房地产行业审计要点指导Word下载.docx
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对于房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素，或者能够在建造过程中决定主要结构变动的，房地产建造协议符合建造合同定义，本集团对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第15号—建造合同》确认相关的收入和费用；
对于房地产购
买方影响房地产设计的能力有限（如仅能对基本设计方案做微小变动）的，本集团在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认房地产开发产品销售收入的实现。
对于供电收入，在电力已经提供并且取得了收款权利时，确认销售收入的实现。
3、金地集团收入确认原则
（1）商品销售收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入
的实现。
对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；
房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；
买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到
全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。
（2）提供劳务收入
在提供劳务收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，交易的完工程度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时，确认提供劳务收入的实现。
公司于资产负债表日按照完工百分比法确认提供的劳务收入。
劳务交易的完工进
度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。
已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
（3）物业出租收入
按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收入。
（4）使用费收入
根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
（5）利息收入
按照他人使用公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
4、保利地产收入确认原则
公司的收入主要包括房地产销售收入，物业出租收入，物业管理收入，其他商品和劳务收入，其确认原则为：
（1）房地产销售收入：
在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。
买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。
对于受托开发的项目，并符合《企业会计准则—建造合同》条件的开发项目，按完工百分比法确认相应的销售收入。
完工百分比按照已完工程工作量的比例予以确定。
（2）物业出租收入：
按与承租方签定的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认房屋出租收入的实现。
（3）物业管理收入：
在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。
（4）其他收入
A．销售商品，在同时满足已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
收入的金额能够可靠地计量；
相关的经济利益很可能流入企业；
相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量条件时，确认收入的实现。
B．提供劳务，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认收入。
C．让渡资产使用权，在同时满足相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时确认收入
5、东原地产收入确认原则
（1）销售商品收入同时满足下列条件的，予以确认：
（a）公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（b）公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
（c）收入的金额能够可靠地计量；
（d）相关的经济利益很可能流入企业；
（e）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（2）房地产销售
在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20%或以上之订金或已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。
（3）物业出租
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。
（4）提供劳务
提供劳务以实际已提供的劳务确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。
物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
5．让渡资产使用权，相关的经济利益很可能流入企业，且收入的金额能够可靠地计量的，确认收入。
利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
6、房产销售确认收入的共同点：
公司名称
签订购销合同
销售房产达到交付条件
销售房产控制权转移
销售收入确认金额
万科
房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件
取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排
本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额
金地集团
在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案
房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续
买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利
保利地产
签订了销售合同
在房产完工并验收合格
取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。
东原地产
签定了销售合同
取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20%或以上之订金或已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现
房产认购书、房产购销合同
竣工备案证明
入伙传递单、供款时间表、交房结算单
（四）房地产企业收入审计底稿开具重点事项
1、证书查看及核对（五证两书）
a）《国有土地使用权出让合同》
b）《国有土地使用权证》①
c）项目立项批复
d）《建设用地规划许可证》②
e）《建设工程规划许可证》③
f）《建筑工程施工许可证》④
g）《商品房销售（预售）许可证》⑤
h）《竣工验收备案登记证》
i）《商品房质量保证书》①
j）《商品房使用说明书》②
2、收入真实性核对
a）房产认购书
b）房屋购销合同书
c）入伙传递单
d）供款时间表
e）交房结算单
f）验房记录表
3、完整性核对
a）取得项目物业管理处物业管理费收取明细进行核对
b）重庆房地产网上查询项目销售情况
c）项目现场实地走访
二、房地产行业成本底稿开具的特殊要求
（一）取得动态成本预算表
1.土地征用及拆迁安置费（根据《国有土地使用权出让合同》进行测算
2.前期工程费：
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。
取得费用中主要施工合同进行查看分析
3.建安工程费：
主要通过主要合同及当地其他企业的标准进行测算分析。
4.基础设施配套费：
主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。
其中四源是指：
自来水、煤气、供热和污水处理等。
正常情况下配套费可以根据当地的缴纳标准进行测算
5.结转成本：
根据销售面积及动态单位成本进行测算
（二）对动态成本预算表进行分析
1.分析跨期项目动态成本预算表中总成本的的变化
2.分析跨期项目动态单位成本的变化
（三）主要成本项目（或主要供应商成本）核对分析
1.甲供材成本：
取得本期与主要供应商的对账单，将其与账面数据进行核对分析
2.工程进行度成本：
取得主要施工单位的工程进度台账，将其与账面数据进行核对分析
三、房地产行业税收的特殊性
（一）涉及税种最多的行业，涉及的主要税种如下
1.企业所得税（一般为25%）
2.土地增值税（四级超额累进税率）
3.营业税
4.城建税
5.教育费附加
6.契税
7.城镇土地使用税
8.房产税
9.印花税
（二）主要税种的税率、缴纳时点及缴纳方式
预计利润率暂按以下规定的标准确定：
1）非经济适用房开发项目
位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.
位于其他地区的，不得低于10％。
2）经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<
经济适用房管理办法>
的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。
2.土地增值税（五级超额累进税率）
1）土地增值税的定义
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
目的是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。
2）计算增值额的扣除项目
a）取得土地使用权所支付的金额；
b）开发土地的成本；
包括：
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用（企业在制造费用核算）
c）房地产开发费用（管理费用和销售费用）；
d）与转让房地产有关的税金（营业税金及附加）；
e）财政部规定的其他扣除项目
3）土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：
增值额未超过扣除项目金额的比率
税率
速算扣除系数（%）
不超过50%的部分
30%
超过50%~100%的部分
40%
5%
超过100%~200%的部分
50%
15%
超过200%的部分
60%
35%
增值额未超过扣除项目金额的比例均包括比例本数。
4）土地增值税的免征
1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
5）土地增值税的计算过程
1）计算收入总额；
2）计算扣除项目金额；
3）计算增值额，增值额=收入总额—扣除项目金额；
4）计算增值率，增值率=增值额/扣除项目金额；
5）确定适用税率和速算扣除系数；
6）计算应纳土地增值税税额，应纳土地增值税=增值额*税率—扣除项目金额*速算扣除系数。
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%（纳税人在城市市区）、5%（纳税人所在地为县城、镇的）、1%（纳税人所在地不在城市市区或者镇的）。
以营业税等流转税为计税依据，依3%计征教育费附加，以1%计征地方教育费附加
契税的征收范围：
以出让方式取得国有土地使用权；
以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权；
房屋的买卖、赠与和交换。
承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。
税率3～5%，契税的计税依据为“成交价格”，即“取得成本”。
契税的纳税义务时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
土地房屋权属以下列方式转移的，视同买卖或赠与，计征契税：
（一）以土地房屋权属作价投资入股；
（二）以土地房屋权属抵债；
（三）以获奖方式承受土地房屋权属；
（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属。
土地使用权交换、房屋交换、土地与房屋交换的，交换价格相等的，免征契税；
交换价格不等的，由多支付一方缴纳契税。
土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。
拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由带管人或实际使用人纳税；
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
基建项目在建期间占用土地以及商品房开发用地，原则上应按规定计征土地使用税。
经省级税务机关批准，可免。
房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。
但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。
房地产开发企业开发的商品房，在售出前不征房产税；
对售出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。
购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。
出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
商品房购销合同适用“印花税——产权转移书据”万分之五税率征收印花税。
签订其他合同也应缴纳印花税（例如：
国有土地使用权出让合同、建造合同、购买甲供材合同等及其他合同）
（三）房地产企业各环节涉及的主要税种及税率
征税环节
税种
计税依据
房地产开发
营业税（建筑业）
土建收入（含甲供材料）
3％
印花税
建设合同价
0.5％或0.3％
耕地占用税
耕地面积
5-50元/平方米
房地产交易
营业税（房地产转让、租赁）
销售收入
5％
土地增值税
增值额
四级超率累进税率
契税
交易合同价
2％或4％
0.05％
城镇土地使用税
土地面积
0.5-30元/平方米
房地产占用
房产税
房产原值或租金收入
1.2％或12％
房地产所得
企业所得税
经营所得
33％（2008年始为25％）
个人所得税
个人收入
20％等
“五证”
房地产开发项目的相关证件一般包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证（开工证）和商品房销售（预售）许可证等五种，简称“五证”。
一般地讲，这些证件与我们所做的税收审核并无直接的关联，它们更多体现的是房地产开发企业及其所开发的项目在多项行政许可制度下的合法性，“五证”实际上是国家各职能管理部门对房地产开发行业所采用的必要的管理手段以及准入证明。
1．
土地使用权证
土地使用权证是土地使用权的法律凭证，由国家土地资源管理部门颁发，其内容一般包括土地使用者名称、土地坐落地、地号、土地面积等。
在土地登记内容发生变更及权利设定变更、注销的情况下，持证人必须按照相关的规定申请办理变更土地登记。
也就是说，在存在变更事项的前提下，房地产应取得的土地使用权证是变更后有效的文本。
与该证相关的文件是开发商与国家土地管理部门签有的土地出让合同。
一般来讲，土地出让合同的时间应早于土地使用权证的时间，并且其内容和指标应与土地使用权证完全一致。
与土地使用权证一样，土地出让合同有可能存在补充文本和条款，这是在审核中应该注意的。
2．建设用地规划许可证
建设用地规划许可证是在城市规划区内许可用地的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容一般包括用地单位、用地项目名称、用地位置、用地面积等，并附有地形图和附件说明。
3．建设工程规划许可证
建设工程规划许可证是城市规划区内许可建设各类工程的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容包括建设单位、建设项目名称、建设位置、总造价等内容，后附工程设计总平面图。
与土地使用权证和建设用地规划许可证不同的是，建设工程规划许可证可以按开发期或开发类别（如商用房、住宅、公寓等）分别取得，一个开发项目有可能持有若干个建筑工程规划许可证。
建设工程规划许可证的内容，有时可以为确定税收事项提供法定依据。
比如许可证中列明的人防面积、管理用房面积以及作为配套设施的学校、医院、幼儿园的面积，可以为最终确定开发商的可售面积与不可售面积提供依据。
而对于开发产品类别（如商用、车库、公寓、住宅、别墅等）的定性，则可能使其成为不同的税收对象。
如土地增值税的预征比例，有可能因开发产品的类别不同而有所不同。
4．建设工程开工许可证
建设工程开工许可证是建筑工程准予施工的法律凭证，由建设委员会颁发，其内容包括建设单位、工程名称、建设地址、开工日期及预计竣工日期等内容。
5．商品房销售（预售）许可证
商品房销售（预售）许可证是开发产品准予销售的法律凭证，由国家房屋管理部门或建设委员会颁发，其内容包括开发企业名称、项目名称、房屋坐落地、销售范围、建筑面积等。
一般情况下，该证的出具应与建筑工程规划许可证的范围、内容基本一致。
除了上述五证之外，还有两种与开发项目有关的文件在审核中应予以关注。
一是建筑工程竣工备案表。
该表是建筑工程竣工验收备案的法律性文件，由当地建设委员会制订统一格式，开发建设单位填写并由勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位逐一签署意见，同意竣工验收。
该备案表最后确定的竣工验收时间即为工程竣工时间。
在税收上，工程竣工时间是一个重要的时间概念。
与其相关的税收事项包括：
1．开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品即视为已经完工。
2．在完工前发生的利息费用应配比计入开发成本，在完工后发生的，可直接计入期间费用在企业所得税前扣除。
3．工程竣工时间可以作为土地增值税清算的时间界限。
当房地产开发项目全部竣工完成销售时，或者已竣工验收的房地产开发项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上时，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用时，均应进行土地增值税清算。
二是房屋测绘报告书。
该报告是测绘部门对于开发产品面积出具的具有技术权威性质的法律文件，它的各项数据将是确定产品销售情况并确定涉税事项的重要依据。
“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
商品房质量保证书：
应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。
商品房使用说明书：
应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
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