最新最新CPA税法13个小税种深度总结版.docx

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最新最新CPA税法13个小税种深度总结版

小税种

（一）房产税

纳税范围

计税依据与税率——比例税率

税收优惠

征收管理及纳税申报

征税对象：

房屋，按房屋计税余值或租金征收；房企的商品房，出售前不征，但出售前已使用、出租、出借的征（不征土地增值税）独立于房屋之外（围墙水塔等不证）

纳税人：

房屋产权所有人。

①属于国家，经营管理单位，集体或个人的，谁用谁缴②出典的，承典人交；③产权所有人，承典人不在房屋所在地的或产权未确定及租典纠纷未解决，代管人和使用人交；

①无租使用的，使用人代缴（房产余值）

②外商投资企业和外国企业外籍个人也交

征税范围：

位于城市、县城、建制镇、和工矿区的房屋，不包括农村房屋。

从价计征:

依照房产原值一次减10％～30％后的余额计征。

税率1.2%

1、房产原值，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算。

2、房产原值包括与房屋不可分割的附属设施：

如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，

3、纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

交付使用次月。

4、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

A、共担经营风险的，以房产余值为计税依据不交营业税

B、收取固定收入，不承担经营风险，实际是以联营名义出租，由出租方按租金收入计征房产税。

（有可能分段计算）

5、融资租房屋的，以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

6、以房屋为载体的不可随意移动的附属设备和配套设施，都一并计入房产原值；对于更换的设备和设施，将其价值计入原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值，对其中易损坏、需经常更换的零配件，更新后不计入房产原值

7、对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

其中自营的，依照房产原值减除10%-30%后的余值计征；没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分，参照同类房产核定房产原值；出租的，依租金收入计征。

8、从价计征的，房产原值应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（每单位建筑面积地价*2）

9、地下建筑物：

工业用途以房屋原价的50%-60%、商业及其他用途的按70%-80%相连的视为一个整体。

从租计征：

计税依据为房产租金收入，以劳务或其他形式抵付,应按同类房地产的租金水平确定标准租金额；对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产余值（从价计征）缴纳房产税。

税率：

12％；个人出租不区分用途一律4%（营业税3%/2房产税4%个人所得税10%印花城镇土地使用免）；从租12%（按年计算）

税额计算公式：

从价计征：

全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%

从租计征：

全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）

法定减免：

（前四条同土地使用税）

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的

4、个人所有非营业用的房产免征；出租、营业用房，征

5、经财政部批准免税的其他房产：

3项

　　1.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

　　2.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。

　　包括企业、自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房等。

　　3.经营公租房的租金收入，免征房产税。

纳税义务发生时间：

1、将原有房产用于生产经营，生产经营之月起

2、自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起

3、纳税人委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）

4、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起

5、购置存量房，自办理房屋权属转移，变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起

6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳

7、房地产开发企业自用、出租、出借，自使用或交付之次月纳税。

（注：

4、5、6对应土地使用税的1、2、3一模一样）

8.其他、因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末

终止房产纳税义务发生变化的当月末

纳税地点

在房产所在地。

对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

纳税期限：

房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。

（同土地使用税）具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定（同土地使用税及车船税）

小税种

（二）城镇土地使用税

纳税范围

计税依据与税率

税收优惠

征收及纳税申报

纳税人：

在城市、县城、建制镇和工矿区内使用土地的单位和个人，包括内资企业、外商投资企业和外国企业在华机构、事业单位、社会团体、国家机关、军队及其他单位，个体工商户及个人也是纳税人。

不包括农村的土地（房产税一样）。

1、拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，实际使用人和代管人纳税

2、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，实际使用人纳税

3、土地使用权共有的，双方都是纳税人分别纳税，按各自占用的土地面积纳税

4、2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，征。

实行有幅度的差别税额定额税率。

计税依据：

实际占用的土地面积

1.以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。

2.以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税

3.以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人。

待核发土地使用证以后再作调整

4.新增：

对单独建造的地下建筑用地——暂按应纳税款的50%征收土地使用税

（1）取得土地使用证，按证书面积；

（2）未取得土地使用证或证书未标明土地面积，按地下建筑物垂直投影面积。

全年应纳税额=实际占用应税土地面积）×适用税额

确定土地面积：

1、由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定面积为准

2、以核发的土地使用证上确认的面积为准

3、未发土地使用证的，用纳税人申报的面积，核发证书后再调整

税率：

定额税率（有幅度的差别税额）最高与最低税额之间相差50倍，同一地区最高与最低税额之间相差20倍

·经济落后地区，适用税额标准可降低，但降低额不能超过最低税额的30%；经济发达地区可适当提高，须报财政部批准

税法规定的：

一、《暂行条例》或其他法规中规定的统一免税项目

1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。

　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

　4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

包括：

在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地。

不包括：

农副产品加工场地和生活办公用地

6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。

7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税

8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。

9.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

10.免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税。

纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。

纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

11.政策性免税：

（1）企业的铁路专用线、公路等用地，在厂区以外、与社会用地段未隔离的；

（2）企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地；

（3）盐场的盐滩、盐矿的矿井用地；

（4）城市公交场站、道路客运场站的经营用地。

二、由省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税项目

1.个人所有的居住房屋及院落用地。

　2.房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地。

3.免税单位职工家属的宿舍用地。

　4.集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

采用按年计算、分期缴纳的征收方法。

具体纳税期限省、自治区、直辖市人民政府确定。

纳税义务时间：

1、购置新建房，交付使用次月。

2、购置存量房，办理房屋权属转移，变更登记手续，签发证书之次月

3、出租、出借，自交付房产之次月

4、以出让或转让方式有偿取得土地使用权，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起，未约定交付时间的，从合同签订的次月起缴纳

5、新征用耕地，自批准使用之日起满一年。

（耕地占用税）

6、新征用非耕地，自批准征用次月。

土地所在地纳税。

7.纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末。

注：

使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市的，分别纳税

小税种（三）契税

纳税人及纳税范围

计税依据与税率

税收优惠征收管理及纳税申报

以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

一般规定：

1、国有土地使用权出让（不缴纳土地增值税）

2土地使用权转让（不包括取得农村集体土地承包经营权）

3、房屋买卖，视同买卖的有：

A、以房产抵债或实物交换房屋。

按房产折价款缴纳契税

B、以房产做投资或做股权转让（自有房产作股投资本人独资企业不缴）（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税）

C、房屋拆料或翻建新房。

4、房屋赠予（不符合条件需交土地增值税）法定继承免

5、房屋交换（单位之间交换还要交土地增值税）包括以获奖方式承受和以预购方式或预付集资建房款承受土地、房屋权属。

6、承受国有土地使用权支付的土地出让金。

不得因减免土地出让金减免契税

【提示】对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

税率：

3％～5％幅度税率

（省、自治区、直辖市人民政府幅度内确定）

应纳税额=计税依据×税率

计税依据：

不动产的价格

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格计税2、土地使用权赠予、房屋赠予，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3、土地使用权的交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋价格差额为计税依据。

（价格相等时，免；不等时，应由多付的一方缴纳）4、以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益5、房屋附属设施征收契税依据的规定：

采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按合同规定的总价款；承受的房屋附属设施如为单独计价，按当地适用税率；如与房屋统一计价按房屋相同的税率。

6、个人无偿赠与不动产（法定继承人除外），对受赠人全额征收契税（交契税、印花税时，需提供个人无偿赠与不动产登记表）

一般规定：

1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设