院、属于
万达商业广场中休闲娱乐业态，加大休闲娱乐等体验型消费业态综合性购物中心发展的一
个趋势，其对提升人气贡献相当大。
我们需要在这种看似十分完美的表象中找出影响了南坪万达广场商场人气不佳的原因。
就我对于南坪万达几次考查后得出了一些自己的认识：
（1）.业态组合并不合理，主要体现在百货类就只有一个主力店---万千百货而且万千
百货还是主打中高端消费群体。
这就限制了本区最大了消费群体---中层收入者的前往意愿。
（2）.配套服务设施不够完善。
一个成功的商业中心不仅要满足消费者的购物意愿而
且还要能够给消费者提供各种增值服务。
当一个消费者逛了你的商场后，他们可能会有吃
饭饮食等需求。
但是在万达广场外面去没有这种大众化的饮食中心。
（3）.缺少一些辅助性的休闲服务设备。
这就会给人一种不够亲民且不容易吸引来客
流更不用说留住客流了。
这种情况直接影响到南坪万达广场的人气商气。
5.空间布局考量
现代的商业中心对于交通的需求越来越严格，便捷的交通可以为消费者节约时间成本，
也便于疏离客流量、让更多的人能够轻松来到你的卖场。
南坪万达广场看似交通很便利其实不然，首先万达广场周边的主要交通路线都是比较
窄，路面质量也不是很好，附近公交站距离万达广场的中心区距离还是有点远。
如果从响
水路进入万达广场则要穿过一条主干线，不仅是距离远而且过街天桥的质量也是很令人不
满意。
几条公交线路将万达广场生生的隔离开来，自然就容易给人一种陌生的感觉，同时
一种很强的心理距离自然就出现了。
所以说南坪万达广场的交通并不是很完善。
附属的停车场也是比较的缺失，这对于立志于吸引都市高端消费群体的万达广场肯定
是一大打击。
就内部的交通情况而言也是不是很让人感觉舒心。
一条直行线将整个广场贯穿，这种
做法给我的感觉就是有些简单，很难引起购物者前往的意识。
6.外立面简析
随着经济的发展和消费者的购物观念的转变，对于商业地产的要求不单单只是提供一
个购物的场所而且还要能够满足消费者一些其他方面的消费活动。
卖场的功能不再像以前
那样单调，如何才能够利用各种资源吸引来更多的客流这就是商业地产开发者所要注重关
心的话题了。
同质化的竞争情况下单纯的从业态上进行变化已经很难适应消费需求。
参考了全国著名的且成功的商业地产项目后有一个共有的认识自然会浮出水面。
就重
庆的情况而言，若果来到重庆却没有去解放碑，我们自然的想法就是这人并没有真正的去
过重庆，因为我们的意识中解放碑自然已经代替了重庆的形象。
同理一个成功的商业地产
尤其是万达广场自然也是需要一个具有自己特色给人一种过目不忘的外立面建筑或是其他
的标志性物体。
从南坪商圈整体情况而言，同样是缺少这样一个能够给人强烈影响的建筑物，万达广
场立志于成为一个城市的新中心，那他就必须得拿出自己的独立特色来，但是就我们看到
的情况而言，万达广场并没有在这方面有一个深刻地认识。
这自然很难将顾客从南坪商圈
的其他地方吸引到万达广场这一特定区域。
对此，我想万达广场能够规划出一个可以代表南坪商圈的标示性建筑，给人一种耳目
一新的感觉，让消费者从心里就建立了这样一种认识----不到万达广场就等于没有去南坪。
还有就是万达广场在绿化、休闲上做得也不是很好。
绿化上明显很简单、随意，当游
客需要坐下来休息一下时也很难找到一个合适的地方。
7、招商策略上的分析
万达广场在招商上面的最主要策略就是：
以品牌营销的手法实现项目价值最大化。
毕
竟是因为万达广场自身具有很强的商业实力，再引入经营者时一般情况下是处于比较有利
的位置的。
具体到招商上面我们就需要考虑到万达在南坪商圈所处的地位、南坪商圈在重
庆主城区所处的商业地位。
在此基础上
我们将会对万达的招商方案做出自己的一些解读。
万达广场原先的口号是打造城市中心区，现在这一口号已经有了改变---再造城市中心。
南坪是有一定了这方面的潜力，而万达广场致力于将自己塑造成为南坪商圈的核心。
自然
就会受到周边的类似商场的竞争。
以转盘商圈、一号步行街、重庆印象、上海城为代表形成大众消费商业中心，包括传
统百货行业的重百、百盛、好又多、新世纪、上海百联；
专业卖场如白安居、红星美凯龙
等。
我们有如下的认识：
虽然有传统消费习惯的积淀，但整体定位较乱、形象档次偏低。
万达的营销上主要有以下两种思路：
（1）品牌推广思路：
建立“万达广场”的品牌认知，使来自社会方方面面的目
标受众都能感知到，万达广场”改变南坪城市面貌的能量与蕴涵的利益机会。
获得时尚都市
的消费体验、得到成熟都市的优越感与便利性、从繁荣中更容易赢得生意的机会、由繁华
与成长保障的都市中心物业保值增值的潜力。
（2）项目推广思路：
借势南坪城市发展，超越区域内其他房地产开发项目，
以与政府、市民共同建设一座新城的气概与责任感，奠定品牌的能量，获取代言城市未来
的高度。
万达的招商主要是一推与自身的品牌形象，以收取租金模式。
这就需要自己将
整个的商区打造的很具有活力，足以吸引来众多的经营商。
以万千百货作为主力门店的策
略在南坪却没有取得意想中的效果，这也会直接的影响到整个商区的人气。
对后续的经营
者自然很难形成向心力。
当商场人气上去了的时候还是可以考虑将其卖掉，单纯的收取租
金的模式自然会家中其自身的资金压力。
对于后续的商业计划必然会产生影响。
四、南坪万达运营效果总析
南坪万达广场在开业的两年里取得了一定的成绩，对于南坪商圈的总体形象有了一定
程度的提升，但是这并不能够掩饰掉万达广场的不足。
从人气来看，万达广场还不能够达到及格的要求。
没有人气哪里会有商气了？
即使在
双休日的时候也会发现万达广场外面都是很冷清的，这种情况直接明显的说明了万达广场
是存在着很多问题的。
就如上面所述一样，万达选址南坪虽不是最好的选择但也还是可以
接受的，造成商场人缘不佳的因素很大程度上是由于自身的经营出现了问题。
比如在业态
组合上、价格定位上、品牌营销上。
五、万达的未来
通过上面的一些简单的描述后我们对于南坪万达广场有了一个比较深入的认识，我的
意见是：
虽然现在万达广场存在着许多的问题但这些并不是致命的。
我们并不能够因为其
现阶段存在的问题而一味的否定南坪万达这个商业地产项目。
作为入驻重庆的象征，南坪
万达广场必然是经历了很认真地考虑、论证。
万达做出这个决定必然是有其打算和准备的。
随着轻轨三号线即将开通，由于万达所处的位置比较优越，相信轻轨的通车会在一定
程度上给万达带来一个很好的转机。
随着南岸区经济的强势崛起，我相信南坪万达广场如果处置得当，必将会有一个灿烂
的明天。
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