最新土地一级开发流程Word文档格式.docx
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审核土地前期开发成本
组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
根据委托合同支付相应土地开发费或管理费
纳入市土地储备库
11、办理建设用地规划许可证
办理建设用地规划许可证申请材料：
用地申请报告
法人营业执照
立项批文
县以下建制镇应出具镇政府证明
经审查批准详细规划或总平面设计图纸（一式2份）
12、办理建设用地委托钉桩
建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩，由测绘院按照建设用地钉桩成果及绘制要求绘制地形图。
13、办理国有土地使用权出让申请
国有土地使用权出让申请一般指协议出让申请，申请用地者应当同时向市城市规划局、
市土地局提出用地申请，并提供下列文件：
申请用地报告书；
国家投资的建设项目应当提供有关部门关于建设项目的批准文件；
在地区注册登记的企事业单位应当提供有关批准成立（设置）机构的批准文
件、营业执照。
未在经济特区注册登记的国内其他公司、企业、其他组织应当提供上级主管部门的批准文件、营业执照。
境外公司、企业、其他组织应当提供有效的营业注册登记证件（开业执照）、章程、董事会成员名单、注册所在地的公证机关和律师事务所出具的证明文件及注册银行开具的资信证明。
个人申请用地的应当提供合法的身份证件。
在省、市营业的银行存款的资信证明书；
大型、重点项目需提供项目建议书、环境保护分析报告、初步规
划方案；
法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书及其他应当提交的文件。
14、主管部门实地勘察
房地产项目用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门，带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。
15、委托地价评估、办理核定地价手续
建设单位委托有相关资质的土地评估公司对所规划用地进行评估，必须经市、县、自治县国土局批准，并核定的地价标准登记手续。
16、土地估价报告的预审
根据《国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案》，对需经国家土地管理局确认估价结果的土地估价报告，承担估价的中介机构可在向委托方提交土地估价报告前，向国家土地管理局提出预先审查申请，由国家土地管理局组织有关人员对土地估价报告进行预审，经预审合格后，再向委托方提交土地估价报告，由委托方按规定程序向国家土地管理局申请土地估价结果确认。
17、办理土地出让审批
18、举行土地出让活动（招、拍、挂）
土地前期开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地前期开发，生地变成熟地之后项目骏工验收合格后3个月之内政府优先对土地进行招标、拍卖、挂牌，开发企业有优先竞争权。
19、签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者——国家，作为出让方与受让方（土地使用者）按照平等、自愿、有偿的原则，对出让土地的范围、面
积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后，依法签订的书面协议。
国有土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则签订。
20、交付土地出让金
21、领取临时国有土地使用证、领取正式国有土地使用证
按合同的约定支付余款。
付清地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
第二章土地一级开发办理拆迁安置全流程
一、征用集体土地的拆迁安置
1、征用集体土地用地申请
房地产开发公司提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容：
申请单位名称
项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况
建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等
房地产开发公司提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、
资料：
用地单位有关资质证明
项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件
土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告
初步设计或者其他有关批准文件
建设项目总平面布置图
占用耕地的，必须提出补充耕地方案
建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告2、到拟征地所在区（县）房地局立案
行政主管部门收到房地产开发公司提出的征用申请后，应自申请之日起30日内拟定各项征地方面方案：
拟定各项征地方案后逐级上报审批立案：
农用地转用方案，报请市、县审查同意；
市、州签署意见。
3、签订征地协议、签订补偿安置协议
征地协议书的签订必须体现自愿、公开、公正、平等、有偿的原则，既不能阻碍国家建设，又不能伤害集体和农民的利益。
拆迁安置补偿协议由拆迁人与被拆迁房屋所有人协商签订。
被拆迁人应当在房屋拆迁公告规定的期限内，携带房屋所有权证、土地使用权证或者其
他合法证件，到公告指定的地点与拆迁人办理房屋拆迁补偿安置手续。
4、确定补偿安置方案
区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。
并且对征地补偿、安置方案进行公告，修改、确定、审批。
其一般操作过程如下：
征地补偿、安置方案的公告→征地补偿、安置方案公告的实施→征地补
偿、安置方案的意见→征地补偿、安置方案的确定→征地补偿、安置方案的审批要求→征地补偿、安置费用的管理
5、区（县）房地局审核各项协议、市政府下文征地
区（县）房地局审核各项协议通过后，市政府下达具有国家强制性的征地批文。
征地事由、征地范围、征地的审批权限、审批程序、实施征地的主体、实施征地程序等都由法律具体规定。
6、交纳各项税费
缴纳耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等各项税费。
各项税费由区局开单，银行收费，分别转到区财政局（耕地占用税）、菜田建设费（市蔬菜办）、征地管理费（区国土局）、粮差费（市粮食局）。
7、办理批地文件、批地图
8、办理冻结户口、调查户口核实劳动力
拆迁范围和拆迁方案确定后，区、县国土房管局通过公安机关办理户口冻结手续。
拆迁人持《建设用地规划许可证》向国土房管局提出户口冻结申请，调查户口核实劳动力，国土房管局确定拆迁范围。
9、办理农转工工作、农转居工作、办理超转人员安置工作
到市国土局核农转非指标，然后由村收取户口本，最后到派出所、公安局、劳动局等办理农转非及劳动力安置手续，办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径、安置工作。
根据《土地管理条例》，国家按照征用土地的比例分期分批将被征地单位的农业户口转为非农业户口。
每次转为非农业户口的人数，按照被征用的耕地面积除以征地时该单位的人均耕地面积计算。
被征地单位的农业户口转为非农业户口，由所在市、县、自治县人民政府按照规定的条件审批。
10、地上物作价补偿工作
拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。
这是一种货币补偿形式。
区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济
组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。
根据《城市房屋拆迁管理条例》，实行作价补偿的，作价补偿的金额可以按所拆房屋面积的重置价格结合成新，乘以130％结算。
11、征地结案、申请《建设用地批准书》
办理“核减耕地通知书”及征用土地结案函，房地产开发公司需提供：
“三表”原件
耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等缴交证明或收据
农转非办结证明原件
征地补偿协议（复印件）
征地补偿款付清证明（由村出）
用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：
办理《建设用地批准书》的申请;
市政府批准征（占）地的批文;
《建设用地规划许可征》附件和附图;
与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份;
钉桩坐标成果通知单;
工程进度计划;
计划任务结转单，但当年批准征（占）地的免交。
12、委托进行拆迁工作
当房地产开发公司采用委托拆迁形式时，按照房屋拆迁法规的规定，需要办理委托手续并交纳一定比例的代办费，由委托代办单位具体实施拆迁。
13、办理拆迁申请
根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人应当持以下文件向当地房屋拆迁行政主管部门申领拆迁许可证：
拆迁申请书；
建设项目批准文件和资金证明；
规划部门选址意见或者规划批准文件；
建设用地批准文件附图；
拆迁计划和方案（包括对被拆迁人安置地点、补偿形式、临时安置补助、搬迁过
渡期限和搬迁方式等）。
14、审批、领取拆迁许可证
市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。
根据《城市房屋拆迁管理条例》，任何单位和个人需拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。
15、签订房屋拆迁责任书
房屋拆迁责任书是拆迁人实施拆迁时需签署的书面文件。
拆迁人在领取房屋拆迁许可证时，与被拆除房屋所在地的区、县国土房管局签订责任书。
16、办理拆迁公告与通知
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，建设单位的房屋拆迁申请被批准后，由当地房屋拆迁行政主管部门向各被拆迁房屋的所有人或使用人发出《房屋拆迁通知书》，并通知各有关行政主管部门协助；
同时，房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁入、拆迁范围、拆迁期限等以房屋拆迁公告或其他形式予以公布；
房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。
公告时间不得少于30日；
但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60日。
17、办理户口冻结
18、暂停办理相关事项
房屋征收部门在应“房屋拆迁公告”时一并通知暂停办理相关手续。
拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：
房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修；
改变房屋和土地用途；
租赁房屋。
19、确定拆迁安置方案
确定拆迁方案：
拆迁人按照拆迁方案的各项内容，制作拆迁预分方案表，确定拆迁方案。
方案审批备案：
拆迁人确定的拆迁方案报经区、县国土房管局审批后，报市国土房管
局备案。
20、签订拆迁补偿书面协议
房屋拆迁补偿安置书面协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须
经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。
拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；
拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。
协议的主要内容有：
拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；
安置用房面积、标准和地点；
产权调换房屋的差价支付方式和期限；
搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；
搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；
违约责任和争议解决的方式；
当事人约定的其他条款。
21、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
拆迁人召集被拆迁人或拆迁单位参加，由国土房管局主持，召开拆迁动员会议。
拆迁人进行被拆迁人的搬迁、周转，进行拆迁安置。
拆迁安置完成后，原房屋作价拆除，做到场平地净。
22、发放运作拆迁补偿款
发放运作拆迁补偿款一般程序：
开立资金专户→出具存款证明→资金使用监督→开具领款凭证→支取补偿款项
23、拆迁施工现场防尘污染管理
拆迁人及其委托的拆除单位在进行房屋拆迁施工的同时必须严格按照标准落实扬尘治理措施。
24、移交拆迁档案资料
拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。
25、房屋拆迁纠纷的裁决
拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
26、强制拆迁
二、征用划拨土地拆迁安置
1、国有土地使用权划拨用地申请
用地单位办理划拨用地申请时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：
划拨国有建设用地申请书，填写《×
×
市城镇建设用地批准书申请审批表》，计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设
项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》，
属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书，
属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复。
规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审定设计方案通知
书》及附图，
建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提交有关用地协议；
与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图3份（蓝图）；
建设项目资金来源证明；
建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。
2、主管部门现场勘察
交表：
用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门。
勘察：
用地单位带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。
3、划拨用地申请的审核、报批
根据《土地管理条例》，国有土地使用权划拨应当坚持以项目带土地的原则，且必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划。
国有土地使用权划拨用于非农业建设的：
县级（含县级市）人民政府１公顷以下，
地级市人民政府２公顷以下。
超过限额的，报省人民政府批准。
行政主管部门进行划拨用地申请的审查时，用地单位须提交以下各项文件、资料：
市城镇建设用地批准书申请审批表》；
计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设
项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》；
属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书；
属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复；
书》及附图；
建设项目资金来源证明；
4、取得划拨用地批准
划拨用地申请的批准：
行政主管部门代人民政府拟文批复同意用地单位用地，并核发《城镇建设用地批准书》及拨地红线图。
划拨用地申请的备案：
区、县国土房管局核发《城镇建设用地批准书》后15日内，应将区、县政府划拨城镇建设用地批复、《城镇建设用地批准书附件》及拨地红线图各一份，报送市国土房管局备案。
办理划拨用地批准手续时，用地单位需准备以下各项文件、资料：
交纳税费证明；
区、县政府划拨建设用地批复；
市城镇建设用地批准书及附件、拨地红线图。
第三章相关税费
1、地价款（土地出让金）
地价=土地取得费+土地开发费+利息+土地增值收益，其中土地取得费包括征地费即三项补偿费（土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费）；
各类税费（耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、以及地级城市收取的新菜地开发建设基金）；
新增建设用地有偿使用。
根据《土地管理条例》，土地使用权受让人合同生效之日起10日内支付土地使用权出让金、余额应当在90日内付清。
逾期未付清出让金的，从逾期之日起每日加收未付部分１‰的违约金，逾期达90日仍未付清的，土地行政主管部门有权解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附着物，并可以请求赔偿。
2、土地使用费
这里土地有偿使用费主要指的是新增建设用地土地有偿使用费。
根据国家财政部、国土资源部、中国人民银行《关于天调整新增建设用地土地有偿使用费用政策等问题的通知》。
3、外商投资企业土地使用费
财政部指出外商投资企业缴纳的场地使用费或支付的土地出让金，都作为土地资源的取得成本进行财务处理，同时应当依法缴纳城镇土地使用税。
外商投资企业依法批准使用土地的，须与国土和房屋管理部门签定用地合同，合同中确定应纳费额。
4、防洪工程建设维护管理费
防洪工程建设维护管理费按照以下各项标准收取：
对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。
对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。
对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。
5、土地闲置费
按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部第5号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的知》
（国办发〔2006〕37号）有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。
土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收。
6、土地权属调查、地籍测绘费
7、城镇土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》标准收取。
经省人民政府批准，经济落后市、县、自治县土地使用税的使用税额标准可适当降低，但最低额不得超过以上最低税额的30%。
8、地价评估费
根据国家计委国家土地局《关于土地价格评估收费标准的通知》（计价格〔1994〕2017
号）规定，一般宗地评估采取差额定率累进计费，按一般宗地地价评估收费标准”执行。
一般宗地评估收费标准为最高限标准。
9、出让土地预订金
根据《土地管理条例》，受让人应从土地使用权出让合同生效之日起10天内缴纳地价款总额10％作为定金，其余的在90天内付清，所付定金可抵充地价款。
10、征地管理费
11、土地补偿费和安置补助费
土地补偿费+安置补助费=征地统一年产值
省范围内征收农民集体所有土地，均根据《省征地统一年产值标准》中《ＸＸ市/县征地统一年产值标准表》标准收取。
12、青苗及树木补偿费
在省范围内依法征收农民集体所有土地涉及青苗及地上附着物补偿的，均按《征地青苗及地上附着物补偿标准》执行。
同一地块上间种或套种其他种类作物的，其套种或间种的青苗补偿标准由市、县土地行政主管部门实施征地时按照实际情况与产权人协商确定。
《征地青苗及地上附着物补偿标准》中的青苗不包括花卉、景观苗木、名贵树木、特大树木等特殊苗木。
涉及特殊苗木补偿的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准，取得产权人同意的也可以按照议价方式确定其补偿标准。
13、地上物补偿费
根据《征地青苗及地上附着物补偿标准》规定，地上附着物的补偿标准由各市、县政府按照各类建筑物、构筑物的市场重置价格制定并公布实施。
涉及补偿被征收土地上的电力、通讯、水利、交通等设施的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准。
14、新菜田开发建设基金
新菜地开发建设基金是指国家征用城市郊区菜地时，有用地单位支付的，用于开发新菜地费用。
15、耕地占用税
国有农场（含县、市、自治县管的农、林、牧、茶、渔、盐场）的适用税额按所在县、市、自治县税额标准执行。
16、耕地开垦费
区域因素修正系数：
其中在集体土地征用时拆迁安置各项费用：
1、房屋拆迁补偿费
货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。
2、搬家补助费
根据《城市房屋拆迁管理条例》，被拆除房屋使用人因拆迁而搬迁的，由拆迁人按被拆除房屋建筑面积每平方米不低于5元的标准，付给搬家补助费。
3、提前搬家奖励费
提前搬家奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前搬迁的，拆迁人可以对这部分使用人支付一定的提前搬家奖励费。
一般由拆迁人自行制定奖励标准。
4、临时安置补助费（周转费）
临时安置补助费付给时间从被拆迁人交出房屋之日起至拆迁人通知被拆迁人迁入安置用房之日止，超过协议规定时间的，从逾期之月起，按原标准的200％付给。
5、停产停业综合补助费
对因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿。
根据《城市房屋拆迁管理条例》，因拆迁造成停产停业的损失，以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。
补偿期限最长不得超过18个月。
利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。
拆除被拆迁人的商业用房，因拆迁影响不能营业的，根据以税收为准的营业额给予补偿；
补偿最高限额每月不超过停业前3个月平均月营业额的8％。
6、房屋拆迁服务费
房屋拆迁服务费，由承担拆迁服务的单位按照一般不超过房屋拆迁补偿安置费用的15%向拆迁人收取。
开发商参与土地一级开发应注意的法律问题
1、项目合法性问题
对于土地一级开发商来说，在投资开发土地一级开发项目时，首先需要考虑的问题是土地一级开发项目是否合法。
由于目前国家对土地一级开发没有法律层面的规定，各地规定并不一致，而且各地地方政府操作也比较乱，实践中有些项目的合法性方面存在问题。
若项目合法性方面存在瑕疵，将会给开发商带来很大的潜在法律风险，因此，开发商应重视项目的合法性问题。
开发
升级会员 