国际项目策划可行性研究报告.docx

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国际项目策划可行性研究报告

金帝●国际项目

可行性研究报告

目录

 前言

 第一章     市场研究

 第二章     项目研究

 第三章     物业定位及进展建议

 第四章     财务分析

 第五章          结论

【前   言】

受上海联洋土地进展公司和上海联洋置业有限公司的托付，本公司对托付方在###自治区****市金桥经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。

可行性研究的工作从3月15日开始展开，至4月10日结束。

可行性研究的资料来源有：

公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、一般市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和托付方提供的《****市金桥经济技术开发区总体规划》文本等。

本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对托付方负责的原则，编制出本可行性研究报告。

 第一章     市场研究

 1、###自治区概况

     ###自治区成立于1947年5月1日，是我国最早的民族自治区。

###疆域宽阔，跨越东北、华北和西北三大地区，东西曲折2400多公里，南北跨距1700多公里。

有8个省区与之毗邻，并同俄罗斯、蒙古等国家接壤，边境线逾4200公里。

全区总面积118.3万平方公里，占全国总面积的12.3％，居各省市区第3位。

全区辖8个盟、4个市、101个旗、县（市、区），1553个乡镇，1396个行政村。

其中区辖市****市为自治区首府。

###大部分是海拔1000米以上的高原地区。

高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境内河流和湖泊星罗棋布，数以千计。

自治区耕地面积531万公顷，人均0.24公顷，居全国首位。

森林总面积1406.6万公顷，居全国第二位；森林覆盖率达13.8％，高于全国平均水平。

同时，###还拥有丰富的矿产资源和旅游资源。

###是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区。

全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等49个民族。

###的工业体系要紧包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全的工业体系，其中冶金、农畜产品加工业、油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是###工业的支柱产业。

 ###自治区2000年的产业结构分布为：

第一产业占25%，第二产业40%，第三产业占35%。

 2、****市经济进展状况和都市进展状况分析

 2．1产业结构及经济进展趋势分析

 ****为###自治区首府，蒙语意为“青色的城”，故有“青城”之称，位于###自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史文化名城。

明代定名“绥远”，1954年定为###自治区首府，称****市（简称*市）。

全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个开发区。

全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。

总人口208万人，其中市区人口105万人。

     ****是###最重要的工业都市之一，目前已形成了毛纺、食品、电子机械、建材等支柱产业，包括化工、冶金、电力、包装、装潢等20多个行业门类比较齐全的加工工业体系。

“仕奇”、“伊利”等是@@@市重点扶持和进展的企业集团。

 ****是中国西北地区的交通枢纽之一，每日有近30对货车、11对客车直达或过@@@市。

****至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接，并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连，是最佳陆路运输线之一。

@@@市白塔机场已开通48条国内航线，并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线，是北京机场的备降机场。

 @@@市属西北大陆性季风气候，年平均温度6℃，1月份最冷，平均气温-13℃；7月份最热，平均气温22℃。

降水量少而不均，寒暑变化剧烈。

 “九五”期间，@@@市的经济和社会、文化等方面得到了长足的进展。

2000年的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元，年平均增长率达到了11.3%。

三个产业结构从“八五”时期的18.4︰42.3︰39.3调整到“九五”时期的14.0︰43.8︰42.2。

其中，非国有经济的比重上升，带动了所有制结构的改善，成为经济进展的重要力量。

非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%。

“九五”期间，以水、电、气和交通通讯为重点的都市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济社会进展的“瓶颈”得到缓解。

 “十五”期间，@@@市的总体进展思路是：

以建设现代化首府都市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的都市经济进展战略工程、以提高都市整体功能和文明程度为核心的现代化首府都市建设工程，加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增强经济进展内在活力，大力推进都市化进程，加快现代化首府都市基础设施建设，进一步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续进展战略，大力推进生态环境建设和爱护。

 表1：

 上海市、###自治区和****市要紧经济指标对比

                                                  年度：

2000

指标项目

上海市

###自治区

****市

国内生产总值（亿元）

4551.15

1400

179.15

其中：

第一产业

81.65

352

25

第二产业

2186.9

552

78.5

第三产业

2282.6

496

75.6

人均国内生产总值（万元

3.46

0.59

0.86

财政收入（亿元）

1141.6

155.6

20.45

固定资产投资总额（亿元

1861.17

430.01

67.13

城镇人均可支配收入（元）

11718

5120

5582

城镇住宅竣工面积（万m2）  *

1476.86

965

43.36

住宅开发投资（亿元）

413.15

28.82   

不详

 *经济适用房竣工面积

 @@@市制订的“十五”进展具体目标是：

 GDP年均增长12%，到2005年按2000年价格水平计算达到318亿元；

 财政收入年均增长10%，到2005年达到33亿元；

 都市居民人均可支配收入年均增长8%，达到8200元；

 农民人均纯收入增长7%，达到3560元；

 人口自然增长率操纵在9‰以内；

 城镇登记失业率操纵在5%以内。

 具体地，在房地产方面，@@@市的“十五”要紧目标是，大力进展以经济适用房为主的一般住宅建设，增加住房供给。

规划建设好小康住宅示范工程，提高住房质量。

坚持住宅建设与新区开发、旧城改造有机结合。

加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二、三级市场。

 2．2“十五”期间@@@市都市建设总体规划分析

依照@@@市的规划，“十五”期间，都市进展按照中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和一般镇合理布局、功能互补的都市网络群。

其中，中心城要操纵密度、增强功能、优化环境。

积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍都市景观的工业，逐步将部分工业企业外迁，重点进展金融、商贸、信息等现代服务业。

要依托如意、金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模。

 在基础设施建设方面，@@@市的城区道路将要开发贯穿东西向干道，延伸改造南北向干道，打通一环路，建设绕城路（二环路），拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。

 在市政公用设施建设方面，@@@市打算在2005年，市区日供水能力到达52万吨，自来水普及率达到100%。

通过天然气输配工程的建设，形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局；扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，规划建设供热三期工程。

打算到2005年，都市气化率达到80%，集中供热面积达到1800万平方米。

 此外，在“十五”期间，@@@市将按照注重精品、突出特色，高标准制定全市及各区的操纵性规划和详细规划，做好都市整体设计工作。

 2．3     人口分布及流淌状况分析

 @@@市总人口208万人，其中市区人口105万人。

 玉泉区和回民区人口相对比较密集，由于属于老城区，市民区域观念较强，人口流淌性较小。

 新城区和赛罕区开发区进展较快，比较开放，外地企业和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流淌的要紧力量，也为这两个区的房地产市场提供了大量客源。

 2．4居民收入水平及住房消费比例分析

 2000年，****人均可支配收入5581.90元，扣除价格上涨因素，比1999年增长了4.87%，人均消费性支出4612.91元，扣除价格上涨因素，同比增长了7.33%，国有企业职工人均收入7910.57元，同比增长13.05%，人均食品支出1622.52元，占消费性支出的35.17%。

 ****市人均居住面积11.99平方米，同比增长9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅单元内，两室户以上的居民户占77%。

2000年，@@@市居民户中，人均居住面积不足4平方米的减少到1%，人均投资购房和建房支出868.04元，比上一年增长1.4倍，占消费支出的18.82%。

 表2：

 上海市和****市居民收入和住房消费情况对比

                                               年度：

2000

 对比指标

上海市

****市

 人均可支配收入（元）

11718

5581.90

 人均消费性支出（元）

---

4612.91

 其中：

食品支出（元，所占比例）

           住房消费（元，所占比例）

---

1622.52（35%）

---

868.04   （19%）

 人均居住面积（平方米）

11.4

11.99

 住宅成套率（%）

74

80.15

 表3：

 ****市部分职位的年平均收入

                                           单位：

元/年

 职位/职称     较高水平     中等水平     较低水平

 企业党群机构负责人     37800     6870     4236

 企业高级治理人员     30800     8870     4838

 企业中层治理人员     20763.2     8139.5     4621

 企业一般治理人员     13376.2     5687     3732

 高级工程技术人员     28152     8796     4448

 中级工程技术人员     16621     6249     3791

 初级工程技术人员     14010     5327.5     3509

 土建施工工人     11521     6312     3697

 机修工     6583     5395     4729

 博士生     18000

 硕士生