合肥市住宅产业化与精装修高峰论坛精彩发言范文Word格式文档下载.docx
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在住博会上，我们做了一些集中采购。
第三、给老百姓带来不必要的麻烦，在装修过程中会有很多矛盾。
要让消费者理解认同，精装修房，是为了解决技术通病，解决不必要的麻烦。
第一、开发商做精装修房是对品牌的提升，也是动力的源泉。
做毛坯房，交房就不会考虑到其中的设计细节问题。
第二、住宅产业化从设计到施工过程中，是开发商提速的过程。
同样18层的楼，通过工厂化生产，节约了三分之一的成本。
工厂生产和现场手工操作，现在很多农民工操作水平不规范，质量没保证。
开发商把产品延伸，这里面可以适当赚取利润，把产业链拉伸。
第三、部品部件。
从工厂生产出来的成本很低，但是卖到市场上，成本就提高。
这里面也牵涉到很多不利因素，产品中存在一些虚夸的东西。
部品部件商应该赞同全装修房，这样销售理念是对开发商，而不是千家万户。
在第一届住博会上，滨湖经济适用房，一千套的橱柜整体拿下了，减少不必要的浪费，减少了中间的流通环节。
第四、政府肯定会大力推进精装修。
政府提出，合肥为什么不在精装修上下大力气？
因为我们成品精装修房没有标准，开发商不敢做，老百姓也不满意，也没有一些准确的数据来验证。
我们也在编安徽省精装修验收和施工的一系列标准。
我认为只要加大宣传，把住宅产业化，精装修通俗易懂化，通过一种手段和形式。
正确的舆论导向，可以让事业强力推进。
光是消费者认同了，开发商不去做，部品部件商不去做，也不行。
我们在建设部和省建设厅领导下，具体做住宅产业化的推动工作，将打造两个平台，一是通过每年的住博会打造房地产开发商与部品部件的交易平台。
第二、打造技术交流，让大家有一个广泛互动的平台。
主要有以下四个方面，第一、推动整个行业，开发企业积极建设；
第二、抓部品部件标准问题；
三、帮助想做住宅产业化的开发商从设计源头到材料标配做一些咨询服务工作；
第四、提供一个宣传平台。
借此机会跟大家一起交流，希望感兴趣的企业，会后做深入的交流。
合肥市家装委员会主席张清发言
第一、面对新局面的房地产，2009年我国房地产业在年初经过从低迷到疯狂，量价齐升，地王频现，一幕幕大戏上演。
一方面房地产业成为国民经济支柱产业，去年全国120亿的消费总额，房地产占了50%。
地方政府要筹集建设资金，对房地产有了前所未有的关注和支持。
房价直线上升，居民叫苦不迭，一段时间出现了住宅供不应求的局面。
国家在支持房地产业的同时，也要关注民生，考虑社会的公平和和谐。
近年来对房地产业的发展进行了全方位的宏观调控和政策微调，以保证房地产业健康稳定和谐发展。
面对新的时期，中国住宅产业进入新的时期。
第二、装饰装修是朝阳产业，是实现住宅产业化的潜水艇。
我国住宅产业化在近十年内发展迅速，市场容量和扩展超过了家电产业和汽车产业，形成兴旺发达的朝阳产业。
到2009年，装修达到了1万亿，行业内共有企业20万家。
合肥达到800余家，设计师5000多名，家装产值达到40亿以上，今年有望超过50亿。
第三、住宅装修一次到位，给消费者的便利是无可置疑的。
企业诚信度低，装修质量粗糙，用材环境污染，影响了行业全面均衡可持续发展，在一定程度上影响了人民的健康，因此加强住宅行业的管理，建立诚信体系和环保体系，改变传统的装修方式已经刻不容缓。
绝大部分一次精装修，按照工程总量来说，必须是甲级施工单位才能承接。
目前的家装公司能够满足这种要求很少，如果要求现在的家装公司会产生一系列问题，都要开发商去协调解决，开发商不愿意。
建议：
第一、国家在原有的政策基础上，要尽快出政策，包括配套政策，现在有总的政策，资源节约型、环境友好型，低碳社会。
但是非常细致的相互配套的政策还缺乏。
第二、规划。
包括国家规划和各个省市的规划，对当地的住宅精装修，有什么要求，怎么去执行和落实。
第三、标准。
包括建筑标准、材料标准、设计标准、施工标准、验收标准等等，这些都需要着手执行。
在座的都是一些优秀的家装企业，都有很多的经验。
国家要出政策，出规划、出标准。
开发企业应该从现在开始，与品牌家装企业，品牌建材企业合作，把这个事提上开发企业的议事日程。
第四、尽快搭建民间装饰装修的促进平台，由开发企业、建材企业、家装企业、新闻媒体共同组建民间住宅精装修的促进机构。
省市住宅产业化促进办公室，政府出政策、出标准、出规划，我们相关搭建平台。
有条件、有基础、有意愿的企业可以坐在一起，成立这样的机构，推动住宅全装修实实在在的发展。
第五、开发企业、材料企业、家装企业进行住宅精装修的合作，创新合作思维和合作模式，在合作中促进。
不仅是前期设计上的合作，不仅是装修质量和维修服务上。
三方合作，达到共赢的局面。
从现在开始到2015年，是全装修住宅发展的关键之年，毛坯房将最终退出市场。
只要我们认真去做，推进全装修住宅，实现住宅全装修，成为住宅产业化的必由之路。
合肥万达集团陈云发言
主持人：
合肥市在售的精装修楼盘有十几家，09年变化非常大。
我去年跟开发商接触的时候，老百姓对精装修原来抗性比较大，现在有了转变。
合肥作为全省的中心，外地人也到合肥来买房子，他们愿意买装修好的房子，精装修房在合肥的一直是徘徊动荡的。
今天请来了最有实力的开发企业和家装企业，他们对未来精装修时代非常认同，同时也看好这种模式。
开发企业在精装修过程中遇到哪些问题，需要和装修、建材商来探讨如何共赢的发展之路。
这是一种趋势，先行的越早，就成为这个行业的先锋。
资源如何去利用，合房网布局全省，有17个分站，全省房地产市场更加庞大。
这么大的市场，我们如何来建立一种合作之路，这是核心的问题。
万达陈云：
万达以商业地产为主，也有配套的住宅。
我们将在未来的一两年大力推进住宅，目前已经在大连、济南、合肥、武汉、推广了大量的精装修房。
万达广场（主力户型交通配套相册价格）项目，住宅接近30万方，精装修占了16万方。
未来精装修房是一个趋势，我也是精装修房的消费者。
实现精装修的过程还有很多挑战，一是开发企业工程由粗转细，有很多环节。
集团推进，我觉得精装修房有成本优势。
比如洁具，一般消费者到市场可以打6到7折。
集团采购是4折左右，有大量的成本因素在里面。
第二、节能环保低碳。
假设合肥万达广场，16万方精装修直接从厂家采购运输到合肥，假设毛坯房，客户自己买，大量的时间要去装修市场，购买、采购更换，过程当中还要监督，从低碳的角度，精装修房更节能环保。
万科住宅产业化，很超前，研究也很深入。
万达精装修过程当中，也遇到了很多障碍。
为什么大量的开发企业不愿意做精装修？
这是不可忽视的现实。
我从南京过来，南京精装修比例比较少，仅限于几个大的开发公司。
第一、从客户的角度来说，装修的个性化，觉得精装修房都一样。
第二、我自己在南京买了精装修，装修要多付契税，这本身是不合理的。
把装修的契税加到房屋买卖中，从客户的角度，不愿意接受这种方式。
第三、精装修房意味着开发企业要投入大量的人力、物力，从前期的设计、招标、采购，过程当中的施工监理，要付出大量的管理成本。
第四、业主是强势群体，开发企业是弱势群体，这是推行精装修的最大障碍。
精装修，涉及面很多，如果一旦后期出现瑕疵，必然会有客户的投诉。
从国家的宏观政策，建设部出台了很多文件，推进住宅产业化，推进精装修房，力度还不够。
我觉得国家应该从各个方面、各个环节给住宅产业化开绿灯。
比如客户的契税问题，材料税费，如果做精装修房，开发企业能否减税。
如果这些都跟上了，开发企业愿意做。
现在从国家层面还没有这些方面的政策支持。
我相信住宅产业化未来是非常光明的趋势，希望大家共同推进。
合肥万科集团陈长永发表意见
3月2日万科把年报发布出来了，70%销售面积是精装修的。
这个比例会在今年还会有大幅度提升。
万科是走在产业化和精装修行业前列。
万科进入合肥是08年，目前在合肥有两个项目，大约80万方的面积，这两个都是精装修。
我们在宣传万科的时候，一般会从四个方面宣传，第一、万科这个品牌。
第二、工程质量。
第三、物业服务。
第四、精装修。
在08年下半年到09年年初的时候，跟现在相比是比较低的，精装修成为我们的负担，从这个行业，尤其消费者的认识还没有达到这个程度，消费者对精装修的接受程度是决定这个行业的关键。
很多客户，他们刚开始对我们还是抱有质疑的态度，能不能满足个性化的需求，税费方面会不会负担，这些都成为很大的问题。
万科有2000万方经验的积累，从产业链来说，我们有专业的设计团队，有好的战略供应商，采购成本低，这些都是优势。
我们在提供精装修的时候，很难达到客户的期望。
客户对多样化需求的期望，这也是我们未来发展的槛，我们怎样通过努力，通过行业的发展，能把这些都规避掉。
金色名郡一期二期都有这样的精装修产品，但是装修风格是不同的。
我们一期还没有交付，今年年底能交付。
投诉这样的事情还没有。
插座的布置的时候，很多业主有自己的想法。
比如偏向于烧饭，希望厨房多一些插座。
比如喜欢泡脚的，就希望卫生间多一些插座，关键是产品能不能满足客户的需要。
我们最成功的是，收纳空间的设计。
房间内能利用的飘窗，都做成了收纳空间，还有房间的走道都设计了收纳空间。
我们一般提供两年的质保，两年之后如果坏了，我们的物业公司也会在第一时间承担修理的义务，主要问题是如何满足消费者的个性化需要。
合肥华侨广场（主力户型交通配套相册价格）吕代红就精装房问题发表意见
我们在考虑，华侨位置在合肥市中心，产品也是综合体项目，地下裙楼是商业，其中还有住宅。
根据我们将近两年的考虑，住宅始终没有定下来。
消费者对住宅产品的认识，大部分建议是毛坯房，也有要精装的，要求精装的一般都是中高档消费群体，但是要求风格不一，他们需求比较高。
就华侨的位置来说，价格肯定不低。
需求的标准相对比较高。
我们这里有几个户型，怎么去定装修标准？
我想来听听大家的意见。
万科在这个路上走的很长，很有经验。
消费者对精装修的投诉大概有哪些方面？
如果有投诉针对哪些方面？
我觉得有一个最大的问题，开发商在装修的质量标准上会有一些问题，来自质量或是部件，还有一部分是使用上，消费者使用不当就会把责任推给开发商。
我们有精装修方面的探索，因为华侨方面还有拆迁户的问题，精装修问题上，还不确定，但是考虑了。
企业是在做企业，还是在考虑成本，这是一个良心问题。
天时非常空间（主力户型交通配套相册价格）余静发言
我们是合肥的市场上第一家做精装的，05年在新站有一个旧房改造。
我们在大学城也将推出一个精装修项目，户型面积很小，只有35到70平米。
因为户型面积太小了，所以跟刚性需求的产品不一样，对于装修来说，花的精力一样。
第一、想让老百姓省时省力，让老百姓拿到房子可以保值增值。
消费者的观念问题，国家大力倡导，但是开发商没有投入到这一块。
开发商投入精装修要下很大的决心。
付出的人力、精力比普通的住房要多很多，同时还要兼顾后期的质保。
在装修过程中，质量要严格把关。
我们想让老百姓从毛坯房耗时过程中解放出来，这样对老百姓来说精力也是一种释放。
现在刚性需求是小年轻多一些，时间精力不够，父母都参与到装修当中来。
我们希望老百姓从复杂的装修过程中解放出来，达到轻松入驻。
精装修可能大家觉得没有个性化，我们请的装修设计师是交换空间的装修设计师，让房屋的使用性、舒适性都达到最好。
现在是轻装修、重装饰。
万科的精装修我们也去参观了，大家会觉得房子都一样的。
因为个性化的东西，应该体现在装饰上、整体色调上，包括很小的饰品上，都可以体现出个性化。
合肥装修设计公司比较少，我们请的设计师能够了解各个层面的客户需求，一定会在功能上、使用上、舒适上体现出来。
设计师装修出来的房子，会考虑空间的利用性、空间的布局等等。
实行精装修还有一个好处，就是在设计之前，对一些细节方面进行考虑，让布局更合理，更方便使用，对今后要添置的物品摆放位置，都进行了考虑。
现在实行的精装修定制化、集中化生产、现场拼装，不会产生一系列的污染问题，省去很多复杂的工艺，对环保上也有很好的保障。
对于老百姓来说，买精装房有质量的保证。
现在很多装修公司装修会有一些质量问题，开发商会考虑有几年的质保问题，对老百姓来说也是一种保证。
精装修是一种趋势，对老百姓的观念还是要引导。
精装修的群体会更高端一些，所以住宅产业化精装修发展趋势是很好的。
如果有一种标准出来的话，对各方都有一些保障。
在选购产品的时候，我们会选择一线品牌，会选择一些本地的品牌。
我们也会请一级的装修设计公司。
海恒股份陈文才发言
住宅产业化，跟节能减排低碳都是息息相关的。
住宅产业化也是适应整个发展的节奏，我们以前提的口号，09年是成本控制年，一旦有风吹草动，就想节约成本，企业就能生存。
但是2010年就不一样了，现在是住宅产业化。
我们一味说成本，实际上是求生存，住宅产业化最终是引领房地产发展的方向，这才是真正谋发展的过程。
我们海恒在2002年在谋划住宅产业化。
像钢结构等都是从沿海学习交流的，去年小区一次性装修到位。
市场有接受的空间，就卖得好。
在住宅产业化开发过程当中，一是担心市场不接受，没有消费群体。
二是担心施工管理、质量、售后服务做不好的问题。
实际上这些担心都是多余的，只要去做，绝对会取得很好的效果。
做产业化我们也是摸着石头过河，我想对企业发展有很大的作用，一方面积累了很多的理论知识，第二、储备了大量的实战人才，在以后的企业发展过程中会有更广阔的空间。
在做的过程中，不要担心什么，这也是跟国家政策相符合的。
在住宅产业化的操作过程中，第一、成本控制。
产品面对的客户群体是什么样的。
每平方的投资是什么，这个应该是独立核算的。
第二、标准化、菜单化。
我们不可能一味迎合市场，做很多菜单式的，想装什么就装什么。
经典永远是经典的，不管是经典户型还是经典装饰，市场接受就是好的。
这样有利于大规模采购，大规模施工，有利于成本后期管理。
包括在户型设计上，90平米以下的，更多的可能搞精装修。
真正在做产业化的时候，可能不需要那么多户型，经典的户型就做这样的户型。
这样在部品部件采购、施工、管理上，节约了很多的时间成本。
在实际的设计和施工过程中，结构设计和施工设计可能是两家单位，结构偏重于本土化。
在实际操作过程中，要把这些衔接好，避免后期出现的拖尾问题。
在整个项目的后期，一定要不怕麻烦，要不怕成本做好样板房。
因为样板房功能化、部品部件的配套，只要做好了，就可以一步到位，很完善的考虑，只有实实在在的东西，才不会出现后期不对称的东西。
施工管理上，我希望本土的部件装饰能够规模化，迅速加入到精装修产业的大方针当中去，取得一席之地。
本地的肯定比外地有优势，不管是部件商还是家装企业，将来都是住宅产业化很有利的条件。
经济技术开发区，将来会在全国住宅产业化当中取得一席之地。
华盛置业王昆表示目前对于精装房的问题，开发商的态度比较谨慎。
华盛地产自从08年进入合肥之后，对精装市场一直都在关注。
一个城市的均价就合肥目前而言从4000涨到6000，相信以后还会继续攀升。
我对也对精装这个项目还在摸索，充满了疑虑。
现在我们一直在做样板房销售，也很看好。
最大的问题也就是服务问题，我们会继续观望。
山水空间装饰宋春红发言
合肥的房价，要综合考虑合肥市民的经济收入、基本状况等方面。
业主在贷款买房、全价买房，经济承受能力方方面面都要考虑进去。
在经济没发展到一定阶段的时候，提前操作一些东西，有一部分客户群体可以承受。
能不能达到合肥市民整体的承受能力，分阶段买房和分阶段装潢，可以缓解市民经济收入阶段性问题。
第二、市场中，特别是精装修，精装修开发商有一个大的问题，精装修是提价来做的，而不是减少销售成本的问题，累加在一起的销售，1+1＜2，还是1+1＞2。
开发商批量拿的价格都很便宜，但是往往高于装饰公司平均单价的价格。
售后服务谁去承担。
未来的售后成本占到多少，售后成本非常高，两年后谁去承担？
这些问题都到归类去处理。
还有开发商在设计过程中，能不能做到精细化管理和设计的问题。
开发商一直做快速销售工作，但是家居生活是精细化过程。
虽然现在是市场经济，但是后期的招标项目，前期的铺垫工作有没有执行到位，这也是我们要去考虑到的问题。
建材商会会长汤勇发言
精装房的开发和销售一直存在着悖论。
政府大力推广精装修房，但是我们在选择材料的时候，会发现一个很大的矛盾。
精装修房通常要降低成本，选择的东西通常都是老百姓不要的东西。
功能性的产品，如果功能不完全，或者满足不了需要，自然会有矛盾，所以投诉自然会很多。
第二、在材料品牌的选择上，按照正常的理解，很多施工好坏，通常是看不出来的。
老百姓对施工质量并不内行，但是对品牌很关注。
但是很多时候是低价中标，导致的结果就是产品不是老百姓想要的。
不管做房地产，还是住宅产业化，精装修房能不能推进好，老百姓有没有这样的市场需求。
只有老百姓愿意掏钱买，这个市场才能做大，老百姓不愿意掏钱买，市场也不能做大，这是一个相互矛盾的。
我们现在材料成本的问题上也出现了非常大的矛盾，比如在广东跟一些企业是现款现货。
还要考虑成本收回问题，涉及到生存问题。
采购成本反而比南方高得多，有一个采购习惯问题。
不管是工厂还是经销商，如果纯粹没有利润，如何谈得上服务，特别像一些功能性产品，如果没有服务，顾客的投诉一定会很多。
功能性的产品来说，很多精装修房的目的是给老百姓省事，如果没服务，老百姓也不喜欢，就会带来很多负面的东西。
中高端的精装修房卖得比较好。
商会里面很多好的品牌，很多地产商一看数量很诱人，工厂是现款现货。
还有帐期问题，多长时间还款。
质量控制还是要靠品牌，特别一些功能性产品，如果加工不控制的话，品牌代表质量。
从这些方面，我们就感觉到问题很大。
市场需求跟客户的需求，以及精装修房的推广，距离比较大。
精装修商品房发展前景与方向
房地产业是一个话题的海洋，深受各方关注。
然而，记者却常常扮演传话筒的角色，以致发言者和受众，经常有隔靴搔痒之感。
为让发表者淋漓尽致、阅读者痛快淋漓，本报《房产周刊》从本期起将不定期开辟“一线发言”专栏，约请房地产业一线从业人员，从各自熟悉的专业出发，畅所欲言。
也请房地产业一线从业人员主动与本栏目联系，贡献您的所思所想。
建设部近几年提倡精装修商品房交付标准，受到北京、上海、广州和深圳等房地产市场比较成熟的城市消费者大力追捧。
近年来，泉州地面上也陆续出现了一些精装修商品房，本报此前也曾就此话题做过专题讨论。
我们应该如何看待精装修商品房的市场前景呢？
本文作者从专业从业人员的角度阐述精装修商品房的市场前景和方向，供各位参考。
建设部推行《商品住宅装修一次到位实施导则》（2002年）（以下简称《实施导则》）以来，仅仅数年时间，深圳、广州等南派开发商已经多半采用精装修操盘模式，并且将这些新理念、新做法带到全国各地，尤其在北京、上海，精装修住宅的市场比例在不断刷新记录。
2005中国精装修楼盘高峰论坛上，建设部住宅产业化促进中心领导透露：
最近的调查显示，北京装修住宅占到总量的25％，上海占35％，广州占50％多，广州开发商甚至称90平方米以下的房子不装修在广州就没有市场。
什么是精装修商品房
什么样的商品房才是精装修住宅？
它的造价应该包括哪些？
建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》为住宅精装修提供了权威而详细的参考标准。
这个由建设部制订的《实施导则》要求：
精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。
按照《实施导则》，精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次，今后消费者如果购买精装修住宅，就可以按照这一标准对采光、照明、室内温度、隔音效果甚至每间屋子里有几个电源插头，做一个详细比较。
精装修商品房将成主流产品
从纯粹意义上讲，任何商品都应是成品，住宅也不例外。
目前从整个住宅市场来看，前期的住宅建设已逐步实现产业化，而后期交到消费者手中的多是毛坯房，还未实现产业化，没有达到同步发展。
这就如同我们买轿车，假如卖给你的只是外壳和机械动能部分，而座椅和脚垫等还得自己找人装修装饰。
这就是同步的问题和成品的概念。
当时毛坯房的产生是针对满足消费个性化提出的，也是为了减少二次装修造成的浪费。
但经过几年实践，其弊端愈加明显：
首先，它不利于我国住宅产业的发展和与国际标准接轨。
目前国际上没有“毛坯房”的概念，住宅销售全是成品。
现在我国住房装修费约占建安成本的1／3，全国住房成本价约为1500元／平方米。
照此计算每平方米装修费为500元，100平方米的住房就需5万元装修费，有的甚至达到1∶1或超过这个比例，这是一块非常有潜力的大市场，应加以规范，实现产业化生产。
其次，毛坯房装修不利于质量控制。
如照此发展，即使是获得建筑质量鲁班奖的项目也难逃脱危房的噩运。
再次，毛坯房容易滋生腐败和纵容伪劣产品横行。
装修费上的猫腻不在工本而在材料上，一些装修游击队的低价入市，用的材料多是不环保的伪劣品。
因渗漏、短路等装修质量问题引发房地产消费投诉案件居高不下。
近年来，高档公寓是较早采用精装修的物业种类，因为多为异地租购人群，消费理念更倾向于精装修成品房。
另一类是中小户型的经济商品房，主力消费者工薪白领忙于工作无暇顾及房子装修，中等收入水平也无更多财力投入装修追求个性化，菜单式装修一次性到位的商品房符合了他们的需求。
经历了三年多的市场检验之后，随着消费者对成品房的认知度提高，特别是近年来住宅产业化持续推进，开发商更加强调产品精细制造和创新营销模式，精装修商品房所占楼市比例不断提高。
品牌、规模是双赢之道
从精装修楼盘的成功案例中可以看到：
有实力的品牌开发商是推广精装修的主力军，其中多项目运作的规模经济是主要因素。
像万科、奥林匹克、富力、阳光100等品牌企业都在精装修开发模式上颇有建树。
上海万科最近几年致力推行“万科全面家居解决方案”，这是一套涵盖不同消费层面住宅产品，从项目定位、设计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。
方案首先否定了精装修就是“毛坯＋装修”的概念，致力于追求业主导向，建立梯度产品体系，从房型设计入手，通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。
富力地产在富通城项目采取标准化设计、专业化施工，在材料选择上采取公开招标的方式，选择有品牌、质量过硬的材料，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。
这一标准的建立将引领行业内一系列变革，比如
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