产业园物业管理实施方案样本.docx

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产业园物业管理实施方案样本

**产业园物业管理实行方案草稿

一、产业园基本状况及物业规模

（一）产业园项目概述及物业概述

项目规划占地亩，建筑面积平方米。

项目建设内容涉及：

综合服务区、生产区和物流中心。

1、综合服务区涉及办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四某些。

总计建筑面积为******万平方米。

2、生产区占建筑面积******万平方米，两座建筑面积各************平方米和*******平方米大跨度联合车间、一座设有100T龙门吊车原材料堆场。

3、物流中心占地****亩，建筑面积*******万平方米。

建设三个功能区，一是保税库区，建筑面积****万平方米；二是库区，建筑面积****万平方米；三是露天货场和管理区建筑面积*****万平方米。

（二）产业园物业规模

1、安全保卫系统

重要涉及产业园区总体安全环境管理；对入驻公司管理；车辆交通及道路管理。

2、设备设施维护系统

重要涉及房屋管理与维修养护；共用设备管理（给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理）；专业设备管理（空调设备、电梯设备管理）；共用设施管理。

3、环境绿化及保洁系统

重要涉及办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共某些（厂区库区内自管）以及公共设施寻常保洁工作；产业园区公共绿地维护和保养工作。

4、园区食堂管理

重要涉及厨房管理以及员工就餐管理

二、产业园物业实行总体方案

对比既有几种物业管理模式优缺陷，并结合产业园和我公司现状，建议采用自管与委托外包相结合模式。

由我公司单独组建物管部门进行管理，可以充分运用公司既有各种资源，利于树立产业园整体形象，减少运营成本，保证核心业务收益。

同步，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最后达到减少人员成本，减少运营费用，保证物管工作掌控力度，提高服务质量目。

（一）物业管理架构

物业管理服务，规定有一种高效率及科学组织架构，使人力、物力、财力得到合理配备，以求达到减少管理成本、提供优质服务目。

公司下设物业管理部来详细负责园区物业管理。

其长处是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理规定，又能为将来业务发展留下充分空间。

（二）岗位设立

1、物业管理部经理

参加重大项目合同或标书评审；

编制新增项目物业管理方案；

参加新接管项目验收工作；

组织本部门员工专业技能培训；

自我监督与质量体系关于程序操作,发现不合格时,及时采用纠正办法及恰当防止办法；

制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审；

负责所属项目物业管理寻常工作,并对部门员工进行业务指引；

检查监督各项业务筹划（年度、季度、月度等）实行状况并向上级报告；

与政府关于部门联系,理解行业最新规定；

推广新有效管理办法,并总结分析,提出合理建议。

2、物管员（兼资料员）

负责与公司各部门工作对接，辅助部门经理做好内勤工作。

负责解决员工征询、投诉，并提供协助。

书写各类告知、告示，完善各类合同文本。

遇有紧急事故，及时向上级报告并协助解决善后工作；

协助经理制定本部门规章制度及员工守则；

配合客户服务文员做好水电费等其她费用收取；

负责装修档案，客户档案、管理处文书档案管理；

3、客服员

收取及审视园区建筑物巡楼报告及每天关于投诉记录并对重点内容进行记录归纳，重要状况及时向上级报告；

准时向客户派发各种费用交费告知单；

负责做好水电等费用收付。

负责园区公共钥匙和宿舍钥匙管理工作；

负责定期对服务质量进行记录、分析、评估、考核，并提出整治方案；

4、设备主管

负责向经理提交管辖范畴内设备、设施更新、改造建议和大、中修筹划，协同经理共同向公司提交方案并组织、监督实行项目整治全过程。

向经理提交设备改造、更新先后运营效果各方面对比和改造、更新经验总结；

负责设备有关维修、保养、更换等合同草拟。

负责协助公司项目部对本项目新增项目接管及验收工作；

负责园区已接管项目涉及水泵房、深水井、空调系统、热水供应设备、消防供水、生活供水设备正常运营，及其设备、设施管理、维护、维修、保养。

做好园区工具、设备材料选购、库存和保管使用工作。

负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图；

负责制定所管辖区域内设备、设施管理各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

负责产业园水电等抄表记录。

5、委外工作主管

督导外包单位各项工作，定期对各外包业务进行检查和考核，并对浮现问题提出整治规定。

负责客服人员转发投诉解决，及整治意见贯彻。

三、产业园物业管理重要内容及人员配备

1、安全保卫系统

在园区两个重要出入口规定有保安24小时在岗值班；同步要对园区进行24小时巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对公司内部车辆及外来车辆进行管理，保证道路畅通。

依照园区总体管理需要，保安重要负责两个园区重要出入口值班管理以及园区巡逻，采用四班三运转机制，每班6人，门岗各两人，流动岗两人。

总计需要24人，每人费用30000元/年，该项每年预测需要费用七十二万元。

2、设备设施维护系统

（1）房屋管理与维修养护

（2）共用设备管理

　　给排水设备管理：

供水设备（涉及蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）；排水管理。

供电设备管理：

供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）；配电房管理。

弱电设备管理。

消防管理：

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用。

产业园内部网络管理

依照产业园设备管理需要，设备管理人员配备如下：

设备维护需要维修水电工1~2人，每人费用约45000元/年。

监控室需要4人，每人每年工资原则为三万五到四万元之间；网络管理需要1~2人，每人每年工资原则为四万五至五万元。

3、环境保洁绿化系统

垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；原则化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；园区公共部门共用设施无蚁害；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持干净。

依照需要进行绿化修剪、杂草清除工作。

产业园办公楼卫生清洁需要2~3人；宿舍公共区域卫生以及道路清洁需要2~3人，每人费用约25000元/年。

4、园区食堂管理

产业园区食堂采用全程外包模式，由专业食堂承包单位负责详细运营，提供厨房设备及用餐场地，承担水电、燃料及经营人员住宿，自主经营，自负盈亏。

产业园由职工代表成立膳食委员会来专门负责对其进行监督管理。

物业管理部依照膳食委员会意见，召集膳食委员会和食堂承包单位集中磋商协调，改进服务。

并通过经济核算和员工满意度调核对承包方进行考核。

5、宿舍管理

对宿舍入住人员管理，制定员工入住流程，规范宿舍管理；加强宿舍公共财物维护管理。

宿舍管理需要管理员（建议使用女性工作人员）4名，重要负责宿舍人员出入管理、水电费抄录收取、宿宿舍财物管理、宿舍寻常秩序维护。

基本工资原则为三万元/年。

以上寻常物业管理服务中，安全保卫系统、车辆交通及道路管理、环境保洁系统、绿化维护系统以及设备管理中强电、弱电、消防、空调、电梯都采用外包方式进行管理。

同步鉴于网络电话系统对于保障公司商业机密重要性，建议由公司招聘专人进行管理。

为了减少物管工作运营成本，建议某些岗位可由公司内部人员在不影响寻常工作前提下兼职。

附件：

一、完善寻常物业管理服务

1、安全保卫系统

（1）总体安全环境管理

物业管理部对外聘保安严格寻常检查、管理、派专人负责安保和消防系统24小时监控值班，安保负责人负责寻常检查和突击检查，保证外聘保安工作质量。

同步在园区四周、车辆进出口、园区出入口，电梯轿厢内设立闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

　　严格管理保安队伍，保安巡逻员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对园区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范办法并及时消除安全隐患。

　　在出入口处对来访客人进行登记，控制园区内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态，可以及时调配全公司人力和物力集中增援；制定应急准备和应急办法，如防台风、防地震方案等。

（2）入园公司管理

　　建立与入园公司寻常沟通机制，及时理解入园公司需求，并做好入园公司沟通工作，使之能配合物业管理工作。

（3）车辆交通及道路管理

　　园区停车场管理有序，排列整洁，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡逻园区内道路，保证道路畅通，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及员工寻常生活。

（4）科学管理

　　记录全面事件日记，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

2、设备设施维护系统

（1）房屋管理与维修养护

　　主出入口设楼宇平面示意图，幢标号标志明显；定期检查外墙，保证房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，及时通报有关事项。

（2）共用设备管理

　　我司物业设备保养与维修，一是以防止为主，坚持寻常保养与筹划维修并重，使设备始终处在良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。

三好是指用好、修好和管理好重要房屋设备。

“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。

“五定”是对房屋重要设备清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定期和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。

以专业修理为主，同步设备使用操作人员参加寻常维护保养和进行某些小型维修。

四是完善设备管理和定期维修制度。

制度科学保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修筹划。

给排水设备管理

　　管理目的：

细心保养，保证给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，以便员工生活。

　　供水设备（涉及蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。

对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，保证供水设备运营正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理办法，无污染隐患；生活用水水质符合卫生原则；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生允许证、水质化验单；停水提前一天告知住顾客。

　　排水管理。

每天巡视排水管道等设施，保证排水、排污管理畅通，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定期间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

供电设备管理

　　供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。

建立24小时运营和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，保证正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡逻制度（每班巡逻一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运营记录；停电提前一天告知各顾客；暂时施工及住（用）户装修制定暂时用电管理办法；发生地震、火灾、水灾等状况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。

　　配电房管理。

由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运营记录，每班巡逻1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时解决，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检查时，必要按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

　　供电设备正常维护和保养。

观测种类仪表、电压与否正常，使用电流变化状况，高峰用电时电流数值，三相电流与否平衡，对照值班记录检查分析关于