物业管理总费用构成明细doc资料.docx
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物业管理总费用构成明细doc资料
总费用构成明细
单位：
元
项次
费用项目
金额
1
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费
289524
2
物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用
487836
3
清洁卫生费用
400504
4
绿化养护费用
81140
5
秩序维护费用
672030
6
办公费用
753600
7
固定资产折旧
50000
8
经开发商/业主同意的其他费用
59693
9
物业管理服务酬金
162071
10
营业税金
172193
合计
3128591
4、测算过程
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费；
4、1本项费用明细构成
单位：
元
项次
费用细项
金额
1
管理服务人员的工资
278450
2
管理服务人员的社会保险
111380
3
管理服务人员福利费、职员教育经费
43160
合计
432990
4、2费用细项测算
（1）管理服务人员的工资
管理人员共计15人。
年工资总额为278450元/年，其中深圳外派昆明管理人员年工资总额为85200元，昆明当地招聘管理人员年工资总额为193250元。
人均平均工资18563元/年
（2）管理服务人员的社会保险
昆明社会保险投保比率40%计算
278450×40%=111380元
（3）管理服务人员福利费、职员教育经费
单位：
元
费用项目
说明
计算过程
年费用
福利费
按工资总额14%计提
278450×14%
38983
职工教育经费
按工资总额1.5%计提
278450×1.5%
4177
小计
按工资总额15.5%计提
278450×15.5%
43160
5、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用
5、1本项费用明细构成
单位：
元
项次
费用细项
金额
1
技工工资、福利、社会保险费用
179136
2
设备设施维护费
305700
2.1
房屋本体维护费
13100
2.2
电梯系统维护费
259900
2.3
供配电系统维护费
12500
2.4
供水排水系统维护费
4000
2.5
消防系统维护费
8700
2.6
智能化系统维护费
5000
2.7
其他公共设施维护费
2500
3
维修工具更新费
600
4
技工服装费
2400
合计
487836
5、2费用细项测算
（1）技工工资、福利、社会保险费用
单位：
元
费用项目
说明
计算过程
年费用
工资
配置8人，人均月工资1200元
1200×7×12
115200
福利费
按工资总额14%计提
115200×14%
16128
职工教育经费
按工资总额1.5%计提
115200×1.5%
1728
社会保险
按工资总额40%计算
115200×40%
46080
小计
按工资总额155.5%计算
115200×155.5%
179136
（2）设备设施维护费
①房屋本体维护费：
13100元/年
②1#～46#电梯系统维护费（外包）：
259900元/年
③供配电系统维护费：
12500元/年
④供水排水系统维护费：
4000元/年
⑤消防系统维护费：
8700元/年
⑥智能化系统维护费：
5000元/年；
⑦其他公共设施维护费：
2500元/年；
（3）维修工具更新费：
600元/年；
（4）技工服装费：
300元/人.年×8人=2400元
6、清洁卫生费用
6、1本项费用明细构成
单位：
元
项次
费用细项
金额
1
保洁人员工资、福利、社会保险费用
203604
2
保洁人员服装费
5700
3
保洁材料费
11400
4
化粪池清理费
10000
5
环境消杀费
13800
6
外墙清洗费
10000
7
垃圾清运费
146000
合计
400504
6、2费用细项测算
（1）保洁人员工资、福利、社会保险费用
单位：
元
费用项目
说明
计算过程
年费用
工资
配置27人，人均月工资600元
600×27×12
194400
福利费
按工资总额14%计提
194400×14%
27216
职工教育经费
按工资总额1.5%计提
194400×1.5%
2916
社会保险
按40%计提
77760
小计
302292
（2）服装费：
300元/人.年×27人=8100元；
（3）保洁材料费：
50元/人.月×27人×12月=16200元（按保洁员人头估算）；
（4）化粪池清理费：
10000元/年；
（5）环境消杀费：
17800元
（6）垃圾清运费：
130000元
7、绿化养护费用
7、1本项费用明细构成
单位：
元
项次
费用细项
计算过程
金额
1
绿化人员工资、福利、社会保险费用
见细项测算2
74640
2
绿化人员服装费
300元/人.年×5人
1500
3
租用植物及花卉费（重大节假日）
1500元/年
1500
4
绿化养护费
估算
3000
5
工具更换费
估算
500
合计
81140
7、2绿化人员工资、福利、社会保险费用
单位：
元
费用项目
说明
计算过程
年费用
工资
配置5人，人均月工资800元
800×5×12
48000
福利费
按工资总额14%计提
48000×14%
6720
职工教育经费
按工资总额1.5%计提
48000×1.5%
720
社会保险
按40%计提
19200
小计
74640
8、秩序维护费用
8、1本项费用明细构成
单位：
元
项次
费用细项
计算过程
金额
1
安管人员工资、福利、社会保险费用
见细项测算
658530
2
安管人员服装费
300元/人.年×45人
13500
合计
672030
8、2安管人员工资、福利、社会保险费用；
单位：
元
费用项目
说明
计算过程
年费用
工资
配置52人，人均月工资900元
900×52×12
561600
福利费
按工资总额14%计提
561600×14%
78624
职工
教育经费
按工资总额1.5%计提
561600×1.5%
8424
社会保险
按工资总额40%计算
486000×40%
224640
小计
873288
9、办公费用
753600元/年（包括交通费、办公用品费办公用水电费通讯费公共区域水电费）
10、固定资产折旧
估算为50000元/年；管理处筹备费用预计25万分五年折旧
11、经开发商/业主同意的其他费用
42669元/年
社区交流活动费：
5000元/年；
不可遇见费：
37669元/年（按一至七项总支出的百分之二计算）
12、物业管理服务酬金
162071元/年
应收服务费3114373元/年，
小高层应收服务费1808395元/年
花园洋房应收服务费211488元/年
别墅应收服务费930657元/年
商铺应收服务费121536元/年
《根据昆明市住宅小区物业管理服务收费办法》第八款第八条规定即设定收缴率97%计算
（1808395+211488）元/年×97%×3%=58778元/年
（1930657+121536）元/年×97%×10%=102062元/年
58778+102062=160840元/年
注：
（四）至（十二）成本项目费用合计为2956398元/年；
13、营业税金
营业税金为:
172193元/年/,（按法定税金提取-总收入乘5.7﹪）；
四、管理费单价
由前节测算得知，本项目物业服务年总支出费用为3128591元，年总收入达到3128591元时，方能实现盈亏平衡。
1、住宅物业管理服务费单价定价分析
由于业主群体目标分析，项目定位较高，其所要求的物业管理服务层次及水平比普通住宅高得多。
经过粗略测算。
综合考虑上述因素，我司认为小高层物业管理服务费单价定在1.2元/㎡.月、洋房物业管理服务费单价定在1.0元/㎡.月,别墅物业管理服务费单价定在1.8元/㎡较为适宜，一符合政策要求，二在一定程度上反映市场。
2、临街商业物业管理服务费单价
由于临街所要求的物业管理服务内容不同，单价上应有所区别，物业管理服务费单价为2.0元/㎡.月，
若收支平衡则：
总收入=总支出
总收入=物业管理服务费收入×97﹪收缴
总支出=物业管理服务费支出入+停车场收费
因标书中未说明停车场车位数，未能测算停车场的收益。
根据我司以往对28618平方米面积估算停车场年利润为115000元（固定停车收费110000元/年，临时停车费5000元/年）。
我司管理停车场所得受益补充物业服务费不足。
经推导，小高层住宅物业服务费单价（Y）；、洋房住宅物业服务费单价（h）；别墅物业服务收费单价（Z）；商业物业服务费单价（X）组合关系如下：
第一种；若y=1.3元/㎡.月，，z=2元/㎡.月,
x=2.5元/㎡.月；h=1.0元/㎡.月
物业服务费3313887元/年（收缴率97﹪）
第二种；若y=1.2元/㎡.月，z=1.8元/㎡.月,
x=2元/㎡.月；h=1.0元/㎡.月
物业服务费3017417元/年（收缴率97﹪）
第三种；若y=1.1元/㎡.月，z=1.5元/㎡.月,
x=1.8元/㎡.月。
h=1.0元/㎡.月
物业服务费2688472元/年（收缴率97﹪）
注:
小高层及花园洋房住宅建筑面积:
143207平方米；商业面积:
5064平方米；别墅面积43086平方米。
盈亏情况:
（总收入-总支出）
第一种；300296元/年=（3313887+115000）-3128591
第二种；3826元/年=（3017417+115000）-3128591
第三种；—325119元/年=（2688472+115000）-3128591
根据目前我司对本标书的了解及以往接触同类项目的经验，建议采用第二种测算依据，小高层物业服务费单价为1.20元/㎡.月，洋房物业服务费单价为1.00元/㎡.月，别墅物业服务收费单价为1.80元/㎡.月，商业物业服务费单价为2.0元/㎡.月，至于具体单价可由甲方从商业营销角度最终确定。
3、综述
物业管理服务费定价我司建议如下：
1、小高层物业服务费单价为1.20元/㎡.月，
2、洋房物业服务费单价为1.00元/㎡.月，
3、别墅物业服务收费单价为1.80元/㎡.月，
4、商业物业服务费单价为2.0元/㎡.月，
该项目物业管理服务年费用盈亏总额为3826元/年，
第五部分物业前期介入人费用
工费用成本一览表
1、费用总表
岗位
工日
工资
附加费
办公费
合计
管理处主任
180
54
24
256
工程主管
50
15
18
83
专家组3人共4次每次2天
24
40
64
样板房接待员
40
14
8
62
安管员
30
12
6
48
清洁工
22
9
2
33
升级会员 