房地产营销渠道之逆势之下如何营销Word格式文档下载.docx

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而“变性”，需要产品属性具备可变的前提，且工程审批进度在一定的阶段……说白了，“变性出租”仅适用于极少数楼盘，非放之四海而皆准。

就目前态势来看，开发商随行就市，房价松动楼市淡。

降价，或将成为最后的出路？

二、生存之道，对照疾风劲雨显威猛，数大名企生存道。

缓开，降价，调整，扩张，融资。

一起来看看名企的生存之道——

1、缓开：

代表1：

招商地产举措：

招商地产调整开盘时间，等待新政后市场走向。

代表2：

金地举措：

金地持暂缓推盘态度。

2、降价：

恒大地产举措：

打响降价“第一枪”。

万科举措：

或将全国降价，北京四楼盘打头阵。

3、调整：

调整产品线及2010年城市拓展战略。

绿城地产举措：

调整推盘计划，采取两步走。

代表3：

万通地产举措：

牵手“LEED之父”，超越房地产政策影响。

代表4：

合生创展举措：

调整营销策略，避开新政影响。

4、扩张：

代表：

保利地产。

举措：

拥有吞并扩张的可能。

5、融资：

华润置地。

获62亿港元银团贷款。

后市静待寒几许，深度政变观名企。

开发企业高位调整，大多难掩困容……

三、应对之策，思量

雄关漫漫真如铁，恒久谋略从长计。

逆市之下，开发商更应理性积极应对楼市变局。

针对新形势，我们总结了四大对策——研判、处理、过滤、建设。

对策一：

研判

从政策调控层面，精细研究本轮调控的力度、重心和走向。

每个企业可根据自身项目的城市分布、产品结构，制订切实的应变之策。

对策二：

处理

处理好“篮子”与“鸡蛋”的关系。

当供求关系出现逆转，开发商应该控制现有项目的开发节奏，趁势做好、做精产品。

同时，顺势而变，承担一部分社会责任，投身于微利的保障性住房的建设。

并且，将市场和业务拓展面宽些。

对策三：

过滤

切实滤去部分项目楼价“泡沫”，实行价格理性回归。

“南郭式”的楼盘，其透支的价格必须在这一轮调控中被打回原形。

所以，让楼价真正实至名归，才是人间正道。

对策四：

建设

实施品牌建设，确保企业可持续发展。

刚性需求对深入一个城市良久的名企还是信赖的，市场淡季的时候，品牌企业的产品的市场占有率不降反升。

此轮调控将会为品牌企业提供脱颖而出的机会，这也与调控意图殊途同归。

备注：

商品住宅降价破冰三大要点——

更快：

需求有限，跑在前面；

更狠：

利润空间，放弃为先；

2010年，“调控之手”敲山震虎，当前楼市泡沫轮回，最终，价值回归将成为主旋律。

新政颁布逾月之际，成全细数楼市变象，特别出品定制研究月报神灯第三盏——逆市营销之道3.0版，旨在探究行业永续经营之道。

新政之下，是生存？

是毁灭？

还是继演财富传奇？

楼市涅磐，路在何方。

后新政时代，一起探寻行业战略形态调整之道——

一、论市记

政变之下，百家竞言；

指点形势，激昂言论——

冯仑说，这一天迟早会来。

控制速度，做好转型。

郁亮说，房地产市场重建开始，要学会过紧日子。

苏步超说，房企需自救，降价是出路。

张欣说，楼市泡沫在收缩，开发商已处在崩溃边缘。

任志强说，政府之手铁腕调楼市，残疾的市场能走多久？

顾云昌说，调控，房地产业成长中的烦恼。

响应？

质疑？

抨击？

指责？

威吓……

新政威严，大势看跌。

各色人等激昂陈词，却是“殊言同归”。

二、变形记

严政当道，博弈有度。

开发商们战略调整，变形有方。

总结一下，有三种战略形态：

拓展扩张、稳健持续、收缩转型。

战略形态一：

拓展扩张路线。

描述：

采用积极进攻态度，主要适合行业龙头企业、有发展后劲的企业及新兴行业中的企业选择。

具体战术如下——

战术1：

市场渗透，逐步扩张。

市场表现：

拿地＆收购。

举例：

保利淡市56亿四城拿地；

金隅18.6亿收购母公司资产，新增土储220万平米；

金科13.12亿元底价拿地；

旭辉集团斥7亿拿下上海上半年最后一块宅地；

SOHO中国22.5亿收购上海外滩项目；

江苏新城2000万元收购常州恒福置业；

花样年3.18亿收购东莞花千里；

复星收购地中海俱乐部7.1%股权。

战术2：

多元化经营，左手房地产，右手商业。

联手进军＆谨慎转型。

武汉万科联手君澜酒店进军商业地产；

福星惠誉谨慎转身商业地产投资。

战术3：

联合经营战略，携手联姻，签订战略联盟。

产业整合＆拓展融资＆战略联盟。

深圳万科华府联手红星美凯龙，揭开产业整合新篇章；

二三线大开发，蓝光借力信托拓展融资；

宝龙地产获银行150亿授信。

战略形态二：

稳健持续路线。

采取稳定发展态度，强调保存实力，有效控制经营风险，但发展速度缓慢，竞争力量弱小。

其利润无增长，或微增长，为的是保生存、求发展。

降价市场表现：

低调降价＆低价认购＆大幅调价。

保利低调降价；

万科深圳第五园项目被爆降价一成认购；

合生创展北京项目被传大幅调价30万。

促销市场表现：

优惠促销。

绿地全国100个楼盘降价促销。

战略形态三：

收缩转型路线描述：

采取保守经营态度，主要适合产品进入衰退期、资金不足、资源匮乏的危机企业选择。

转移市场表现：

股权被转让。

撤退市场表现：

企业被收购。

清算市场表现：

资产缩水，破产倒闭。

新政之下，百态之象。

是生存？

还是续写财富传奇……

楼市进化，势在必行。

新政使然，降价光荣。

开发商终将锁定责任，价值回归。

三、转身记

政变，引发服务商整合潮；

思变，方成就大行业时代。

诸服务商们，也是转身有型——

乐看调控形态表现：

弱市之下，积极应对；

带好队，练好兵，修炼好内功。

新聚仁地产市场表现：

全国范围内推广企业品牌，拓展市场空间；

大量网聚营销人才，提升企业产品力，实战培训和业务练兵；

多元营销，刀剑出鞘，自我超越。

收购扩张形态表现：

品牌建设加速，企业积极扩张；

时不我待，逆市扩张，低吸高抛。

世联地产市场表现：

收购山东房代龙头公司信立怡高51%股权。

转行，整合形态表现：

转行谋并购，行业整合大潮启幕；

危机之下，优胜劣汰，或休眠，或转行。

中介巨头转做商业地产代理，手持数亿现金谋并购。

传媒业应变之道新政助力，购房者的房地产时代来了。

看看传媒业（媒体与广告服务）如何转变？

形式1：

转型。

资源型媒体向价值型媒体转变，摒弃传统渠道，开拓新媒体形式。

形式2：

降价。

以消费者真正需求为导向，利润和公信力回归。

形式3：

转行。

依附其它高利润行业，重新实现利益维系，避免池鱼之殃。

此次调整之机，是危机？

是良机？

终将重写市场秩序……

总之，理性调整，才能深度回归。

大品牌扩张，小品牌兼并。

大浪淘沙，方显本色。

此番洗礼之后，市场优胜劣汰，大行业时代或将来临。

【后序】

新政逾百日，调控威势不减，从耳提面命，到小试牛刀，再到大动干戈，“调控之手”总是在不断调节着下招的力度。

处于对政策“后手”的忌殚，楼市一时间“风高浪急”。

一夜之间，“支柱产业”不再是挡箭牌，而“誓将调控进行到底”却旗幡招展，市场更多地显示出调整而非震荡的一面，这也许就是调控所希望出现的“积极变化”。

这本该是一个“埋头走路”的看房季节，却平添了诸多不确定性，纵观市场，忙着应变、给自己找出路的人多了。

中国楼市走到今天这一步，与其说是政策造就了市场，倒不如说是市场成就了政策。

在“政变”中成长——经过此次涅磐，它必将浴火重生，实现价值之真正回归！

【补充】

2008年逆市对照记2008年被称为“史上最冷冬天”，此次颁布的新政与之对照，有如下不同：

其一，对贷款条件、购房资格的限定太强烈，即使开发商重复推出2008年立竿见影的降价优惠，放在今时今日，依然难以凑效；

其二，坊间传言：

2008年为各部委制定好方案呈国务院，为由下至上的报批方式；

而今年的情形是，国务院直接下达调控政策，由上至下强制执行；

新政一出，可谓疾风骤雨、深不见底、并存在着强大的不确定性。