房地产项目规划及资金筹措计划Word文件下载.docx
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单位：
序号项目名称金额取费标准及说明备注二前期费用
1咨询费用
1.1项目策划咨询费
1.2项目可行性研究费
1.3项目评估费
2规划费用
2.1
2.2
规划方案费
规划设计费水文、地质勘察费用
4
三通一平费用
4.1
施工道路费
4.2
施工供水费
4.3
施工供电费
4.4
土地平整费
5
设计费用
5.1
方案设计费
5.2
施工图设计费
5.3
审阅费
6
报建费用
6.1
招投标费
6.2
质量监督费
6.3
墙改费
6.4
城市配套费
6.5
白蚁预防费
6.6
人防建设费
6.7
消防配套费
6.8
教育附加费
6.9
环保排污
7
其它
3
（污水、噪音）处理费
三、基础设施成本构成
序号
项目名称
建设费用
接口费用
合计
取费标准
三
施工费用
1
供电工程
2
供水工程
排水工程
供气工程
通讯、网络工程
有线电视系统
小区道路工程
8
小区绿化工程
9
路灯工程
10
环卫设施
11
消防设施
12
小区智能化系统
13
金
四
建筑安装工程费用
土建工程
给排水工程
电梯工程
消防工程
公共装饰工程
五、
公共配套设施建设费用构成
单位
：
五
公共配套设施
居委会
派出所
会所
物管用房
托儿所
幼儿园
公共厕所
计算说明
额
四、建筑安装工程费用构成
8停车场
9大门及门禁设施
10其它
六、其它费用构成
序号项目名称金额取费标准及计算说明备注
六其他费用
1管理费
2开发间接费
3财务费用
4开发期税金
4.1营业税
4.2所得税
4.3城市维护建设税
4.4教育费附加
5工程监理费
6销售费用
6.1销售广告费用
6.2销售代理费用
7不可预见费
8其它
福满花园项目投资估算及资金筹措计划
第一节建设项目的大体概况与投资经营方案
一、福满花园项目概述
1、项目概况
项目位于南宁市XXX区，南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路
延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实
际建设用地面积39390.36m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
（表：
6-1-1）【项目主要技术经济指标】
内容指标内容指标
建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积47375.75m2
实际用地面积39390.36m2计容积率面积149683.37m2
总建筑面积157689.07m2建筑容积率3.8
建筑密度28%绿地率30.8%
住宅面积141125.49m2商业面积8527.04m2
地下室面积8036.54m2居住总户数1520户
二、项目投资方案
（一）投资组合方式
在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目
总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、
资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；
另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：
自有资金全部用于投资；
销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；
此外还缺少的资金，则向银行借贷。
本项目开发总投资
（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。
（二）资金动作方式
在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权岀让金和前期工程费；
在获取土地使
用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；
当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。
1、自有资金
整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。
详见表:
6-1-2
（表:
6-1-2）自有资金年度投入表（单位:
万元）
第一年第二年第三年
3340.156582.2177.12
2、银行贷款
银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；
从第一年起到第二年止每年借一笔。
（表:
6-1-3）银行贷款年度投入表（单位:
第一年第二年
1000010000
3、销售收入再投入。
销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经
营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%，总销售收入再投入为
7725.35万元，占总投资的20.5%。
6-1-4）销售收入再投入年度投入表（单位:
第三年
上半年下半年
5931.451793.9
第二节项目的建设工程规划与安排
二、福满花园项目建设规划及进度安排
（一）建设方案及规划说明
1、建设方案。
经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下:
有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。
（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态
（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。
（二）建设方式及进度安排
1、开发计划拟定的原则
1本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目，在拟定项目的开发建设计划时，我们主要依据
大中规模住宅项目的基本规律，遵循最佳的市场对接时机与购买力适应，以及按基地的成熟条件渐
进的原则。
2本项目经测算销售值达49838.4万元人民币，从南宁楼市的发育及区域购买力，以及合理的市场占有率角度，我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。
3根据项目基地及规模情况，在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，
在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。
2、建设方式。
采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
3、进度安排。
项目拟用三年分三期进行（见表：
6-2-1）
根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：
A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：
3个月
B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：
18个月
C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：
15个月
4、项目周期设定
1开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间，并以此时间为项目开发周期
的起始日。
2根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如
下：
3根据项目基地及规模情况，在开发建设中设清晰的分期，从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进，按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏，间隔六个月（一季左右）的动工时间，形成项目整体开发的形象及市场影响。
5、分段周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时，设此时间为项目开发周期的起
始日。
②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目
的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。
（见图表：
6-2-1）
6-2-1）项目实施计划表
第三节项目投资估算及资金筹措计划
一、福满花园项目投资与成本费用估算
（一）开发成本估算
（1）土地使用权岀让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金6000万元人民币。
（2）前期工程费：
1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：
6-3-1）。
6-3-1）前期工程费估算表（单位:
1规划设计费建安工程费X3%620.30
2可行性研究费建安工程费＞0.15%31.02
3水文、地质、勘察费建安工程费》.15%31.02
4筹建开办费建安工程费＞2.5%516.92
合计1199.26
⑶建安工程费：
20676.77万元。
（见表：
6-3-2）
6-3-2）高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价（单位:
项目高层（元/平方米）项目高层（元/平方米）
桩基础70土建工程750
电梯120消防30
一般水电安装100煤气10
通讯5公用天线3
普通装修50对讲机系统12
地下室费用130智能化设施80
★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价
=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米
建安工程费：
①高层建安工程费=1360X149652.53+（300+50）X8527.04=20676.77万元
注:
其中（300+50）为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。
（4）基础设施费（红线内外工程费）：
1348.62万元，（详见表：
6-3-3）。
6-3-3）基础设施费估算表（单位：
序号项目计算依据金额（万元）
1供电工程65万元/公项＞47375.75=307.94307.94
2供水工程15万元/公项＞47375.75=71.0671.06
3电信工程7万元/公项＞47375.75=33.1633.16
4煤气工程7万元/公项＞47375.75=33.1633.16
5绿化工程5.4万元/公项＞47375.75=25.5825.58
6道路工程42.13万元/公项＞47375.75=199.59199.59
7排水工程37.6万元/公项＞47375.75=178.13178.13
合计500+848.62=1348.62848.62
注：
本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园
（5）公建配套设施费：
485万元，详见表:
6-3-4
6-3-4）公建配套设施费估算表（单位:
序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）
1幼儿园100050050
2卫生院1000（位于裙楼房内）40040
3文化活动中心1500700105
4超市2000（位于裙楼房内）
5邮政支局500（位于裙楼房内）
6电信营业所500（位于裙楼房内）
7储蓄所700（位于裙楼房内）
8物业管理处200（位于裙楼房内）3006
10公厕100500511垃圾压缩站2003006
12变电站120050060
13煤气调压站506003
合计485
（6）开发期间税费：
2657.38万元，详见表6-3-5。
6-3-5）开发期间税费一览表（单位:
序号类别计算依据交纳税额（万元）
1配套设施建设费建安工程费＞6%1240.61
2建筑工程质量安全监督费建安工程费＞0.4%82.71
3供水管网补偿费住宅：
0.3T/人,600元/T
商铺：
0.1T/平方米,600元/T住宅:
95.76
商铺:
51.16
4供电用电负荷费住宅:
4KVA/户,480/KVA
8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:
291.84
68.22
5其他建安工程费＞2%413.54
6物业管理基金建安工程费＞2%413.54
合计2657.38
（7）不可预见费。
711.29万元,取上面1-5项之和的3%
不可预见费=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）X3%=711.29万元
（注：
第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）
（8）开发成本。
33078.32万元，以上1-7项小计：
开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32
二、开发费用估算
1、管理费用：
891.29万元,取上面1-5项之和的3%
（6000+1199.26+20676.77+1348.62+485）冷％=891.29万元
2、销售费用：
1495.14万元,详见表6-3-6。
6-3-6）销售费用估算表（单位:
序号项目计算依据计价（万元）
1广告宣传及市场推广费（49838.4）销售收入X1%498.38
2销售代理费（49838.4）销售收入X1%498.38
3其他销售费用（49838.4）销售收入X1%498.38
合计1495.14
3、财务费用：
2260.6万元,详见贷款还本付息表
4、开发费用：
4647.03万元，前面1-3项之和
三、总成本费用汇总及分摊表
本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：
6-3-7）
6-3-7）投资成本费用估算汇总表（单位:
成本项目总额
（万元）得房成本（元/平方米）
高层商铺车位
1•开发成本33078.321903.714903.712862.31
（1）土地成本60003001500985.8
（2）前期工程费1199.2676.0576.0576.05
（3）建安工程费20676.77120030001472.8
（4）基础设施费1348.6285.5285.5285.52
（5）公建配套设施48530.7630.7630.76
（6）开发期间税费2657.38168.52168.52168.52
（7）不可预见费711.2942.8642.8642.86
2•开发费用4647.03319.79213.89213.89
（1）管理费用891.2953.7153.7153.71
（2）销售费用1495.14105.9
（3）财务费用2260.6160.18160.18160.18
3.合计37725.352543.295331.493290.09
投资分摊的原则：
总原则：
所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。
细则：
（1）按计算投资的各项成本来分摊
（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊
（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊
（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊
（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊
四、资金筹措、投资计划及借款利息
（1）资金筹措与投资计划
一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用
于投资部分。
本项目开发商投入自有资金10000万元作为启动资金，另需向银行贷款20000万元用于投资，剩余部分7725.35万元由销售房收入补充，总投资为37725.35万元，其中2260.6万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付。
详细投资见计划与资金筹措表（表：
6-3-8）
6-3-8）投资计划与资金筹措表（单位:
序
号项
目合
计建设经营期
200520062007
上半年下半年上半年下半年上半年下半年
1投资总额37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.9
1.1建设投资35464.752167306711240.0612340.86008.57640.8
1.1.1土地成本6000150015001500150000
1.1.2前期工程费1199.26400500299.26000
1.1.3建安工程费20676.7700700090004676.770
1.1.4基础设施费1348.6200800400148.620
1.1.5公建配套设施费4850020002850
1.1.6开发期间税费2657.380800800800257.380
1.1.7不可预见费711.29118.5118.5118.5118.5118.5118.5
1.1.8管理费891.29148.5148.5148.5148.5148.5148.5
1.1.9销售费用1495.1400373.8373.8373.8373.8
1.2贷款利息2260.60273.150834.3501153.1
1.3流动资金0.0000000
2资金筹措37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.9
2.1自有资金1000003340.151240.065342.1577.120
2.2借款200002167010000783300
2.3销售收入再投入7725.3500005931.451793.9
（2）贷款本金的偿还及利息支付
长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后1年还清，从建设经营期第三年开始计算。
详见贷
款还本付息表。
（央行2000年9月起执行的贷款利率：
5.463%）
6-3-9）贷款还本付息结算表（单位：
序号项目名称合计建设经营期
----第一年第二年第三年
1借款还本付息
1.1年初借款累计
第一笔借款本年借款100001000010273.1510834.35
本年应计利息1426.25273.15561.2591.9
年底还本付息11426.2511426.25
年末借款累计10273.1510834.350
第二笔借款年初借款累计10273.15
本年借款10000----10000----
本年应计利息834.35----273.15561.2
年底还本付息10834.3510834.35
年末借款累计10273.150
1.3
借款汇总年初借款累计----0
本年借款2000010000100000
本年应计利息2260.6273.15834.351153.1
年底还本付息22260.60022260.6
年末借款累计
2借款还本付息的资金来源
2.1投资回收22260.6
1、贷款利率为5.463%;
2、当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）X年利率
第四节项目销售和租赁收入测算
一、住宅销售单价的确定
（一）用房地产市
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