e租房产品需求文档新版.docx
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e租房产品需求文档新版
e租房项目产品需求文档
文档版本号：
1.2
文档编号：
BS2020423
文档密级：
归属部门/项目：
产品名：
子系统名：
编写人：
编写日期：
一、项目背景
中国的住房租赁仅占交易市场约6％，相对于美国、日本等成熟市场超过40％的租房人群，中国租赁市场仍有巨大的发展空间。
租赁市场通过C2C、B2C成交的比重将大幅下降，专业的机构出租方将强占市场份额。
我国房屋交易市场2017年就超过15万亿，房屋租赁规模仅2.3万亿，虽然较2016年有8%左右的上涨，但总体来说仍然仅占房屋总体交易的15%左右。
从e交易部份数据统计来看，租赁市场仍有巨大的空间可以拓展。
侧供给改革已经在18个城市试点，对于集体土地租赁方面会产生巨大的影响，而从第一批的试点来看农村又占了很大的比例，可以想见未来将有大量的农村租赁的需求产生，同时城市内国有房产的租赁的增长速度也将加快。
例如重复核对相关信息，现场巡查信息，重复挂牌信息等无法避免的情况。
而e交易现有模块类别丰富，房屋租赁藏于深层。
同时在国家政策及多重因素的催促下，租赁市场未来还将持续增长。
迫切需要在已积聚大量资产信息的e交易平台基础上垂直开发e租房管理平台。
二、目的
据统计截止2018年e交易通过营销体验等有效措施，实现了长期稳定增长，拥有巨大的委托者资源和优势。
与此同时，e交易具有较大的房源数据，可以通过大数据实现用户画像、用户行为以及其他房源相关数据的存储和处理，可以通过高效的算法实现信息的的快速检索和输出。
另外随着公有房产信息的信息化管理要求，委托者对房源管理平台的日渐需求，广大用户对公有房源租赁的公信平台期盼持续升温，互联网的高速发展更加剧了对e租房管理平台的需求。
由此考虑未来对于e交易而言国有租赁的比重将会增大很多，平台化系统与垂直系统的结合必将使租赁业务扩展的更快更稳定，垂直系统较好的用户体验及对移动化的支持，加上基于大数据的标签化操作，不仅使e交易的租赁模块更容易推向市场，也能侧面为E交易带来更多的用户流量。
e租房打造前端资产管理、竞价交易、后端数据管理、数据运维等一体化的专业平台。
可以给出租方带来专注便捷的管理体验，提升用户的交易体验，租赁平台的流量带动e交易其它版块联动。
三、范围
此文档主要描述《e租房管理平台》中前端页面涉及到的功能点、相对应的后端功能点部分交互细节。
本文档主要读者为技术部门的前端／后端开发工程师，以及测试部门的相关测试人员
四、产品架构
平台采用统一规划、分级实施部署、数据共享、综合监督的建设模式，其具体实施计划安排如下图所示：
资产数据交互关系图
五、角色定义
产品角色描述
游客；未经过APP注册，浏览该平台的浏览者
出租方；经过出租方APP（或者出租方pc）注册审核通过后，在平台录入管理房源信息、发布到e租房平台出租信息，租赁订单管理等权限
普通管理员；审核发布者的房源上架，审核出租方者的基本信息以及房源信息
承租者；经过用户端APP注册后，在平台寻找租房的人员
超级管理员：
对管理平台的所有账号进行管理，权限角色的划分
六、功能摘要
1.用户端：
首页：
区域定位消息Banner推荐房源循环招租信息
banner：
重点推荐广告展示房源信息
房源分类：
区域分类（地理区域）用途分类（餐饮、汽修、小商品、品牌服装、中介）性质分类（沿街商铺、办公楼、综合商贸区、厂房）价格分类优先推荐（降价房源、稀缺房源）循环招租（一次循环、多次循环、自动竞价）标签属性商圈
租房金融:
信用租房房租分期担保机构金融政策
登录注册：
手机号一键注册关联注册（e交易会员关联）
个人中心：
基本信息，信用体系，标签；订单，设置
关联房源（房源报名、报价、保证金、成交确认、租赁合同）
租房管理收藏、关注，到期提醒，续约管理，循环报名（已租房源自动报名）、手动设置
2.出租方后台管理（资产管理）：
账户管理：
多用户管理权限管理
房源管理：
房源录入（增删改查审核权限、发布交易信息）循环招租管理（设置权限、时间等）提醒设置（到期缴费等）房源维护（装修、空置、门头巡查工单管理、保修管理等）标签管理（标签设置、分类、查询、统计等）
交易管理：
公告发布（关联发布、循环设置、模版管理）竞价管理在线合同（线下合同录入管理、电子签章、电子发票、汇报统计）保证金管理服务费管理
租户管理：
租户基本信息会员号手机号租赁房号在线咨询回复信息推送异常提醒（租户异常提醒、租户个人信用、历史数据）租户信息关联房源对应订单
报表管理：
数据报表导入导出设置资产统计交易统计委托情况统计等数据分析财务统计资产统计承租者统计出租者统计汇报打印
3、管理后台
会员管理：
承租者管理出租者管理信用体系会员统计、分类日志管理用户行为分析用户画像
系统管理：
安全管理版本控制区域管理
权限管理：
出租方账号管理承租方管理平台账户管理
消息管理：
消息推送（定向推送）信息提醒信息查删改等
交易管理：
报名、报价管理循环招租项目管理交易权限（审核发布、自行发布、咨询发布）合同管理
房源管理：
标签管理（标签权限、标签设置、增删改查、自设标签管理）房源列表（房源增删改查）统计
报表管理：
资产统计报表：
数据分析财务统计资产统计承租者统计出租者统计导入导出管理（大屏展示）
运维管理：
推送管理（招商专题）字段管理（房源字段）模版管理交易模版数据分析管理
七、详细功能描述（产品特性）
功能要求
1、会员管理
会员管理模块包括承租者管理和出租方管理。
承租者管理
e租房用户注册登录APP后，后台展示承租者的个人信息并强制屏蔽敏感信息，后台管理员可以对承租者账号进行用户禁用操作和恢复账号操作。
e租房用户的信用与报名竞价挂钩，后台分析用户的行为记录，区别信用良好的用户和信用差的用户。
可对用户异常行为给予告警。
出租方管理
e租房出租方注册账号后，由后台管理员审核认证。
认证成功的出租方才可以使用不动产资产管理平台。
后台展示出租方的个人信息并强制屏蔽敏感信息，后台管理员可以对承租者账号进行用户禁用操作和恢复账号操作。
日志管理
后台日志管理用于记录后台的操作日志，便于追踪并定位问题。
用户画像
站或APP等平台访问量基本数据的情况下，对有关数据进行统计、分析，从中发现用户访问网站或APP等平台的规律，并将这些规律与网络营销策略等相结合，将用户的每个具体信息抽象成标签，利用这些标签将用户形象具体化，从而为用户提供有针对性的服务。
2、系统管理
安全管理版本控制区域管理
系统管理提供安全管理、版本控制、区域管理、日志管理等功能。
安全管理
提供后台账号密码更改功能、安全域名管理，DB密码维护、DB数据备份，保证系统安全性。
版本控制
对APP版本的更新控制，可以控制APP的强制更新或选择性更新版本。
区域管理
根据区域出租方和承租者可以看到当前定位的区域的房源信息，所以后台管理平台提供区域管理功能。
日志管理
后台日志管理用于记录后台的操作日志，便于追踪并定位问题。
3、权限管理
权限管理，一般指根据系统设置的安全规则或者安全策略，用户可以访问而且只能访问自己被授权的资源，不多不少。
权限管理几乎出现在任何系统里面，只要有用户和密码的系统。
角色管理界面，由用户定义角色，给角色赋权限；
用户角色管理界面，由用户给系统用户赋予角色。
一些优秀系统，还支持用户定义权限，这样新增功能的时候，可以将需要保护的功能添加到系统。
出租方账号管理
出租方账号权限管理，设置房源录入、编辑、提交、分配房源审核权限、服务费登记
承租方账号管理
承租方账号详情、增删改查、用户等级对应权限
平台账号管理
总管理后台admin总管理账号全部权限基础上，可以设置子账号，赋予不同角色（对应不同权限）可以设置不同登录用户的后台使用权限，方便管理企业账号，对应账户权限显示功能模块。
4、消息管理
消息管理包括消息推送、信息提醒、信息删改查
消息推送
平台使用者通过app接收消息推送提醒（后台设置推送模版）、针对人群区别推送提醒。
消息提醒
消息提醒有多种方式：
短信提醒、推送提醒、系统消息
信息查删改
消息管理可以针对消息发布方式、受众人群、消息模版（推送模版）单独设置管理
5、交易管理
交易管理包括：
报名、报价管理循环招租项目管理交易权限（审核发布、自行发布、咨询发布）合同管理
报名、报价管理
用户报名参与竞价，后台审核用户的资质。
符合资质的用户，后台审核通过后可以参与竞价，不符合资质的用户，审核失败且无法参与竞价。
报名规则和报价设置模块，根据房源等级和用户信用情况匹配价格。
循环招租
出租者发布房源信息可以设置是否循环招租、房源发布之后可以编辑修改房源循环招租的时间，用户针对房源循环招租的房源信息可以设置自动报名（在该房源可以报名自动提交报名信息）
交易管理
房租租赁订单逻辑同e交易租赁规则，出租者房源信息公布，用户首先查看公告、报名、交纳保证金、参加报价、签订合同、房产交割。
交易权限
针对房源租赁可以设置交易的权限，如该房源发布到e租房管理平台是否需要审核、是否具备自行发布权限以及咨询发布。
根据设置的权限（针对房源和出租者权限）判断该房源展示流程。
合同管理
合同管理分为线下录入合同管理以及线上电子合同。
线下录入的合同需要获取合同编号、对应金额、有效期等关键字段方便管理。
线上电子合同为后续线上房租租赁简易流程服务，电子合同和纸质合同具有一样的法律效益，采用电子合同可以提高项目效率简化项目流程。
即电子合同基础上需要配套电子发票功能。
6、房源管理
包括标签管理（标签权限、标签设置、增删改查、自设标签管理）房源列表（房源增删改查）统计。
筛选统计等功能，提供已有房源录入、房源信息发布审核、房源状态管理等业务，并提供从时间、区域、用途、行业、价格、面积等方面的查询、汇总以及统计等功能。
标签管理
从行业、区域、用途、备注等方面管理标签，e租房出租方和用户端可以根据标签筛选房源列表。
同时根据标签匹配的房源信息、订单情况以及用户通过大数据分析可以得出用户操作习惯分析，用户画像为后续运营服务提高数据支撑。
房源管理
后台管理系统提供房源录入功能。
e租房出租方对该房源的基本信息进行管理，可以发布房源并设置竞价信息，e租房用户使用用户端APP查看该房源，参与报名登记，交纳保证金，可参与竞价。
筛选统计
支持从时间、区域、用途、行业、价格、面积等方面筛查房源信息，并提供统计功能。
房源审核
后台管理系统提供房源发布审核功能。
由e租房出租方审核管理，查看待审核资产、取消资产发布、更改发布信息等。
后台管理系统提供对所有房源的状态的查看和管理。
7、报表管理
报表管理包括资产统计报表、财务统计、承租户情况报表、出租户情况报表、导入导出管理、大屏展示等功能。
资产统计
资产统计展示资产总数及总金额、在售资产数量及金额、已租资产数量及金额、未招租的资产数量及金额。
财务统计
财务统计列表展示交易总数、交易金额、保证金及退费统计、成交金额。
承租者统计
承租者统计展示承租者总数、日新增用户、月新增用户、活跃用户数、活跃用户比率。
出租者统计
出租者统计展示出租者总数、日新增用户、月新增用户、活跃用户数、活跃用户比率。
数据分析
数据分析主要用于日活跃用户分析、出租热门资产类型分析、热门地段分析、类似资产受欢迎程度分析。
8、运维管理
运营管理包括推送管理、字段管理（房源字段）、模版管理（交易模版）、数据分析管理等功能。
推送管理
结合平台对应的出租方app以及承租方app可以给出租方和承租方统一或定向推送房源信息、活动公告、以及关联房源订单的状态提醒等操作。
同时可以设置推送模版、消息类型模版、用户分类、房源标签。
字段管理
e交易房源信息內包含的房源字段可以在后台灵活设置，设置展示房源字段、展示规则以及对应限制。
模版管理
交易模版采用后台设置、前端调用原则灵活设置，更新后台接口提高用户体验前期架构需要预留可扩展字段。
金融管理
金融管理包括服务费管理、保证金管理、竞价模式管理、资金管理、结算管理。
4.1服务费管理
平台收取企业的费用规则。
4.2保证金管理
展示e租房用户端竞价前缴纳的保证金记录，并确认保证金收款数，以及竞价结束后，确认保证金退费。
4.3竞价模式管理
对租房的竞价模式管理，可以设置该租房最低竞价数以及加价幅度。
承租者参与竞价的最低竞价为该处设置的竞价数。
4.4资金管理
管理保证金、合同款、服务费。
4.5结算管理
保证金、合同款、服务费的结算管理。
数据分析
通过适当的统计分析方法对收集来的大量数据进行分析，提取有用信息和形成结论而对数据加以详细研究和概括总结的过程。
在e租房租赁平台，数据分析可帮助准确判断房源走势发展放心，以便采取制定运营方案适。
后台管理员可发布招商广告信息，用户端APP可以查看相关的招商信息。
后台提供下架招商广告的功能，被下架的招商广告，APP无法展示。
八、其它产品需求
1、性能要求
1.安全、启动时间：
采用3DES加密，无明文传送相关用户信息，APP启动时间不超过5秒
2.CPU占用：
单核1G，CPU占用率不超过5%
3.内存占用：
整个APP内存占用，不超过16M
4.流量耗用：
待机情况下，24小时流量不超过300K
5.电量好用：
待机状况下，24小时电量消耗不超过500ma
6.连接超时：
连接超时不超过20秒
7.稳定性能：
待机和连续操作超过48小时后，无闪退、卡顿、崩溃、黑白屏、网络劫持、不良接口、内存泄漏
8.网络性能：
支持2G，3G，4G网络和WiFi网络，网络信号不稳定，网络连接被重置时，无闪退、卡顿、崩溃、黑白屏和内存泄漏
9平台性能：
在正常网络条件下，一般操作平均响应时间<=1秒，复杂操作平均响应时间<=5秒
10.易用性：
尽量减少用户输入信息量，提高数据信息共享程度，提供充分帮助信息，指导用户操作。
11.可用性：
系统必须稳定、可靠。
系统一年的可靠服务时间应达到99.9%（停电等不可预测原因除外）。
系统应保证7*24小时不间断工作。
2、兼容要求
1.与本地及主流App是否兼容（QQ、微信、支付宝等）
2.基于开发环境和生产环境的不同，检验在各种网络连接下（WiFi、GSM，GPRS、EDGE、WCDMA、CDMA1x、CDMA2000、HSPDA等），App的数据和运用是否正确
3.与各种设备是否兼容，若有跨系统支持则需要检验是否在各系统下，各种行为是否一致
4.用不同的支持语言验证App行为
5.新旧版本在功能，逻辑层面的兼容测试，同一个app在不同系统版本运行，以及不同机型之间的适配测试兼容测试
6.接口、协议的兼容性测试，能够保证大部分的功能完善；
7.不同操作系统的兼容性，是否适配
8.不同手机屏幕分辨率的兼容性
9.不同手机品牌的兼容性（如华为，小米，OPPO等）
10.app在不同系统版本上保证运行适配性：
屏幕，系统版本等（系统位数一定要考虑）该部分可通过第三方的云平台进行
3、运营要求
1、e租房将成为国有房产租赁这一细分市场的整合及推广平台。
2、e租房可以与其他国有资产系统进行整合。
3、e租房将逐步引入社会房产资源并进行整合，最终成为房产租赁市场中的“国家队”。
4、e租房将引入更多金融工具，优化租赁双方的资金安全性及便捷性。
5、e租房将通过线下合作及线上互联网合作双重推广运营模式为平台提供流量支持，也将为e交易建立新的流量入口
第一阶段
1、以拓展客户，培训客户为主。
2、平台发布，创造影响力
3、对出租方使用者问卷调查
4、组织培训会议
5、在线培训
6、定期的给客户发一些问候话语、管理文章、宣传资料、使用简介等
7、非人力资源部门挖掘数据
8、搜集平台优化意见
第二阶段
1、以服务客户，流程优化为主。
2、结合一期运营情况平台优化
3、操作流程优化
4、提供使用指导专业服务
5、回访跟踪
6、提供平台定向推广服务
第三阶段
1、以增值服务为主，开始拓展C端客户
2、由出租方拓展c端用户
3、增值服务（推荐奖励）
4、广告投放
5、第三方宣传
6、地推
7、粘性互动
4、项目实施要求
1、数据初始化
平台开发完成后，需要按照现有出租方的组织架构、人员等信息，将数据初始化录入到系统中。
2、数据导入
通过e交易平台标准数据格式，将各出租方在其他线下和第三方房产资源导入到系统中。
3、数据维护
平台搭建完成，提供免费售后维护服务（仅包含合同开发相关功能在后期使用过程中出现的bug），如因承载系统问题（如开发框架，语言等）引起的问题，经双方友好协商后甲方支付费用由乙方进行开发维护，甲方如提出新的开发需求，经过评估后重新制作《项目功能及报价确认单》或合同后再进行开发。
4、测试要求
1、具有完备的质量保证小组，对软件的实施、测试及版本进行管理。
同时在项目实施过程中，配备专门的版本管理工程师协助招标人完成对系统的版本管理工作。
2、使用专业的版本控制工具对开发程序的版本进行规范管理；
3、建立一套切实可行的测试制度及管理方法；
4、建立专门的质量保证小组，对承建项目的质量进行管理和控制；
5、要求中标单位拥有测试工具，对系统进行压力和性能测试，确保在系统交付时能够流畅运行（页面响应时间3秒以内）。
5、项目文档要求
1、项目启动阶段：
项目实施方案
2、系统设计、开发阶段：
需求规格说明书和项目设计说明书
3、系统实施阶段：
软件安装说明书、软件使用说明书、系统培训说明书
4、项目验收阶段：
项目测试用例、项目测试报告、项目验收报告
6、项目建设周期要求
软件产品，特别是行业解决方案软件产品不同于一般的商品，软件开发完成，需要技术人员在软件技术、软件功能、软件操作等方面进行系统调试优化，和持续有力的市场运营。
大量的软件公司项目实施案例证明，软件项目是否成功、用户的软件使用情况是否顺利、是否提高了用户的工作效率和管理水平，不仅取决于软件产品本身的质量，运营也对后期用户应用的情况起到非常重要的影响。
《E租房》项目实施和项目运营分为三个阶段，每个阶段下面，有不同的软件对应功能模块和运营方向，各个阶段之间都是承上启下关系。
下面将按照每个项目实施阶段分别介绍。
第一阶段
项目实施前期准备与落实阶段时间：
项目全面启动与实施部署阶段时间：
E租房系统基本功能实现，用户数据与E交易打通，房源信息与E交易对接，不动产房屋管理系统上线。
组织平台上线发布会议接触各级政府上线培训。
第二阶段
完成系统上线和优化阶段时间：
用户体验提升，优化流程，商业模式调整，代理等服务上线
第三阶段
结合运营优化推广拓展阶段时间：
用户体验提升，金融、信用等系统上线。
九、风险分析
风险
可能性
严重性
应对策略
可应对性
高
较严重
服务一站式整合
十、附录（附注说明）
包括产品领域的专业术语、其他依赖文档、参考文档、项目相关的链接地址等
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