合肥市房地产市场调研报告Word格式文档下载.docx
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6.2目标客户信息来源分析………………………………………………………………27
七.价格定位………………………………………………………………………………27
一.
项目概况
1.1地理位置
本项目地块位于合肥市庐阳区板块，属一环内，北接一环路濉溪路，东接肥西路，西临西里河，毗邻南淝河。
在整体方位上，项目位于合肥城西生态走廊带上，处于上风上水之地，具有天然的环境优势。
1.2地块状况
项目地块规划总用地面积为xxxxx平方米，总建筑面积为xxxxx平方米。
容积率为x.xx，建筑密度xx.xx%，绿地率xx.xx%。
周边两条道路将地块围成一个不规则的梯形。
地块现状为荒芜空地，视野开阔，南靠万家华庭，紧邻四里河，毗邻南淝河，生态环境较好。
1.3交通状况
本案地段处于位于合肥市一环线主干道沿线上，距合肥市中心5公里，距合肥骆岗机场15公里，距合肥火车站6公里，交通便捷。
根据规划，本案项目沿接濉溪路正在建设一条由东向北至中环路，由东向南至合作路，一环路下穿亳州路桥已开始架设桥梁板，15日完成吊装，届时，该立交桥桥面将具备通车条件，并于春节前实现通车目标，而一环路下穿蒙城路则将在上半年完工。
北环线上最大的一座立交桥建设——四里河立交预计在今年10月1日前完成。
从城区的可达性看，目前项目旁正新建一条快速通道——北一环高架桥，由此建成后将大大提高项目的交通价值，随着道路工程进度的加快便利、快速将指日可待。
1.4地块概述
♦本项目位于一环路与肥西路交汇处，东接肥西路、西接沿河路直面四里河、北接一环路，与森林公园一站之遥。
占地面积约x.x万平方米，总建面约xx万平方米，其中x栋xx层超高层、x栋xx层、x小高层住宅约x.x万㎡，商业门面约x.x万平方米，地下建筑面积约xxx平方米，公建配套xxx平方米。
配有中心景观、休闲广场、大型商业房等生活设施。
无论是小区规模、建筑设计、景观设计及生活配套设施，都足以成为合肥的城市亮点。
小区将会是合肥市不可多得的高档生活社区。
♦拟建项目的主要技术经济指标
项目
指标参数
总用地面积
xxxxx㎡
地下车位
xxxx辆
总建筑面积
xxxx㎡
容积率
xxxxx
住宅面积
建筑密度
xxxxx%
公建面积
绿地率
地下建筑面积
总户数
xxxx户
地上停车位
小结：
项目地块具有极强的稀缺性，紧邻城市快速发展通道---一环线，处于城市经济带，适于打造具备市政功能的高尚社区，项目有望成为合肥市房地产市场的风向标；
根据地块现有条件：
本项目规模的适中、区位的特殊性、地段绝佳性等条件，项目不是普通房地产项目概念，整个项目开发必须采用城市开发的思路，站在市政的高度看待整个项目的开发；
地块现状与周边、其他区域及其他项目区别不明显，建立区域形象，界定区域成为定位工作中的主要组成部分；
二.宏观市场分析
2.12007年合肥房地产市场发展概况
2.1.12007年年度新建商品住宅均价为3489元/平方米，比去年上涨6.73%。
从02~07年的年度均价走势来看，虽然从2007年6月份以后，合肥市新建商品住宅的销售价格出现了大幅上扬的态势，但是从全年成交均价来看，2007年与2006年相比来看，上涨幅度为6.73%，全年均价达到了3489元/㎡。
造成合肥市新建商品住宅价格上涨的原因有这么几个方面：
v一线城市跟合肥周边城市在2006年以及2007年上半年都完成了一次价格大幅上涨；
v随着下半年成交量的不断放大，供求关系出现了一定变化，而且这种供需紧张的局面将会在一定时间内持续；
v在2007年9、10年份新拍卖的土地成交价格上未来较高的成本代表了开发企业对合肥后市的强烈信心；
v宏观调控对房地产业发展的影响合肥城市面貌、经济水平不断提高，也促使了合肥的房价的增长。
2.1.2从2007年6月份以后，合肥新建商品住宅展开第二轮价格上涨，半年涨幅接近15%。
v合肥市新建商品住宅销售价格主升期在03年9月04年9月，涨幅较快；
04年9月份以后，合肥的楼市进入高位盘整阶段，涨幅放缓。
v随之，由于国家的宏观调控，分别在2005年以后及2006年出台了“国八条”、“国六条”，以及以往土地规模供应较大，合肥市的新建商品住宅的销售住宅的销售价格，出现了新一轮的上涨势头，半年内上涨幅度接近15%；
2.1.3高层住宅持续增加，占总体比重的50%以上，未来24层、32层的高层建筑将成为主流。
从最近合肥市新建商品住宅的建筑类型所占比重的变化情况来看，高层的比例不断增加，到2007年11月底其比重已经达到了55.3%；
而多层以及小高层的比例则不断下降，其中多层下降最为明显，从2003年的接近80%比重一直下降到2007年11月份的22.4%，并有进一步下降的趋势。
v从近期的土地供应情况来看，由于容积率的基本上维持在2.5以上，因此未来主要仍要是以高层为主，而且层数也在不断的上升，总层数为24层、32层的高层项目也不断出现；
2.1.4户型供应比例有所增加，购房者消费观念有所转变，二室户最为热销
2007年合肥市新建商品住宅成交套数户型比例
2007年合肥市新建商品住宅供应成交套数户型比例
与去年相比，2007年中小户型的供应比例有所增加，70%90政策效果有所体现，但是距离总体70%的比例有相当差距，可以预计在2008年中小户型的比例将会不断增加；
“70%的90平方米以下的占比”的硬性规定，导致合肥开发企业为了避免小户型的同质化竞争，在中小户型的设计上将不断创新。
一梯两户的板块不断减少，同一平面层的户数将不断增加，将增加到三户、西户甚至更高。
在整体供应和成交比例来看，二室户最为热销，而大户型销售相对较差。
2.1.52007年全年成交量较2006年增加一倍左右，新建商品住宅销售呈现井喷行情
在2007年2月份以后，合肥市新建商品住宅的销售面积不断增加，其中最高点出现在11月份，其成交接近140万平方米，是接近全年最低点的5倍。
v对比2007年合肥新建商品住宅价格走势图，发现两者趋势其本一致，从进入6月份以后的成交量不断放大，合肥房价上扬的幅度也不断加快；
v成交量不断放大二新增供应增长相对缓慢，供需矛盾状况持续到明年上半年，而供需矛盾会进一步刺激合肥房价的上扬；
v单月新建商品住宅的销售面积超过100万平方米，全年预计成交量较2006年增加一倍左右，新建商品房呈现井喷行情。
2.1.62007年整体用于商品房开发用途的部分土地价格较高，成为刺激合肥房价上扬主要原因之一。
2.1.72007年前11月（其中8、11月份无相关用途土地成交）合肥市用于商品房（含住宅、商业、办公类）
v从2003年以来，合肥市的整体土地供应每年集中在5000~6000亩左右，虽然今年来的容积率大幅度提高，但是在供应量上却呈现逐年减少的态势，但是从2007年有所回升；
v近三年来，包河区的土地供应量为最大，占到总体面积的三成以上。
而经济区的面积占比相对最小。
未来房地产开发热点将从蜀山区转移到包河区。
v10月份土地成交面积较高，主要位于徽州大道的单总土地成交面积达到了1991亩；
v尤其市9、10两月成交的土地价格较高，较高的土地价格成为合肥市房价上涨的主要原因之一。
2.2截止2007年末合肥庐阳区房地产市场总体运行状况
2.2.1新建商品住宅价格分析
1）庐、蜀两区07年12月份新建商品住宅均价3716元/㎡、3911元/㎡
v2007年12月份庐阳区新建商品住宅均价为3716元/平方米，比合肥市均价低97元、平方米；
与2006年12月庐阳区与合肥市的差价要高出60元、平方米，差距拉大。
v2007年12月份蜀山区在售新建商品住宅均价为3911元/平方米，比合肥市均价3813元/平方米高出98元/平方米；
与2006年12月蜀山区和合肥市47元/平方米的价差相比，今年差距略增。
2）庐、蜀两区新建商品住宅均价比去年同期上涨10%和17%
v庐阳区在售商品住宅均价与合肥市均价走势一致，2006年11月—2007年5月价格基本持平，6月份起开始小幅上涨，10月份起上涨幅度加大；
12月份均价比去年同期上涨10%，涨幅低于合肥市5个百分点；
v蜀山区价格走势与合肥市基本一致，2006年11月—2007年5月价格基本持平，6—9月份价格小幅攀升，至10月黄金周起，价格呈明显“跳跃”式上涨；
v蜀山区新建商品住宅与去年同期相比上涨了557元/平方米，涨幅达17%，月涨幅为1.4%，较合肥市涨幅约高2个百分点。
3）截止12月份庐、蜀新建高层商品住宅均价分别为4072元/平方米，4026元/平方米.
v庐阳区新建高层商品住宅均价为4072元/平方米，比合肥市高层均价高109元/平方米，小高层均价为3628元/平方米，比合肥市低91元/平方米；
多层均价为3596元/平方米，相对最低，但与合肥市多层均价相比，要高出144元/平方米；
v蜀山区高层均价破四，达4026元/平方米，与合肥市高层均价4027元/平方米基本持平；
小高层均价居次为3775元/平方米，比合肥市高出56元/平方米。
2.2.2庐、蜀两区新建商品住宅供应分析
1）12月份庐、蜀新建商品住宅可售面积分别占合肥市可售面积的21%，23%
v庐阳区在售新建商品住宅可售面积与可售套数走势基本一致。
以可售面积来看，1—7月份供应面积从35万平方米逐渐下降到25万平方米左右，8月份供应面积又恢复到35万平方米左右，但12月可售面积大幅下降。
v蜀山区变化幅度不大，总体呈稳步下降的走势。
可售面积上来看，在1月份可售面积最大，2至8月份，可售面积主要在100—120万平方米之间波动，10月份起可售面积下降到100万平方米以上。
2）庐、蜀两区可售新建商品住宅中，高层可售套数所占比重分别达55%和68%。
v庐阳区新建商品住宅以高层为主，占当月庐阳区可售面积比重的55%，小高层、多层所占比重分别为28%、17%；
按照可售套数统计，截止庐阳区新建商品住宅套数所占比重为58%，小高层24%。
v无论市从可售套数还是可售面积的比较来看，蜀山区可售新建商品住宅中，高层建筑占居绝对的主体地位，当月可售面积约52万平方米，占蜀山区当月新建商品住宅可售面积的64%，可售套数所占比重更大，接近7成；
小高层可售面积所占比重为15%，与套数占比一致。
2.2.3庐、蜀两区新建商品住宅成交分析
1）截止12月份庐、蜀新建商品住宅总成交面积分别占合肥市总成交面积的10%和19%。
v庐阳区新建商品住宅总成交面积占合肥市总成交面积的10%，位列第五。
而蜀山区整体销售态势良好，总体呈上涨趋势，11月份成交面积达到销售的高峰。
2）庐、蜀两区新建商品住宅总成交面积中高层分别占36%和42%
v庐阳区新建商品住宅三类建筑类型成交中高层、小高层、多层比重分别占36%、32%、32%。
在各户型套数占比上，三室户依然是市场的主要需求，占总成交套数的57.6%；
二室户的套数所占比重为29%，位列第二；
四室户及以上一室户的成交比重较低，分别为7%、5.9%。
v蜀山区新建商品住宅中，高层的成交面积所占比重最大为42%，多层紧随其后，占37%；
小高层排名第三占20.5%。
在新建商品住宅中，三室户成交套数所占比重超过半数以上，为58%，二室户、四室及以上、一室户占比分别为23%、12%、8%。
2.32008年合肥房地产市场发展及预测
2007年，第四季度房价上涨过快，是受周边城市房价上涨的影响和土地价格的上涨。
同时，偏紧的金融政策，让市民担心利率会不断上升，贷款门槛提高影响自己购买住房，纷纷加入到购房大军中。
由于国家对房地产市场调控的不断加强，购房者也曾一度预期房价会因此出现“拐点”，很多购房者在持币观望。
但随着时间的推移，”拐点”并没有按预期出现。
相反，房价却出现了不同程度的上涨，尤其是在第四季度，房价像脱缰的野马，一路逛奔。
这让很多持币观望的购房者不得不重新审视眼前的市场，很多人更是一改曾经的矜持，成功积极的购房人。
供求市场出现的突然变化，也推动了房价的快速上涨。
2008年合肥房地产市场将继续平稳健康发展，从投资、建设面积以及房地产的发展上都将和2007年差不多，不会有太大的变化。
小结：
从各种经济指标进行分析，合肥市房地产市场目前十分火爆，市场预期看好，距离国际房地产行业的萎缩期还有一段时期，房地产市场的繁荣还将继续较长时间，合肥房地产还有较大的发展空间。
三.市场竞争分析
2.1板块竞争分析
根据项目特点，将与本项目产生直接竞争的不是合肥市的单一房地产项目，最大的竞争来自于合肥市各房地产开发的功能板块，特别是房地产项目发展相对集中并迅速发展的城西（蜀山区）和城北（不包括地块所处区域）。
2.1.1城西板块
蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。
区内总面积261.36平方公里，常住人口54.45万,其中农业人口4.22万。
区域内座落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥）科学城。
是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。
2.1.2城北板块
庐阳区以合肥老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。
总面积139.32平方公里，人口41.47万，作为省会城市的核心区。
庐阳区是全省政治、经济、文化、金融中心。
2.1.4本项目的区域价值
本项目位于庐阳区西北区，处于成都市传统的上风上水区域，地块处于城市和城市生态绿肺两大一静一动之间，座拥4.6平方公里的城市森林公园。
区域价值在于：
延续传统的贵气、拥有经济和自然两大独特的资源优势。
根据对合肥市竞争板块分析，不包括本项目在内的其余两大板块均具有良好的发展优势，与本项目板块将产生直接的板块竞争。
有鉴于此，突出本地块的独特、不可复制的优势，与其他板块形成完全的、差异化的特点将是本项目定位工作及后续工作的重要课题，建立完整的区域界定体系不可或缺。
3.1竞争物业分析
3.1.1竞争楼盘位置示意图
3.1.2个案分析：
v【金域蓝湾】
⏹项目简介
位于合肥市濉溪路与颍上路交叉口东北部。
南至濉溪路，北至华安家园，西临合肥商务中心财富广场；
东至北京华联，龙华医院。
对面有合肥长城医院，恒大华联超市，步行300米就可以到达合家福超市。
⏹项目规划及工程进度
项目总建筑面积约177370m2，占地面积约65600.9m2，绿化率52%，容积率2.7，由20幢楼组成，其中小高层5幢、高层15幢，小区整体规划成”11”字型，由南向北依次排开，现代的建筑外立面，以褐色系属主，外立面以大面积的玻璃窗面为主，中空隔音玻璃，外墙保温材料等多种节能材料运用，更体现金域蓝湾高尚建筑的科技人文关怀。
在整体建筑造型营造上，延续了现代主义由外而内的手法。
完美时尚的建筑造型，完全满足室内空间需求。
建筑在一、二层的安全智能化系统中，除了常规门禁系统还有窗禁系统外，外加其他楼层室内红外防盗报警系统的运用，让尊者的生活更有保障。
⏹项目配套
（1）区内配套
小区幼儿园、地下停车场、小区中央广场等；
（2）区外配套
学校：
南国花园小学、庐阳中学等；
综合商场：
海联华超市、日之惠超市、合家福超市、双岗蔬菜批发市场、亳州路菜场、白水坝菜场、钢苑新村菜场等；
银行：
工商银行、徽商银行、建设银行等；
医院：
长城医院、市第一人民医院、民政厅博爱口腔医院、龙华医院；
幼儿园：
新华双语幼儿园、可苑幼儿园；
⏹项目销售情况
项目一期于2007年5月19日开盘，推出3栋小高层和5栋高层，户数约560套，户型面积为91—140平方米，主力户型面积110—128平方米，开盘均价4000元/平方米，实际成交均价3885元/平方米，不到8个月就已基本售罄，现只剩5套，其中15楼一套139平方米和18楼3套115、1套118平方米，总价在55万—66万元。
二期2007年11月26日开盘，推出2栋小高层和2栋高层，户数约320套，户型面积为75—130平方米，主力户型面积75—97平方米，开盘均价4350元/平方米，实际成交均价4387元/平方米，销售率99%，2007年12月28日又推出1栋18层住宅楼，户数为72套，户型面积128—141平方米，主力户型面积为128—139平方米，销售均价4973元/平方米，由于单价较高，面积较大，现只售出了6套。
⏹推广目标
在广告宣传上，以“濉溪路18万㎡纯居住社区”为主推语，要达到三个目的：
1、地段优势，一环边离市区较近；
2、周边配套优势，紧临一环路，南淝河南侧，财富广场东侧；
3、一环边为数不多的大盘，18万㎡纯居住社区。
以此达到销售单价高，快速消化之目的。
（3）推广诉求
主要诉求点：
◎金域蓝湾，居优越之上；
◎濉溪路18万㎡纯居住社区。
（4）推广手段
在合肥房地产市场利好情况，鉴于该项目在一环边规模适中，采取逐期开发方式，所以，重点考虑报纸、户外广告、网络、房产会等媒体组合集中发布，其他媒体机动发布，以达到最佳宣传效果。
1、以现场销售人员的传播为主要推广手段；
2、以硬性广告（形象广告与功能诉求广告）为主要传播手段；
3、以口碑效应带动销售。
v【奥林花园三期】
该项目西沿合作化北路，北临清溪路，扼守无可复制的西一环内绝版地段。
生活配套左右逢源，世界五百强台湾“大润发”超市强势入驻奥林花园三期，专享国际化都市生活，随时掌握国际潮流资讯。
项目占地面积60447平方米，总建筑面积15.7万平方米，由11高层和1栋小高层组成。
项目在建筑设计风格上时尚简约，加上优雅大气的驼色，彰显都市新贵生活品位。
小区内，景观空间框架由一个核心景观、一条景观纵轴、一条景观横轴组成，构成了“一个中心、两条轴线、宅间景观、相互渗透”的布局。
（1）区内配套
小区内设有幼儿园，会所，大润发超市，地下停车场和地上停车位，在安保系统上采用周界报警系统和电子巡更系统、自动消防报警系统、可视对讲系统、监控系统等。
配有乐农小学，双语幼儿园，各种大小酒店、锦江大药房，森林公园和南淝河等环伺项目周边，生活配套一应俱全。
项目一组团于2007年9月22日开盘，推出3栋高层住宅，户数约463套，户型面积为63—133平方米，开盘均价4000元/平方米，实际成交均价3929元/平方米，截止今日销售率76.5%，所剩主力面积66—97平方米。
紧接二组团2007年12月22日推出两栋高层，户数约167套，户型面积为63—143平方米，主力户型面积63—91平方米，开盘均价4800元/平方米，实际销售均价4692元/平方米，销售率仅为6%。
在广告宣传上，以“蜀山区·
西一环·
奥林花园300000平米成熟，品质社区”为主推语，来达到以下目的：
1、地段优势，西一环内；
2、周边配套成熟优势，南淝河，大润发超市等；
3、户型设计独特精巧，62—143平方米范围内，从单身公寓到平层复式，满足你对生活的无限遐想。
以成熟社区，配套齐全，户型设计独特由此达到销售单价高，快速消化之目的。
◎蜀山区·
奥林花园300000平米成熟，品质社区；
◎世界500强旗下大润发超市，您的生活专家；
◎蜀山区名校合肥市乐农小学，双语幼儿园，放飞学子无限梦想；
◎62—143平米的小面积平层复式房型，上上下下的享受；
◎简约建筑、精致景观，成熟规划演绎品质人生；
◎知名物管，优质服务。
1、以硬性广告（形象广告与功能诉求广告）为主要传播手段；
2、以现场楼体广告及销售人员的传播为主要推广手段；
v【长城·
天一家园】
该项目位于合肥市西北，潜山路与清溪路交叉口东300米，东临燕莎大酒店，南接清溪路，西拥潜山路，北望国家级森林公园，地理位置得天独厚。
项目占地138亩，总建筑面积约20万平方米，绿化率33%，由多层（20幢）、高层（7幢）、小高层（3幢）等物业类型构成。
该项目采用墙体保温、双供（暖气、热水）为一体的二星级智能化小区，小区配有幼儿园、商业铺面、小区内部设有防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、住户联网报警系统、门禁管理系统、电子寻更管理系统、车辆出入与停车管理系统、背景音乐与紧急广播系统、计算机物业管理系统和系统集成与信息网络系统等。
配套由龙居山庄（中小学）、附小（小学）、49中学；
沃尔玛；
邮局：
五里墩邮局；
中行、工行；
105医院；
菜市场：
淝滨菜市场。
项目1栋高层于08年1月6日开盘，推出128套，户型面积93—128平方米，开盘均价4200平方米，开盘当日优惠150元/m2（隔层不优惠），第二天优惠50元/m2（隔层不优惠），截止今日成交率约为10%，项目于
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