南阳市新华城市广场调研报告最终Word文件下载.docx

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第一章新华城市广场概述

新华城市广场是集商业、公寓、写字楼、住宅为一体的城市综合体。

总占地6.5万平方米，总建筑面积约23万平方米，其中地下一层约4.2万平方米，规划有近千个停车位，商业6层裙楼约7.8万平方米，4栋高21层～25层塔楼共约10.9万平方米，自动扶梯贯穿全场，中央空调四季如春，让人尽享体验式购物的乐趣，是一座集购物、餐饮、娱乐、消闲于一体的购物王国。

另外，按照规划配套建设3.3万平方米音乐喷泉城市广场，分为文化景区、绿化景区、休闲健身、商贸服务和交通集散等9大业态。

一、广场区位及前身

1、地理区位

新华城市广场位于河南省南阳市卧龙区工业南路与新华西路交叉口。

附近有裕华商城、港达商贸城、金马特生活广场。

前身

新华商城的“八卦阵”新华城市广场

新华商城位于南阳市工业路与新华路交叉口的黄金位置，兴建于1992年，占地九十余亩，内建营业房1500余间，日客流量高峰时达3万人次，年交易额3亿元左右，是豫西南规模最大、商品最全，集商业贸易、运输于一体的大型封闭管理的多功能缘合市场。

这一曾荣获全国百强市场称号的南阳市最大的服装类批发、零售集贸市场，终因重大火灾隐患在十七大前夕被南阳市政府关闭整体拆迁，2007年9月25日，拆迁完工,2007年11月18日，兴达房地产公司投资兴建的新华城市广场隆重奠基，总投资8亿元，集CITYMALL、商务写字楼、高档公寓、城市文化休闲广场于一体，总建筑面积约20万平方米，相当于4个老新华商城。

2、规划布局

　　新华商城位于工业路与新华西路交叉口西南角，西临工业路，北临新华西路，南面和东面分别区间路。

平面为矩形，南北长242.5米，东西宽272.8米，总占地面积6.5125公顷。

　　根据政府部门的要求，原新华商城的三分之一面积用于商业开发，其余三分之二面积建设城市广场。

“新华城市广场”平面呈“L”型，布置于场地东南角。

　　商业中心用地范围位于西南角，整个商业中心建筑平面亦呈L形布局，地上1-5层裙房为综合商场，商业部分平面总进深48米。

地下一层为大型超市和公共车库和商场库房。

L型裙房上托起四幢百米高层，分别设计为写字楼、酒店式公寓楼、精品小户型公寓楼和标准住宅楼。

　　商业部分平面划为三个相互关联又相对独立的部分，细分为A、B、G三区。

临工业路部分为А区，是老新华商城的升级版。

临新华路部分为C区，一至五层为大商百货。

中间部分为B区，将建成室内步行街，同时也起到沟通百货区和批发区的纽带作用。

地下一层为大型超市，也可分别进入百货区和批发区。

每个独立的部分各有一个开向商业步行街的主入口和若干个次入口，形成四通八达的交通流线。

　　商场内正对主入口处均有一个小中庭，内设自动扶梯将顾客源源不断送至各楼层。

各部分之间以宽阔的室外连廊相连，既方便各部分联系，又成为购物中间休息观景的场所。

3、五大板块

　　第一板块为百货部分：

位于北半部，地下一层、地上六层（六层为奥斯卡影城），配有4组电动扶梯、4组客梯及2组货梯；

　　第二板块为商业步行街（MALL）：

位于中央转角区域，中间五层挑空8米，地下一层、地上五层，配有4组电动扶梯、2组观光电梯及3组货梯。

连接了百货区及批发区。

　　第三板块为批发商铺升级版：

升级版采用店中店经营模式，一层小商店直接对步行街和通道开门，二层以上形成室内商业小街。

商店大小可自由划分，满足不同商户需要。

　　第四板块为四栋百米塔楼：

分别设计为一幢纯写字楼、二幢小户型公寓楼和一幢标准住宅楼，面积在30-140平米之间，可满足不同单位、商家和市民的需要。

四座百米塔楼，将形成南阳市区新的区域地标。

　　第五板块为城市人文广场：

广场以太极图案为创意的起点，展现出“太极山”及“新月池”两大景区，形成“太极山水”的主题。

“太极山”上一座桥搭到商业中心二层回廊，使得商业中心的回廊系统与广场连成一片。

广场中的“星光走廊”，切入太极山水的图案，形成广场的中轴线，方便购物人流从西南角步入各商业主入口。

广场南端的下沉式“彩虹广场”广场,是地下车停车场与商业部分的重要结点。

广场总占地面积达3.2公顷，是新华城市广场也是南阳市区最大的亮点。

4、广场定位

（1）．从商业价值角度考虑

新华商城所在区域是南阳市商业黄金宝地，又是南阳市甚至豫西南地区最大的小商品集散地之一，经营状况良好。

在新项目建设中有效延续这种形成已久的商业氛围，保持其良好的商业价值，不仅使新华商城原有的近千户商户可以继续经营，而且可以此为契机，提升该地段的商业品味，带动周边地段商业的发展。

（2）．从城市建设角度考虑

新华城市广场在建设一个新商城的同时，又贡献出一个新的城市广场。

城市广场以大面积绿化和硬质铺地为主，点缀水体、树木、小品、雕塑等人文景观，以满足市民购物、健身、休闲、游乐等多种用途，社会效益十分明显。

（3）．从市政交通角度考虑：

新华城市广场地处市中心，交通便利，商业发达，车流、人流量大，规划一个大型地下汽车停车库，既满足了该项目的自身需要，也可有效减缓大量机动车流对该区域的交通压力。

（4）．从投资开发角度考虑

新华城市广场在为城市建设一个景观优美、功能齐全、服务市民的城市广场的同时，发掘潜在商机，获得投资回报自然是兴达公司要考虑的问题之一。

新华商城现有的良好商业环境也必然会对开发商的销售产生良好的效应。

（5）．新华城市广场的定位

新华城市广场是南阳新的城市商业地标性建筑，也是南阳市区超大型的商业购物中心。

它不仅将覆盖整个城市区域，而且将超越并引领南阳现有的商业经营意识和消费形态。

5、周围建筑的类型的布局

通过观察调研和资料搜集，新华城市广场兴建于2007年，是集商业、公寓、写字楼、住宅为一体的城市综合体。

1-5层裙房综合商场，四幢百米高层。

而广场四周都是2-5层的居住建筑和沿街商铺，立面破旧，与新华城市广场建筑形成鲜明对比；

建筑布局密度大，与城市中心老城区建筑状况很相似。

第二章调研结果数据的统计分析

一、新华时代广场经营业态板块

楼层

经营范围

负一楼

箱包皮件、男女皮鞋、儿童世界、孕婴用品、美食天地、医药超市

一楼

时尚潮流服装、中档男女服装、烟酒茗茶、特色精品店、西式快餐

二楼

精品女装、内衣、女士单品、休闲装、家电卖场

三楼

精品男女装、男士单品、体育运动、SPA、美容美发、家电卖场、网吧

四楼

床上用品、卫生衣、家居服、羊毛衫、精品羽绒服、图书音像、健身广场、电玩

五楼

五金交电、婚庆用品、日常杂货、工艺礼品、KTV、足疗保健、酒吧

六楼

五星级奥斯卡电影城

二、商业区周围交通、停车场配置分析板块

1、你觉得新华城市广场周围的交通状况如何？

A很畅通B不影响C偶尔不顺畅D经常拥堵

分析：

根据新华城市广场的区位可知，新华位于新华路及工业路交叉东南角，这里是南阳地区较早的商圈。

它曾是全国知名的八卦市场所在地，作为南阳市最大的服装类批发市场，它曾经创造了每日平均人流量达3万余人次，节假日高达5万余人次，年交易额1.7亿元以上的骄人成绩，由此荣获全国百强市场称号。

因此这里应该是南阳较为繁华的地段，但据问卷结果反映，大多数人群认为这里的交通只是偶尔不顺畅，由此可以看出新华城市广场的周围的交通能力较强。

规划建设较合理。

2、您感觉新华城市广场的停车场设置？

A太过拥挤B恰好满足停车需求C非常足够，比较宽敞

通过问卷调查、访谈以及观察，我们对新华城市广场的停车设施及用地有了一定的了解。

相比较于南阳其他几个商业中心的优势是新华拥有一个大型的广场，除地上停车场外，新华还增设了地下停车场。

总的来说，这里的停车设施比较完善。

但由于人流量大，在周末时停车位还是稍显紧张。

三、交通通达性、服务覆盖范围分析板块

1、你会选择以下哪种出行方式来新华消费？

A自行车或摩托车B开车C公交D步行E出租车

据问题“你会选择哪种出行方式来新华消费”的统计结果，大部分到新华城市广场购物的人群都选择乘坐公交的方式；

而据调研，经过新华广场的公交，工业路段有9、6、29、36路，新华西路有1、7、11、15、29路。

说明这里的公交路线很多，交通通达行还是可以的，能为大量消费者提供交通上的便利条件；

2、你每次来新华购物一般花费的时间有多久？

A30分钟内B1小时内C一个半小时D2小时左右

根据问题“你每次来新华购物一般花费的时间有多久？

”的统计结果，大多数人来新华购物要花费一个多小时，这说明新华城市广场在整个南阳市的服务范围、商业覆盖范围是广的。

根据这两道问题的统计结果可知，一个商业街的服务覆盖范围不仅与它本身的定位有关，而且与它所处的地理位置，周围公交路线的多少有密切关系。

且这里距南阳火车站不远，这为之带来更多商机。

由此可见新华城市广场在南阳整个商业市场的重要地位。

四、商业区休闲娱乐等服务设施的配置分析板块

1、您觉得新华城市广场的餐饮、休闲、娱乐店铺设置能满足您的需求吗？

A能B基本能C不能

2、您觉得需要增设哪种基础服务设施？

A垃圾桶、公共厕所B景观设施如：

喷泉，雕像等

C娱乐设施如：

小型游乐场等D休憩场所如：

避阳遮雨的休息藤椅或走廊等

五、商业区商品档次定位分析板块

1、您感觉新华城市广场的现有商品档次？

A过高B过低C合适

据上图显示，绝大部分消费者认为新华城市广场的商品档次合适，适合自身的消费水平、收支状况。

说明新华城市广场整体水平是符合南阳市市民需求的。

2、你认为新华的商品价格如何？

A较高B较低C合理

从统计结果来看，绝大多数人认为新华城市广场的商品价格是合理的，部分人认为商品价格较高，极少数人认为商品价格较低。

由此可见，新华城市广场规划建设时“豫西南商贸中心”的定位是合理的，在建成后的经营中并未偏离当初的定位。

六、商业区主要消费人群结构分析板块

消费人群结构层次统计如下图：

从统计结果来看，新华商业区的主要消费人群是女青年，其次是男青年。

从结果来看消费者的人群结构层次还是比较单一的，这也是几乎所有商业区的一个显著特点，也是不足，商业区不应该仅仅是一个购物的场所，还应该承担休闲娱乐，彰显城市文化底蕴的作用。

七、影响消费者消费地点选择的其他原因分析板块

1、在南阳市您最常去的购物地点是？

A鸿德步行街B新华城市广场C梅溪商业街D裕华商城E其他

结果显示，问卷中来新华购物的人占绝大多数，问卷是在新华周围发放的，并且调查对象也比较单一，问卷的数量也有限，这些都占了多数原因，所以此题结果不能完全说明什么。

2、您选择购物地点的主要原因是？

A交通便利，购物方便B商品丰富，引领时尚

C商品档次，价格合适D商品质量有保证

统计结果显示，消费者对新华城市广场的各方面服务还是比较满意的。

尤其凸显在交通便利，购物方便；

商品丰富，引领时尚；

商品档次，价格合适这几个方面，这也证明了新华的“中高档”的定位。

3、你认为新华城市广场的商品质量和服务态度如何?

A很好B还行C稍差

对于这个问题绝大多数人认为还行，其实根据我们的访谈，有些消费者反映，商场里有些卖家的服务态度不好。

商品的质量和服务态度也是影响顾客前来消费的一个重要原因，此外，商品的质量和服务态度也影响商场的定位。

4、你认为商场的促销商品是否吸引人？

A吸引B一般般C不吸引

根据统计结果可以看出对于“商场的促销活动是否吸引人？

”这个问题大多数人认为一般般，极少数人认为不吸引人。

而根据我们平时的观察比较知道，南阳新华城市广场是所有同级别的商业区里举行大型活动最多的商业区，并且面向的范围较广，比如，斗地主大赛、歌手大赛、抽奖活动等等。

根据调查问卷可知，这些活动对于消费者是有一定吸引力的，同时它也代表了一个商业区的影响力和它的基础设施配置情况，如场地、舞台等。

第三章总结分析及意见的提出

一、南阳市商业概况

目前，南阳市商业及商业地产已呈现出激烈竞争、快速发展的新局面。

经过多年的发展，基本上形成以金汉丰、大统百货、金玛特、新华商城为四个节点，以中州路、人民路、新华西路、工业路为四条主线所围合而成的一级商圈为核心向四周放射形，圈层状衍生展开二、三级商圈的格局。

在这一商业区域中，包括了金汉丰、世纪龙、红都购物、大统百货、金玛特、港达商贸、新华商城等新老大型商业卖场。

　　南阳商业格局虽然竞争激烈，呈现出“超市、量贩”领跑市场，百货业调整求变，商业街日趋繁荣，专业市场以‘专’取胜，批发市场辐射十三县、市1000余万消费群体的发展势态。

但是，整个市场竞争层次不高，同质化竞争严重，缺乏主力商家的支持，缺乏特色的经营业态，国内的商业霸主尚未进入，缺乏领航“大腕”，商业旗舰尚未浮出水面。

随着裕华商城的借势崛起和新华商城的升级大改版，加之国内外有意向与之合作的沃尔玛、丹尼斯、大商百货等大商家，也早就达成了联盟兴达、入驻新华城市广场，抢滩南阳市场，南阳的商业格局将形成三足鼎立之势。

商业格局、商业动线也必将发生改变。

在人民路以东、新华路以南、工业路以西、中州路以北为围的大地域核心商圈中，地域位置各有千秋，但业态布局大同小异、商业地盘已无扩张之余。

二、SWOT分析：

内部能力

外部因素

优势（strenght）

劣势（weakness）

1、区位优势：

新华地处南阳市商业黄金地段，临近火车站，再者是原新华商城旧址，沿袭了以前形成已久的商业氛围

2、交通优势：

新华位处南阳市中心，公交网络发达，交通便利

3、配套设施齐全：

新华城市拥有一个大型的广场和地下停车库，在服务市民的同时，可发掘潜在商机

4、产品优势：

集休憩、娱乐、美食、购物等多功能组合一体化的产品模式全面领先南阳市商业发展潮流，且价格档次总体上适合南阳市民的消费水平

5、政府优势：

新华是南阳市政府重点建设的城市商业地标性建筑，必将超越和引领南阳市的商业经营意识和消费形态

1、地段区位价值尚未充分体现：

新华周边为一些小型的零售服务商业，并未与新华形成体系，且周边环境较差

2、资讯传播渠道不够完善：

新华推销商品的活动不够吸引人，营销经验不够丰富

3、没有形成完善的员工组织体系和激励体制，没有一支拥有丰富营销经验的职员队伍

4、组织体系不够完善：

没有高质量的控制体系、完善的信息管理系统、忠实的客户群和强大的融资能力

5、竞争能力欠缺：

对市场环境变化的敏感度相对较低，没有强大的经销商网络

机会（opportunities）

SO战略

WO战略

1、南阳自然资源丰富，历史文化底蕴丰富，发展旅游资源必将带动带动南阳市商贸的发展

2、南阳拥有1千万的人口，三产只占经济比重的22%左右，与经济大市地位不相称，三产有极大的潜力可挖

3、南阳经济的发展必将依靠商贸的发展

4、2012年全国农运会在南阳市举行

1、抓住新华的区位优势和交通优势，抢占南阳市市场的竞争主动权

2、充分发挥自身的有利因素和发展空间以及南阳市位于豫陕鄂交界中心城市的优势，形成覆盖豫西南和周边各省的强大商业网络

1、聘用合适的优秀的商业经销人才

2、加强品牌建设，不断提高市场竞争力

3、抓住南阳市的发展空间，加快发张步伐

4、对商城周围环境进行整治，提供一个很好的购物环境

风险（theats）

ST战略

WT战略

1、南阳市商业竞争激烈，面临着大统百货、金玛特、裕华商场等强大的竞争对手。

此外梅溪路正在改建升级，在原有的商业人气氛围下，它的崛起也是不容小觑的

2、经济发展网络化购物日渐火热，新华在一些青年的心中日益淡去

3、并没有形成成熟的市场，容易受到经济萧条的冲击

1、利用自身优势，提高自身的市场竞争力

2、增加产品种类，吸引年轻人回流

1、树立品牌形象、做好商场资讯的传播扩大市场的覆盖范围

2、加强与其他品牌商品的合作，形成自身的固定的消费人群和经销商网络

3、适应社会商品经济的网络化发展模式

4、革新员工体制，增加员工的学习能力，提高人力资源的竞争力

5、形成街区自己的建筑、文化、商品特色

三、总结

商业街区的类型虽然多种多样，其规模大小、空间形态、业态构成、环境营造也各有差异，但在规划设计商业街时恰当的定位，合理的规划布局，以及打造出自己的特色，成为一个城市的一个社会文化亮点，具有自己独特的建筑、文化氛围，才能真正成为一个成功的商业街区。