浅谈以房养老的可行性文档格式.docx

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一、引言1

（一）选题背景及意义1

（二）文献综述1

二、以房养老的概论2

（一）以房养老的概念2

（二）以房养老的优缺点2

（三）以房养老的理论依据3

三、以房养老在国外的发展经验4

（一）以房养老在国外的实践3

（二）以房养老在国的实践6

四、实行以房养老的必要性7

（一）进入老龄化社会7

（二）家庭养老保障弱化7

五、实行以房养老的可行性分析9

（一）运用SWOT分析方法分析实行以房养老的可行性9

（二）运用调查问卷进一步分析实行以房养老的可行性13

（三）实行以房养老的可行性17

六、对未来实行以房养老的建议17

七、总结17

参考文献21

致22

一、引言

（一）选题背景及意义

改革开放以来，经济得到很大的提升，房地产经济也得到很大的关注。

房地产价格不断飙升，买房成了普通阶级的老百姓可望而不可及的梦想。

一方面随着计划生育的成功实行，加重了现阶段独生子女的养老负担；

另一方面，随着经济的发展和社会的进步，我国的医疗水平和人们的生活水平大提高，生命得以延长。

人口老龄化会是一个重大的问题，年轻人口比重的降低及老年人口比重的提高。

据不完全统计，我国于2014年老年人口已达2.12亿，占总人口的15.5%，而的老年人口比重已超14%，按国际规定的60岁以上人口超10%或65岁人口超7%则进入老龄化社会，已踏入老龄化社会的阶段。

在老龄化社会中，养老问题是受最大关注的地方，养老问题上的解决能取得市民的信任，经济也能得到很好的发展。

现阶段，老人养老的方式主要为传统的养儿防老、养老金、养老院、养老保险以及“以房养老”。

而以房养老是美国最先设立的一种贷款模式，于2006年正式被提出，并先后在、、、等大城市和银行试点，得到很大的关注，还处于可研究性探讨阶段。

以房养老是一种崭新的养老模式，而已踏入老龄化社会的若能实行此养老模式，则很多老年人将能安享晚年。

本论文以实行以房养老的可行性为研究主题，若要将“以房养老”在进行计划与实行，必先探讨的环境现状是否适合以房养老模式的实行。

（二）文献综述

进入老龄化社会，老龄人口增加，养老问题得到重视。

以房养老作为新型的养老模式进入中国市场，受到社会关注。

运用新型的以房养老模式解决养老问题，有利于提高老年人的生活质量，但以房养老自身的政策方案与的经济、政治、文化是需要经过考量。

因此，从以房养老和市场的实际出发，探讨实行以房养老的可行性，对实行以房养老是非常有利的。

从南方都市报（2015.08）中了解到现中国进入老龄化社会，老龄化率达15.26%，养老问题倍受关注。

从中华人民国民政部官网（2013.10）了解到，我国大力发展养老政策，在、、、实行以房养老的试点。

茜（2015）《我国反向抵押贷款的风险因素与定价研究》认为以房养老这反向抵押贷款可以为老人提供一个充分利用自家房屋的机会，但同时以房养老存在着申请程序繁琐、初始费用高的缺点。

晓丽（2014）《我国发展“以房养老”模式的可行性分析——基于PEST-SWOT模型的思考》认为以房养老在政策、经济、社会、技术上存在着部和外部的优势与劣势。

心怡（2016）《以房养老问题探析》认为以房养老实行需要消除传统观念，加强政府监督、完善政策法规、提高服务质量。

基于参考文献的研究，上述作者就以房养老的特色，根据我国的现状对以房养老进行研究。

本文在参考文献的基础上，通过以房养老模式现状、的实际情况、进行问卷调查结合起来作出分析。

二、以房养老概论

（一）以房养老的概念

以房养老是一种反向抵押贷款，即倒按揭。

是指房屋产权所有者把房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构就房主的年龄、身体因素、房产价值等进行评估，并在一定年限，金融公司给予房主资金，且房主继续拥有居住权，但在房主去世后，房屋归金融机构所有的贷款行为。

（二）以房养老的优缺点

以房养老的优点：

（1）以房养老可以为老年人提供一个充分利用自有房屋资产的机会，提高老年生活质量。

（2）这金融工具是无追索权的，即只有住房价值可以用来还款，如果贷款到期时，房屋价值低于贷款价值累计额时，借款方无需偿还不足部分。

[1]

以房养老的缺点：

（1）根据国外发展经验看，以房养老申请程序繁琐，流程复杂。

（2）以房养老是不足额贷款，具体贷款比例由借款人年龄、贷款利率、房产价值等共同因素决定。

（3）以房养老政策与家庭资产传递理论相悖论。

（三）以房养老的理论依据

1、生命周期理论

生命周期理论是以房养老最基本的理论依据。

由美国经济学家莫迪利亚尼和布伦伯格等人在20世纪50年代提出。

在生命周期理论中，一个理性的消费者，不仅要对某一消费行为、消费项目的决策安排考虑个人效用的最大化，而是去实现生命周期的整个一生效用的最大化，而预算约束则为生命周期的收入与消费支出的平衡。

生命周期理论把人的生命分成3个部分：

青年时期、中年时期和老年时期。

通常情况下，一个人在青年和老年时期的收入较低，呈负储蓄，而中年时期收入相对较高。

人们在其一生的消费总现值不超过收入总现值的前提下会尽可能保持消费恒定。

[2]

生命周期理论的核心正是个人在工作期间取得的收入应当在其整个一生包括养老期间予以合理配置。

以房养老正是这优化配置思想的现实应用。

人们在实现买房也正值中年时期，年龄约为30-50岁，而住房寿命一般为70年。

带房主退休时房产仍有40年的价值。

以房养老正是利用剩余价值让老年人在有生之年将购买的住房价值消耗掉，真正实现效用最大化。

2、家庭代际财富传递理论

家庭代际财富传递理论是涉及社会、家庭创造的财富在两代人之间发生传递。

作为经济组织，家庭资源的合理配置及最大化，不仅是某一代人的生命周期的资源优化配置，同时也涉及到两代或多代人之间通过财富传递而产生的资源优化配置。

以房养老在家庭代际财富传递理论中，一方面提倡老人提前消费房屋财富，这隔断了传统的财富代际传递，是一种对传统养儿防老、遗产继承的挑战。

另一方面，可看作是儿女对父母的延后赡养方式，通过采用住房反向抵押贷款，老年人可改善生活，减轻子女的负担，特别是对于现代独生子女要赡养两方父母来说能较好地减轻负担。

同时，在房主去世后儿女在资产宽松的时候也能按一定的分配支付利息赎回房屋，继续拥有房屋所有权。

以房养老对家庭代际财富传递是存在着积极影响与消极影响的。

它是对自强自立新理念的树立以及新养老方式的发展，有利于老年人和下一代的健康发展。

但同时它也是对我国传统养儿防老、遗产继承思想的颠覆。

三、以房养老在国外的发展经验

（一）以房养老在国外的实践

荷兰

荷兰是倒按揭的最早起源地，是荷兰政府为解决住房问题的实施的政策，当借款人向银行申请住房贷款时，把房屋的产权抵押给保险公司，借款人按月还给银行利息，贷款到期后，保险公司一次性将本金还给银行后，剩下一笔结余，根据平均寿命和房屋的折损率计算费率，将每月给付给抵押人直至抵押人去世，保险公司则拥有对房屋的处置权。

老人们提前享用了房产的剩余价值，提高了晚年的生活质量，金融机构赚到利息。

这是一套双赢的模式。

但是金融危机的突如其来让老人因倒按揭陷入困境。

在1995-2008年间，因为政府的房贷利息退税政策和银行宽松的房贷政策，人们纷纷投入房地产，荷兰的房价平均上涨了250%。

但2008年突如其来的金融危机戳破了了房地产泡沫，荷兰房价平均下跌了近20%。

很多2008年前实行倒按揭的老人们成为房价下跌的牺牲品：

2008年前高价买入或银行贷款买入的房屋在2008年后贬值，除去还银行利息后，每月得到保险公司给予的资金总额远远少于买入价，有很大的亏损。

美国

美国是倒按揭运作最完善、最具代表性的国家，20世纪80年代初，反向抵押贷款制度作为以房养老的一项有效举措在美国运行起来。

美国的住房反向抵押贷款推行初期发展缓慢，至1989年联邦住房管理局对HECM产品提供保险才吸引更多的老年人参与，政府的扶持促进美国住房反向抵押贷款的发展，至今有三种不同的住房反向抵押贷款产品：

联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款”，联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保留项目”和财务自由老年基金公司提供的“财务独立计划”。

（见表1）

房产转换抵押贷款

房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发，1989年进入市场。

房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。

在终身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付额根据方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。

信用额度是房产转换抵押贷款的特色，贷款额度可随时间增长。

住房保留计划

住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。

这种产品与房产转换抵押贷款非常相似，不同之处是贷款的支付方式较少，借款人只能选择按月领取年金、一定限额自由支取贷款额度或两者组合的支付方式。

住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高，但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度，因为住房保留计划没有对贷款最高额度设有限制，这是住房保留计划的特色之一。

财务独立计划

财务独立计划由财务自由老年基金公司提供，没有政府担保。

借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都要比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。

所以通常是房产价值高，并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请。

在美国的以房养老中，美国政府在住房反向抵押贷款的推行中发挥着及其重要的作用，政府作为贷款双方“底线”的担保者，以及促进相关法律的制定，可以让更多的老人放心地参与到该计划中。

在发展过程中不断根据各种类型老年人的实际需求，创新产品、完善市场、为无论是公共担保还是私人运营的住房反向抵押贷款保驾护航，使其逐渐成为养老保障中的一种有力补充。

[3]

表1美国反向抵押贷款主要类型的比较

贷款特征

房产价值转换抵押贷款

房屋保留计划

财务自由计划

贷款机构

联邦住房管理局授权的商业银行或其他金融机构

房利美

老年财务自由基金公司

性质

政府主导

半官方

私营

适合人群

住房价值较低的借款人

住房价值中等的贷款人

住房价值较高的借款人

贷款额度

受FHA“203-blinit”条款限制，并按地区和年度设定了上限

不受FHA“203-blinit”条款限制，并按地区设定上限

最高70万美元

加拿大

加拿大住房反向抵押贷款主要有三种[4]：

一是方向抵押贷款，即老年人通过反向抵押贷款获得一笔资金，然后用这笔资金购买终身年金；

另一种是信用额度反向抵押贷款，即在签订合同后，申请者可以获得一个最高贷款上限，在此限额可以随时提取，支付次数及金额由借款人决定，未提取部分不计息；

第三种为固定期限反向抵押贷款，即在固定期限（5~10年）提供贷款。

再贷款到期时须还请贷款本息，如果借款人无法按时还款，抵押住房将被强行收回并出售，用售房款归还贷款本息。

加拿大的反向抵押贷款主要由一家私营机构CHIP提供，由专业顾问、理财师、会计师、中介服务商和主要六大银行完成分销。

加拿大并没有出台专门的法律，所有贷款机构归国家金融机构监管局监管，推销人员必须持证上岗。

加拿大的住房反向抵押贷款属于完全市场商业运作，没有政府参与。

加拿大住房反向抵押贷款存在缺乏市场竞争、需求不足、法律法规不完善等问题。

日本

日本引入反向抵押贷款首先采用的是试点制，最早于1981年在东京实施，这是受政府支持的养老方案。

最初有13家市政和福利机构提供此产品，后经政府批准有8家银行也加入其中。

但后来由于90年代日本出现严重房地产泡沫，房价急剧下跌，反向抵押贷款业务也被迫停止。

后日本又恢复了反向抵押贷款业务。

目前日本的住房反向抵押贷款归为政府参与型和民营机构型两大类。

[5]

第一类，政府参与型。

产品根据地方政府参与程度不同，又可以分为政府直接融资方式和政府间接融资方式。

政府直接融资方式是指政府机构直接经营反向抵押贷款，有所属的行政机构直接融资给借款人。

政府间接融资方式是指政府机构不直接经营，仅设立窗口受理本地居民的申请，然后把申请书转给银行，最终由银行将款项贷给借款人，贷款风险由银行承担。

第二类，民营机构参与型。

日本的许多民营机构也推出了各自的住房反向抵押贷款产品：

一类是由银行、信托公司等金融机构经营的反向抵押贷款产品。

主要是由借款人用自己的房产作抵押，向经办机构申请贷款，在贷款额度以年金方式领取或随时按需领取，支取部分定期结算利息，未领取部分不计利息。

在借款人去世后，用售房款偿还贷款本息，剩余部分交还借款人的继承人。

另一类是房地产公司经营的“城市规划再开发”和“住宅重建”项目。

主要做法是老人用房产作抵押，可以从房地产公司得到资金用于重建住宅，改善其居住条件，在老人去世后用售房款偿还本息。

（二）以房养老在国的实践

以房养老住房反向抵押贷款在国外有着很好的实施效果，为我国实行以房养老政策提供着经验。

随着我国老龄化进程的加速发展，我国养老问题的复杂性和艰巨性日益凸显。

当前，仅仅依靠传统的家庭养老模式和现行的养老保障机制难以应对即将到来的老龄化危机。

我国进入老龄化社会，呈现出“未富先老”的现象。

2013年9月国务院颁布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出将有规划地在全国围展开“以房养老”试点。

在、、、进行为期两年的试点活动。

[6]

2015年3月，经过保监会批复的幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》，首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿保险股份正式推出。

同年4月，家住西三旗的两位老人与幸福人寿分公司签下“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”投保单，标志着以房养老保险正式落地。

自以房养老试点以来，仅幸福人寿一家保险公司开展了该业务。

截至2016年6月28日，投保60户78人。

从区域上看，一线城市（北上广）相较于二线城市（）对该产品需求认知度高；

从家庭结构上看，无子女家庭占40%，主要是孤寡老人、失独家庭；

从月领养老金来看，以月领养老金5000-10000元居多。

2016年10月14日，《人保寿险安居乐老年人住房反向抵押养老保险》的保险条款和保险费率获得了中国保监会的批复。

继2015年3月幸福人寿推出“幸福房来宝”之后我国将有新一款以房养老保险面世。

四、开展以房养老业务的必要性

（一）进入老龄化社会

[7]

根据统计局的10年一次的人口普查报告，人口数量大，总量呈指数型增长，增长幅度较大，老龄人口比重提高。

（见表2）

表2市人口增长比较

2000年

人口占比（%）

2010年

2010年比2000年均增长

总人口（万人）

644.57

822.02

2.46

0-14

55.96

8.68

67.81

8.25

-0.43

15-64

575.74

89.32

735.63

89.49

0.17

65以上

12.87

2

18.58

2.26

0.26

资料来源：

统计局

老龄人口持有增长趋势，预计在下次人口普查时期即2020年，老龄人口比重仍会上升。

（二）家庭养老保障弱化

随着计划生育的出台，“四二一”和“四二二”的家庭结构组成越来越多，家庭养老支持力弱化，养老资源减少普遍化，家庭养老功能缺损现象开始增加。

子女要照顾一家老少的生活问题，负担越来越大。

同时，家庭个体化趋势日益加强，家庭伦理重心开始转移，家庭和宗族联系大大减弱。

从儿女的角度出发，他们既要解决自身的衣食住行、医疗、日常消费、消遣等问题，也要照顾四位老人以及小孩的生活，负担越来越重。

加上社会流动性以及工作的压力，老人日常起居也无法得到很好的照顾，此时，“养儿防老”可靠性受到考验。

（三）社会养老机制不健全

社会养老机制主要指政府委派或指定的民间组织承担的养老，包括养老院、敬老院、托老所、家政服务等。

它是在传统家庭养老功能弱化基础上出现并发展的。

根据民政局资料显示，2014年，市现有老年公寓27家，提供床位共1778，由于养老院的管理以及服务水平，平均入住率并不高。

同时，养老院提供的服务项目较为单一，集中解决吃住洗医等老年人的基本需求，但在精神层面无法给予很好的满足。

并且专业护理人员和管理人员的缺乏，使养老院不能更好地提供多样化服务，以及更高效地满足老人们的需求。

五、实行以房养老的SWOT分析及调查分析

（一）运用SWOT分析方法分析实行以房养老的可行性

SWOT分析法又称为态势分析法。

在20世纪80年代由旧金山大学的管理学教授提出，SWOT分析法能较客观而准确地分析和研究现实情况的方法。

SWOT四个英文字母分别代表优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat），其中S、W是部因素，O、T是外部因素。

主要通过研究对象部资源及外部环境的相关评估，整理获得部资源中的优势和劣势，分析获得外部环境中的机遇和挑战，并将他们依照矩阵形式