新收入准则对房地产企业会计核算的影响及对策基于碧桂园的案例分析.docx

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新收入准则对房地产企业会计核算的影响及对策基于碧桂园的案例分析

题目：

新收入准则对房地产企业会计核算的

影响及对策—基于碧桂园的案例分析

一、引言2.

二、新旧收入准则的特点错误!

未定义书签。

三、对房地产企业会计核算的影响7

四、碧桂园案例分析9

（一）“碧桂园”控股有限公司简介9

（二）新收入准则对碧桂园企业的影响10

（三）碧桂园实施新收入准则的存在问题分析12

（四）结论13

五、新收入准则下房地产企业的应对建议14

六、结束语16

新收入准则对房地产企业会计核算的影响

及对策——基于碧桂园的案例分析

一、引言

伴随新会计准则开始进入实践阶段，让会计核算工作产生了一定程度的改变。

本文将新老收入准则各自对房地产财务会计造成的影响及问题展开研究和探讨，并针对不足之处给予相应的改善对策。

随着我国国民经济的不断发展，房地产逐渐成为我国的重要支柱产业。

人们对房地产的关注度持续攀升，房地产企业的发展前景一片大好。

如今，我国的相关法律法规逐渐走向完善，对房地产市场的监控力度也在不断增强，这对房地产企业提出了全新的要求。

房地产企业的繁荣离不开我国经济的不断发展，其中会计核算工作对房地产企业具有重要的影响意义。

很大程度上关系到企业的生死存亡，如果在会计核算工作上出现一丝纰漏，很容易造成企业巨大的经济危机。

因此，不论是人为还是技术上，会计核算工作都对企业的经济利益有直接的影响作用。

在2006年，依旧使用的是由20世纪80年代所制定的国际收入准则。

当时我国的收入准则与国际收入准则相一致，其内容的原则性比较强。

随着全球经济的不断发展与人类社会的进步，当时的收入准则已经跟不上时代的步伐。

在2002年6月份，国际会计准则理事会同美国财务会计准则委员会联合起来，对收入准则的相关内容进行重新修订。

新收入准则将“企业履行了合同义务（客户得到商品控制权）”定为新的收入确认标准，并把建造合同与现行收入两个准则合为一体，以统一的收入确认模型进行与客户合同产生的收入进行规范。

新收入准则对如何确定客户的商品控制权进行了明确规定。

从运营和发展层面来看，房地产企业会受到会计核算准确性、真实性比较大的影响。

众所周知房地产项目是一种投资周期长、资金量大、风险高的金融活动。

一般情况下，项目审批到商品销售需要二到三年的时间。

在这个过程中，所产生与资金物料有关的活动都需要会计核算，且工作量十分庞大。

这也间接表明了，与其他行业相比，房地产企业的销售收入确认是比较繁杂的，想要快速收拢资金，经常会通过预售的方式，在整个项目达到交房标准时，才会进行收入确认。

已经交付并使用的项目，还需要根据销售时房屋的用途进行收入科目划分，比如：

出租的房屋需要按照收租金额来确认收入。

这也增加了房地产企业销售收入核算的复杂性。

综上所述，新收入准则对房地产企业产生了重要的影响，具备一定的研究意义。

二、新旧收入准则的特点

3

（一）新收入准则将现行收入和建造合同两项准则合二为一

新收入准则与2016年由国际会计准则理事会发布的《国际财务报告准则第15号——客户合同收入》的内容趋同。

实现了收入准则与建造合同准则的统一，用相同的收入确认模式对客户合同产生的收入进行确认。

（二）收入的确认标准发生改变

收入的确认标准变更为“企业履行了合同义务（客户得到商品控制权）”。

新收入准则对如何确定客户的商品控制权进行了明确规定，对需要考虑的因素进行整合，确保企业能够科学、合理的进行收入确认流程。

新收入准则要求“企业履行了合同义务，即客户取得了商品（或服务）的控制权”时确认收入。

（三）新收入准则的收入确认与收入合同的关联性更强

1、企业与客户签订的合同，符合收入合同的相关条件时，企业要在客户获得商品控制权之前，进行收入确认。

从合同签订开始，到合同期满为止，满足前款条件的合同不需要进行重新评估。

除非，出现比较重大的意外情况或事故。

合同内标注的开始日期就是合同的生效日期。

2、当合同生效后，不符合收入合同的条件，企业要进行继续评估。

直到其符合收入合同条件后，需要按照相关规定，交由会计处理。

3、凡是不符合收入合同条件的合同，企业必须停止客户商品控制权的转移，不需要退回已经收取的对价，而是要对其进行收入确

认。

否则，将会视为负债，交由会计进行处理。

非货币性资产交换不包含在确认收入的范围之内。

（四）新收入准则对合同变更的收入确认给出了详细的规定

1、当合同发生改变时，需要对商品以及商品的定价重新商定将其认为是另一个合同的开始，交给会计进行相关处理。

2、不符合第

（1）条规定的合同发生改变是其改变的时间需要明确的划分，是已经转让或者为转让的商品与服务，并且需要认定为合同结束。

此时原合同需要履行的责任、合同改变后的改变的部分合二为一。

再次交给会计，当做新合同进行处理。

3、不符合第

（1）条规定的合同发生改变时，其改变的日期无法明确的区分已经转让或者为转让的商品与服务，这时合同内改变的部分，可以作为原合同的补充，交给会计进行处理，对已经确定收入产生的部分影响，可以被认为是改变日的当期收入。

合同变更，是合同签定方在原合同内或价格的改变。

（五）引入了“履约义务”和“可明确区分商品”的概念新准则明确规定了单项履约义务，分别确认了收入。

重新定义了商品区分与履约义务，为实际操作中提供了便利。

现行收入准则中，对多重交易的合同进行的指引是比较局限的。

在其第第十五条中，对企业会计准则进行了奖励积分的会计处理规定的讲解。

新收入准则要求企业在合同生效日进行合同评估，对其各单项履约义务进行识别，并按照规定，将其按照所规定的商品单售价进行义务分摊，确认相应的收入，很好的解决了合同可能存在的收入确认问题。

（六）新收入准则就收入确认时间提供了具体指引

在一定时间内的履约行为，企业要按照其进度进行收入确认。

当在某一时间节点上的履约行为，可根据客户的商品控制权，进行确认收入。

因此，在某一时间段或某一时间点内，对履约义务进行区分，来反映在某一时间段或某一时间点内收入的确认。

（七）新收入准则对于收入的计量标准不同

新收入准则加入了交易价格概念，由企业向客户转移商品预期的对价金额。

在合同生效日起，对合同内各项履约义务的单独售价比例，计算交易金额分配到各项履约义务的收入金额。

而且，不能因为单独售价发生改变，而重新计算单项履约义务的金额。

对于知识产权许可、总额法等特殊交易，新收入准则进行了统一的收入确认和计算方法，方便财务数据进行比较。

客户对价、重大融资成分等因素，都需要在确定交易价格前充分考虑。

作为第三方收取或预期退还客户的款项，企业要将其视为负债处理，不纳入交易交易价格。

（八）单独区分了与收入合同相关的资产

合同履约成本等同于资产，重新规定了资产条件，并对与收入合同相关资产的减值问题做了专门的规定，在适用与合同有关的资产或资产组减值准则时，新收入准则比《资产减值准则》更有优先级。

（九）对代理收入进行了明确的界定

由企业转让给客户的商品控制权来作为代理收入的确认标准通常，超过一年时间的房地产出租商品房合同，视为某一时间段内履行的业务。

并由房地产企业按照何用约定及权责发生制原则，来确认商品房的收租金额。

企业要在向客户转移商品控制权之前，对其交易时的身份进行判断。

企业在未转移商品控制权之前，是主要责任人，按照对价金额来确定收入；反之，则为代理人，只能预期收取佣金或手续费来确认收入。

（十）新收入确认与计量标注的改变导致信息披露要求更多

1、披露出来的信息会受到计量以及确认收入方法变革的影响。

这不仅会影响到收入确认的时间点以及金额数目的判断，也会影响在对交易金额进行分摊、估算交易改变价格、金额等义务时的方法、假设等。

2、应收款项、合同负债及资产等价值信息；履约义务信息；收入确认信息；分摊履约义务与交易价格等这些与合同有关的信息在信息披露过程中，各项标准都会要求更加严格。

3、资产分摊方法、资产金额预判、资产披露的账面价值、确认摊销及耗损金额等与合同成本有关的资产相关的信息在信息披露过程中，各项标准都会要求更加严格。

三、对房地产企业会计核算的影响

（一）房地产企业收入确认复杂

1、收入标准满足条件的复杂性

在《企业会计准则第14号——收入》中，将原本对收入标准的定义进行扩充，风险与报酬的实质性转移成为了新的收入标准定义。

收入确认的前置条件为：

在商品所有权转移过程中，购买货物的一方承担了主要风险与报酬；没有继续保留商品所有权有关的继续管理权，对已售出商品、货物没有继续控制权；获得未计量成本的保证；对收入金额进行计量。

2、房地产业收入确认的复杂性

在房地产销售阶段，分期、预售等是房地产企业的主要销售方式。

很大一方面原因，是由于房地产商品本身投资周期长，导致资金消耗较大。

在预售时，房地产企业的商品房还未建成，未达到交房标准，因此无法满足收入确认条件。

所以，在预售阶段，只能与客户签订购房合约。

由于新准则的要求变更，需要按照不同房地产的类型进行重新分类，从而加大了房地产企业的工作量，这也增加了房地产业收入确认的复杂性。

3、现房销售业务的复杂性

进行现房销售，是某一时间点的业务，房地产企业按照履约的时间点来确认收入。

期房销售时，与客户签订合同，并收取相应房款。

当客户得到商品房后，在履约的过程中，房地产企业出售的商品具有不可替代性。

客户可收取房价上涨带来的经济利益。

凡是，达到上述条件的期房，均被判定为一段时间内的业务。

在整个合同期限内，房地产企业有权收取已完成的款项，按照履约进度来确认收入。

（二）对于代建的商品房收入确认的影响

由房地产与客户双方签署不可取消的建造合同时，由房地产企业代为客户建造所需商品房，当该项目能够被准确计量时，可以按照合同内约定的款项，来进行支付。

这属于一定时间段内履行的业务，房地产企业可按照履约情况，来进行确认收入但是由于该合同属于不可取消的范畴，因此客户多因此原因减少签订代建房合同，导致代建房受欢迎程度降低。

（三）对于出租的商品房收入确认的影响

通常，当房地产企业的出租商品房合同的期限达到一年，这属于一定时间段内履行的业务。

房地产企业可按照合同内的相关规定，结合权责发生制原则，对出租收入进行确认。

这也更加便捷了出租时的房租结算，减少了一定的人力物力成本。

四、碧桂园案例分析

（一）“碧桂园”控股有限公司简介

碧桂园控股有限公司总部设于广东顺德，集中化、标准化的运营模式，主要业务范围为：

物业投资、物业发展、酒店管理、房屋装修等等，股份代号为2007.HK，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。

2018年，碧桂园控股有限公司对2017年中期业绩进行信息披露。

并按照新收入准则以及《香港财务报告准则第15号》对其房地产销售业务的收入确认，以履约进度进行处理。

公司在2018年上半年的销售收入扩大了147.5亿元，占当期房地产总收入的19.8%。

国家规定，2019年1月1日，新收入准则正式开始落实。

碧桂园的这一行为，对我国未来房地产企业确认收入的时间造成了影响，具有一定的参考价值。

附：

碧桂园年度财报报表对比

年度

营收

增长率

利润

增长率

2019年

3790.79亿元

67.07%

485.42亿元

68.83%

2018年

2269.00亿元

48.22%

287.52亿元

110.43%

2017年

1530.87亿元

35.21%

136.63亿元

40.69%

2016年

1132.23亿元

33.91%

97.12亿元

8.48%

2015年

845.49亿元