物业管理以案说法汇编1Word文档格式.docx

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湖北瑞通天元律师事务所王伟琪

业主李某发现某广告公司将广告牌安装在其房屋的外墙面上。

于是找该广告公司，要求拆除或支付广告费，但被拒绝，理由是：

小区物业已同意，并付了广告费。

找到物业公司，要求物业将该广告费全部支付给他，又被拒绝，物业理由是：

该广告费用属于物业公司所得，于是形成纠纷。

本案涉及到住宅小区广告收益归谁所有的问题。

关于小区广告费收入归属权问题，法律没有明确的规定，但究其性质，我们认为该广告费应是其载体上的财产收益，即自然孳息。

根据《物权法》“自然孳息，由所有权人取得；

既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。

我们认为，关于小区广告费收入归属权，首先得看谁是该广告载体的所有权人或用益物权人；

其次要看该广告载体的所有权人或用益物权人是否有对该广告费用归属权有约定：

如有约定，则从约定；

没有约定，归广告载体的所有权人或用益物权人。

具体到本案中，广告载体是李某房屋的外墙，但这并不意味着李某就是该房屋外墙的所有权人，因为根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分不具有构造和利用上的独立性。

可见，李某房屋的外墙不是李某的专属所有权，而是属于整栋房屋共有，故李某不能单独享有该广告费收入。

那是不是就意味着该广告费就属于整栋房屋的业主共有呢？

这得看业主是否与物业公司达成了协议，如果业主在购房子时候，已与开发商达成了协议：

将该广告费收入归属权约定为物业公司所有，那物业公司当然可以享有该广告费的收益。

但就本案情况而言，业主和物业公司之间应该是没有进行约定的，故其收益应属于整栋房屋的业主共有。

至于如何分配该广告收益，《物权法》第八十条已作出明确的规定，即“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；

没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。

由此可见，小区广告费收入归属权，取决于广告载体的所有权及所有权人的约定。

没有约定或约定不明确的，归业主所有。

作为广告载体的建筑物系多位业主共有的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

当然物业公司行使了管理权的，只要所有权人、广告公司与物业公司事先有约定的，物业公司收取一定比例的广告管理费也是应当的。

物业可否收小区道路停车费

北京德恒（武汉）律师事务所杨霞

[案情简介]

汉口某住宅小区，业主有800余户，车库却不到100个，停车位十分紧张，不少业主只得利用小区内能够利用的空地随意停放，较大程度地影响了小区的整洁和美观。

物业公司为缓解车位紧张状况，将小区内行车道上划出部分停车位，同时收取停车费。

此举引起不少业主非议，有人认为停车费标准过高，有人认为小区内道路系业主共有，业主停车不应该收费。

[案例分析]

此案涉及业主在住宅小区行车道旁停车，物业公司是否应当收费的问题。

首先，停车收费应当明确归属问题。

《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：

“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”，该法第七十四条规定：

“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

”《武汉市物业管理条例》第六十四条第三款规定，场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。

从这些规定看，停车收费权属业主委员会。

其次，在住宅小区内行车道旁设立车位，涉及到路面占用与车辆看管两个方面，这与业主生活密切相关。

但从法理的角度看，既然小区道路属于全体业主共同所有，那么小区道路是否被划作车位用于出租、收费均应由全体业主来决定。

加上停车收费事关业主切身利益，物业公司应当征求业主委员会意见，业主委员会也应当支持物业公司从事正常的物业管理与服务工作，避免工作沟通不到位引起误解。

再次，物业公司收费应当符合相关规定。

物业公司收取小区道路停车费是小区道路的出租费还是停放车辆的管理费，抑或二者兼有？

该问题涉及到物业收费合法性的分析。

实际上，小区道路设置车位，涉及路面占用与车辆管理两个方面，停车需要的是场地，车辆管理凝聚了物业管理人员的劳动汗水，理应涵盖场地租赁费与车辆管理费，从这个角度来看，物业公司收取一定费用无可厚非，但必须有两个前提，一是物业公司与业主委员会有约在先，授权或委托物业公司从事车辆管理，二是物业公司履行车辆看管业务，否则，收取车辆管理费不够合法。

停车位属于小区的服务设施，尤其是将小区道路划出来的停车位，更不能强调它的产业功能，不应当以营利为目的。

正因为如此，《武汉市物业管理条例》第六十三条第二款规定，普通住宅、经济适用房和廉租房的车位、车库租赁费实行政府指导价。

擅自“住改非”系违法行为

湖北万泽律师事务所金迪

[案情简介]

武昌某小区一些民用住宅变身为公司的办公用房。

该小区共有住户1038户，300多户业主将房子出租后，变身为“公司”，规划上的民用生活区随之变成商务区，小区原有的美好安静环境遭到严重破坏。

楼栋外和小区道路两边均可见多家公司的广告牌和指示牌。

在6B栋，仅2楼就有×

×

养生会所、×

出租车公司等6家公司。

“住改非”带来许多麻烦，该楼只有两部电梯，楼高17层，该楼众多“住宅”变“公司”，每天上下班高峰，限乘10人的电梯经常被塞满，有时要等几趟才能乘上。

小区进出的车流量增大，使本来就异常紧张的车位“雪上加霜”，不少车主找不到停车位，在小区里随意停放，既破坏了小区美观，又严重影响了通行；

外来人员的增加，给小区治安也带来了不少隐患，许多业主担心财物丢失，不少业主称“住改非”破坏了小区美好的环境，这种行为该有人管管了。

对于社会各界普遍关注的“住改商”问题，我国法律有非常明确的规定。

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

由此看来，“住改商”行为的合法性需要同时满足两个条件，一是遵守法律、法规以及管理规约，二是应当经有利害关系的业主同意。

那么，什么叫做“有利害关系的业主”呢？

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。

建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

”这里明确了“有利害关系的业主”是指整栋建筑物内的其他业主；

至于其他业主要明确为“有利害关系的业主”，则必须提供证据证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

《武汉市物业管理条例》第五十九条也作出了与《物权法》第七十七条相一致的规定。

按此规定，物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。

业主因特殊情况需要将住宅改变为经营用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证。

物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

因此，对于上述案例中“住改商”的行为，可依据《武汉市物业管理条例》的规定来处理，即物业服务企业、业主委员会发现有违反《武汉市物业管理条例》第五十九条规定行为的，应当予以劝阻；

劝阻无效的，应当及时告知有关主管部门，有关主管部门应当依法及时处理。

业委会“维权”为何不受法律保护

湖北华平律师事务所供稿邱华

2008年初，汉口某小区的部分业主及业主委员会委员对时任物业公司不满，之后业主委员会议定，解聘原物业公司并选聘新物业公司。

但其选聘的新物业公司因系刚注册成立，尚未取得资质证书。

业主委员会将选聘的新物业公司资料送到区房管局去备案时，因该公司尚未获得资质许可而被退回。

随后，该业主委员会又自发组织了一系列驱逐原物业公司的活动。

小区正常的物业服务受到严重影响，也有部分业主投诉，请求行政主管部门行使行政管理权力，维护该小区的正常生活秩序。

区房管局为保证小区的稳定，遂以房管局的名义向业主委员会发函，以业主大会选聘的物业公司无营业执照及资质为由，宣布业主委员会关于解聘、选聘物业公司的决议无效，应重新通过业主大会决定有关解聘、选聘物业公司事宜。

小区业主委员会收到该函后，认为区房管局的行政行为违法，遂向人民法院提起行政诉讼，要求判决该具体行政行为无效并予以撤销。

经人民法院审理后，以解聘物业公司不符合法定程序为由驳回了业主委员会的起诉。

这是一起小区业主委员会与政府房管部门之间的行政诉讼案件。

本案的关键在于如何确定业主委员会的职责范围以及业主委员会与政府房产主管部门之间的法律关系。

一、业主委员会的职责是法定的。

《物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，并依法选举业主委员会。

我国《物业管理条例》第十一条规定，业主有权选举业主委员会或者更换业主委员会成员，且有权选聘和解聘物业服务企业；

第十五条则专门明确了业主委员会的职责范围：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施等等。

另外，《武汉市物业管理条例》第二十六条规定，选聘、解聘物业服务企业应当由业主大会决定。

通过上述规定可以看出，业主委员会系业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，并受业主、业主大会的监督。

选聘和解聘物业服务企业应当由业主通过业主大会的形式共同商议决定，且在选聘物业服务企业前还应依照《武汉市物业管理条例》第五十五的规定，召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

因此，业主委员会无权自行选聘和解聘物业服务企业。

在本案中，某小区的业主委员会未经业主大会的同意擅自决定解聘、选聘物业服务企业的行为超出了业主委员会的职责范围，因此，其诉讼请求没有得到法院的认可。

二、业主委员会应当接受行政管理部门的工作指导与监督。

根据《武汉市物业管理条例》第四条的规定，房屋主管部门负责物业管理活动的监督管理工作；

第三十六条规定，业主委员会委员应当受房屋主管部门的指导与监督。

本案中，小区的业委会超越职责作出了解聘、选聘物业服务企业的决定，且选聘的的物业服务企业不具备相应资质。

在此情形下，区房管局向小区业委会发出《给业主大会业主委员会的函》是履行相应监督和管理职责，属依法行使行政管理权，该业主委员会理应纠正其违法行为。

业委会应妥善保管与全体业主利益相关的物品

湖北万泽律师事务所周静雯

某小区通过业主大会选举成立了业主委员会。

然而业主委员会的部分委员怠于行使其职责，没有妥善保管相关凭证档案等资料，直接导致了部分业主的凭证及档案丢失，引起业主们的不满。

于是，在下一届业主大会上，业主们选举成立了新的业委会。

然而部分前任委员会的委员由于不愿意被替换，拒绝将手中保管的凭证、档案、印章及财务交与新任委员会委员，并以此为由要求加入新的业委会，但此举遭到了新任委员们的一致反对。

新委员认为前任委员们工作不负责，不能严格按照相关法律法规行使自己的职权，严重影响了全体业主的共同利益，因此坚决不能让前任委员进入新成立的业主委员会。

同时，前任委员认为是由于在业主委员会成立初期对资料及管理程序的不熟悉，才导致部分文件丢失，而经过熟悉后现在却要被替换，于是以拒绝交接对抗换届选举。

双方因此陷入僵局，经开发商和街道办事处调解仍无果。

此案涉及业主委员会保管与全体业主利益相关的凭证、档案、印章及财务问题。

首先，业主委员会应当明确档案的妥善保管问题。

《武汉物业管理条例》第四十七条规定：

“业主委员会应当建立并妥善保管业主大会和业主委员会档案以及物业服务档案，按规定向房屋主管部门报送统计表。

”从这个规定上看，业主委员会对于业主大会和业主委员会的档案是“应当”妥善保管的。

其次，新老两届业主委员会关于凭证、档案的交接问题。

《武汉物业管理条例》第四十条第一款规定：

“业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

”我们认为，前任委员会是不能以自身主观的原因而拒绝向新业主委员会移交其保管的凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财务的，且其移交的工作是在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下完成的，程序是庄重而严肃的。

再次，业主委员会应当及时接收资格终止业主委员会委员移交的上列资料和财务。

《武汉物业管理条例》第四十条第二款规定：

“业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

”我们认为，正是需要业主委员会及时的接收终止资格委员保管的资料，这样才能够避免因拖长时间而导致资料的丢失，因而能有效地控制相应的法律风险。

本案涉及小区前后两届业主委员会，由于前任业主委员会部分委员对权限与职责的模糊，导致与新的业主委员会在交接上产生了重大分歧，而在《武汉物业管理条例》出台后对这个问题无论从程序上还是内容上都得到了有效的调整，双方对于权责有了更明确的认识与理解。

当然，如果业主委员会能在事先与业主进行充分沟通，征得业主的理解，避免纠纷，这对于更好的处理邻里关系，构建和谐社区会更加有利。

业主对物业服务不满意拒交物业费合适吗

湖北大晟律师事务所张俊

2009年6月，业主张先生购买了汉口某小区A单元一套商品房。

入住后不久，张先生听到邻居业主李小姐抱怨，其他小区的居民来本小区随意停放车辆，导致小区业主的车辆常常没处停放。

住在楼上的谢先生也抱怨走道的感应灯不知被哪家的小孩砸破了，物业公司没有及时更换；

买菜出门时看见楼梯走道里不知是谁扔的垃圾，买完菜回家时那袋垃圾还在原地；

电梯坏了，物业公司有时修理不及时，导致业主爬楼梯上下……李小姐和谢先生分别找到张先生，要张先生与他们一起向物业公司提出物业服务质量太差，要么降低物业费，要么等物业公司解决服务中存在的问题、提高服务质量后再缴纳物业费。

张先生觉得虽然物业公司服务上确实存在一些问题，但是在小区总体的保洁、设施设备维护、保安人员的配备和管理等服务上还是基本按照物业服务合同履行，只是相关服务有必要作改进，诸如楼道卫生，物业公司是定时清扫，没有帮业主扔垃圾的义务，所以还是按期如数缴纳了物业费。

该案例及类似的情形有一定代表性，涉及到业主对物业服务质量的评价以及如何正当行使对物业服务质量的评价权问题。

根据《武汉市物业管理条例》第四十八条的规定，对物业服务质量监督检查的形式之一是组织开展物业服务质量等级考核，市房屋主管部门是组织考核的主体，考核结果将向社会公布，直接影响物业服务企业的信用。

业主对物业服务质量的评价是对物业服务企业等级考核的主要依据，其评价办法由市房屋主管部门制定。

同时，为了有效规范物业服务企业的市场行为，提高行业诚信度和服务水平，《武汉市物业管理条例》还规定，各区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立物业服务企业信用档案。

据了解，物业服务企业信用档案的记录内容应包括物业服务企业业绩及良好、违法行为记录、服务质量、投诉及处理情况等。

其建立可以为各级政府部门和社会公众监督物业服务企业市场行为提供依据，为社会公众查询物业服务企业信用信息提供服务，也可以为业主大会选聘物业服务企业提供最为直接的参考。

这些规定和具体做法，共同构成了业主对物业服务质量评价的有效手段。

此外，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

这一规定进一步从司法实践的角度规定了物业服务企业未按约定或未按规定规范提供物业服务应承担的法律责任。

可见，业主要求物业服务企业提供符合约定或规定规范的物业服务质量不是没有办法，最直接的做法可以是按照房屋主管部门的规定对其服务质量进行有效评价，也可以是对物业服务企业提起民事诉讼。

简单地拒交物业费不能从根本上解决物业服务质量的问题，相反可能成为物业服务企业降低服务质量的理由和借口。

业主能否将住宅改为经营性用房

武汉市蔡甸区房产管理局谢杰

蔡甸某住宅小区一楼业主李某为了让自己的房子“升值”，将住宅改建装修，改作商用，开办了一家餐饮店。

因为该餐饮店经营产生的油烟和噪音恶化了相邻住户的居住环境，干扰了小区居民的正常生活起居，并且各色人等出入小区引起了小区其他居民安全方面的担忧，很快遭到小区其他业主的抗议。

物业管理公司进行调解时，李某认为自己改造自家房子，与他人无关，拒绝进行调解。

该小区业主于是联名向蔡甸区政府及房产局、工商局、环保局等相关职能部门投诉。

此案涉及业主是否可以改变物业权属登记用途，以及如何处理因改变房屋用途与其他业主产生利害关系的问题。

首先，住宅房屋能否改作商用，住宅改为商用需要满足什么条件？

根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：

“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经过有利害关系的业主同意。

”

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条对此进一步规定：

“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”。

关于“利害关系人”是指“本栋建筑物内的其他业主，本栋之外业主认为有利害关系的，应当证明其房屋价值，生活质量受到或者可能受到不利影响的”。

可见，将住宅改为经营性用房一是要取得本栋全体业主的同意及其他有利害关系的业主同意，二是要遵守法律、法规以及管理规约。

同时，《武汉市物业管理条例》第五十九条第一款规定：

“物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业”，第三款对此也明确规定：

“规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所”。

从前面的法律、法规可以看出，业主擅自将住宅改为经营性用房，首先侵犯的是有利害关系的业主的民事权利，其次是违反房屋建筑使用行为规范，对于前者，按照现有法律制度设计，由业主通过民事途径解决，对于后者，由相关主管部门依法处理。

成立业主大会筹备组需要注意哪些问题

武汉市青山区房管局李卫

某小区建筑总面积为10万平米，于2009年1月正式交付使用，之后业主开始入住，到今年1月止，该小区只有部分交付使用，交付面积达4.2万平米，业主数达到总户数的40%。

今年3月，小区内25%的业主以开发商和前期物业公司未向街道及房屋主管部门报告成立业主大会为由，联名向区房管部门和所在街道提出组建业主大会的书面要求。

所在街道收到报告后立即会同区房管局组织业主成立业主大会筹备组，筹备组由一名街道办事处代表，一名社区代表，一名开发建设单位代表，6名小区业主代表共9人组成，由街道代表任组长。

筹备组组建过程中，一名陈姓业主代表坚持以自己是小区业主身份要求担任筹备组组长；

另一名张姓业主代表经核实本人不是业主，但其坚称其子为业主，由于工作繁忙委托其代为行使权利；

开发建设单位也以该小区专有部分交付使用的建筑面积未达到建筑物总面积50%以上为由，拒不提供成立业主大会所必需的相关资料和文件，筹备工作不能顺利开展。

本案涉及成立首次业主大会的条件、筹备组的成员构成及业主身份的确认。

首先，根据《武汉市物业管理条例》第十九条第二款规定：

首次交付使用专有部分之日起满两年，且交付使用的专有部分建筑面积达建筑物总面积20%以上的；

应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

本案涉及的物业小区自2009年1月首次交付使用至今已有两年时间，且交付面积占总面积比例远大于20%，故可以召开业主大会。

此时，开发商或前期物业服务企业应当书面报告区房管部门或街道办事处，但前者未及时书面报告时，根据《武汉市物业管理条例》第二十一第二款规定“开发建设单位或者前期物业服务企业未及时以书面报告的，20%以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求”。

本案中已有20%业主联名提出书面要求，可见，本案已具备召开首次业主大会会议、成立业主大会的基本条件。

成立筹备组，开发建设单位应鼎力合作，不得以任何理由拒绝提供成立业主大会所必须的相关文件和