陕西省上半房地产估价师《制度与政策》：房地产部门规章考试试题.docx
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陕西省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：
房地产部门规章考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。
A：
5
B：
7
C：
10
D：
15
E：
房地产估价机构必须加盖公章
2、仅凭债券发行者的信用而发行，既没有抵押品作担保，也没有担保人的债券，也称无抵押担保债券，该债券属于。
A：
信用债券
B：
抵押债券
C：
质押债券
D：
担保债券
E：
执行层的组织协调
3、关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是__。
A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同
B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料
C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作
D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
4、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开
B．公平
C．客观
D．诚实信用
5、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。
A：
合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书
B：
图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书
C：
合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸
D：
图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书
E：
借款合同
6、__在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的例算法。
A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
7、产生保险利益的前提是__。
A．保险合同
B．保险损失
C．保险标的
D．保险义务
8、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。
A．市场状况
B．经济状况
C．物价状况
D．房地产状况
9、__是税收制度和政策的中心环节。
A．税率
B．税基
C．课税对象
D．税费征缴
10、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。
A．一级资质
B．一、二级资质
C．一～三级资质
D．一～四级资质
11、房地产需求的交叉价格弹性是指__。
A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比
B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比
C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比
D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度
12、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。
A：
75.00
B：
75.60
C：
83.60
D：
86.00
E：
工业用地的监测点评估价格
13、监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为三级。
A：
一、二、三
B：
甲、乙、丙
C：
A、B、C
D：
1、2、3
E：
执行层的组织协调
14、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。
A．11
B．12
C．13
D．15
15、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。
按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。
A：
1％
B：
1．5％
C：
2％
D：
2．5％
E：
工业用地的监测点评估价格
16、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付．（2009年试题）
A：
业主
B：
承租人
C：
物业服务企业
D：
业主、承租人和物业服务企业共同
E：
借款合同
17、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。
A：
0.5年和1年
B：
0.5年和1.5年
C：
0.5年和2年
D：
1年和1.5年
E：
工业用地的监测点评估价格
18、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。
A：
威廉·配第和亚当·斯密
B：
大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能
C：
詹姆斯·安德森和马尔萨斯
D：
理查德·坎蒂隆和马克思
E：
工业用地的监测点评估价格
19、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。
A．成本利润率
B．动态投资回收期
C．投资利润率
D．财务内部收益率
20、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定。
A：
委托财产总值
B：
信托范围
C：
信托收益
D：
信托信用等级
E：
执行层的组织协调
21、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。
A：
长期趋势
B：
后期利润
C：
权益
D：
供给和需求
E：
工业用地的监测点评估价格
22、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。
A：
尚未使用的
B：
有租约限制的
C：
无租约限制的
D：
承租人权益的
E：
工业用地的监测点评估价格
23、房地产泡沫产生的基础是__。
A．投机需求膨胀
B．金融机构过度放贷
C．房地产市场中的过度开发
D．土地资源的稀缺性
24、某家庭申请了25万元10期住房抵押贷款，年利率为6%。
该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了__元。
A．994.37
B．1016.81
C．1255.16
D．1387.24
25、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。
A：
乡级以上地方人民政府
B：
乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
C：
县级以上地方人民政府
D：
县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
E：
房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。
A：
某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B：
某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助
C：
某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D：
估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价
E：
某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
2、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。
A：
企业财产保险
B：
城乡居民房屋保险
C：
建筑工程一切险
D：
买方信用保险
E：
住宅抵押贷款保险
3、根据转让的对象房地产转让可分为。
A：
有偿
B：
无偿
C：
地面上有建筑物的转让
D：
地面上无建筑物的转让
E：
出让方式取得的土地使用权转让
4、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括__。
A．有效面积系数
B．权益投资比率
C．贷款利率
D．租金水平
E．土地费用
5、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。
A：
米
B：
平方米
C：
立方米
D：
吨
E：
樘
6、在运用成本法时最主要的有．【2006年考题】
A：
区分计划成本和实际成本
B：
区分实际成本和客观成本
C：
结合实际成本来确定评估价值
D：
结合实际开发利润来确定评估价值
E：
结合市场供求分析来确定评估价值
7、下列属于商品房预售条件的有。
A：
取得土地使用权证书
B：
持有建设工程规划许可证和施工许可证
C：
按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D：
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
E：
取得《商品房预售许可证》
8、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，85.6，90.8，95.2，96.3（以2004年1月为100）。
则该宗房地产2006年6月的价格应为（）元／m2。
A．4443
B．3852
C．3601
D．4154
9、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。
A．详细的预期收益估算
B．允许的空置率
C．经营费用
D．物业管理费
E．预期利润
10、用益物权包括__。
A．承包经营权
B．建设用地使用权
C．债权
D．典权
E．所有权
11、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（）。
A．房价收入比
B．实际价格/理论价格
C．房地产价格指数
D．期内吸纳率/历年同期吸纳率
E．房地产投资需求/房地产使用需求
12、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括__。
A．消费者调查
B．促销策略调查
C．分销渠道调查
D．技术发展调查
E．竞争情况调查
13、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。
A：
抵押
B：
租赁
C：
权利
D：
义务
E：
赠与
14、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。
A．50
B．250
C．300
D．350
15、下列属于强制拍卖的特点是__。
A．主体的不定性
B．权利义务的对等性
C．国家强制性
D．目的的利他性
E．标的非自有性
16、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是__。
A．最高最佳使用原则
B．合法原则
C．替代原则
D．谨慎原则
17、某企业2006年的资产总额为5000万元，其中负债总额为3000万元，根据会计恒等式，该企业2006年的所有者权益为万元。
A：
1000
B：
2000
C：
3000
D：
5000
E：
执行层的组织协调
18、属于控制性详细规划有关计算规则的是。
A：
建筑间距
B：
建筑占地面积
C：
总建筑面积
D：
建筑高度
E：
建筑形式
19、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为__元。
A．100
B．250
C．500
D．1000
20、下列情況，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。
A：
继续作为城市基础设施用地
B：
继续作为公益事业设施用地
C：
国有企业兼并国有企业、非国有企业及
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