黑龙江下半房地产估价师《制度与政策》：房地产面积测算的意义和内容考试试卷.docx
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黑龙江2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：
房地产面积测算的意义和内容考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是__。
A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管
B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用
D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
2、根据基金证券能否赎回，可将其分为__。
A．公开型和内部型
B．开放型和封闭型
C．固定型和管理型
D．契约型和公司型
3、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是__。
A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙物业的投资风险相同
D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小
4、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。
A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
5、某建筑物于2005年10月31日建成，决算全部工程造价中建安工程费4600万元，管理费用500万元，其他利润税金800万元，建安工程费、管理费和其他利润及税金合计在2005年10月31日和2008年10月1日综合定基价格指数分别为112％和118％，则该建筑物在2008年10月1日的重置成本为。
A：
5900万元
B：
6216万元
C：
6962万元
D：
7797万元
E：
工业用地的监测点评估价格
6、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是__。
A．当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同
B．意思表示真实
C．不违反法律
D．不违反社会公共利益
7、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是__。
A．私立学校用地50年
B．厂房用地50年
C．大型超市用地50年
D．别墅用地70年
8、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。
A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大
B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入
C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小
D．此时乙的需求价格弹性最大
9、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】
A：
22m
B：
28m
C：
38m
D：
50m
E：
工业用地的监测点评估价格
10、零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括__。
A．外墙面积
B．营业面积
C．公用面积
D．建筑面积
11、下列关于城市规划的概念和性质，说法错误的是。
A：
城市规划是建设城市和管理城市的基本依据
B：
城市规划是为了实现一定时期內城市的经济和社会发展目标，确定城市经济性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市经济空间布局和进行各项经济建设的综合部署和全面安排
C：
城市规划是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础
D：
城市规划是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一
E：
执行层的组织协调
12、自治州、自治县的自治条例和单行条例，报批准后生效。
A：
全国人民代表大会及其常务委员会
B：
国务院
C：
省、自治区、直辖市的人民代表大会
D：
省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会
E：
执行层的组织协调
13、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。
已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。
A．2040.8
B．3451.83
C．5089.1
D．6666.7
14、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。
A．1.8月
B．2.5季
C．1.8年
D．0.45年
15、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，报酬率为10%。
则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（）元／m2。
A．2965.39
B．3035.02
C．3103.59
D．3067.78
16、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买与应付给卖方元／㎡。
A：
2020.80
B：
2214.29
C：
2336.45
D：
2447.37
E：
工业用地的监测点评估价格
17、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。
A：
1
B：
1．5
C：
2
D：
2．5
E：
工业用地的监测点评估价格
18、（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A．一手
B．二手
C．原始
D．基础
19、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。
A：
B：
C：
D：
E：
工业用地的监测点评估价格
20、下列关于企业利润和收入的表述，正确的是__。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后利润-未分配利润
21、以下不属于经营性用地的是（）。
A．工业用地
B．旅游用地
C．娱乐用地
D．商品住宅用地
22、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用__为好。
A．重建成本
B．重置成本
C．完全成本
D．重新购建价格
23、确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于__的内容。
A．城市总体规划
B．控制性详细规划
C．修建性详细规划
D．居住区规划
24、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。
.
A：
原始价值高于账面价值
B：
投资价值高于市场价值
C：
谨慎价值低于市场价值
D：
快速变现价值低于市场价值
E：
工业用地的监测点评估价格
25、房地产估价委托合同的内容可以不包括。
A：
估价对象
B：
估价目的
C：
估价人员
D：
委托人的协助义务
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。
A：
比例税率
B：
累进税率
C：
累退税率
D：
定额税率
E：
非固定税率
2、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。
（2009年试题）
A：
工程质量保修书
B：
可行性研究报告
C：
竣工图
D：
住宅使用说明书
E：
竣工验收备案表
3、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。
A．成本导向定价
B．销售导向定价
C．购买者导向定价
D．竞争导向定价
4、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。
A：
土地所有权
B：
国有工业用地土地使用权
C：
宅基地土地使用权
D：
大型游乐场
E：
乡镇企业用房
5、不属于设立房地产中介服务机构应具备的条件是。
A：
有自己的名称、组织机构
B：
有固定的服务场所
C：
有足量的财产和经费
D：
有足够量的人员
E：
法律法规规定的其他条件
6、__主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。
A．直接融资
B．间接融资
C．开发投资
D．置业投资
7、下列税率属于比例税率。
A：
城镇土地使用税
B：
房产税
C：
耕地占用税
D：
城市维护建设税
E：
营业税
8、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是。
A：
增加抵押贷款
B：
抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C：
抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D：
处置抵押房地产
E：
租赁抵押房地产
9、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。
（2009年试题）
A：
施工定额
B：
预算定额
C：
概算定额
D：
概算指标
E：
投资估算指标
10、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。
A．2360
B．2500
C．2722
D．2845
11、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类．其中，属于经济折旧的有【2006年考题】
A：
功能落后
B：
功能缺乏
C：
环境污染
D：
交通拥挤
E：
正常使用的磨损
12、征收和征用的共同之处在于。
A：
都是改变所有权
B：
都是改变使用权
C：
都要依法给予补偿
D：
都是为了公共利益需要
E：
都要经过法定程序
13、《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记机关自受理房屋权属登记申请之日起__日内应当决定是否予以登记。
A．3
B．5
C．7
D．10
14、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。
A．10
B．20
C．30
D．40
15、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：
22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6：
和0.2；第二年净现金流量可能为：
28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。
问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。
A．25
B．35
C．40
D．45
16、已知某房地产价格为900己/m2时，需求量为100×104m2，当价格为1000元/m2时。
需求量为90×104m2，则需求价格弹性为__。
A．10
B．9
C．0.9
D．0.1
17、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。
A．房地产平均价格
B．房地产中位数价格
C．房地产价格指数
D．房地产同质价格
18、以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为__。
A．必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意
B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准
C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同
D．相应调整土地使用权出让金
E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金
19、某企业2009年的净利润为50万元，该年度的资产平均总额为200万元。
则该企业的资产报酬率是。
A：
10％
B：
25％
C：
50％
D：
75％
E：
执行层的组织协调
20、建筑功能评价是指__。
A．对建筑物功能价值的
升级会员 