地房地产市场形势分析报告模版Word下载.docx
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1~6月，全市存量房交易面积303.1万平方米，交易额60.14亿元，分别比上年同期增长18%和52%；
其中存量住宅交易面积240.5万平方米，交易额47.38亿元，分别比上年同期增长15.5%和47.9%。
（4）房屋租赁备案情况
1~6月，全市非居住房屋租赁备案登记2995件，登记面积60。
2万平方米，租金总额4.。
41亿元，同比分别增长37.8%、67.1%和43.9%；
房屋平均租金为732.9元/平方米，同比下降16.2%。
（5）商品房空置状况
据市统计局今年1~5月份的统计，我市商品房空置一年以上的为201.4万平方米，其中空置商品住宅为171.6万平方米；
按年限分，空置1~3年的商品房179.7万平方米，其中商品住宅155.5万平方米；
空置3年以上的商品房21.7万平方米，其中住宅16.1万平方米。
（6）商业银行住房抵押贷款登记状况
1~6月份，沈阳市各商业银行个人住房贷款抵押登记为45.27亿元，同比增加41%。
2、沈阳市房地产市场销售及空置结构分析
（1）1~6月商品房销假预售结构分析
因无市统计局提供的详细数据，现依据我局房地产交易中心的合同备案数据进行此项结构分析。
A.商品房销预售面积分析
1~6月,我市商品房销预售合同备案面积349.7万平方米，其中商品住宅合同备案面积324.6万平方米，同比分别增长54.3%和57.9%。
详见表1:
表1:
1~6月月份沈阳市商品房销预售面积分析表
项目类别
销预售面积（万平方米）
所占比例（%）
与上年相比（%）
总计
349.7
100
154.3
其
中
住
宅
小计
324.6
92.9
157.9
普通住宅
320.6
占住宅98.8
160.2
别墅
4.0
占住宅1.2
75.5
网点
16.8
4.8
106.3
办公用房写字楼
3.3
0.9
300.0
车库及其它
4.9
1.4
122.5
B.商品房销预售金额分析
1~6月,我市商品房合同备案销预售金额109.39亿元,其中商品住宅合同备案销预售额98.11亿元,同比增长53.5%和59.1%.详见表2:
表2:
1~6月月份沈阳市商品房销预售金额分析表
销预售金额（亿元）
109.39
153.5
98.11
89.7
159.1
96.11
占住宅98.0
161.9
2.00
占住宅2.0
88.9
7.91
7.2
104.1
1.65
1.5
311.3
1.72
1.6
117.0
C.商品住宅销预售不同价位段套数分析
表3:
1~6月月份沈阳市商品房销预售不同价位段套数分析表
价格类别（每平方米）
套数
2000元以下
2368
8.3
68.2
2001—2005元
5279
18.4
140.0
2501—3500元
16095
56.2
276.7
3501—4500元
3192
11.2
184.2
4501—5500元
1116
3.9
116.7
5500元以上
583
2.0
115.0
总计
28633
176.2
D.商品住宅销预售不同价位段面积分析
表4:
1~6月月份沈阳市商品房销预售不同价位段面积分析表
24.5
7.5
2001—2500元
55.4
17.1
181.2
55.9
41.6
12.8
14.0
4.3
7.7
2.4
从表中可见,虽然高价位商品住宅（多是大户型）面积比例略高于套数比例,但仍然可以看出,销预售面积和价位成反比关系,价位越高,销预售面积减少。
E.商品住宅销预售不同面积段套数分析
表5：
1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段套数分析表
类别套内面积
销预售套数
所占比例（%）
80平方米以下
4745
16.5
80—100平方米
6118
21.4
100—130平方米
9870
34.5
130—160平方米
5324
18.6
160—200平方米
2030
7.1
200平方米以上
546
1.9
从表中分析可看出，不同套内面积与销预售套数的关系像一个橄榄球型，两头小中间在。
但这并不完全符合广大居民消费意愿。
据问卷调查得知，小户型是广大居民心目中主导户型，但由于小户型供应量小，故而销售比例较小。
F，商品住宅销预售不同面积段面积分析
表6：
1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段面积分析表
套内面积类别
销预售面积（万平方米）
30.4
9.4
56.4
17.4
112.1
34.6
76.4
23.5
35.1
10.8
14.1
4.3
从问卷中可知,上述比例是不够合理的,小户型供应量太少。
G.商品住宅销预售不同价位段金额分析
表7：
1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同价位段金额分析表
4.13
4.2
12.78
13.0
52.69
53.7
16.33
16.7
6.96
7.1
5.22
5.3
H.商品住宅销预售不同面积段金额分析
表8：
1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段金额分析表
套内面积类别
80平方米以下
8.93
9.1
80—100平方米
15.16
15.5
100—130平方米
31.93
32.5
130—160平方米
23.52
24.0
160—200平方米
12.05
12.3
200平方米以上
6.53
6.6
（2）1~6月份存量房交易结构分析
A.
存量房交易面积分析
表9：
1~6月份沈阳市存量房交易面积分析表
项目类别
交易面积（万平方米）
303.0
住宅
小计
240.5
79.4
148.5
占住宅61.8
房改住宅
89.5
占住宅37.2
高档公寓别墅
0.3
占住宅0.1
其它
2.2
占住宅0.9
非住宅
62.5
20.6
商服用房
23.8
占非住宅38.1
办公用房
9.8
占非住宅15.7
厂房用房
5.9
占非住宅9.4
22.96
占非住宅36.8
B.
存量房交易金额分析
表10:
1~6月份沈阳市存量房交易金额分析表
交易金额（亿元）
60.14
47.38
78.8
28.04
占住宅59.2
18.78
占住宅39.6
0.11
占住宅0.2
0.44
12.76
21.2
6.62
占非住宅51.9
2.53
占非住宅19.8
0.48
占非住宅3.8
3.13
占非住宅24.5
C.
存量住宅交易套数分析
表11：
1~6月份沈阳市存量住宅交易套楼分析表
套数
所占比例
38152
22028
57.7
15693
41.1
11
0.1
其他
420
1.1
（3）1~6月份空置商品房结构分析
空置商品住宅不同价位段结构分析
表12：
1~6月份沈阳市空置商品房不同价位段结构分析表
项目
空置面积所占比例（%）
3.7
2001—3000元
51.0
3001—4000
15.2
4001—5000元
16.3
5000元以上
13.8
空置商品住宅不同面积段结构分析
表13：
1~6月份沈阳市空置商品房不同面积段结构分析表
项目类型
60平方米以下
0.2
61—100平方米
4.7
101—120平方米
21
121—150平方米
30.3
151平方米以上
43.8
从上表可以看出，套内面积120平方米以上的空置房占空置总量的74.1%，此部分商品房滞销与累积状况仍很明显。
3.1~6月份沈阳市房地产市场运行特点
（1）房地产投资超高速增长
1~6月，我市房地产开发投资累计完成89.68亿元，比上年同期增长149.7%；
其中住宅建设投资完成66.49亿元，比上年同期增长130.7%。
房地产投资额占全社会性固定资产投资额的35.2%，比我市面上同期固定资产投资增幅高出74.5个百分点（1~6月我市全社会固定资产投资额完成255.1亿元，同比增长75.2%）。
（2）商品房销售高速增长
1~6月，据统计局的数据，我市商品房销售面积和金额同经增长49.1%和51.1%，其中商品住宅同比增长61.3%和62.1%；
按我局合同备案统计，商品房销预售同比增长54.3%和53.5%，商品住宅销预售同比增长57.9%和59.1%。
商品房销售面积不仅增幅远远超过存量房，而且合同备案的面积总量也出现了近年来首次反超存量房的局面，说明我市房地产市场仍然处于快速增长趋势。
（3）存量房交易增幅略有回落
1~6月，全市存量房交易面积与交易额分别比上年同期增长18%和51.1%；
其中存量住宅交易面积与交易额分别比上年同期增长15.5%和47.9%。
由于拆迁节奏放缓等原因，使得存量房交易的增幅在近几个月略有回落。
（4）商品房价格大幅上升的势头得到缓解
1~6月，我市商品房平均价格（按市统计局统计口径计算）为2984.6元/平方米，商品住宅价格为2913.7元/平方米，同比分别上升8.3%和7.3%，每平方米上升228.3元和197.6元。
6月份当月，我市商品房和商品住宅价格分别为2881元/平方米和2800.8元/平方米，同比分别上升1.4%和下1.1%，与去年同期基本持平。
据分析，6月份我市商品房价格实际上平均涨幅为5%左右，但因为核心城区交易量大幅下降，城郊区交易量大幅度上升，权重发生变化，从而带动全市商品房价格与2003年同期持平（详见表14和表15）
表14：
2004年1~6月份沈阳市商品房销售价格分析表
月份
项目
1月
2月
3月
4月
5月
6月
1—6月
价格（元/㎡）
3189
3042
2972.9
3135.7
2881
2984.6
环比增长（%）
9.4
-4.6
-5.6
-8.1
同比增长（%）
15.8
14
7.9
14.1
同比增长值（元）
435.3
373.8
210.4
387.2
39.2
228.3
表15：
2004年1~6月份沈阳市商品住宅销售价格分析表
3084.7
3031.6
2750.9
3084.9
2800.8
2913.7
10.6
-1.7
-9.3
12.1
-9.2
18.3
17.3
4.5
13.4
-1.1
7.3
477.6
446.7
119.4
364
-32.4
197.6
（5）存量房价格增幅较大
今年6月份，我市存量房平均价格为每平方米2075.54元，同比上升28.5%，每平方米上张460.8元；
其中存量住宅平均价格为每平方米2047.45元，同比上升30.7%，每平方米上涨481.28元。
（6）外籍和外埠开发商大举进入沈阳开发市场
目前由于沈阳市房地产业形势良好，呈现出明显的发展潜力，从而吸引了大批国外和外埠开发企业进入我市开发。
据初步统计，目前已经有91家外资企业和38家外埠企业来沈投资。
截止6月底，仅外资企业的房地产投资就达2.13亿美元，同比增长50.3%，约占1~6月全市房地产投资额的19.6%。
（7）商业房地产发展增速明显
据统计局数据，1~6月我市商业房地产完成投资15.49亿元，同比增长1.59倍，所占房地产投资的比重由上年同期的16.6%提高到17.3%，施工面积226.7万平方米，同比增长74%。
商业地产的快速发展，逐步地改变着沈阳房地产投资结构。
三、当前沈阳房地产市场形势总体判断
1.
房地产业进入快速发展时期和大众消费时代
我市房地产市场在走过近三年的调整期后，驶入了快车道，处在加速发展阶段。
今年1~6月份，商品房销售呈现出大幅度增长的新趋势。
它标志着我市房地产市场正处于我市本轮发展周期的快速增长阶段，总体上仍是持续、快速、健康发展的形势。
我市住房消费已进入了大众消费时代，今年1~6月份，我市每平方米3500元以下的商品住宅销售量已占整个商品住宅销售量的80.5%，表明中等及其以下水平住房消费群体占绝大部分比例。
一方面表明在商品房消费的金字塔结构中，呈现由底部向上推进的状态；
另一方面也表现出存量房和增量房市场的联动效应，房地产三级市场推动二级市场，二级市场带动三级市场，进一步增强了发展动力。
2.
目前房地产开发投资与销售比例协调
去年我市房地产开发投资额为177.3亿元，商品房销预售合同备案金额为164.99亿元，投资销售比为93.1%，远高于专家学者目前公认为70—80%的一般标准。
2004年截止6月底，我市房地产开发投资完成89.68亿元，同期商品房销售合同金额109.39亿元，投资销售比为122%。
目前我市房地产销售额已出现反超现象，说明我市房地产市场运行态势协调良好。
3.
新建商品房的开发利润率处于合现区间
我市新建商品房开发成本平均为2500元/平方米左右，新建商品房开发毛利润约为500—700元/平方米，净润为300—500元/平方米，约占全部开发成本的15%—20%，不存在暴利现象。
而在我市住宅项目建设和销售的平均周期为两年左右，项目成本年利润率为7.5%—10%之间，处于合理区间。
4.
住房消费处于理性状态，终级消费比例较大
据调查分析，我市商品住宅销售量的85%以上是消费者购房自住，属于投资性购房比例在10%左右。
沈阳市由于前些年经济环境比较困难，占较大比例的产业职工购房比例小，随着近几年整体经济形势好转和房改的深入推进，个人购房支付能力增强，以改善居住条件为目的的居民购房大量增加，因此住房终极消费是我市房地产市场的消费主流。
由于终极消费比例较大，投资炒房比例相对较小，炒作空间不在。
甚至温州炒房团也无法进入。
5.
房地产二、三级市场销售比例协调
2003年，我市增量商品房销售与存量房产转让有面积双双突破了500万大关，创造了新的历史记录，增量房和存量房的比例1：
1.07；
2004年1~6月份，我市增量房销售面积和存量房交易面积比例为115.4:
1。
从中可以看出，我市增量房和存量房转让面积基本保持着1比1的比例关系，这说明当前沈阳市房地产市场仍然处于良性联动、相互促进、协调发展的均衡良好局面。
总之，依据上述分析，可以认为我市当前房地产市场发展形势是健康的，处于可持续发展的良性状态，不存在过热现象。
四、沈阳市房地产市场走势与潜在风险的分析
当前沈阳市经济形势保持良好态势，预计地区生产总值增长14%，地方财政收入完成58.36亿元，增长35,6%，利用外资直接投资9.44亿元，增长55.4%，全市经济处于快速健康发展状态，同时国家振兴东北老工业基地的有关措施将会逐步得以落实。
因此我市房地产市场面临者空前良好的大环境，使我市房地产业面临者严峻的考验。
但是，目前我市房地产市场发展的有利条件居于主导地位，其走势将体现在以下六个方面：
有效需求将持续在幅度增长
到2003年底，我市人均住房建筑面积为20.12平方米，比全国城镇人均住宅建筑面积23.67平方米低3.55平方米，比辽宁省城镇人均住宅建筑面积20.24平方米低0.12平方米,历史欠账较多，群众要求改善居住条件的愿望十分强烈。
由于居民收入逐年增多，我市占全市居民40%左右、年收入在3~6万元之间的中等收入家庭，已成为市购房主力。
由此推动当前我市整体消费结构发生重大变化。
据2003年年底对全市居民住房消费大规模问卷调查分析，对住房满意的仅占24%，明确表态不满意的占32%
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