农村房屋买卖合同的效力.docx
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农村房屋买卖合同的效力
农村房屋买卖合同的效力
篇一：
农村房屋买卖合同效力的分析
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XX农村房屋买卖合同效力的分析核心内容：
房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。
尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。
下面由法律快车的xx为您介绍农村房屋买卖的合法性问题，希望能对您有所帮助。
一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景
农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，20XX年10月1日开始施行的《物权法》第一百五十五条规定：
“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。
但是转让宅基地使用权是有条件的，《土地管理法》等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。
总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：
1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。
二、对农村房屋买卖合同效力的分析
因此，在实践中对于，有两种观点：
一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。
农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
国务院办公厅1999年5月6“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；20XX年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：
“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。
本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。
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另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。
只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。
《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。
房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。
没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（一）》（法释［1999］19号）第4条规定：
“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
”国务院1999年和20XX年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。
三、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定
对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。
而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。
而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。
因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。
在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。
尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。
并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。
在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。
对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。
判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。
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篇二：
农村房屋买卖合同效力之我见
农村房屋买卖合同效力之我见
引言：
农村房屋买卖合同关系中，购买者有本村或外村村民，也有城镇非农业户口居民;出卖方中有的仍在农村生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。
由于我国现行政策法中涉及农村房屋买卖的规定杂乱，买卖双方往往很难办理过户手续，在买卖的房屋未遇到拆迁前，双方一般都会相安无事，一旦面监拆迁、补偿，由于经济利益等原因，卖方多数会主张买卖合同无效，而买方确要千方百计地主张合同有效；既使出卖方对买卖合同效力不提异议，房屋所在地的集体经济组织在占地拆迁时也往往会根据其集体的规定把购房一方界定为“外来购房户”，“外来购房户”在拆迁补偿时很难获得和本集体原来的房屋产权人享受同等补偿等遇。
针对上述问题，本文综合分析相关法律政策并结合一些司法实践，尝试对农村房屋买卖合同的法律效力作一探讨。
一、从国务院条例、行政法规及司法解释规定分析宅基地使用权买卖行为的法律效力
年国务院制定的《村镇建房用地管理条例》：
第四条“严禁买卖、出租和违法转让建房用地”。
第十四条“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请报公社管理委员会批准;确实需要占有耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。
批准后，由批准机关发给宅基地使用证明”。
第15条“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续。
”“出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地”“社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一按排使用”。
从上述规定看，当时的法律禁止建房用地的直接买卖，并不禁止房屋的买卖，只是规定了房屋的买卖需要经过有关机关申请、审查、批准。
该条例于1986年被《土地管理法》明令废止。
2.《中华人民共和国土地管理法》：
第一，1999年修正之前：
第三十八条“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。
使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准;使用原有的宅基地、村内闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。
”“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。
”
第二，1999年修正后：
第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”。
第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
第三，20XX年修正后：
第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
”
“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
”
“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
”
“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
”
3.相关司法解释：
第一，1963年最高法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》
“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队集体所有，一律不能出租和买卖。
但仍归各户长期使用，长期不变。
宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。
房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。
”第二，1984年最高法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》
60条“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理。
”
64条“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房住使用。
”
第三，1991年全国人大法工委给浙江省人大的回复“不宜将农村房屋买卖行为按《土地管理法》第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地行为予以处罚。
”
第四，国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》“农村的住宅不得向城市居民出售。
”第五，20XX年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
”分析：
（1）以上法律只是禁止或限制农村的土地使用权出让、转让或出租，但没有直接禁止或限制农村房屋的买卖和租赁，也没有禁止与限制已有的宅基地使用人处分放弃宅基地使用权。
即取得设限，弃权不禁。
（2）村民出卖房屋的后果是不能再审批宅基地。
即便到1999年第二次修正的土地管理法后，国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》也才有相应的政府规章对此进行禁止，但上述规章均不是《合同法》规定的法律、行政法规。
二、结合宪法、物权法及合同法规定分析分析宅基地使用权买卖合同的法律效力
首先，《宪法》
宪法规定了集体土地所有权。
这一制度是与我国的户籍制度而相伴相随的，我国土地所有制就两种情况，土地分别属于国家所有和集体所有，用于建造房屋的土地，因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地属于集体所有。
但是，集体土
地使用权的流转并不会动摇集体土地所有权属于集体经济组织这一规定，农村房屋买卖行为不会对我国土地所有权制度造成任何损害。
其次，《中华人民共和国合同法》（以下称《合同法》）
第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”在合同无效的五种情形中，农村房屋买卖无效最大程度上适用的是第五种情形，即“违反法律、行政法规的强制性规定。
”这里只强调违反法律、行政法规的强制性规定，除此外，难以作扩充解释。
最高人民法院关于适用《国合同法》若干问题
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