成都房地产市场分析报告Word下载.docx

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本月成都市商品房市场活跃度上升，成交量为138.65万㎡，环比上升14.60%，同比下降达32.09%。

本月部分商品住宅楼盘采取低价策略或大幅度的让利优惠，成交量逐渐活跃，商业、办公有所下降。

本月主要成交来自商品住宅，成交量为124.86万㎡，环比上升38.06%；

商业用房成交7.59万㎡，环比下降51.09%；

销售型办公成交6.20万㎡，环比下降58.72%。

主城区与郊区成交量对比

本月主城区与郊区的成交量均有所上涨，主城区成交量为58.50万㎡，较上月上涨4.15%；

郊区成交量为80.15万㎡，上升23.67%。

五、成交价略有上涨

整体市场成交价分析

8月，成都市商品房成交价格继续上涨，本月商品房成交均价为6595元/㎡，较上月上涨94元/㎡，涨幅达到1.4%。

商品住宅成交价为6199元/㎡，较上月上升2.58%，涨幅为156元/㎡；

商业类用房成交均价达到12290元/㎡，上升3899元/㎡，环比上升46.47%；

销售型办公物业成交均价为7610元/㎡，环比上涨4.23%。

主城区与郊区成交价对比

本月主城区成交均价为8295元/㎡，环比上升2.61%，涨幅为211元/㎡；

本月郊区成交均价为5355元/㎡，环比上涨4.41%，涨幅为226元/㎡。

第二章土地市场

本月土地供应分析

本月公告土地概述

2010年8月，成都市土地供应量为37宗，总净用地面积约178.04万㎡，合计约2671亩。

在公告土地中，商住混合用地占有10宗，净用地面积约47.73万㎡，合计约716亩；

纯商业用地2宗，净用地面积约3.74万㎡，合计约56亩；

工业用地25宗，净用地面积约126.57万㎡，合计约1899亩。

工业地块供应出现放大迹象。

本月土地供应以区域来看，郊县地区土地供应是主体，供应量约2473亩，主城区供应量约198亩。

成都市8月有37宗公告土地，供应土地面积为178.04万㎡。

供应量在3个月低位徘徊后开始出现反弹。

本月供应面积同比2009年8月下跌19%，环比2010年7月上涨508%。

大量的郊县工业土地供应导致了本月土地供应出现了报复性反弹，本月工业地块供应面积占比达71%。

本月共有37宗土地公告，公告土地中商住地块供应宗数为10宗，占总宗数比达到27%，供应土地总净用地面积约为47.73万㎡，合计约716亩；

本月土地供应以工业为主体，剔除工业地块影响，本月土地公供应环比上月仍出现了较大上升幅度，在经历的新政的低谷后，土地供应市场出现了一定的反弹。

第三章住宅市场成交分析

一、市场综述

成都市8月商品住宅市场新增供应80.06万㎡，同比下降46.55%，受宏观调控的影响，虽临近“金九银十”的销售旺季，开发商也尚未加快推售速度，仍持观望态势。

但不少购房者受部分开发商各种降价、优惠措施的吸引，开始按捺不住购房冲动，本月成都市商品住宅整体市场成交量小幅回升，总成交面积达到124.86万㎡，合计12725套，较上月新增成交面积34.43万㎡，环比上涨38.07%，同比降幅34.84%；

成交均价方面，成都市商品住宅整体均价有所上涨，本月均价为6199元/㎡，环比上涨2.58%，与去年同期相比上涨25.09%，但本月的成交均价的涨幅主要来源于主城区成交量的增加，拉高了整体市场均价，属于结构性上涨；

成交金额方面，本月成都整体市场成交金额约77.40亿元，环比上涨43.63%，同比下降18.49%。

成都全市2010.07-2010.08商品住宅各类指标变化表

二、供求态势

从成都市整体市场供求关系来看，本月市场新增供应量大幅略有上涨，成交量亦有所反弹，整体市场供求比为1：

1.56，呈现出短期的供不应求局面。

三、新增供应略有上涨

新增供应量走势分析

本月新增住宅新增供应面积为80.06万㎡，计9387套，同比下降46.55%。

主城区新增供应结构分析

新增供应量区域分析

2010.07-2010.08成都市新增供应区域分布对比（面积）

如上表所示，本月成都市主城区住宅市场新增供应量较上月有所下降，郊区供应亦较为低迷。

本月新增供应量最大的区域来自城南，高达22.78万㎡，随着建发·

天府鹭洲、复地·

雍湖湾等名企项目的开盘，城南重新成为楼市热点；

而本月新增供应量排名第二的区域来自新都，新增供应为13.92万㎡。

传统热点区域城东本月新增供应面积有较大下降，环比降幅74.44%。

新增供应环域分析

2010.07-2010.08成都市新增供应环域分布对比（面积）

如上表所示，8月份各环域新增供应面积均有所下降，供应主体区域集中在外环外，供应量为33.86万㎡，占本月总供应量的42.30%。

3环到外环也有较大供应。

新增供应面积段分析

2010.07-2010.08成都市主城区新增供应面积段分布对比（面积）

如上表所示，40-90㎡面积段仍是市场主力，本月新增供应32.71万㎡，占比达到40.86%；

其次是90-140㎡面积段，新增供应量28.65万㎡，占比35.79%。

刚需和改善型户型作为市场需求主力，受到购房者和开发商的认可，供应量维持在一个高位上。

新增供应房型结构分析

2010.07-2010.08成都市主城区新增供应房型结构对比（面积）

如上表所示，占市场供应主力的仍为2房产品，新增供应31.82万㎡，但较上月有所下降，市场占比也有所萎缩，本月为39.80%。

3房产品紧随其后，本月新增供应21.45万㎡，占供应总量26.79%。

四、成交量略有回升

月度成交走势分析

8月商品住宅整体市场成交情况略有回暖，本月成交量有所回升，总成交124.86万㎡，较上月新增成交面积34.43万㎡，环比上涨38.07%，同比降幅34.84%；

本月成都市整体楼市有所回暖，主城区和郊区的商品住宅成交量都有所上升，本月主城区成交面积50.00万㎡，较7月增加17.81万㎡，环比涨幅55.33%。

本月近郊区商品住宅成交面积为74.86万㎡，较上月增加16.62万㎡，环比上涨22.20%。

2.月度成交结构分析

成交区域分析

2010.07-2010.08全市各区域成交面积列表

成交环域分析

2010.07-2010.08成都市成交环域分布对比（面积）

本月成交量最大区域集中在外环外，成交量达到64.86万㎡，占比达到51.95%；

而环比上涨最快的区域为1环-2环，环比上涨100.00%，成交量为1.80万㎡；

其次为2环-3环，成交量上涨90.70%，城市中心仍是受到消费者高度关注的区域，如果有新增供应，仍会受到购房者热捧。

成交面积段分析

2010.07-2010.08成都市成交面积段分布对比（面积）

40-90㎡的刚需户型和90-140㎡的改善型住房本月成交量仍占据前两位，分别为56.51万㎡和46.36万㎡的，两者占比达到了总成交量的82.39%；

本月190㎡以上的大户型成交回暖较快，本月环比上涨116.67%，达到11.44万㎡，居总成交量第三位。

成交房型分析

2010.07-2010.08成都市成交房型分布对比（面积）

除4房户型外，本月各户型成交量均有所回暖。

其中，1房和2房户型成交量上涨最快，刚需户型成为市场回暖的支撑主力；

而其他房型成交量最大，为63.67万㎡，占总成交面积的50.99%。

成交均价段分析

2010.07-2010.08成都整体市场成交均价段分布对比

本月主力成交依然集中在4000-5000元/㎡和5000-6000元/㎡段，成交量分别为31.99万㎡和25.68万㎡，占比达到25.62%和20.57%。

这两个均价段成交量环比上涨也是最大，可见4000-5000元/㎡仍是成都楼市的风向标均价段。

五、成交均价有所回升

成交均价走势

虽然上月成都楼市成交均价有所下调，但这种市场调控马上被打破，本月成都市商品住宅整体均价仍成上行趋势，本月均价为6199元/㎡，环比上涨2.58%，与去年同期相比上涨25.09%，但本月的成交均价的涨幅主要来源于主城区成交量的增加，拉高了整体市场均价，属于结构性上涨。

本月成都市主城区商品住宅成交均价持续下降，主城区商品住宅成交均价为7561元/㎡，较上月单价下降459元/㎡，环比下降5.72%；

近郊商品住宅成交均价有所上涨，本月成交均价为5289元/㎡，较上月上涨338元/㎡，环比涨幅6.83%。

8月成交面积TOP10

8月成交均价TOP20

成都房地产市场成交量有所反弹，成交主力均为知名开发商项目及刚需项目。

而高端楼盘均价又有所上涨，中海·

龙湾半岛已逼近30000元/㎡，主城区高层豪宅项目均价已远超别墅项目。

七、成都市场解析

市场回顾

本月市场供应仍在一个低位上，近期政府虽没有更强硬的调控措施出台，但对宏观调控加强监管的声音一直存在，显示出政府对此的决心，开发商面对如此局面只有更为谨慎，即使面对即将到来的“金九银十”旺季，也没有太高的推售热情；

而部分购买者在开发商各种优惠措施的吸引下，也慢慢放弃观望，成都楼市热度有所回暖。

市场预测

在宏观调控仍然不明的今天，开发商和消费者均有点按捺不住，虽然整个成都楼市的观望期仍将持续，但随着“金九银十”的到来，成都楼市将进入一个小阳春时期。

第四章商业市场

在现阶段的房市新政市场情况之下，身价丰厚的投资者都不敢轻易进入房市了，有闲钱的市民开始把眼光投向大型楼盘的社区商铺，即所谓的“一铺养三代”。

从新政到现在，成都商业市场销售火爆，社区底商闻风而动，转让费、租金上涨幅度很大，成都的商铺租金回报率多可以达到8%以上，高出其他城市2%-3%，另外社区商铺一般总价不高，投资风险也比商场铺要少。

在任何城市，不论对住宅还是商业地产，地段永远都是不二的制胜法宝。

而如今，面对日益饱和的核心CBD，越来越多的开发商将视线从春熙路、盐市口路、天府广场等核心商圈，逐渐转移至金沙、外双楠以及人民南路沿线等城市副中心。

成都全市2010年8月商业用房各类指标变化表

二、供求关系

8月份成都市整体商业市场供应量为12.51万㎡，成交量为7.59万㎡，供求比为1：

0.61，供过于求。

三、供应量分析

整体市场供应量分析

本月商业市场的新增供应量12.51万㎡。

供应量同比上涨150.70%。

本月成都仅仅有10个商业项目有供应，其中底商项目就有九个，总供应达到7.08万㎡；

占总供应的56.59%；

另外专业市场供应一个——成都量力钢材物流中心，单体供应面积达到5.43万㎡.本月成交前十位的项目中就有7个项目是底商，成交面积1.69万㎡，仅仅占总成交面积的22.27%,另外专业市场两个——四川三联禽产品物流中心和四川元瑞国际家具博览中心，成交面积分别为1.26万㎡和0.16万㎡.商业街一个——繁湖盛肆，成交面积为1.10万。

城郊对比分析

其中主城区供应面积为12.51万㎡，郊区本月无新增供应。

相对于主城区成熟的商业市场和配套设施，郊区还处于一个萌芽和发展初期阶段。

四、成交量分析

整体市场成交分析

2010年8月成都市商业总成交面积7.59万㎡，成交量较上月减少了51.10%，同比增加24.23%。

由于受政策影响，此前住宅普遍陷入滞销期，本月住宅市场较前两月有回暖迹象，而“商业+住宅”的模式，则能将政策的影响降至更低，因此底商本月销售良好。

2010年8月成都市商业总成交面积7.59万㎡。

上月较高的成交量消化了大量市场的需求，再加上本月各大开发商积极备战所谓的“金九银十”，住宅加大优惠力度吸引了大量的关注者。

本月较前两月，商业市场关注度相对减弱，因而成交量出现了大幅下滑。

主城区总成交量为2.86万㎡，传统商业集中地——城中，本月成交量居区域之首，成交量为0.93万㎡，成交项目全是底商。

其中的春熙商圈和骡马市商圈仍然是成交热点商圈，成交量分别为3472㎡和593㎡.其次是城南和城西，成交量分别为0.76万㎡和0.49万㎡。

郊区成交面积4.74万㎡，较上月减少了1.53万㎡。

新都本月卫冕成交量冠军，其中的特色休闲旅游商业街——繁湖盛肆，本月成交量为1.10万㎡，居项目成交量第二位。

其次是龙泉，本月成交量为1.44万㎡，其中的四川三联禽产品物流中心本月成交量为1.26万㎡，据项目成交量之首。

再次是双流，本月成交量为1.01万㎡.

由此可以看出，价值潜力较大的专业市场和商业街区还是市场的“宠儿”，备受市场关注。

专业市场和商业街销售良好，受众较广，人流量较大，因而商业类型集聚较多，价值潜力巨大、预期效益较高。

并且购买时开发商承诺的回报也较高。

2010年7月到2010年8月成都全市各区域商业用房各类指标变化表

五、成交价格分析

全市成交价分析

8月份成都市商业用房成交均价为12290元/㎡，环比增加了46.47%。

主城区成交均价环比上涨132.94%，郊区成交均价环比减少5.88%。

本月随着地铁一号线即将贯通的影响，地铁沿线商业价值飙升。

地铁一号线贯穿主城区核心地带，沿线商业更是“天子骄子”，很多熟铺刚一推出即售罄。

城郊成交价对比

其中主城区成交均价为22006元/㎡，环比上涨132.94%，；

而郊区成交均价为6431元/㎡，环比减少5.88%。

本月成交均价在1万元/㎡以上达44个项目之多，其中主城区30个，郊区14个.东大街的银石广场地处春熙商圈核心地带，出售地下第一、第二层，地上部分公司持有，成交价格高达12万元/㎡，创区域成交价历史新高。

六、优惠策略分析

易居视点

本月楼市开始小幅回暖，成交量也显着上升。

开发商也顺势在优惠上大作手笔，以进一步促进销售。

大小优惠涌现，以直接扣点优惠为主，特价房，多种赠送方式并存，一定程度上活跃了楼市。

“性价比”永远是购房者参考楼盘的主要因素。

开发商为了保证销量，在作出各种联谊活动的同时，更多的是把主题集中在“价格优惠”上,以各种形式进行打折优惠，以吸引眼球，促进销量。