百强商业项目案例之一广州天河城.docx

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百强商业项目案例之一广州天河城

百强商业项目案例之一——天河城广场

天河城广场——只租不售的商业神话

项目概况

项目地址：

XX市天河路（连通一号线体育西路站）

开发商：

XX天贸（集团）股份XX[已更名为天河城集团]

项目规模：

建筑面积16万平方米，负一至七层为商场

租价：

（首层）900-1800元/平方米/月

宣传定位：

我的XX生活

管理费：

60元/平方米

物管公司：

XX天河城物业管理XX

经营品种：

名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等

开发背景环境简述

当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心

90年代初期，XX市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为XX市CBD

XX市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城

随着XX市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城

开发时机把握

主要竞争对手：

中华广场

成功要素：

选址准确，地处XXCBD中心

交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路

只租不售，保持了经营定位的统一性

功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流

营运状况

开业时间：

1996年2月9日

经营定位：

集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心

形象广告语：

“把路搬进了天河城广场”，

“购物消闲新感受，尽在天河城广场”

主力店、半主力店：

吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心

目标顾客群：

以XX市民为主，来穗旅游人士为辅

商圈X围：

核心商圈——天河区

次级商圈——XX市

辐射商圈——珠三角

每日客流量:

平日30万、节假日80万

售价：

不售

管理费：

60元/平方米

营业时间：

am10：

00—pm10：

00

最新租售率：

100％

物业开发融资方式：

自有＋贷款

物业经营机构：

天贸（集团）股份XX

物业管理公司：

天贸物业管理公司

天河城经验总结：

天河城以“TEEMALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止XX经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：

第一：

在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；

第二：

天河城为XX首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；

第三：

根据市场变化，不断创新，错位经营。

随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。

天河城广场各楼层经营特色：

首层平面图：

第二层平面

第三层平面

第四层平面

第五层平面

第六层

第七层

负一层