物业财务管理制度.docx

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物业财务管理制度

1.目的：

为建立规范的财务管理制度和会计核算体制，特制定本制度。

2.范围：

本制度适用于具有行政隶属关系和产权控股关系的公司和分公司。

3.参考资料：

本制度依据《会计法》等有关会计法规编制。

4.定义：

财务管理：

是对企业经济效益进行专业管理，是企业整个运行机

制的重要一环，直接受制于企业的经营目标，鉴于物业管理企业行业特点即要讲求经济效益，也要重视社会效益，但财务管理的基本原则以较小的投入追求较大的产出同样适用物业管理企业。

财务管理的内容可归纳为：

资金筹集、资金投放、收益分配和日常资产管理。

5.核算体制：

根据南京物业管理有关法规规定，物业公司的特点是公司与管理处为不同的利益主体，要分别核算公司与管理处收益情况。

本公司南京地区全委物业管理项目，实行公司、分公司（管理处）两级核算体制，公司财务部核算本部费用收支情况，各分公司（管理处）应独立核算或由公司财务部代理进行独立核算，由公司汇总各分公司（管理处）财务报表。

6.财务管理：

6.1财务信息管理

6.1.1出纳信息

a.各现金网点的现金出纳在周末和月末要编制《库存现金盘点表》，帐面现

金结存额与库存现金盘点额要一致。

库存额按现金、借据、未入帐单据等分列，严禁白条抵库。

月末《库存现金盘点表》报分公司经理（管理处主任）和财务部经理审核签字后报公司主管财务副总裁。

b.财务部、分公司（管理处）出纳每月末编制《银行帐户存款明细表》，并随会计报表一同上报公司主管财务副总裁。

按月编制各帐户《银行存款余额调节表》，并经财务经理、财务主管审核签字。

6.1.2财务信息

按月编制《物业管理收入统计表》、《资产负债表》、《损益表》和《物业管

理成本表》。

按季编报《会计报表补充资料表》、《物业管理成本明细表》、《管理费用表》和《固定资产明细表》。

6.2会计核算工作规范

6.2.1公司财务部代理分公司（管理处）核算的，必须将公司与分公司（管理处）独立建帐，准确划分核算对象，正确反映各核算主体的经营成果和其他会计信息。

6.2.2会计核算的一般要求：

财务部应遵照中华人民共和国《会计法》和统一的会计制度的规定建立会计帐册进行核算，及时提供合法、有效、真实、准确、完整的会计信息，保证会计指标和前后各期的可比性。

6.2.3会计核算以人民币为记帐本位币。

6.2.4对政府主管部门报送的报表必须采用财政部统一规定的格式。

6.2.5会计凭证、帐簿、报表和资料应按国家有关规定建立档案。

6.2.6会计凭证的一般要求

a.原始凭证必须具备：

凭证名称、填制日期、填制单位、接受单位名称、经济内容、数量、单价和金额等。

外来原始凭证应有填制单位公章。

原始凭证大小写金额必须相符，原始凭证不得涂改挖补。

b.记帐凭证统一使用通用记帐凭证。

记帐凭证必须具备填制凭证日期、编号、摘要、科目、金额、附件张数、填制人员、记帐人员、稽核人员和主管人员签章。

c.记帐凭证要连续编号，一笔业务需填制两张以上凭证时，可采取分数编

号。

记帐凭证除结帐和改错外都应附有原始凭证。

记帐凭证发生错误应重新填制，已入帐的可用红笔填写与原内容相同的凭证冲回，如只是金额错误，也可将其差额另编一记帐凭证。

d.记帐凭证连同其原始凭证，按编号顺序装订成册，加具封面，注明单位名称、年度、月份和起讫日期、凭证种类、起讫号码，由装订人盖章。

e.原始凭证不得外借，其他单位因特殊需要经财务部经理同意后，可提供复印件，并由提供人员和收取人员登记签名。

f.外部原始凭证如有遗失，应取得原开具单位盖有公章的证明，注明凭证的金额、号码、内容等。

如无法取得的，由经办人写出详细情况，单位负责

人、财务主管人员签字，代为原始凭证。

627登记会计帐簿

a.按统一会计制度的规定和业务需求设置会计帐簿，包括总帐、日记帐、明细帐、辅助帐等。

b.现金帐、银行存款帐必须采用订本式帐簿，用计算机打印的帐簿必须连续编号，并装订成册，由主管会计和具体经办人签章。

总帐和明细帐、现金日记帐、银行日记帐应定期打印。

c.会计人员应根据审核无误的记帐凭证登记会计帐簿，做到数字准确、摘要清楚、登记及时、字迹工整。

各种帐簿应按页连续登记，不得跳行隔页，否则应注明“此页（此行）空白”字样。

凡需结出余额的帐户，其余额应注

明借贷方，没有余额的应作出标记。

上下帐页结转时要注明“过次页”或“承前页”，对需要结出本月发生额的帐户，结计“过次页”的本页合计数，应为本月初本页止的发生额的合计数。

d.帐簿记录发生错误时，不准涂改、挖补、刮擦或用药水消除字迹，不准重新抄写，应按有关规定进行更正。

应将错误文字或数字画线注销，在其上方填写正确文字或数字，并加盖名章。

对错误数字必须全部画线更正，不得局部修改。

由于记帐凭证错误造成帐簿错误的，可按更正的记帐凭证登记帐簿。

e.各单位应定期核对帐簿，保证帐证之间、帐表之间、帐帐之间、帐实之

间相符。

定期结帐，月度需结出当月发生额的应在摘要栏中注明“本月合计”字样，并在下面通栏划单红线；年结的注明“本年累计”通栏划双红线。

年度结转要在摘要栏分别注明“结转下年”和“上年结转”。

6.2.8编制财务报告

a.各单位应按月、季、年编制财务报告，财务报告包括报表及财务情况说明书。

b.对外报送的财务报表应按国家统一规定的会计制度和格式编制。

b.会计报表应根据登记完整、核对无误的会计帐簿记录和其他有关资料编

制，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。

c.会计报表之间、各栏目之间凡有对应关系的数字，应相互一致，本期报表

与上期报表之间有关数据应相互衔接。

不同会计年度，各项目内容及核算方法发生变化的应在报表中加以说明。

d.会计报表应按有关规定的期限对外报送。

报表应加具封面，装订成册，加盖公章。

封面还应注明单位、地址、报表所属年、季、月、报送日期、单位负责人、会计机构负责人、会计主管、编表人签章等。

e.年度会计报告需要审计的，编制前应先委托会计师事务所进行审计，将会计师事务所出具的审计报告连同会计报告按规定期限报送有关部门。

6.3会计工作交接

6.3.1会计人员工作调动或离职，必须将所经管的会计工作移交给接替人员，没有办理移交手续的不得办理调动或离职结算。

6.3.2会计人员办理移交前应处理完成有关业务，并对未了事项写出书面材料。

6.3.3编制移交清册时应逐项列明移交材料，包括会计凭证、帐册、报表、印章、证券、发票收据、支票、文件、软件、磁盘等实物资料。

6.3.4一般会计人员办理移交手续由财务部经理或会计主管人员负责监交，按移交清册逐项登记点交，发现问题要限期清查。

财务负责人移交时应由上一级财务负责人监交，移交人应对会计工作、重大收支、重要事项、遗留问题写出书面材料。

6.3.5接交完毕后，交接双方和监交人要在移交清单上签字，一式三份，每人各执一份。

6.3.6接替人员应继续使用移交帐簿，不得另立新帐，以保持会计记录的连续性。

6.3.7单位撤消、分立、合并时，相关工作比照上述手续办理。

6.4会计监督和内部会计管理

6.4.1会计监督

a.各单位的会计机构、会计人员依法对本单位的经济活动进行会计监督。

b.应当对原始凭证进行审核和监督，对不真实、不合法的原始凭证不予受理;对不准确、不完整的原始凭证予以退回，要求更正、补充。

c.对财产物资的监督：

各单位要建立帐簿、款项和实物核查制度，保证帐帐

相符、帐款相符、帐实相符。

会计人员对帐实不符的情况要及时作出处

理，如无权自行处理的，应当及时报请单位领导处理。

d.对财务收支的监督：

对违法收支不予办理，应当制止和纠正；制止、纠正

无效的，应当向单位领导人提出书面意见，要求处理。

对违法收支不予制止和纠正，又不向单位领导人提出书面意见的，应当承担责任。

对严重违反国家利益和社会公众利益的财务收支，应当向主管单位或者财政、审计、税务机关报告。

e.对单位制定的预算、财务计划、经济计划、业务计划和执行情况进行监督。

各单位必须自觉接受并配合财政、审计、税务机关依法进行监督。

6.4.2内部会计管理

公司财务部依据国家统一的法律、法规，结合公司实际情况和内部管理的需要，建立健全内部会计管理制度，主要有：

a.内部会计管理体系。

b.会计人员岗位责任制。

c.财务处理程序制度。

6.5会计制度

6.6计划管理

6.6.1计划管理包括利润计划、资金计划和费用开支计划，计划分为中长期计划和年度、季度、月度计划。

6.6.2计划按照公司统一要求编制。

6.6.3编制计划要本着积极稳妥、留有余地的原则，既要发挥主观能动和积极性,又要切实可行，实是求事，量力而行。

6.6.4建立动态计划管理系统，及时反馈计划执行情况，接受公司考核。

6.7投资及资金管理6.7.1权益的管理

a.实收资本按国家有关法规进行管理。

b.资本公积、未分配利润、储备基金等股东权益应按政府相关法规和董事会的决议进行处置和分配。

6.7.2投资管理

未经公司董事会批准不得进行证券投资，其他长期投资按批准权限、申报程序上报公司董事会批准。

6.7.3融资管理

融资必须经公司董事会批准。

6.7.4担保管理

未经公司董事会批准，严禁对本公司及以外任何单位和个人提供担保。

6.7.5债权、债务的管理

对各项应收款、预付款、存出存入保证金要及时入帐，明确责任人，按季核对，及时催收。

对确实无法收回的，如属经办人责任，则由经办人承担全部或部分赔偿责任。

6.7.6资金管理

a.基本原则：

根据南京物业管理行业管理办法有关管理酬金提取规定，公司按一定比例收取管理酬金后，分公司（管理处）盈余应属全体业主，各分公司（管理处）往来帐户要及时清理不得占用公司资金，公司无特殊情况亦不得占用分公司（管理处）资金。

公司财务部统筹安排使用自有资金，实行资金计划管理。

b.任何单位和个人未经公司董事会批准，不得将资金借给外单位或个人；

也不得向外单位或个人提供公司银行帐号。

c.银行贷款必须向公司董事会申报，经批准后实施。

d.加强对外币资金的管理，按国家外汇管理局和有关法规办理外币业务。

f.开设银行帐户应书面报告公司主管财务副总裁批准后，报公司财务部备案，银行帐户档案资料由财务部指定专人保管，帐户管理按中国人民银行有关规定执行。

6.8现金、银行管理

6.8.1现金管理

a.根据帐款分开的原则，出纳与会计岗位不能由同一人兼任，出纳也不得兼管现金凭证的填制和稽核工作。

b.严禁私设小金库，违者一旦查出按贪污论处。

c.现金管理应按照中国人民银行《现金管理暂行条例》规定的使用范围支付和收取现金，接受有关主管部门的监督。

对外币的管理须按国家外汇管理局

《外汇管理暂行条例》的有关规定执行。

现金主要用于日常零星支付。

大额支用现金每笔3000元以上须经公司财务副总裁审批。

d.库存现金限额：

人民币10000元，超出部分应及时送存开户银行。

e.出纳员应采取必要措施保证现金、支票、发票、原始凭证和传票等的安全。

f.出纳员在收取业主管理费等现金收入时应明确告知业主尽量采用银行托收，收取现金时应注意防范识别伪钞。

g.支付现金时出纳员凭经办人填制的借款单或报销单，按规定的审批权限经

审批人、经办人、财务稽核人员签章后方可支付现金。

h.出纳员、财务稽核人员应分别审核现金原始单据，保证票据的真实、合法、有效，不得以白条抵库。

i.现金报销应做到及时。

市内办事借款报销，事毕不超过三天，外埠办事借款报销事毕不超过五天，严禁拖欠占用公款。

j.出纳员依据现金支付凭证，分币种按时间顺序登记现金日记帐，做到日清月结，帐款