土地增值税纳税审核docWord文档格式.docx

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这三项费用作为期间费用，直接计人当期损益，不按成本核算对象进行分摊。

审核企业借款情况，看其借款利息支出能否按转让房地产项目计算分摊：

一是利息的上浮幅度要按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4.审核与转让房地产有关的税金

企业转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加，在“营业税金及附加”、“应交税费”账户核算；

缴纳的印花税在“管理费用”账户中核算。

审核时，应注意与土地增值税纳税申报表相核对，看其申报抵扣的税金是否正确，已缴纳的印花税，因在房地产开发费用中计人扣除，故在此不允许重复扣除。

5.审核其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除。

审核时，应在核实纳税人取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的基础上，按规定的扣除比例重新计算核实，看企业申报扣除的金额有无差错。

（三）应纳税额计算的审核1

2

土地资源调查与实习报告

实习报告

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许昌市建设用地集约利用评价

（一）引言

城市土地集约利用是在特定时段中、特定区域内的一个动态的、相对的概念。

它是指现期和可以预见的未来条件下，在满足城市发展适度规模，使城市获得规模效益和集聚效益的基础上，以城市合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高城市土地的使用效率，并取得更高的经济、社会和生态环境效益，以求在较小面积土地上获取高额收人的一种农业经营方式。

许昌市西部为低山丘陵，东部为淮海平原西缘，地势西北高，东南低，自西北向东南缓慢倾斜。

位于河南省中部，东经113°

03′~114°

19′，北纬33°

42′~34°

24′，面积4978平方公里。

许昌市辖魏都区、许昌县、长葛市、鄢陵县、禹州市、襄城县；

43个乡，35个镇，20个街道办事处；

2194个村民委员会，210个居委会。

（二）许昌市概况

地貌景观可分为平原、山地和岗地三大类，平原占全市面积的72.81％，低山丘陵占全市面积10.43％，岗地占全市面积的16.75％。

许昌市气候属北暖温带季风气候区，热量资源丰富，雨量充沛，光照充足，无霜期长。

因属大陆性季风气候，多旱、涝、风、雹等气象灾害。

全市四季气候总的特征是：

春季干旱多风沙，夏季炎热雨集中，秋季晴和气爽日照长，冬季寒冷少雨雪。

四季分明，最热月在7月份，平均气温为27.2℃，最冷月在1月，平均气温为0℃~0.5℃。

许昌市农业历史悠久，农业生产条件好，开发程度较高，十分利于发展粮棉商品生产。

许昌市已知矿藏主要有煤、铝土、铁、硅石、耐火黏土、石灰岩、大理石和白垩土。

境内经普查有维管束植物124科、411属、719种，其中：

野生植物448种，栽培植物271种。

按自然森林植被破坏后大部分低山丘陵为槽罐丛植初分类，属华北区豫西山地和黄淮平原亚区植物区。

许昌市是中原城市群核心区城市，是中原城市群中重要的制造业基地、交通运输中心、装备制造基地。

主城区加上外围组图联合构成我国京广发展轴上的重要城市节点，成为我国中部崛起战略据点的重要组成部分。

近几年，许昌市经济发展速度很快，连续多年保持两位数的高度增长，经济总量一年一个新台阶，已突破了700亿大关。

在快速增长的同时，经济运行质量也得到了一定程度的提高。

（三）评价指标体系构建

土地集约利用评价指标体系是一个有机的动态复合系统，这个系统基本涵盖了土地集约利用的内容，比较全面地反映了土地集约利用的现状、潜力和可持续性，客观地体现了土地集约利用的内在功能。

1.层次型评价指标体系的构建：

查志强认为集约化、高效化和协调化是土地集约利用评价的三个主要目标，因此从四个方面构建了城市土地集约利用评价指标体系

（表11-4）：

①影响和制约城市土地集约利用的主要因素，包括城市性质与用地结构协调度，1级、2级地价区中工业、仓储用地比重，城市用地可持续发展年数，人均耕地占有量，环境污染状况和城市绿化状况等。

其中城市性质与用地结构协调度可用城市建设用地结构和人均单项建设用地进行分析，确定用地结构是否与城市性质协调一致；

城市用地可持续发展年数主要反映城市外延扩展的约束程度，涉及行政区划约束和规划范围约束的概念。

②城市土地集约利用程度和效率，包括土地投入程度和土地利用程度，土地投入程度包括单位用地固定资产投人、基础设施配套完各程度、公共服务设施完善程度等。

基础设施配套完备程度没有统一的衡量标准，可以从各项基础设施的状况中间接反映，如人均拥有铺装道路面积、工业废水处理率等。

公共服务设施完善程度可以用每万人拥有医生数等指标衡量。

土地利用程度包括土地利用率、城市人口密度、土地利用强度等。

土地利用率和城市人口密度的逆指标是土地闲置率和城市人均用地；

土地利用强度主要通过容积率和建筑密度反映。

③土地利用效率，包括单位面积第二、第三产业GDP，单位面积工业产值、利税、商品交易成交额以及基准地价等。

④城市土地集约利用发展变化趋势，包括城市人口与用地增长弹性系数、固定资产投资与用地增长弹性系数、第二三产业GDP与用地增长弹性系数等。

张富刚等人对中国城市土地利用集约度时空变异进行分析时也采用了这种层次型评价指标体系。

他将城市土地利用集约度分解为土地利用投入水平、土地利用程度、土地利用效率以及土地利用生态环境质量四个方面，具体指标与前面提及的基本相似。

表11一4城市土地集约利用潜力评价指标体系

2.基于不同研究尺度的评价指标体系：

龚义等人以浙江省义乌市为研究区域，构建了基于不同空间尺度的城市土地集约利用评价指标体系。

城市土地利用一般包括三个空间层次，即单个地块的土地利用、若干地块所构成的均质区域即所谓潜力区的土地利用以及城市总体的土地利用。

因此在不同的地域范围评价城市土地集约利用潜力时，应针对空间尺度的差异，即城市建成区、潜力区和地块三个不同的空间层次，选择相应的评价方法和设计相应的评价指标。

表11-5和表11-6是宏观和中观层次的评价指标体系，微观层次以地块为评价对象，评价地块的土地的使用效率和建筑潜力。

微观层次的评价主要选择建筑容积潜力、经济潜力和环境潜力三个指标。

这类评价指标体系的关键在于不同层次的评价指标体系如何有效衔接以及不同层次体系的评价结果如何协调一致。

例如，某地块的土地利用集约程度较高，但其所在的中观区域土地利用集约程度总体较低，在土地资源优化配置过程中应如何根据评价结果指导土地集约利用。

表11一5宏观层次总体评价指标体系

表11—6中观层次总体评价指标体系

3.国土资源部的评价指标体系：

将城市土地集约利用理解为：

约束条件下的目标化问题。

其中，化目标为土地总的投人产出差距化，而约束条件是土地投入量不能超过相关法规所限制的量。

在此基础上，构建了宏观和中观尺度的城市土地集约利用评价指标体系框架。

首先是城市土地集约利用总体评价指标体系，评价对象为建成区所有土地．考察城市土地在投入强度、使用强度和经济效益等三方面的情况（表１１－7）。

其次是功能区土地集约利用评价指标体系，针对居住、商业、工业等不同功能区类型分别设立。

其中居住功能区评价指标的选取侧重考虑土地的使用强度和投入状况；

商业服务医侧重从使用效益角度选取指标；

工业功能区则侧重考虑投入强度和经济效益。

这一评价体系不仅反映了集约利用的内涵，还考虑到了评价区域的不同尺度，并且在指导思想上明确了城市土地集约利用的适度规模问题，在城市土地集约利用评价方面做了有意义的探索。

表11—7城市土地集约利用总体评价指标体系

（四）评价方法

1.标准化方法：

为在一定的范围内获得秩序，对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使用的规则的活动，称为标准化。

2.权重确定方法（层次分析法）：

是将决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案

等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。

该方法是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂于本世纪70年代初，在为美国国防部研究"

根据各个工业部门对国家福利的贡献大小而进行电力分配"

课题时，应用网络系统理论和多目标综合评价方法，提出的一种层次权重决策分析方法。

3.综合评价方法：

运用多个指标对多个参评单位进行评价的方法，称为多变量综合评价方法，或简称综合评价方法。

其基本思想是将多个指标转化为一个能够反映综合情况的指标来进行评价。

如不同国家经济实力，不同地区社会发展水平，小康生活水平达标进程，企业经济效益评价等，都可以应用这种方法。

（五）评价实例分析：

1.评价实例许昌市建设用地结构与布局

到2005年，许昌市建设用地82322.50公顷，占土地总面积的16.53%。

建设用地中

城乡建设用地面积73507.66公顷，占建设用地的89.29%；

交通水利用地面积5581.92公顷，占建设用地的6.78%；

其他建设用地面积3232.27公顷，占建设用地的3.93%。

城乡建设用地中，城市用地面积7787.21公顷，占城乡建设用地的10.59%；

建制镇

用地面积3954.09公顷，占城乡建设用地的5.38%；

农村居民点用地面积55511.80公顷，占城乡建设用地的75.52%；

其他独立建设用地面积4378.19公顷，占城乡建设用地的5.96%；

采矿用地面积1876.37公顷，占城乡建设用地面积的2.55%。

交通水利用地中，铁路用地面积731.09公顷，占交通水利用地的13.10%；

公路用

地面积3329.16公顷，占交通水利用地的59.64%；

管道运输用地面积6.29公顷，占交通水利用地的0.11%；

水工建筑用地面积796.99公顷，占交通水利用地的14.28%；

水库水面用地面积718.39公顷，占交通水利用地的12.87%。

其他建设用地中，风景名胜设施用地面积为646.45公顷，占其他建设用地面积的

20.00%；

特殊用地面积为2585.82公顷，占其他建设用地面积的80%。

2.许昌数据

许昌市建设用地集约利用综合现状数据

指标

城镇建设用地综合容积率

人口密度城镇人均建设用地农村居民点人均建设用地

许昌县鄢陵县长葛市禹州市魏都区襄城县0.27982

0.14851

0.211052

0.19666

0.293697

0.23818

103.17150.0989.88123.7999.22126.34151.83155.42189.04168.31105.3

174.2

城镇化水平单位GDP交通用地单位工业用地工业产值单位建设用地固定资产投资额单位建设用地二、三产业增加值

工业用地率绿化覆盖率土地闲置率规划实施程度政策落实程度

20.513.70.67150.00435.5233.213.68081

21.46.020.980.0037.6934.114.58380

30.65.20.62160.00528.2822.613.18183

25.145.870.4590.00313.0220.812.98578

95.128.851.02230.00333.1232.815.77779

20.718.490.62170.0026.3121.714.98182

注：

数据主要来源于许昌市2006年统计年鉴及实地调查

1）标准化后值

2）评价值

分值取值范围为[0，1]分值为零，说明土地利用系统处于最不成熟的状态．土地集约利用程度最低；

当分值为l时，说明土地利用系统达到理想的成熟状态，土地利用的集约程度。

评价分级3.评价结果分析1）分级分析2）空间分析