示范工程住宅产业技术可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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2.立项的必要性
2.1建设的目的、意义及产业现代化目标
随着住房分配货币化政策实施的不断深入，XXXX住宅产业也得到了长足发展。
国家和自治区政府高度重视住宅建设和住宅消费，对发展住宅建设、启动住宅消费、拉动经济增长已形成共识。
并出台了一系列的鼓励政策，对我区2001年的住宅建设和住宅消费产生巨大的影响。
人们对商品房的质量、环境、物业管理要求逐步提高。
由于自治区地处西部地区，住宅建设科技含量低，产业化程度低，导致住宅建设整体水平较低，远不能满足消费者日益增长的住房需求。
“世纪花园”项目在已有成果的基础上将先进成熟的新技术、新工艺、新材料、新设备进行技术集成，建立部品体系的概念，实现标准化、工业化和装配化，推动住宅产业化发展。
“世纪花园”项目引导住宅设计理念的进步，改变或优化传统规划设计体系，提高住宅空间可改造性和可持续发展性，住宅的功能与环境具有舒适性、安全性和耐久性。
“世纪花园”项目的整个开发以现代产业化的概念组织工程的设计与建造，实现住宅建设全过程的计算化、信息化、集成化，提高决策水平和科技含量，大大缩短住宅施工周期、提高劳动生产率，提高住宅建设的质量与效益。
通过“世纪花园”项目的建设，在XX地区起到示范带动作用，推动住宅产业现代化进程，带动建材、轻工、化工、冶金、能源等十几个相关行业发展，充分发挥住宅产业作为支柱产业和经济增长点的重要作用。
2.2立项的必要性与背景
随着国民经济发展和人民生活水平的不断提高，住宅建设已成为推动国内消费需求、推动国民经济发展的新的增长点。
但是，我国住宅建设近年来与现代化工业发展程度不相称，主要表现在建筑材料，部品与设备不配套，现场施工作业量大，劳动生产率低等方面。
住宅产业现代化是推动住宅建设技术更新，提高住宅建设质量和效益的根本出路。
同时，由于住宅产业具有相当高的产业关联度，可带动其他行业发展，因此，住宅产业现代化对促进国民经济发展将产生积极作用。
商品住宅空置率日益增高的原因是这些住宅小区不同程度地存在着功能布局不合理，结构可改造性差，设备配套落后，施工质量通病较多，小区环境及管理不尽人意等问题，从而造成住宅商品产销不对路。
因此，必须树立一批示范小区，以适应人民生活水平不断提高，并逐步寻找出实现住宅产业现代化的途径。
3、市场预测
3.1当地经济状况和住宅需求预测
XX市经济增长在XX处于龙头地位,人均年收入8000元左右，年经济增长率15%。
全市共有上市公司两家，效益好的国有大中型及私营企业七家。
这些企业近年来发展较快，新增员工较多，他们是XX市住房消费的新增长点。
XX市商业繁荣，有西北最大的商品批发中心“亚中商城”，超市遍布各处，交通发达，市区通行七条线路公交车，出租车近两千辆，各类医院、金融等服务设施，文教设施配套齐全。
2000年是国家实施西部大开发战略的第一年，也是自治区深化城镇住房改革的关键一年。
这一年，自治区房地产施工总面积达到1874.95万平方米，竣工总面积达到1191.09万平方米，比上一年增加264.1万平方米，增长28.5%，共投资128.64亿元，比上一年增加33.64亿元，增长了35.4%。
其中，房地产开发，2000年1~12月商品房开发投资45个亿，施工面积250万平方米，比上一年竣工面积增加92%。
自治区2000年住房建设，对经济增长的贡献率为1.5个百分点。
根据对XX市近百家各类楼盘的价格调查资料显示，2000年XX商品房销售价格总水平稳中有升的态势，且市场及价格走势呈现以下特点：
1）多层次，多价位的高品房供应体系逐渐形成。
目前XX市已初步形成以经济适用房为塔基，普通住宅为核心，豪华住宅为塔尖的金字塔型多层次商品房供应体系。
其中价位在1200~1800元/平方米，带有国家津贴性质的经济适用房主要是为了解决广大中低收入者的住房需求；
价位在1800~2800元/平方米，强调地理位置、环境和质量结构等因素的普通住宅，包括一些高层住宅，主要是满足注重居住品质的中高收入家庭的住房需求；
价位更高的高档公寓，豪华住宅主要是针对一些高收入，先富起来的消费阶层居住和投资的需求。
2）随着住房体系改革的深入，个人购房目前已逐渐代替了集团购房成为住宅消费市场的主体。
2000年XX个人购房总金额17.67亿元，比1999年增长1.6亿，占商品住宅销售总额的92%。
3）高品质商品房日渐受到人们的青睐。
2000年XX市经济适用房价格始终保持平稳态势，加权平均价格一直在1400/平方米元左右，涨势较前两年趋于缓和，同比上涨1.6%，涨幅比1999年减少了1.8%；
普通住宅价格涨势明显，同比上涨5.4%，涨幅比1999年增加了3.5%，加权平均价格由1999年的1880元/平方米，涨至2250元/平方米。
随着房地产市场的发展，消费者逐渐成熟，对高品质住宅的环境，位置和质量等方面的要求不断提高，此类住宅项目呈现出供不应求的局面，一些品质较好的楼盘在预售期间便宣告售罄。
此外，近年来新推出的诸多高层住宅，由于具备良好的地理位置、较好的质量、完备的设施等，受到注重生活品质、居住环境的部分机构和高收入者的追捧。
此类住宅从今年初起，价格一路走高，同比上涨4.1%，涨幅较1999年扩大了2.9%。
“九、五”期间XX市住房建设开发，经济适用房18万平方米，商品房44.3万平方米，总投资6.34亿元。
XX市距XX市中心约35公里，但两地商品房价位差异非常大，以普通商品房为例，乌市均价为1800元/平方米，而XX仅有1000元/平方米左右。
XX环境污染很严重，在全国排名倒数第二。
原因是XX市地处群山环绕的低洼地带，烟尘、废气等无法排放到XX市以外，乌市上空多数情况下都笼罩一层烟雾，空气中总悬浮颗粒严重超标，相比之下，XX市的情况就好的多，天空经常是蓝天白云，空气和水的质量也非常高，是真正适合人类居住的理想环境。
因此有人把XX形象地比喻为XX的后花园。
3.2销售对象定位及住宅性能等级
3.2.1销售对象定位
根据XX房地产市场发展水平和产业发展趋势，高品质的商品房市场将在平稳有序的发展中逐步趋于繁荣，加上促进住宅消费的政策在不断的完善中发挥的巨大作用，以及我国加入WTO日益临近，将对高品质商品房市场起到极大的支撑作用。
因此“世纪花园”项目开发总体定位在“国家康居示范工程”。
销售对象是面向全疆范围内的中高收入阶层。
3.2.2住宅性能等级
根据建设部关于“商品住宅性能评定方法和指标体系”结合XX市及“世纪花园”住宅小区开发建设的实际情况，“世纪花园”别墅小楼申报2A（AA）级，其余均为1A级。
4.总体规划
4.1控制性规划要点
4.1.1规划指标
“世纪花园”康居示范工程住宅小区规划用面积114400平方米，其中住宅用地面积60100平方米，公建及商业用地面积12200平方米，道路用地面积21300平方米，绿地用地面积20800平方米。
“世纪花园”项目总开发面积约23万平方米，总投资6—7亿元人民币（含公建投资3亿元）。
首期开发约7.5万平方米，总投资约1.4亿元，启动资金约6000万元。
项目所需资金企业自筹，辅之银行贷款式配股、银行住房按揭贷款实现滚动式开发。
开发成本预测：
土地平均成本120元/M2、平均建安成本1015元/M2（目前XX地区多层住宅平均建安成本620元/M2）、配套设施建设费245元/M2（其中平均环境道路投入200元/M2）、各项规费50元/M2、室外工程费35元/M2、前期工程费30元/M2、利息10元/M2、不可预见费20元/M2、管理及营销成本30元/M2、税费及其它75元/M2、综合平均成本1630元/M2。
开发方案：
整体规划、分期开发。
以建立高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理的“四高”小区；
通过分期开发逐步培育后续市场，引导市场消费方向，凝聚人气，弱化市场准入阻值，减少投资风险。
同时，可依据市场反映适当改变投资策略。
4.1.2规划原则
“世纪花园”康居示范工程以建设XX地区新世纪初的中高档精品住宅小区为目的，规划设计力求做到超前性、先导性，体现新理念、新手法，达到高起点、高标准。
根据“世纪花园”住宅小区规划设计条件的要求，协调本规划区相关内外部环境条件，合理确定规划功能布局与开发建设规模。
贯彻“以人为本”的规划设计思想，从注重居民生活空间特征出发，探索居住环境的可塑造性，以建设生态环保型居住空间为规划目标，满足住宅的适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性。
创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住区。
规划设计贯彻生态原则、文化原则和效益原则，要求提供给消费者一个具有优雅环境、文化内涵、经济效益和鲜明个性的生态环保型花园式生活居住空间。
规划设计应适应土地开发与建设现状，面向住宅消费市场，将有利于分期开发，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。
4.1.3规划主旨
贯彻“以人为本”的思想，以提高人居环境质量作为规划设计的基本出发点和最终目标，在住宅商品的“优”、“特”和“新”上做足文章。
小区采用自由式布局与组团式布局相结合的复合式建筑布局，改变一般住宅小区一块中心绿地为主、“四菜一汤”式的空间形态，加强住宅组团之间绿化环境的营造，使所有住户具有良好的“朝向”与“景向”，丰富了临窗外视效果。
采取适度人车分流的交通组织形式，组团间的绿化环境与步入系统相结合，为居住者提供便捷、舒适、安全、美观的户外活动空间。
改变建筑与环境分开设计的做法，因地制宜，结合当地条件确定建筑外形与朝向，将绿化环境渗透至建筑群体间，并通过底层架空等措施创造小区空间的变化，将户外环境引至住宅底层。
4.1.4规划设计原则
设计原则
由于场地周边规划道路标高比场地实际地形标高高出较多，故在进行竖向规划设计时，力求土方在本建设用地范围内平衡，同时满足本区污水向东北角集中排放的设计条件，形成西南侧高，东北侧低的总趋向。
为获得场地内部较丰富的景观，竖向设计形成小的场地起伏，既方便交通，又形成与规划营造的各类小品、水面相适应的场地变化。
住宅设计类型
XX特变电工世纪花园住宅分为四大类型：
A—联排单元住宅；
B—联排单元跃层住宅;
C—点式跃层住宅;
D—联排独立住宅。
E—别墅。
ABC类住宅均为四层,D类住宅为二、三层，E类别墅二层。
使用面积系数在78%以上，住宅单体设计申报等级为1A级（别墅为2A级）。
a.多层大开间灵活隔断住宅设计
住宅建筑随着生活水平的提高和家庭成员构成的变化，居住个性化的需求越来越强烈。
为适应这一要求，该小区住宅突破了传统的小开间平面布置模式，真正实现了最大限度的空间组合—即大开间灵活隔断住宅。
在平面设计中，将管线多的厨房、卫生间在大空间内进行定型、定位，以厨房、卫生间楼梯间为核心体（即住户不能随意改变的“支撑体”）其他的空间可由居住者按照家庭成员的构成及生活模式的个性需求来分隔。
分隔体可用轻质墙体，也可用家具隔断，这样最大限度的满足了住户的心理、行为、家庭成员的构成及生活模式的个性需求，真正体现出大开间住宅的“灵活性、适应性、可改性”。
b.跃层户型设计
跃层户型包括:
“联排独立住宅”、“单元式完全跃层户型”、“点式南北互跃式户型”和“顶层局部跃层户型设计”等多种形式，以满足越来越多的跃层户型购买需求。
并设计紧凑，控制面积，突出实用性、经济性、新颖性。
c.端部单元住宅
各组团中心有一景色宜人庭院，为充分利用这一环境优势，住宅设计中将端头设计为高档户型，结合小区总体方案设计，丰富了建筑造型和庭院空间。
在户型平面设计中，尽量将起居室、餐厅、厨房组织在一个区，从而形成了公共活动区和私密性较强的卧室区，即“动静分区”。
在合理组织各功能空间的同时，合理分配面积，保证有适宜的户室比。
做到“公私分离、寝居分离、洁污分离、食居分离”，方便使用，提高居住舒适度。
户门：
入口处设过渡性“玄关”空间，并设有小壁橱，便于出入时更衣换鞋用。
过渡空间避免开门见厅一览无余，使起居室空间更加完整、舒适。
起居室：
有完整的连续墙面，结合生活阳台，设敞亮的落地推拉门窗，使起居室在满足功能需要的同时，获得最大限度的室外景观观赏面，提高居住质量。
卧室：
集中布置，做到“动静分区”。
满足功能面积要求。
主卧朝南并单配有卫生间。
餐厅：
与厨房联系便捷，与起居室可分可合，尽量为自然采光方便使用。
厨房：
靠近户门设置，不穿越其他空间，保证了洁污分离,提高户内卫生标准。
厨房设计做到标准化，为成套厨房设备进入家庭提供技术条件，按炊事流线布置洗池、操作台、炉灶，充分利用空间，设吊柜地柜，管道集中、隐蔽设置，厨房均设变压式风道，拥有良好炊事环境。
卫生间：
尽可能自然采光，外间设盥洗台及洗衣机,里间设便器及洗浴空间，方便使用。
卫生间设计标准化，管道集中、隐蔽设置，便于整体化设计。
阳台：
每户均设有南北阳台，南阳台结合起居室或卧室布置，并考虑花盆的安置及空调位置。
贮藏室：
每户均设足够面积走入式贮藏室、吊柜，壁柜等。
家庭间或家务室：
有条件的跃层户型安置家庭间或家务室，为富有生活情趣的主妇的小天地。
3）建筑造型及色彩设计
小区住宅以浅色墙面为主，绿地与蓝天为背景，形成小区主色调。
阳台、入口具有各组团特色，色彩质地均有不同处理，增强小区领域感和可识别性。
4.2主要技术经济指标
4.2.1用地平衡表
用地性质
康居示范工程部分
全部小区
面积（Ha）
权重（%）
住宅用地
6.01
52.53
11.34
49.35
公建用地
1.22
10.66
1.68
7.31
公共绿地
2.08
17.47818
4.65
20.23
道路用地
2.13
18.62
3.63
15.80
小计
11.44
100.00
21.30
92.69
大型公建用地
合计
22.98
4.2.2主要技术经济指标
二期
总体
总用地
总建筑面积
其中：
住宅建筑面积
配套公共建筑面积
大型公共建筑面积
住宅总套数（套）
居住人口（人）
建筑密度（%）
居住人口密度（人/Ha）
容积率
绿地率（%）
停车位总数（个）
其中:
室外停车位
车库
74780.81
65045.81
9735.00
447
2000
25
175
65
40
325
230
95
11.54
121274.07
74564.07
11710.00
70000.00
572
2002
29
173
08
164
196054.88
139609.88
21445.00
1019
4002
32
174
87
489
394
4.3市政基础设施条件
4.3.1交通及周边配套设施
交通：
距市内交通停车场约600米，距市郊交通停车场约300米，小区周边500米有1路、2路市内交通车站。
学校：
小区以南延安路300米有南XX五中、XX三小、文化宫幼儿园，以西200米有南五工小学。
医院：
小区以南延安路300米有XX州医院延南分院，小区以北500米有XX市中医院。
文化：
距XX电视台50米，距XX文化宫100米，距XX南公园150米。
金融购物：
距金融一条街500米，距XX最大的批发市场亚中商城800米。
供暖:
小区以东距XX第一热源热电厂100米，小区以西距XX第二热源500米。
目前第二热源Φ700管网已顺五工西路施工完毕。
供电：
小区以南距XX变电所1.5公里。
小区以西距XX亚中变电所2公里。
供气：
小区以北北京路已按规划预留天然气管网位置，2001年开始敷设城市管网。
供水：
小区以南距XX水厂1000米，城市供水管网Φ500供水管道已顺延安路99年改造完毕，小区以西北京路供水管网计划2001年开始施工。
排水：
小区以南延安路排水管网Φ400已形成。
小区以西北京路排水管网Φ400已形成。
电信：
小区以西北京路已预留位置，计划2001年开始施工城市主干线。
4.3.2绿化景观
小区绿化系统分为小区绿地、组团绿地、庭院绿地和道路绿化等四个层次。
小区公共绿地成带状布置，由西向东分成两条绿色通道连接到各个住宅组团。
每个住宅组团内有成块状的中心绿地，通过林荫道与带状绿地连接。
居住在一楼的住户可以拥有进深3米的庭院空间，居民可以进行庭院绿化的营造。
小区以绿色林带蜿蜒在住宅楼群中的景观为特色。
在这个绿带中布置有造景亭、游戏场、溪流水塘等小环境。
在各个组团绿地中设有各不相同的构筑物，以增强环境的可识别性。
小区水环境的营造取决于小区污水处理设施的建设。
采用经过处理的生活污水，为地处水资源匮乏的地区的居民创造出水美草绿的生态环境。
4.3.3小区道路系统
以环路连接各个住宅组团，尽端路延伸至组团两侧。
环路由7米车行道和两侧各2.5米的人行道构成；
尽端路宽8米，长度控制在120米以内，可满足消防要求。
步行系统分宅前路和林荫道两种形式。
宅前路在消防、救护、搬家等特种需求的时候可以通行机动车；
林荫道结合带状公共绿地的布置，形成适合居民休闲健身的景观路。
机动车停车位在康居示范区内按50%配置，在二期建设区内按20%配置。
停车方式采用停车场和路边港湾停车位相结合，停车场布置在小区环路两侧，场地作成透隙型地面，便于种草植树，改善环境。
自行车停车房布置在住宅楼群的消极空间中，采用分散式布置方式，便于居民使用。
小区分设南、北、西三个出入口。
西入口为小区主入口，连接城市交通性主干道，具有标志性景观；
南北两个出入口均连接城市生活性道路，具有生活服务的特征。
4.3.4供电系统
1）电力10KV进线从北京南路引入。
根据估算拟在本小区设14座变电站，在住宅小区内的变电站全部采用箱式变电站，共11座，其余的变电所附件在建筑内。
在会馆内设10KV配电站，各个箱式变电站10KV电源采用环网供电方式。
从箱式变电站至每栋楼的低压供电，采用树干式Π接方式。
2）照明住宅楼内的电气配置为，住宅单元总进线开关采用500mA漏电开关及采用防过电压措施，每户进线按16mm2铜线设计，每户设配电箱，配出回路按不少于7路设计。
一路照明，三路空调，一路厨房插座，一路卫生间插座，一路普通插座。
厨房、卫生间、普通插座带漏电开关，空调、厨房、卫生间插座回路采用4mm2铜线，其余2.5mm2铜线。
公共走道照明采用光电带延时的开关，光源采用节能灯。
小区道路采用庭院灯照明，光源采用节能灯。
3）防雷本工程处于高原地区，易遭雷击，因此每栋建筑均作防雷保护措施，利用建筑物基础做接地装置为主，当不能满足设计要求时，做人工辅助接地。
4）接地低压配电采用TN-S方式。
各建筑做总等电位连接，卫生间做局部等电位连接。
4.3.5信息通迅系统
电信（电话、电视等）进线从北京南路引入。
小区内主干电信管线采用12孔PVC70管，进组团采用6孔PVC70管，管线在分支、拐弯处及直线段超过100m的中间，设小号手孔井。
每户设壁龛式配线装置，每一卧室、书房、起居室、餐厅等处均设置一个信息插座，在主要房间设置一个电视插座。
1）电话在小区管理中心内设一30平方米左右的电话机房，光缆进小区，设置ADSL复用设备，为住宅提供宽带接入。
2）有线电视在小区管理中心内设一25平方米左右的有线电视机房，小区配置有线电视双向传输网采用HFC方式向住户提供宽带接入。
3）小区计算机网
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