甲县某项目物业管理方案Word格式.docx

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备注

1

经理

在董事会领导下，全面负责经营等

2

经营部主任

具体经营事务、人事等

3

办事员

3

文书、财务、劳资、后勤等

财会要持证上岗

4

物业管理员

具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等

5

安全护卫员

7

门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等

6

水电工

公共区域水电设施维护、水电维修服务等

保洁员

公共区域卫生保洁、绿化养护等

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。

培训率100%。

五、经营预测

a）经营收入：

19.14万元（年度，以下省略）

物业管理费：

11.34万元

应收12.6万元

30000*12*0.35=126000（元）

预计收入11.34万元（收缴率90%）

维修服务费：

0.5万元

特约服务：

5.8万元

其他收入：

1.5万元

b）支出：

20.25万元

人员工资福利：

14万元

办公费用：

2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）

维修保养费用：

1.5万元

税金：

1.05万元

不可预见费用：

1.2万元

c）润亏：

-1.11万元

d）物业接管期间

前期投入：

10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）

e）公共性服务费构成测算：

21.962万元/年，0.61元/月*㎡

（1）员工的工资和按规定提取的福利费

工资标准

工资合计

1200

800

600

1800

500

3500

700

保洁员

400

月工资总额合计　9600元/月　　　　　　　　　　　　年工资总额合计　　115200元/年

福利：

115200*23%=26496（元/年）

合计：

14..17万元/年

（2）公用设施设备维修及保养费：

（3）绿化管理费：

绿化率45%1.04万M2*1元/年*M2=1.04万元

（4）清洁卫生费：

2人*12月*80元/月*人=0.192万元

（5）安全护卫费：

7人*200元/年*人=0.14万元

（6）办公费：

按管理人员工资总额25%计算5.52万元*25%=1.38万元

（7）固定资产折旧费：

按10%计算即1万元

（8）税费：

按营收5.5%缴纳即1.052万元

（9）保险费：

暂不投保

（10）合理利润：

按营收8%计算1.36万元

但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*㎡。

六、前期物业接管

A、派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。

B、物业接管验收

a、既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

b、是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；

c、供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；

d、房屋幢、户编号已经有关部门确认；

e、落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。

确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；

f、接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

g、接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

h、接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。

i、在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。

j、抄水、电、气表的底数，记录备案。

k、接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

l、接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

m、当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

七、入伙

1、准备工作

A、治安方面：

小区四周种绿篱或安装防护栏；

增设报警系统；

统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；

B、车辆管理：

增设区间道路标志；

封闭小区由多个出入口到一进一出；

增设自行车棚；

加固架空层车库；

C、垃圾清运：

增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等

D、楼道灯：

改用节能灯（如：

温感、声控或角摸式等）

E、分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；

F、制定入住流程；

G、印刷入住表格；

2、协调工作

A、与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。

B、代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。

C、与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场

A、入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。

B、举行入伙仪式：

邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。

C、注意事项：

避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

4、业主、使用权人入住程序

八、物业装修与管理

业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。

其有关规定包括：

国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。

根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主

装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。

业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。

业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。

现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。

物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。

收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；

从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理

（一）房屋管理运作一览表

工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务

频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然每周三次100%

标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变

无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1‰以下。

无违章装修

及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上

对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上

收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次

工作程序

8：

00~8：

30向总值班了解和处理业主保修、投诉。

8：

30~17：

00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

（二）绿化管理

工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗

工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；

夏秋季每天二次，时间近早晚为宜

春秋季一遍，根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍；

冬季乔木一遍

春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8H/天

春夏季一遍，严重者随缺随补

标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏

乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM长势优良不污染环境纯度90%以上

保洁率99%以上绿化率95%以上

程序

7：

00~9：

30浇水、施肥；

9：

30~11：

30除杂草、整形、保洁；

13：

30~15：

30除杀虫、补缺、保洁；

15：

00浇水、施肥

（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表

工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护

道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯

频度8H内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季

急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维修每月检查一遍

每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修

每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修

标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途

熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上

无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%

凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上

无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞

无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上

00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案

工作内容定岗检查流动检查学习与训练

消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育

训练

频度24H每周一遍24H，每20分钟一遍24H5分钟内到达现场每周一次，每次1H

标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。

完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%

无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律

健身、队列等常规训练

（四）安全护卫、停车管理

（五）保洁管理

工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂

频度二遍/天14H/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年

标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上

所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上

日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫

鼠密度1%以下（夜夹法）；

蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下

5：

00~7：

00地面清扫；

7：

00清运垃圾；

00~10：

30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；

00~16：

00地面清扫保洁。