西藏房地产估价师《制度与政策》：商品房销售管理考试试题.docx

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西藏房地产估价师《制度与政策》：

商品房销售管理考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格

2、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。

A．基准回收期

B．静态投资回收期

C．项目开发期

D．项目销售期

3、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。

若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。

A：

3800

B：

4500

C：

5200

D：

5600

E：

工业用地的监测点评估价格

4、某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元;当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。

该项目的财务内部收益率为__。

A．20%

B．14.31%

C．14.69%

D．14.80%

5、下列有关物业管理招标方式，表述错误的是。

A：

物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式

B：

公开招标的优点是招标方有较大的选择范围

C：

公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业

D：

公开招标一般适用于规模较小的物业

E：

执行层的组织协调

6、房地产登记制度是现代法中的一项重要制度。

A：

债权

B：

物权

C：

质权

D：

他项权

E：

执行层的组织协调

7、以下说法不正确的是__。

A．估价目的不同，估价的依据可能不同

B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值

C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同

D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同

8、国家对房地产市场进行宏观调控运用的经济手段主要是：

__。

A．利息、利率、税收

B．利率、信贷、税收

C．利息、信贷、利润

D．利率、税收、价格

9、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。

A．沉降缝

B．伸缩缝

C．温度缝

D．防震缝

10、下列__不是影响房地产价格的国际因素。

A．世界经济状况

B．重要政治人物的健康状况

C．国际竞争状况

D．政治对立状况

11、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。

A：

用途

B：

建筑规模

C：

容积率

D：

绿地率

E：

工业用地的监测点评估价格

12、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。

A．5%

B．10%

C．15%

D．20%

13、拆迁办是指。

A：

市、县房屋行政主管部门

B：

取得房屋拆迁许可证的单位

C：

市、县规划行政主管部门

D：

专门从事房屋拆迁的单位

E：

房地产估价机构必须加盖公章

14、REITs按其不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。

A：

权益类型

B：

抵押方式

C：

投资业务

D：

信托性质

E：

借款合同

15、按商业银行中间业务的功能和形式分类，不包括__。

A．结算类中间业务

B．决算类中间业务

C．担保型中间业务

D．融资型中间业务

16、房地产入股行为是属于__。

A．有偿转让

B．无偿转让

C．既属于有偿转让又属于无偿转让

D．两者都不是

17、__包括短期借款、应付票据、应付账款、未付利润和预提费用等。

A．流动负债

B．长期负债

C．所有者权益

D．永久负债

18、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为．【2005年考题】

A：

40年

B：

43年

C：

47年

D：

50年

E：

工业用地的监测点评估价格

19、下列可无偿收回土地使用权的有。

A：

因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的

B：

因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的

C：

因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的

D：

因开发商自身原因导致其两年未动工开发的

E：

房地产估价机构必须加盖公章

20、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为__阶段。

A．租金增长率上升

B．新增供给小于新增需求

C．新开工项目增加

D．租金增长率下降

21、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。

假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。

A．1067元/m2

B．1070元/m2

C．1084元/m2

D．1141元/m2

22、随着自然周期运动通过__，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

23、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。

A：

8579万元

B：

8653万元

C：

8760万元

D：

9941万元

E：

工业用地的监测点评估价格

24、土地一级开发项目的操作模式不包括__。

A．纯政府模式

B．纯企业模式

C．政府与企业合作模式

D．受政府授权委托的企业模式

25、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。

A．股票+投资基金

B．债券+投资基金

C．投资基金+股票+债券

D．股票+债券

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、__是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。

A．中介管理机构

B．房地产管理机构

C．房地产估价机构

D．房地产质量管理机构

2、因为估价的目的不同，所以__。

A．估价的依据不同

B．应评估的价值类型可能不同

C．估价时点的选取不同

D．估价中应考虑的因素可能不同

E．选用的估价方法可能不同

3、建筑构造中的条形基础适用于建筑中。

A：

砖木结构

B：

砖混结构

C：

钢筋混凝土结构

D：

钢结构

E：

执行层的组织协调

4、下列关于保险合同主体的叙述正确的是__。

A．投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方

B．投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人

C．有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人

D．投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一

E．保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人

5、经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包。

A：

采用特定专利的

B：

采用专有技术的

C：

建筑艺术造型有特殊要求的

D：

国务院规定的其他建设工程的勘察、设计

E：

一般建设工程的勘察、设计业务

6、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。

A：

避强定位方式

B：

产品差别化方式

C：

对抗性定位方式

D：

重新定位方式

E：

借款合同

7、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。

A．第一阶段初期

B．第二阶段

C．第一阶段后期

D．第三阶段

E．第四阶段

8、不同的估价目的将影响估价结果，是因为。

A：

估价目的不同，估价对象的范围可能不同

B：

估价委托机构的不同，估价的性质可能不同

C：

估价时点的不同，估价方法也可能不同

D：

估价时点的不同，评估的价值类型可能不同

E：

估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同

9、某宗受益性房地产，预测其未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为14万元，此后5年，每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%。

价格每年上涨3%，报酬率为9%。

则该宗房地产当前的价格为（）万元。

A．229.067

B．232.534

C．185.676

D．195.673

10、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。

A．详细的预期收益估算

B．允许的空置率

C．经营费用

D．物业管理费

E．预期利润

11、下列关于公共物品，表述正确的是。

A：

公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品

B：

公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品

C：

当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本

D：

私人物品的特征显然不同于公共物品

E：

公共物品的提供对社会福利是十分重要的

12、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是__。

A．定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式

B．定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法

C．定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式

D．定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单

13、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。

A：

税收政策

B：

城市规划调整

C：

环境状况

D：

城市基础设施状况

E：

汇率

14、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。

截至2009年12月31日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。

B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。

A：

必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准

B：

必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同

C：

转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家

D：

相应调整土地使用权出让金

E：

销售净利率

15、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有__。

A．农用地改为非农建设用地

B．在写字楼旁新建大型游乐场

C．住宅区道路禁止货车通行

D．在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路

E．常常遭受洪水威胁

16、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是__。

A．买卖

B．抵押贷款

C．拆迁补偿

D．保险

17、下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人，表述正确的是。

A：

中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人

B：

产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为房产税纳税人

C：

土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人

D：

有偿转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人

E：

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，转让的单位和个人为契税的纳税人

18、