西南商业地产盘点及展望Word格式文档下载.docx
《西南商业地产盘点及展望Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西南商业地产盘点及展望Word格式文档下载.docx（25页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
成都、昆明人均可支配收入较高，消费能力较高，反应昆明商业具有较大的市场机会；
重庆、贵阳可支配收入较低，消费实力稍弱。
从四个城市的城镇人均可支配收入来看，昆明、成都市城镇人均可支配收入较高，在2015年均已实现了人均三万元人民币的可支配收入，2016年前三季度成都、昆明城镇人均可支配收入也已经超25,000元；
而贵阳、重庆城镇人均可支配收入相对较低。
从增长率看，四个城市城镇人均可支配收入增速在2012-2016期间均有所回落，但整体仍保持较快的增长。
成都、重庆、昆明、贵阳城镇人均可支配收入走势（单位：
元）
成都、重庆、昆明、贵阳城镇人均可支配收入增速走势
RET观点：
昆明收入水平较高，商业受此支撑或将进入几年的黄金期，进入再次升级的高速发展通道。
房企进驻
外来开发商大规模进入西南区域。
外来开发商的多寡，不仅反映商业的发展状况，也对本地企业造成观念冲击，反映出各城市对先进开发理念的接纳程度。
1、百强房企数量：
百强房企中，已有41家布局成都市场，居四城之首，其次为重庆有38家，大量外来百强开发商带来了商业开发的绝佳范本。
而昆明、贵阳百强房企入驻较少，对先进商业开发理念的吸纳明显不足。
从百强房企入驻区域的数量来看，已有41家企业布局成都市场，重庆布局38家、昆明布局16家、贵阳布局10家。
2016年成都、重庆、昆明、贵阳
全国房企百强布局数量（单位：
个）
2、百强本土房企：
渝派房企2016年有7家本土房企入围全国房企百强，表现突出，是本地开发商积极吸收外来开发样板的结果。
反观昆明和贵阳，本土房企无一入围百强，正是受常年固步自封所导致。
本土房企入围全国房企百强的数量来看，重庆有7家本土房企入围2016年全国房企百强，龙湖、金科、协信、华宇、新鸥鹏、隆鑫、泽京等重庆本土房企均在榜上有名；
成都有3家，蓝光、蓝润、中迪3家房企榜上有名；
昆明及贵阳无本土房企入围。
2016本土入围全国房企百强数量（单位：
RET睿意德观点：
百强房企为全国房地产行业的领头羊，在商业理念、建筑设计、创新业态、合作品牌等方面具有全国性的高度，而且具备国际视野。
成渝房企对外来房企优秀观念的吸收，不断涌现出优秀的商业项目。
而昆明、贵阳房企缺乏外来优秀理念的冲击，导致本地商业落后，这两个城市应当警醒。
商业盘点
西南四地商业存量的风险均较高，四个城市均需重视；
业态与品牌方面，成渝处于领先地位，与一线城市趋近；
昆明与贵阳发展相对滞后，存在品牌真空层，但也预示其具有较大的发展潜力；
商业新业态落地生根，多点开花，在创新之路上大步前进。
一、西南区域整体均面临高开发量带来的高存量问题，很多商业未来必将面临存量商业的二次调整。
如何在超高人均面积的情况下调整商业，是所有西南房企均要直面的问题。
1、商业总量：
昆明领跑西南，成渝两地持平，高存量的昆明未来必将面临存量商业的二次调整。
昆明以高达2,300万平米的商业总量领跑整个西南，成渝两地基本持平，贵阳则还处于总量扩张阶段，目前已达1,000万平方米。
商业总量（单位：
万平方米）
备注：
此处商业总量的盘点包含已开业或未开业在建的购物中心、商业街，不含写字楼、公寓、酒店，不含2万平方米以下的底商。
2、人均商业面积：
昆明严重超标，黔渝两地过载，成都区域可控。
如何在超高人均面积的情况下调整商业，是西南所有房企均要面临的思考。
人口只有670万的昆明由于长期无序开发导致人均商业面积暴涨，供需错位的问题亟待解决；
重庆商业聚集于主城九区内，但对于不到900万的主城人口而言，梳理供给，确保需求得到有效满足则是一大难题；
成都虽存量大，但约1,500万的人口加上成都城市商业开发分布不均匀出现的“城南现象”，商业发展仍然可控；
贵阳城市建设高歌猛进，但除了保量，更需要落地契合需求。
人均商业面积（单位：
平方米）
二、新开商业项目：
重庆2016年新开商业体量已超过成都。
曾经西南商业看重庆，但后来发展陷入困境，被成都后来居上，而今年重庆实现了赶超，成渝两地“你追我赶”的局面还将持续。
2016年成都连开3个万达广场，体量撑起了新开总量的半边天；
重庆绿港、力帆、天盈、高科等本土企业领衔，大项目领头，逆市上扬；
贵阳小体量商业多点开花，万科商业首次落地；
昆明开发量大，开业量少，大都摩天和七彩云南第壹城等来了久违的开业。
新开商业体量（单位：
新开商业与已开商业体量对比
昆明在建商业项目体量巨大，未来三年或出现商业井喷，今天商业供应过剩的成都就是昆明的未来；
从今年近较大的70万平方米开业量来看，昆明商业的井喷或提早到来，届时再进行创新升级，将尤其艰难。
三、成渝两地时尚之争终结：
成都在时尚品牌上更具优势
2016年综合代表性快时尚品牌、时尚连锁餐饮品牌等在四个城市的拓展情况，成都由于较高的商业整体性，对周边县市消费的吸引力强，促成其成为了目前的“时尚之都”；
而重庆尽管是较早之前的时尚之都，但在地势影响下各片区商业割裂，单个片区对品牌的吸引力不足，在时尚品牌上逐渐被成都所赶超。
1、快时尚品牌
成都十大快时尚品牌中，forever21迟迟未进入，其余9个品牌整体开店79家表现突出；
重庆10大品牌已全部入驻，但开店数量落后成都，快时尚品牌市场占有率有待提升；
昆明、贵阳快时尚品牌入驻及开店情况相继落后，市场空间较大。
截至2016年底成都、重庆、昆明、贵阳
十大国际快时尚品牌入驻及开店数据统计（单位：
品牌选取为综合2016年各大网络媒体评选的十大国际快时尚品牌，包含ZARA、H&
M、GAP、MUJI、UNIQLO、UR、C&
A、Forever21、MANGO、SPAO.
2、儿童游乐培训连锁品牌
十大品牌均已入驻成都，开店数量遥遥领先，购物中心内拥有丰富多彩的儿童体验场所；
重庆8个品牌入驻，但开店数量落后成都较多，但重庆购物中心内有较多本土原创儿童游乐、培训品牌，整体儿童体验业态也较为充足；
而在昆明贵阳商业市场中，儿童体验业态十分缺乏
十大儿童游乐及培训品牌入驻情况（单位：
品牌选取为2016年西南地区最受关注的十大儿童游乐及培训品牌，包含悠游堂、哈你运动馆、反斗乐园、乐宝王国、爱乐游、美吉姆早教中心、红黄蓝亲子园、迪士尼英语、番茄田艺术中心、英孚青少儿英语。
3、时尚连锁餐饮
从时尚餐饮品牌的入驻及开店情况来看，成都不愧为“美食之都”，不仅本地美食丰富，外来时尚餐饮品牌也纷纷入驻开店；
重庆由于本地较为鲜明的餐饮偏好和口味习惯，外来菜系及品牌入驻谨慎，目前入驻品牌仅5个，作为四大直辖市、国家中心城市之一的重庆，此项数据表现差强人意；
昆明、贵阳两地外来品牌入驻及开店较少，市场上仍以本地菜系、本土品牌为主，缺乏丰富性。
十大连锁餐饮品牌入驻及开店数据统计（单位：
1.品牌选取为2016年前三季度全国综合关注度最高的十大时尚连锁餐饮品牌，包含西贝莜面村、外婆家/金牌外婆家、海底捞、探鱼、云海肴云南菜、胡桃里、星巴克、57°
湘（不含其它子品牌）、漫咖啡、炉鱼。
2.其中星巴克开店数量较多（成都89家、重庆38家、昆明22家、贵阳8家），拉高开店数量、品牌平均开店数量数值。
4、成都深受奢侈大牌喜爱；
昆明虽然时尚品牌严重欠缺，但奢侈大牌表现亮眼
成都十大奢侈品品牌全部进入，并且以开店24家领先，整体表现突出；
重庆除FENDI直营专卖店外，其余9个品牌入驻，仅次于成都；
昆明时尚品牌的入驻及开店情况表现与成渝差距较大，但从奢侈品大牌表现情况来看，入驻品牌紧追重庆，开店16家与重庆齐平，平均开店数量高于重庆，表现突出；
结合城市发展及宏观数据可知，昆明的人均可支配收入较高，具有较强的消费力；
贵阳仅4个品牌入驻，其中2个是手表首饰品牌（劳力士、卡地亚），2个为国内开店城市较多的古驰、香奈儿；
开店数量5家垫底，奢侈大牌的入驻表现较差。
十大奢侈品品牌入驻及开店数据统计（单位：
品牌选取为2016年西南地区最具价值的十大奢侈品牌，包含路易威登、爱马仕、古驰、香奈儿、劳力士、卡地亚、普拉达、博柏利、芬迪、蒂芙尼
暂时撇开成渝之争，综合昆明的奢侈品牌与时尚品牌的开店情况，明显可见昆明零售已出现介于两档之间的“真空层”。
2011年时成都也曾出现这种情况，但后来随着来福士开业，引入AJ等品牌，逐渐弥补了品牌档次上的断层。
由此可预见昆明将走相同的发展路线，更多的轻奢与快时尚品牌将陆续进入。
5、成都超市品牌丰富，重庆永辉一枝独秀
成都十大超市品牌均已入驻，总开店83家，表现亮眼；
重庆由于欧尚、伊藤洋华堂迟迟未有门店开出，整体8个品牌入驻，仅次于成都；
开店情况中，永辉2004年入驻重庆以来，将重庆作为重要战略市场，至今开店101家之多，重庆可为永辉一枝独秀。
十大超市品牌入驻及开店数据统计（单位：
品牌选取为2016年西南地区最受购物中心关注十大超市品牌，包含家乐福、麦德龙、沃尔玛、伊藤洋华堂、欧尚、乐天玛特、永辉（含BRAVO）、华润万家（含OLE,BLT）、人人乐、大润发。
外资超市经过十年的黄金发展期，在严苛的选址标准限制下，现在已出现“水土不服”。
传统的外资超市也正直面京东、天猫等网上超市的激烈竞争，短期内难以突破标品竞争瓶颈，以及不能送货上门的服务劣势；
此外，果蔬店、海鲜店、有机食品店等单一品类专业店大量涌现，凭借对品类更专业的技术门槛，同样对传统外资超市形成巨大冲击；
本土超市却在对外资超市的开店理念消化、吸收、转化后开始萌芽，由于更了解本土消费习性，本土超市在未来将更具生命力。
四、创新业态盘点：
在西南四城中，成渝两地的创新业态类型更丰富，并且在业态数量上更具优势，从侧面反映了两地商业发展的领先地位，紧跟全国商业发展趋势。
西南在体育运动方有较强的属地基因，未来体育运动方面的业态和项目将得到更大程度的发展。
在科技体验类有明显短板，未来需要增强。
截止2016年底成都、重庆、昆明、贵阳创新业态势能图
1、成都在创新业态的种类与数量上均非常丰富，创新动力十足
成都创新业态不断推陈出新，涵盖了文创艺术、运动体育、科技体验、主题游乐跨境海淘等多个类别，业态种类与数量均非常丰富。
2、重庆业态创新的表现略逊于成都，但种类与数量仍较高
重庆的创新业态分布在各个区域的购物中心内，涵盖了文创艺术、运动体育、科技体验、农植体验等多个类别，业态数量低于成都，但在西南地区仍处领先地位。
3、昆明的创新业态正处于快速发展期，未来新业态的丰富度或进一步提升
昆明创新业态的集中在文创艺术、运动体验、科技体验三类，种类与数量均弱于成渝；
昆明创新业态主要集中在新开业的商场中，商业思维的更新带来了业态上的创新，未来业态换血或加速。
4、贵阳创新业态尚处于萌芽阶段，商业亟待更迭创新
贵阳目前仅贵阳创新业态主要集中在少数或个别新开业商场中，种类与数量均较少，以运动体验为主，商业亟待更迭创新。
城市时间及趋势盘点
2016年对于西南商业地产来讲，注定是不平凡的一年，闭店、并购等消息层出不穷，但同时我们更看到整个行业的勃勃生机，新项目、新业态、新品牌陆续绽放，更显示出极强的潜力。
成都
2016年，成都商业率先进入了转型和调整期，虽传统百货、商超及品牌闭店事件层出，但新项目仍不断开业，项目并购收购加剧；
商场在业态、品牌及运营上也更加精耕细作，通过IP场景打造以及活动吸引眼球，创新业态首进品牌遍地开花，体现了成都商业的蓬勃活力。
事件
关键词一：
闭店高峰，调整正当时
2016年成都华联、天府广场摩尔百货、盐市口北京华联等传统百货迎来闭店潮；
而传统超市经营压力大，如来福士百家超市、新城市广场百家超市、猛追湾百家超市、建设路亿佰家、339华润BLT超市相继闭店；
快时尚品牌优胜劣汰，春熙路GAP、春熙路优衣库、春熙伊藤MUJI等快时尚品牌相继闭店，快时尚品牌拓店节奏放缓。
关键词二：
逆市开业，商业更新
2016年调整期成都商业新开业数量依旧较多，其中不乏有许多知名开发商项目，如宜家家居成华店成都二店、麦德龙成都二店在成都相继开业；
郫县蜀都万达、青羊万达、泛悦国际、优客城市广场、双流万达等购物中心相继开业。
关键词三：
并购加剧，军团作战
成都商业市场较为健康，且拥有良好的前景，外来资本主动来蓉寻找投资标的。
伴随资本大鳄大举进入商业市场，成都商业已迈进军团作战的时代。
2016年成都收购事件不绝于耳，凯德商用中国信托重磅15亿收购凯丹广场，成商集团收购成都仁和春天百货有限公司（人东百货）100%股权，成商集团收购成都青羊区仁和春天百货有限公司（光华百货）100%股权。
关键词四：
IP当道，深挖客群
成都购物中心IP热的兴起，反应出借由IP深挖细分客群的态势。
2016年成都各大购物中心IP运营活动层出不穷，如IFS举办莫奈展、万象城举办熊本熊展、IFS小黄鸭展，都为购物中心吸引了一定的人气；
除此之外，购物中心也纷纷引入自带IP的品牌，如太古里LINEFRIENDS大陆第二店、近期刚于大悦城开业的LINE粉色店西南首店，这些自带粉丝的IP品牌也为购物中心带来了一定的人气。
关键词五：
求新求变，活力无限
2016年成都商业在业态与品牌上不断创新。
各大化妆品品牌纷纷在购物中心开出单品店，成都万象城今年开业11家化妆品单品店；
各类品牌尝试跨界，在全世界25个国家发布的杂志《Elle》跨界尝试ELLEcafé
在成都太古里开业；
传统快餐品牌新花样，德克士在春熙路开出西南首家“舒食+”概念店。
各类国际国内品牌西南首店纷纷择址成都，如国际金融中心VeraWang中国大陆第三家店铺，太古里三宅一生西南首店，万象城桃园眷村西南首店均在2016年相继开业。
趋势
∙商业项目面临的经营压力不断加大，百货将积极主动调整，或出现闭店调整的购物中心；
∙成都商业对外来新事物的包容性强，在业态创新上或继续领跑；
∙成都商业对IP应用在横向选择上做得较好，未来与IP的结合或纵向加深；
∙伴随成都商业的发展程度越来越高，更具鲜明主题的社区商业将异军突起；
∙明年地铁三条地铁线有望开通，其中环线7号线将串联现有地铁网络，届时商业的“地下竞争”将更加激烈；
∙自贸区获批或促使成都出现一批专门提供进出口商品、服务的商业；
∙城市发展具有外移的规划远景，商业将形成市中心-城南多中心的格局。
重庆
2016年，重庆本土与外来文化交织碰撞颇为激烈，二者共荣共生。
万达把重庆作为战略投资城市；
富侨上市，协信挂牌，重庆资本市场运作活跃度高；
传统百货的颓势蔓延到重庆，各大百货业态闭店潮持续；
存量得到关注，重庆旧改物业迎来第二春。
万达扩张，大鳄入侵
2016万达把重庆作为战略投资城市。
5月21日，万达集团与重庆市政府举行战略合作签约仪式。
未来10年内，万达集团计划在重庆总投资1500亿元，建设一个超大型万达文化旅游城和28个万达广场。
这是万达集团迄今签约项目最多、投资金额最大的战略合作之一，万达也因此成为重庆最大的战略投资者。
资本运作，市场活跃
2016年重庆资本市场运作活跃度高。
中国足浴第一股重庆富侨澳洲上市，协信分拆物业新三板成功挂牌，龙湖牵手加拿大养老基金投资公司，协信引入绿地成为战略股东，财信集团高调出手金融或收购芝加哥证券交易所。
新加坡海峡基金收购茶园项目。
百货关店，颓势蔓延
2016年传统百货的颓势蔓延到重庆，各大百货业态闭店潮持续。
万达百货转型“瘦身”重庆两店进行调整，NOVO重庆最后一店于2月关门败走，重庆百货继续关店步伐，大坪百盛、万象城百盛连连闭店，百联上海城购物中心主力店东方商厦也宣布闭店。
盘活存量，旧改新生
2016年重庆旧改物业迎来第二春。
中新城上城转型为K-Land小时代梦想艺术乐园，融合影视IP衍生、游乐竞技、文创潮流、乐活生活四大主题，成为重庆首个大型室内乐园商业。
西南第一高烂尾楼变身解放碑新地标——重庆塔，重百也在发展困顿之时选择转型升级。
积极引外，内外共荣
2016年是重庆本土与外来文化交织碰撞的一年。
龙湖、东原本土商业持续发力，中新合作再上台阶，本土餐饮强势入围百强，明星店、潮牌、汽车、迪卡侬、快美妆等钟爱重庆。
∙本土文化情节与外来思潮的碰撞下，本土文化创新或进一步加强；
∙各商圈彼此分离，为更便捷地满足需求，新生商圈将逐渐增多；
∙为改善城市形象对旧有商圈进行改造，将引领城市商业格局的升级转型；
∙在建筑上已非常注重体验性，未来业态进一步丰富后，体验会更足。
昆明
2016年，面对巨大的存量压力，昆明商业开发显著降温，且通过并购变现的项目增多。
同时，大量同类型项目扎堆面世，造成了目前严峻的同质化竞争形势，昆明商业开始探索首进时尚品牌、特色体验、文化注入的方式培养自主差异化。
开发降温，寻求变化
据统计，2016年上半年昆明仅有2个商业项目开业，开业部分的商业体量仅55万方。
此外，轻资产模式也成为外地开发商进入昆明的重要选择，今年大悦城地产以轻资产模式签约入驻昆明螺蛳湾中心。
并购加剧，引入外援
在目前的困难时期，成都、重庆商业都已与资本结合，进入军团作战。
昆明商业在今年也开始积极引入资本外援，商业并购案频发。
另一方面，资本的进入表明其开始注意到，并看好昆明商业的未来。
云南城投大手笔收购银泰商业项目，云南长丰通过并购重组的方式接盘西南海项目，原昆明金鹰南亚购物中心成南京化纤股东，与金鹰再无关系。
时尚起步，填补断层
较高的潜在消费力，大量的市场空白，推动时尚品牌加快进入。
伴随品牌更加丰富，品牌断层的填充将更加丰富。
2016年时尚服饰、餐饮品牌加快入驻昆明，A&
F昆明首店进驻顺城，昆明首家Dickies专卖店落户N.E.WMALL，云南首家探鱼进驻同德昆明广场，57℃湘、小猪猪加盟云南市场。
更具特色，融合跨界
面对严峻的同质化竞争形势，昆明具有了更多的包容性、融合性，商业开始朝跨界的方向调整。
建筑上，南亚风情第壹城升级改造，云南首家体验式商业体诞生；
业态上，天空农场、全国首个屋顶马场落户爱琴海购物公园。
文化注入，趋势显现
文化的注入成为差异化竞争的重要方式，而昆明具备良好的文化土壤。
今年昆明大观商业城以特色文化街区为目标开始整治，西西弗书店&
矢量咖啡进驻昆明，更多文创业态进入南亚风情第壹城N.E.WMALL。
文化与商业结合的趋势开始显现，在这种趋势下，同德昆明广场、爱琴海购物公园等传统城市商业将过时，有文化内涵的商业将引领昆明的未来。
∙去同质化将成为商业的主旋律，更有特色的项目将陆续出现；
∙昆明商业普遍要求尽快回现，商业模式以更适合本土的为主，如销售后统一回收经营权。
贵阳
2016年贵阳文旅地产掀起热潮，商业出现城市特色，文旅将为贵阳城市发展的重要战略。
贵阳目前仍以本土开发为主，但已有部分知名地产企业亮相，将为贵阳带来商业的持续升级。
2016年贵阳业态更加丰富，多个品牌首进，高端酒店也逐渐入驻。
发力文旅，城市战略
贵阳今年文旅地产集中发力，商业出现城市特色，文旅将为贵阳城市发展的重要战略。
2016年随着首个大型室内海洋馆封顶、龙洞堡科幻主题公园开园、世界级文化创意公园落户贵安新区、亨特公园里打造中国首个生态文化旅游购物公园等多个商业事件登出。
名企亮相，升级元年
随着万达广场开工、大悦城入驻恒丰贵阳中心、中铁建水岸广场试营业、万科广场、绿地美乐城相继开业，2016年的贵阳已有部分知名地产企业亮相。
知名房企的进入，将为贵阳带来商业的持续升级。
本土为主，对抗名企
2016年贵阳本土开发商集中发力，在外来房企的压力下与之对抗。
除少数知名开发商亮相贵阳外，随着恒鹏世界破土动工、汇金星力城开业、中铁佰分之1摩都、国际迪拜城、恒鹏世界、恒丰贵阳中心、西滨河商业街、老百货改建项目等商业地产项目相继入市。
品牌首进，业态升级
2016年贵阳市区建成首批“云闪付”商圈、阿里巴巴联手西南国际商贸城的云市场上线、以及收个保税店的落成表现了贵阳商业开拓创新；
同时永辉BravoYH首进贵阳、麦德龙、宜家、UA影城确认入驻，也为贵阳的商业市场增添了活力。
高端进入，酒店迭代
在文旅城市战略下，2016年随着希尔顿欢朋酒店、希尔顿花园酒店、亨特索菲特酒店的入驻签约，将贵阳酒店市场引领至新的格局。
国内外大牌高端酒店，将跟随希尔顿索芙特等，快速进入贵阳。
∙2017年多个开发商成熟产品系项目集中开业，贵阳商业层级迅速提升；
∙依托品牌开发商强大的招商能力，大量品牌跟随进入，贵阳消费选择大幅增加；
∙传统商圈项目危机四伏，经营压力猛增，或出现闭店、改造。
结语
经过大量供给的2016年，西南的商业已经开始进入消费升级时代，凭借巨大市场规模，成渝经过快速的迭代与蜕变，正逐步缩小与发达地区的差距。
同时，西南地区由于先天的自然、人文优势，开始逐渐向特色主题方向发展。
文旅地产、养老地产、健康地产等细分领
升级会员 