贝特兰厦门市房地产市场分析报告文档格式.docx

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经济的高速增长带来了市场的契机，政府良好的环境又给各行业发展提供的支持。

因此，厦门市经济处在新一轮的良性经济上升期。

第二部分、厦门市房地产市场分析

一、01-04年厦门市房地产整体市场分析

1、投资

04年厦门市房地产开发投资额为91.46亿元，同比增长15.37%，从趋势看，厦门市房地产开发投资自02年起开始提速，投资呈现稳步增长势头。

厦门市国土资源与房产管理局

2、商品房屋施工面积

04年商品房施工面积为1,337.34万平方米，同比增长3.65%；

其中，商品住宅施工面积942.07万平方米，同比增长2.6%，主要受03年施工面积基数过大的情况下，04年指标增长幅度不大。

3、商品房屋竣工面积

04年商品房竣工面积为376.85万平方米，同比增长26.75%；

其中商品住宅281.56万平方米，同比增长28.19%，从走势看，03年起，二项指标增长幅度均保持高位增长势头。

4、商品房销售面积

04年共销（预）售商品房305.89万平方米（含经济适用房），同比增长15.03%；

其中住宅销售面积255.05万平方米，同比增长17.46%。

从曲线走势看，03年与04年商品房销售增幅保持高平稳势头，主要由于今年继续消化往年市场存量。

5、商品房屋竣工－销售面积对比情况

04年商品房竣工面积与销售面积比率为1.23，同比略有提高，房屋供需比例高达1.23：

1，市场需求强烈。

厦门楼市自00年来一直呈现供需两旺的趋势。

6、商品住宅竣工－销售面积对比情况

04年商品住宅竣工量与销售量之比1.1，对比去年略有升高，但供需比例达1.1：

1，说明住宅市场依旧火暴，且远低于同期商品房的比重。

7、商品房屋销售额

04年由于市场需求旺盛，全市商品房销售金额126.83亿元，同比增长37.94%，增幅5.49个百分点，商品房屋呈现良好的发展态势。

8、销售均价

04年，国家虽进行宏观调控，但由于土地、建材等价格上涨较快、旧城改造力度加大、住宅品质不断提高等因素的影响，全市住宅价格仍旧保持上扬趋势，增长率大大增加，全市商品房平均销售价格为4,146.30元/平方米，同比上涨19.91%，涨幅高达7.32%，其中，商品住宅销售均价3,768.39元/平方米，同比上涨21.12%，商品住宅均价连续两年增幅达到20%以上，商品住宅市场火爆

二、2005年1-11月房地产市场情况

1、房地产市场供应和销售总量分析

1.1、土地供应

土地一级市场今年1-10月的商品住宅建设用地供应量为67.68万平方米，建筑面积156.89万平方米。

商业建设用地供应量为39.80万平方米，建筑面积43.42万平方米。

与去年相比均略有增加，供应有所放量。

2005年10月厦门市土地一级市场供应表

用途

宗数

用地面积（M2）

地上建筑面积（M2）

成交金额（万元）

商服用地

1

8936

17873

240.00

居住

商品房

8

224495

545321

139110.00

其它

工业

14

382179

414217

4432.89

其他

1120

449

31.43

合计

24

616730

977860

143814.32

1.2、商品房供应

今年1-11月商品房预售批准总量为295.14万平方米，比去年同期下降了11.66%，其中岛内占供应总量的76.46%，所占比例较去年上升9.73%。

岛内的供应量主要集中在思明区，供应量为179.56万平方米，占总量的60.84%，因11月岛内思明区供应量较大，使得岛内思明区1-11月的累计供应量比去年上升了9.01%；

岛外供应量占总量的23.54%，海沧区供应量相对较大。

今年1-11月商品住宅预售批准总量为194.13.44万平方米，比去年同期下降了24.94%。

供应量主要集中在岛内思明区，占总量的52.10%，岛外海沧区供应量相对较大

厦门市全市及分区商品房、商品住宅预售批准量（万平方米）　　　　　

时段

全市合计

岛内

岛内比例（%）

岛外

岛外比例（%）

思明区

湖里区

集美区

海沧区

同安区

2004年1-11月

334.08

164.72

68.06

69.68%

28.55

28.15

44.6

30.32%

2005年1-11月

295.14

179.56

46.1

76.46%

21.86

27.22

20.39

23.54%

同比

-11.66%

9.01%

-32.26%

9.73%

-23.43%

-3.28%

-54.27%

-22.36%

商品住宅

258.62

130.09

51.47

70.21%

21.41

20.59

35.06

29.79%

194.13

101.15

37.4

71.37%

18.28

22.77

14.52

28.63%

-24.94%

-22.25%

-27.34%

1.66%

-14.61%

10.61%

-58.57%

-3.91%

1.3、商品房销售

受今年政策调整的影响，1-11月厦门市商品房销售面积为286.77万平方米，成交量比去年同期下降了20.96%。

销售量主要集中在岛内，占销售总量的72.24%，岛内销售量比例较去年同期下降9个百分点，其中思明区占49.09%，湖里区占23.15%；

岛外销售量占总量的27.76%，与去年同期相比，销量比例上升约8个百分点。

从今年1-11月住宅销售数据看，总销量为211.34万平方米，比去年同期下降了24.87%。

岛内商品住宅的销量比例较去年同期下降约8个百分点，其中思明区销售98.45万平方米，较去年同期下降42.16%，湖里区销售52.96万平方米，较去年同期下降1.35%，岛外各区住宅销量相差不大，都在20万平方米左右。

厦门市全市及分区商品房、商品住宅销售量（万平方米）　　　　　

362.82

219.96

69.64

79.82%

22.38

18.89

31.70

20.18%

286.77

140.78

66.39

72.24%

21.59

28.22

29.63

27.76%

-20.96%

-36.00%

-4.67%

-9.49%

-3.56%

49.41%

-6.53%

37.55%

281.31

170.19

53.68

79.58%

16.89

16.07

24.47

20.42%

211.34

98.45

52.96

71.64%

17.20

22.36

20.37

28.36%

-24.87%

-42.16%

-1.35%

-9.98%

1.82%

39.09%

-16.73%

38.90%

1.4、商品房供应量与销售量对比

从商品房及商品住宅的月供销走势图上可以看出，11月商品房预售批准量为近一年来最高量，超过商品房销量145.44%，但近一年来的市场直接供应量仍小于销售量。

从商品住宅的累计供销图上可看出，到今年11月厦门市的商品住宅的年累计供应量仍低于销售量，供销比为0.94，但供销比值有大幅上升，为今年来的最大值。

1.5、二手房交易情况

今年1-11月厦门市三级市场面积交易量为188.88万平方米，与去年同期相比，上升了8.95%，其中居住用房（包括房改房、住宅、别墅）交易量为134.02万平方米，同比下降了3.43%，占总交易量的70.95%。

今年11月二手房交易量较上月环比上升了76.88%，二手房交易量有一定回升。

厦门市2005年1-11月二手房交易情况表

二手房

二手居住用房

成交面积（万平方米）

188.88

134.02

与上年同期比（%）

8.95%

-3.43%

当月与上月环比增长（%）

76.88%

62.95%

成交金额（亿元）

55.92

40.21

18.22%

7.97%

70.68%

83.04%

成交套数（套）

15895

13885

-0.15%

-4.83%

53.80%

55.25%

平均价格（元/平方米）

2961

3000

8.50%

11.81%

-3.50%

12.33%

1.6、一、二手居住用房交易情况比较

今年1-11月厦门市一手居住用房（包括别墅）成交220.45万平方米、20447套，二手居住房交易134.02万平方米、13885套。

一、二手居住用房成交面积比例为1：

0.61，套数比为1：

0.68。

房地产二、三级市场互动良好。

厦门市2005年1-11月一、二手居住手房交易情况比较

分类

一手居住用房

一、二手比例

220.45

1:

0.61

112.35

0.36

20447

0.68

5097

0.59

2、房地产市场供应和销售结构分析

2.1、房地产市场供应和销售结构分析

从今年1-11月各类商品房的供销比例看，供应面积比例与销售面积比例基本平衡，各类商品房占总量比例基本相当。

2.2、商品住宅分区供销分析

从厦门市11月分区商品住宅一年的累计供销情况看，岛内商品住宅仍是“供、销”热点，思明区年累计供应量刚好与年累计销售量相等，供、销比为1。

湖里区年累计供、销相差7.76万平方米，供、销差距较上月进一步缩小，岛内市场供销比仍小于1；

分析岛外市场，海沧区供销比为1.39，数据显示供应量大于销售量7.03万平方米，房源较充足，集美区为0.91，同安区供销比为0.77。

由于厦门市各区总量相对较小，11月预售批准量的大幅上升，给本月各区的年供销情况带来了一定的影响。

2.3、分户型商品居住用房市场分析

从厦门市今年1-11月商品居住用房分户型销售情况看，120-150平方米的户型仍是目前市场的主流，占总销量的27.75%，其次是150-180平方米户型，占总量17.40%。

80-100平方米及大于180平方米的户型分别占15%左右，60-80平方米户型占总量比例最小，市场对其反应较冷。

小于60平方米的小户型、100-120平方米户型，分别占总量的10%左右。

厦门市2005年1-11月分户型商品居住用房销售情况

套型

套数

面积（万M2）

平均成交价（元/平方米）

面积比例（%）

<

=60

4865

20.08

5432

9.77%

60-80

1007

7.36

4941

3.58%

80-100

3332

30.27

4742

14.73%

100-120

2185

24.25

4640

11.80%

120-150

4267

57.02

5042

27.75%

150-180

2221

35.76

5756

17.40%

>

180

1305

30.76

6294

14.97%

19182

205.49

5297

100%

注：

1、1-5月数据不包含同安区，6月以后数据均包括同安区。

2、商品居住用房包括别墅和住宅。

2.4、分价格段商品居住用房市场分析

今年1-11月商品居住用房（住宅和别墅）销量的分价比例看，均价小于3000元的比例仍最小，仅占总量的6.92%。

价格区间在4000-5000元所占比例最大，占26.66%。

价格段在3000-4000和5000-6000的元及大于7000元的面积销量分别占总量的17-20%。

厦门市2005年1-11月分价格段商品居住用房销售情况

价格范围（元/平方米）

面积（万平方米）

均价（元/平方米）

≤3000

1273

14.23

2735

6.92%

3000－4000

3887

36.11

3615

17.57%

4000－5000

5044

54.77

4631

26.66%

5000－6000

4088

40.17

5545

19.55%

6000－7000

2039

22.87

6557

11.13%

＞7000

2851

37.33

7838

18.17%

100.00%

2.5、商品居住用房购买对象市场分析

从今年1-11月商品居住用房的购房人群分布来看，今年以来厦门本地人仍是购房的主要群体，占总量的55.31%，外地人占总量的44.69%，在外地的购房人群中，福建省内的占大多数，占总量的30.20%。

从购房均价上看，境外人士购房均价最高，每平方米均价6268元，本市人购房均价最低，均价每平方米5100元。

厦门市2005年1-11月商品居住用房购买对象情况

销售面积（万平方米）

销售套数（套）

平均价格与上年同期比（%）

面积比例

本市

113.65

9967

5100

16.43%

55.31%

外地

91.84

9215

5540

19.37%

44.69%

本省其它地区

62.06

6318

5493

19.81%

30.20%

外省市

23.44

2444

5467

21.68%

11.41%

境外

6.34

453

6268

9.48%

3.09%

3、价格分析

3.1、商品房销售价格分析

今年11月份厦门市商品房总平均价格为6314元/平方米，同比上升29.87%，较上月均价上升10.50%

3.2、商品住宅销售价格分析

今年厦门市11月商品住宅全市均价为5810元/平方米，较上月上涨10.23%，主要原因，本月岛内商品住宅占总量的72%，较上月上升7个百分点，而且，岛内均价较高的思明区占总量的比例达56%，较上月上升15个百分点。

分析具体项目，今年11月在我局交易权籍登记中心登记备案的项目中，面积超过1万平方米的有7个项目，其中5个在思明区，均价均在6300-7700之间。

岛内均价为6557元/平方米，较上月上涨8.62%，本月岛外商品住宅均价为3904元/平方米，较上月略有上升。

3.3、商品房分区销售价格

今年11月厦门市分区商品住宅均价，思明区6828元/平方米，环比上升9.66%，湖里区5580元/平方米，环比下降2.31%，集美区3921元/平方米，环比上升7.44%，海沧区4557元/平方米，环比上升1.69%，同安区2813元/平方米，环比上升13.60%。

思明区、同安区升幅较大。

3.4、商品住宅岛内、外加权平均销售价格分析

由于厦门市岛内、外商品住宅价格相差较大，尤其是近期厦门市岛外同安区销量占全市比重变化较大，对全市的总体均价影响较大。

为更好地反映厦门市商品住宅的价格走势，减少岛内、外销量对全市均价的影响，根据近一年岛内、外商品住宅的销量情况，分别取岛内、外的商品住宅权重0.7和0.3进行加权平均。

形成如下走势图。

11月份我市加权平均价格为每平方米5761元，受岛内思明区交易量影响，均价较上月有较大升幅。

3.5、二手房交易价格分析

今年11月厦门市三级市场交易均价为每平方米3005元，比上月下降了3.49%，居住用房（包括房改房、住宅、别墅）均价为每平方米3423元，较上月上升12.33%。

从二手房的均价趋势线上可看出，二手居住用房的均价一直处于较平稳的上升通道中。

3.6、典型居住区二手房交易价格趋势分析

样本选取范围主要是厦门市的岛内的两个行政区，即思明区和湖里区，两个区各选一个市场交易较频繁，具有典型性的居住小区。

由于岛外交易量较小，本次暂不做样本分析。

厦门市今年11月份厦门市典型居住区二手住宅平均价格为每平方米4320元。

与去年同期相比，上升了21.69%，与上月相比，上升了7.20%。

厦门市典型样本楼盘价格趋势分析表

楼盘区域

居住小区坐落

项目简介

上市时间

月均涨跌（元）

厦门市东部开发区莲前大道西林村南侧

小区是以经济适用房为主的城市住宅小区，总用地20.46公顷，总建筑面积30.54万平方米，住宅建筑面积27.12万平方米，住宅3322户。

1999年左右

71.79

湖里南部生活区的东部，东临福厦路，南接南山路

小区总占地面积为16.6公顷，总建筑面积30.92万m2，公建建筑面积4.12万平方米，住宅建筑面积26.8万平方米，区内共有70栋楼，全部为多层，住宅有3025套，

66.28

4、房地产金融

厦门市今年1-11月房地产抵押（按揭）贷款累计金额为76.59亿元，其中商品房贷款60.17亿元，占总贷款金额的78.56%；

三、总体特点

总体看来，今年1～11月厦门市房地产二、三级市场主要特点表现在：

1、成交量走出低谷。

今年11月份商品房成交量在上月基础上进一步回升，月成交量34.09