青海省上半房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业信用档案考试试题.doc

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青海省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：

房地产中介服务行业信用档案考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

A：

半

B：

1

C：

2

D：

3

E：

房地产估价机构必须加盖公章

2、下列有关金融工具的表述中，错误的是。

A：

一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关

B：

本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据

C：

与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发

D：

中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债

E：

执行层的组织协调

3、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

4、__是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

A．土地利用总体规划

B．城市规划

C．土地开发

D．城市建设

5、收益法中的运营费用率是指__。

A．运营费用与潜在毛收入之比

B．运营费用与总收益之比

C．运营费用与净收益之比

D．运营费用与有效毛收入之比

6、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。

A．国家房地产管理局

B．国家土地管理局

C．市、县土地管理部门

D．市、县房地产管理部门

7、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对__征收的一种税。

A．交易的任何一方

B．交易双方

C．产权承受人

D．出售方

8、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，表述正确的是__。

A．若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动

B．若某种商品的需求为单一弹性，即价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等

C．若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈反向变动

D．若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同向变动

9、资本化率=__+风险调整值。

A．平均利润率

B．安全利率

C．经济增长率

D．银行贷款利率

10、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。

A．上级房屋拆迁管理部门

B．人民法院

C．县级以上人民政府

D．同级人民政府

11、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。

A：

2759．4万元

B：

2789．3万元

C：

2843．6万元

D：

2987．6万元

E：

工业用地的监测点评估价格

12、__的成交日期应与估价时点接近。

A．可比实例

B．要约案例

C．指数实例

D．加权实例

13、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。

A．0.25

B．0.50

C．1.5

D．2.00

14、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。

A．宏观区位

B．中观区位

C．微观区位

D．其他区位

15、开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是__。

A．成本导向定价法

B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法

D．政府导向定价法

16、不属于保险合同辅助人的是__。

A．保险受益人

B．保险代理人

C．保险公估人

D．保险经纪人

17、以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以方式取得的。

A：

划拨

B：

出让

C：

出租

D：

抵押

E：

执行层的组织协调

18、一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。

采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（）m。

A．13．33

B．6.66

C．11.33

D．8.66

19、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。

A：

明晰性

B：

可比性

C：

客观性

D：

一贯性

E：

执行层的组织协调

20、土地增值税以__为计税依据。

A．纳税人继承房地产所取得的土地增值额

B．纳税人出租房地产所取得的土地增值额

C．纳税人赠与房地产所取得的土地增值额

D．纳税人转让房地产所取得的土地增值额

21、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。

A．价格分析

B．市场分析

C．产品分析

D．成本分析

22、__的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

A．敏感性分析

B．不确定性分析

C．概率分析

D．盈亏平衡分析

23、不属于影响消费者购买因素的是。

A：

经济因素

B：

社会因素

C：

个人因素

D：

理性因素

E：

借款合同

24、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，，运营费用率为40％。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。

A：

548．19

B：

558．15

C：

567．39

D：

675．40

E：

工业用地的监测点评估价格

25、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。

A．建设施工许可证

B．建设用地规划许可证

C．预售许可证

D．建设工程规划许可证

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。

A．资本金现金流量表

B．资金来源与运用表

C．损益表

D．投资计划与资金筹措表

2、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为__。

A．12%

B．13.4%

C．80%

D．125%

3、下列情況，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。

A：

继续作为城市基础设施用地

B：

继续作为公益事业设施用地

C：

国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

D：

在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的

E：

国有企业改造或改组为国有独资公司的

4、__是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

A．物业税

B．地产税

C．契税

D．增值税

5、对确定资本化率有参考依据的有__。

A．折旧率

B．物价指数

C．银行贴现率

D．投资回报率

6、”三通一平”等土地开发费用，主要包括。

A：

地上原有建筑物、构筑物拆除费用

B：

原有建筑物、构筑物补偿费用

C：

场地平整费用

D：

通水、通电、通路的费用

E：

公共配套设施建设费

7、房地产中介服务收费分为三类。

A：

房地产咨询收费

B：

房地产估价收费

C：

房地产经纪收费

D：

房屋买卖收费

E：

房屋交易收费

8、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。

如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。

A．22

B．28

C．38

D．50

9、零售商业物业的租金是以__为基础计算的。

A．每一个独立出租单元的总出租面积

B．每月每平方米

C．每平方米可出租面积

D．每平方米可出租面积按月或年支付的金额

10、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括__。

A．总投资估算表

B．现金流量表

C．资金来源与运用表

D．损益表

E．资产负债表

11、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。

（2009年试题）

A：

甲公司非法占用了财产

B：

甲公司所有的危房

C：

曱公司替乙公司保管的财产

D：

甲公司未经规划许可建造的房屋

E：

执行层的组织协调

12、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。

A．消防验收

B．规划验收

C．环保验收

D．人防验收

13、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于。

A：

卖方实际得到的价格／（1-应由卖方缴纳的税费比率）

B：

卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

C：

买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

D：

应由卖方负担的税费／应由卖方缴纳的税费比率

E：

买方实际付出的价格-（1-应由买方缴纳的税费比率）

14、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是__。

A．在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定

B．对所选用的材料和设备进行质量评价

C．对整个施工过程中的工程质量进行评估

D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判

E．确定质量控制的对象

15、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。

A．居委会

B．房管局

C．房地产开发商

D．土地管理部门

16、房地产的供求状况可以分为。

A：

全国房地产总供求情况

B：

本地区房地产的供求情况

C：

全国本类房地产的供求状况

D：

本地区本类房地产的供求状况

E：

邻近地区本类房地产的供求状况

17、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

18、房地产市场结构包括以下的结构__。

A．供求结构

B．投资结构

C．产品结构

D．产业结构

E．利润结构

19、房地产开发投资的静态盈利指标有。

A：

成本利润率

B：

销售利润率

C：

资本金净利润率

D：

资本金利润率

E：

静态投资回收期

20、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。

A：

财产

B：

信用

C：

货币资金

D：

货币

E：

实物

21、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括．【2007年考题】

A：

土地补偿费

B：

安置补助费

C：

地上附着物和青苗的补偿费

D：

土地使用权出让金等土地有偿使用费用

E：

安排被征地农民的社会保障费用

22、拆迁估价应当坚持__的原则。

A．公平、公正、公开

B．独立、客观、公正、合法

C．客观、公正、公开

D．合法、公开、公平

23、__主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。

A．估算法

B．成本法

C．路线价法

D．基准地价法

24、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。

则该房地产投资项目的资产负债率为__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%

25、下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是。

A：

纳税人所在地在城市市区的，税率为7％

B：

在县城、建制镇的，税率为5％

C：

在县城、建制镇的，税率为3％

D：

不在城