贵州房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求模拟试题.docx
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2016年贵州房地产估价师《案例与分析》：
房地产估价报告写作的文字要求模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、证券价格由__确定。
A．货币使用中产生的收益
B．社会借贷资金利率
C．市场对证券的供求
D．货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率
2、修建性详细规划用以指导。
A：
确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标
B：
各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计
C：
确定空间环境控制的规划要求
D：
确定道路和工程管线控制性位置
E：
执行层的组织协调
3、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。
（2009年试题）
A：
《住宅使用说明书》
B：
《住宅验收说明书》
C：
《住宅保修说明书》
D：
《住宅保修保证书》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
4、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。
现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。
若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。
A：
6.19
B：
6.42
C：
7.20
D：
9.58
E：
工业用地的监测点评估价格
5、房地产开发用地，常规来讲应通过__的方式取得。
A．出让
B．竞争
C．招标
D．申请
6、按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于。
（2008年房地产经纪人相关知识试题）
A：
暂时性污染
B：
永久性污染
C：
线源污染
D：
移动污染
E：
执行层的组织协调
7、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】
A：
本估价机构所有
B：
所有参加该估价项目
C：
由引交估价项目负第一责任
D：
任本估价机构法定代表人
E：
工业用地的监测点评估价格
8、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。
A：
贴现债券
B：
附息债券
C：
抵押债券
D：
浮动利率债券
E：
执行层的组织协调
9、确定房改“三改四建”基本内容的是。
A：
1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》
B：
1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》
C：
1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
D：
2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
10、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：
物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。
由以上资料，（）投资风险更大。
A．物业甲
B．物业乙
C．一样大
D．无法判断
11、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。
A．领导定价法
B．挑战定价法
C．随行就市定价法
D．渗透定价法
12、下列关于路线价法的表述中，不正确的是__。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
13、重置成本与重建成本采用的在估价时点相同的。
A：
建筑水平和工艺
B：
建筑材料
C：
价格水平
D：
建筑构配件
E：
工业用地的监测点评估价格
14、是影响房地产价格的房地产自身因素。
A：
区位因素、实物因素、权益因素
B：
区位因素、社会因素、权益因素
C：
区位因素、社会因素、国际因素
D：
区位因素、实物因素、权益因素、社会因素、经济因素
E：
工业用地的监测点评估价格
15、下列股东权利中属于共益权的是
A：
出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权
B：
股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利
C：
表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
D：
股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
E：
执行层的组织协调
16、下列有关丘的表述中，不正确的是__。
A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C．组合丘一定大于独立丘
D．房屋权属证书中应注明丘号
17、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。
A．估价作业日期
B．成交日期时
C．估价时点
D．交易日期调整后
18、房地产置业投资项目的期间费用计为。
A：
开发建设投资
B：
经营成本
C：
流动资金
D：
运营费用
E：
借款合同
19、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。
A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
20、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。
A．7.5%
B．10.8%
C．12.5%
D．15.0%
21、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为．【2006年考题】
A：
3758．57万元
B：
3942．03万元
C：
3966．10万元
D：
4769．85万元
E：
工业用地的监测点评估价格
22、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__。
A．3.6%
B．4%
C．36%
D．40%
23、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。
A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍
B．安置补助费只能发放给安置单位
C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金
24、契税实行的是__税率。
A．比例
B．定额
C．累进
D．幅度定额
25、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A．60
B．45
C．30
D．15
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。
A．空置等造成的收入损失
B．运营费用
C．抵押贷款还本付息额
D．期末转售收益
E．承租人权益价值
2、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。
A．联合代理
B．买方代理
C．独家代理
D．卖方代理
E．双重代理
3、某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5％作为百分比租金（月租金超出300万元以外的部分收取超额租金），该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为万元。
A：
5
B：
10
C：
15
D：
12．5
E：
借款合同
4、下列关于环比发展速度的公式，正确的是。
A：
环比发展速度=计算期发展水平×固定基期发展水平×100％
B：
环比发展速度=计算期发展水平／固定基期发展水平×100％
C：
环比发展速度：
（计算期发展水平+前一期发展水平）×100％
D：
环比发展速度=计算期发展水平／前一期发展水平×100％
E：
执行层的组织协调
5、以中外合资企业的房地产抵押的，必须经__批准，但企业章程另有规定的除外。
A．职代会
B．董事会
C．总经理
D．抵押登记
6、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A．利息备付率
B．偿债备付率
C．资产负债率
D．流动比率
7、会计的基本职能包括。
A：
反映职能
B：
监督职能
C：
盈利职能
D：
增值职能
E：
管理职能
8、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．创新性调查
D．因果性调查
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。
A：
需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金
B：
需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金
C：
不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
D：
改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
E：
不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金
10、房地产投资者的债务融资方式有__。
A．吸收其他机构投资者资金
B．建成房地产抵押贷款
C．土地储备贷款
D．增发新股
E．房地产企业流动资金贷款
11、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。
A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B．现时该房改房上市交易的正常价格
C．现时该房屋的房改成本价
D．当时该房屋的房改成本价
12、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。
A．12.55%
B．12.68%
C．14.75%
D．15.01%
13、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。
A：
从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上
B：
在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上
C：
有15名以上专职注册房地产估价师
D：
法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上的专职注册房地产估价师
E：
有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％
14、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。
其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。
假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为__万元。
A．400
B．628
C．656
D．700
15、证券可分三类。
A：
商品证券
B：
货币证券
C：
有价证券
D：
实物证券
E：
资本证券
16、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。
A：
《住宅平面示意图》
B：
《住宅立面示意图》
C：
《住宅剖面示意图》
D：
《住宅质量保证书》
E：
《住宅使用说明书》
17、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是__。
A．需求价格弹性是指价格变动所引起
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