陕西省房地产估价师《理论与方法》：房地产权益因素模拟试题.docx
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2017年陕西省房地产估价师《理论与方法》：
房地产权益因素模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是。
（2008年试题）
A：
宗地图
B：
房产分幅图
C：
房产分丘图
D：
房产分户图
E：
执行层的组织协调
2、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。
A．建设贷款
B．土地开发贷款
C．土地购置贷款
D．土地储备贷款
3、卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值为。
A：
清算价值
B：
在用价值
C：
快速变现价值
D：
市场价值
E：
工业用地的监测点评估价格
4、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。
若改为直接比较判定，将出现（）的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
5、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。
下列不能发房屋拆迁许可证的部门是__。
A．国务院
B．省级人民政府
C．市级人民政府
D．乡级人民政府
6、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场．需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。
A：
比较法
B：
成本法
C：
假设开发法
D：
长期趋势法
E：
工业用地的监测点评估价格
7、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准就是__。
A．经营收入水平
B．净经营收入水平
C．租金水平
D．出租率水平
8、某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为__万元。
A．88
B．121
C．109
D．156
9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为__万元。
A．370
B．385
C．420
D．550
10、下列关于控制性详细规划的主要任务，表述错误的是。
A：
指导修建性详细规划的编制
B：
指导城市分区规划的编制
C：
强化城市规划的控制功能
D：
详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求
E：
执行层的组织协调
11、以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
4
E：
房地产估价机构必须加盖公章
12、国务院办公厅国办发（2005）26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__。
A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税
B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税
C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税
D．个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，免征营业税
13、房地产投资的特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A：
相对较高的收益水平
B：
易于获得金融机构的支持
C：
能抵消通货膨胀的影响
D：
提高投资者的资信等级
E：
借款合同
14、随着自然周期运动通过__，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
15、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。
A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值
16、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。
A：
等值
B：
不等值
C：
相同
D：
不相同
E：
工业用地的监测点评估价格
17、拆迁估价时点一般为__之日。
A．接受估价委托
B．实地现场勘察
C．开始实施拆迁
D．房屋拆迁许可证颁发
18、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。
A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
19、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。
若改为直接比较判定，将出现的情形。
A：
估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％
B：
可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％
C：
可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071
D：
可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933
E：
工业用地的监测点评估价格
20、用成本法估价房地产时，房屋现值=。
A：
房屋重置价格-房屋年折旧额
B：
房屋重置价格×房屋成新度
C：
房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
D：
房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
E：
工业用地的监测点评估价格
21、某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。
按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为__。
A．53.34万元
B．85.34万元
C．106.68万元
D．213.36万元
22、__是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。
A．网络图法
B．坐标系数
C．横道图法
D．表格法
23、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％．该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为．【2003年考题】
A：
180万元
B：
196万元
C：
200万元
D：
300万元
E：
工业用地的监测点评估价格
24、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的__。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
25、是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。
A：
资产
B：
负债
C：
所有者权益
D：
收入
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、保险合同的当事人有。
A：
被保险人
B：
受益人
C：
保险人
D：
投保人
E：
保险代理人
2、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。
那么，当前房地产投资的折现率为__。
A．10.3%
B．7.17%
C．9.75%
D．8.59%
3、房地产开发策划的主要内容有。
A：
开发内容和规模的分析与选择
B：
评价方案构造
C：
区位分析与选择
D：
开发时机的分析与选择
E：
融资方式的分析与选择
4、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是。
A：
定额计价方式实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同
B：
对定额计价投标，一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分
C：
定额计价方式是在发出招标文件后（招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后）编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单
D：
定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整
E：
定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一
5、评价会计信息质量的标准主要有等。
A：
重要性
B：
客观性
C：
相关性
D：
可比性
E：
明晰性
6、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。
A．合法交易
B．合法产权
C．合法使用
D．合法处分
E．合法区位
7、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等，
A：
建筑高度
B：
建筑结构
C：
容积率
D：
土地使用权来源
E：
土地用途
8、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为__元。
A．1000
B．5000
C．7000
D．10000
9、以下可以提取现金的银行存款账户是__。
A．一般存款账户
B．基本存款账户
C．临时存款账户
D．专用存款账户
E．特别存款账户
10、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。
A．货币证券
B．信用证券
C．商品证券
D．资本证券
11、下列房地产状况中属于区位状况的有。
A：
位置
B：
房地产规模
C：
环境景观
D：
外部基础设施完备程度
E：
朝向、楼层
12、在统计调查中，下列哪些选项既能作为调查单位，又能作为报告单位？
（）
A．土地使用权出让
B．派出所
C．商品房销售
D．学校
E．工厂
13、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有。
A：
房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本
B：
大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售
C：
依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理
D：
房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益
E：
无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
14、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是__。
A．固定总价合同，采用按日计价的增价条款
B．固定总价合同，采用重大增价条款调整
C．固定总价合同，采用延期增价条款
D．成本加浮动酬金合同
15、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。
A．使用估价对象房地产的实际成交价格
B．使用政府公布的房地产交易指导价格
C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
16、横道图法用于项目建设阶段的。
（2009年试题）
A：
质量控制
B：
进度控制
C：
成本控制
D：
合同管理
E：
借款合同
17、运用路线价法估价，遇有__等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正
A．一面临街的矩形土地
B．前后两面临街的矩形土地
C．一面临街的三角形土地
D．梯形土地
E．街角地
18、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有__。
A．建筑密度
B．建筑控制高度
C．建筑色彩
D．建筑红线后退距离
E．容积率
19、根据国务院令第483号《国务院关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。
A：
大城市1．5～30元
B：
大城市1．2～24元
C：
中等城市1．2～24元
D：
小城市0．9～18元
E：
县城、建制镇、工矿区0．6～1
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