沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见.docx

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沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见

沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之一）

（经2004年3月27日院审判委员会讨论通过）

发布时间：

2005-11-2210:

42:

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    一、关于审理房地产权属争议案件的有关问题

    1、关于一地多证等土地权属争议的受理问题

    土地所有权或使用权证书是土地所有权人或使用权人享有权利的证明，根据物权法一物一权的原则，同一宗土地，只能存在同一所有权人或使用权人。

但现实生活中确实存在一地两证或一地多证的情况。

依据《土地管理法》第16条规定精神，对于这类权属不清、面积不准、地界不明等土地使用权争议，不属于人民法院受理民事案件的范围。

此类案件诉讼到人民法院的，应不予受理；已经受理的，应裁定驳回起诉。

但如果不是单纯权属争议，还结合有其他纠纷，且该纠纷与权属密切相关又属于人民法院受理民事案件范围的，则应中止诉讼，告知当事人向有关人民政府申请确权，权属确定后，恢复诉讼。

    2、关于农村集体土地征用补偿费分配的问题

    过去人民法院对这类问题曾作为单位内部分配纠纷不予受理。

2001年7月，最高人民法院答复：

“农村集体经济组织，与其成员之间因收益分配的纠纷，属平等民事主体之间的纠纷，起诉到人民法院，只要符合民事诉讼法108条之规定，人民法院应当受理。

”这类案件受理后应注意以下几个问题：

（1）此类案件的案由应定为农村集体土地征用补偿费分配纠纷。

（2）处理这类案件在处理上应坚持严格依法和尊重农民集体自主行使所有权的原则。

既要遵循土地承包法的规定，又要考虑到农村集体土地实行承包经营后历史形成的具体情况，平等地保护集体成员的合法权益。

    （3）关于参与农村集体土地征用补偿费分配的当事人资格的认定依据。

认定集体经济组织成员应以户籍为一般原则，但不宜将户籍作为唯一依据。

还应结合成员与集体经济组织的经济生活联系等多种因素考虑，把村民资格与集体经济组织成员资格区分开来，作为集体经济组织成员不仅户籍在集体经济组织范围内的农村，而且依靠集体经济组织的生产资料为经济生活保障。

对于为了分配土地补偿费，以不正当手段迁入户口的，不应当认定其分配资格。

关于地上附属物和青苗补偿费，如果所有人是集体的，补偿费归集体所有，按上述原则进行分配。

如果所有人属于个人的，应如数补偿给个人。

    3、房屋与土地使用权分别抵押如何处理的问题

（1）我国房地产法和担保法都规定，房屋、土地在处分时实行是房地不可分割的原则，要求当事人在进行抵押时房屋和土地使用权同时抵押。

但上述法律规范毕竟不是禁止性规范，即使当事人就房屋和土地进行了分别的抵押，也不能因此认为其抵押行为无效。

只要两个抵押合同均已登记且无其他法定无效原因，那么这两个合同均是有效的，且其效力均及于房屋及其占用范围内的土地使用权，是将房屋及其土地使用权两次抵押。

对于这类问题在受偿方式上，应按《担保法》第54条第1项的规定处理，即以登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。

（2）以乡镇企业的厂房等建筑物进行抵押，并办理了抵押登记的，在实现抵押权时，对该抵押物占用范围内的土地，可按以下原则处理：

（一）在原集体经济组织范围内对抵押物进行变卖或拍卖，抵押权人优先受偿，但不得改变土地的性质和用途；

（二）将该建筑物占用范围内的土地征为国有，征用后，对抵押物及其占用范围内的土地使用权进行变卖或拍卖，抵押权人优先受偿。

    4、同一土地使用权重复转让、抵押的问题

（1）同一土地使用权重复转让的问题。

如果房管部门先后为两个或两以上受让人核发了权属证书，受让人之间因权属争议起诉，要求人民法院确权的，法院不予受理。

如果房管部门根据一物一权原则，只为其中一个受让人进行了变更登记并核发了权属证书，未取得权属证书的受让人向转让人提起诉讼，要求转让人承担违约责任等，法院应予受理。

（2）同一土地使用权重复抵押的问题。

只要该土地使用权的价值大于所担保债权的余额部分，均可再次设定抵押，各抵押合同按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。

如果该土地使用权因设定抵押所担保的债权已没有余额，则不可能起到担保作用，抵押合同实际上因无抵押物的存在而不能发生效力。

    （3）抵押期间，土地使用权的转让问题。

抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告之受让人的，转让行为无效，抵押权人仍可以行使抵押权。

如果抵押物已经登记的，抵押权人要行使抵押权，可以由取得抵押物所有权的受让人，代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿；如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

    5、单位内部分房过程中发生权属纠纷的受理问题

    依照最高人民法院法发[1992]38号关于房地产案件受理问题的通知，“因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围。

”审查单位与职工之间的房产纠纷是否属于人民法院受理范围，不能机械地适用这一司法解释，应审查纠纷双方是否属于平等主体，如果是平等主体间的纠纷，法院应予受理。

例如，单位与职工之间的房屋租赁纠纷以及单位分配的住房房改后，职工依法取得了房屋所有权，因其他职工占房引起的纠纷等等，均属于平等主体之间的权属纠纷，人民法院应当依法受理。

    二、建筑工程承包、施工合同纠纷中的有关问题

    6、未经招投标的建筑工程合同的法律效力问题

    按照《中华人民共和国招标投标法》必须进行招标的工程建设项目：

（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

    （三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

    以及法律或者国务院规定的必须进行招标的其他项目，必须进行招标，否则合同无效。

不属于上述必须招标的建筑工程合同，因不违反法律法规强制性规定，一般应认定为有效合同。

    7、建筑工程承包人的优先受偿问题

    为了切实解决拖欠工程款的问题，保障承包人价款债权的实现，《合同法》第286条规定了承包人对建设工程价款的优先受偿权，在适用这一规定时应当注意以下几点：

（一）建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

这里大部分购房款原则上应超过全部购房款的50%。

    （三）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

    （四）建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

    （五）按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或拍卖。

如该工程的所有权不属于发包人，承包人就不得将该工程折价。

如国家重点工程，具有特定用途的工程等也不宜折价或者拍卖。

     8、建设工程施工合同中工程质量未达到约定标准违约，其请求违约责任的承担问题

     建设工程施工合同中工程质量未达到约定标准，属于施工方违约行为，施工方应承担违约责任。

如果合同中约定有违约金条款，则原则上按约定处理；如果没有约定违约金条款，则不应予以支持。

在这种情况下，违约方虽应当承担违约责任，但不是以支付违约金的方式承担，而是根据《合同法》第111条的规定承担修理、重作、减少价款等违约责任。

    三、房屋买卖纠纷中的有关问题

    9、农用地未经征地建设商品房后出卖行为的处理问题

    农用地转为建设用地必须办理农用地征用（转用）审批手续。

 在未经征用的农用地上建设的房屋，属于依法应予拆除或没收之物，买卖此类商品房合同应认定为无效合同。

对于这类房屋出卖人不享所有权。

对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让或非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让或非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

    10、商品房预售合同的效力及解除问题

（1）商品房预售合同未办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力。

但双方当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，从其约定。

（2）不具备《城市房地产管理法》第四十四条规定的商品房预售条件的，一般应认定预售合同无效。

开发商除返还购房款外，还应偿付同期的银行利息损失。

但预售方在起诉前已经补交了土地使用权出让金，并办理了有关手续，具备了上述预售条件的，可以认定合同有效。

    （3）对于符合商品房预售条件的预售行为，买受方要求解除合同的，首先应看是否有符合《合同法》中解除条件，如果符合，则应当按照《合同法》的规定，解除合同并有过错方承担责任。

如果不存在解除合同的法定事由，则按照具体情况来具体处理。

1、出售方因在预售商品房时商品房价格较低，而后因房屋涨价而反悔，要求解除商品房预售合同的，人民法院不应予以支持。

2、买受方以房屋降价为由，要求按照现价给付房款的，双方未达成协议，买方要求解除合同的，人民法院不应支持，但符合国家有关政策规定的除外。

3、买受方因地点、房屋朝向、楼层等问题反悔的，双方未能达成协议，买受方要求解除预售合同的，人民法院不应支持。

    （4）买受人以该房屋质量有瑕疵为由，要求解除预售合同的，应当根据质量问题的严重程度来分析，对于商品房已经验收合格，没有严重质量问题，不影响居住的，应不予支持。

商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，并依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，房地产开发企业没有足够证据进行反驳的，买受人要求退房的，人民法院应予支持，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

    （5）合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理原则。

按套（单元）内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，依约定处理。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（1）面积误差比在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比超出３％时，买受人要求退房的。

人民法院应予支持。

房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　　　　　　  产权登记面积－合同约定面积

　  面积误差比＝─────────────×１００％

　　　　　　　　　　  合同约定面积

    11、夫妻一方擅自出卖共有房屋合同效力的认定问题

    如果买受人与夫妻一方恶意串通，损害另一方的利益，应当根据《合同法》52条2项的规定确定合同无效。

    夫妻一方虽未经另一方同意而擅自出卖共同所有的房屋，如果买受人有理由相信出卖人的出卖行为系夫妻双方共同意思表示的，即买受人为善意有偿取得时，应当认定该买卖合同有效，另一方不得以不同意或不知道为由对抗买受人。

    四、房屋租赁纠纷中的有关问题

    12、擅自转租合同的效力问题

    在房屋租赁合同中，承租人未经出租人同意擅自转租的行为，在合同法实施之前，一般认为是无效合同。

合同法实施之后，按照“鼓励交易”“契约自由”的原则，因不违反法律法规强制性规定，应确定此类合同为有效合同，在因权利人主张权利而造成转租合同不能履行时，转租人对转承租人承担债不履行的责任，即违约责任。

    13、未办理登记备案手续的房屋租赁合同效力问题

    我国法律对房屋租赁合同的生效不以登记备案为要件。

因此，出租人在出租前是否办理了房屋租赁许可证，租赁合同是否办理了登记手续，不影响合同的效力。

但双方当事人约定以办理房屋租赁许可证和登记备案手续为合同生效条件的，从其约定。

    14、违建房屋的租赁问题

    根据我国法律规定，违法建筑不得出租，违法建筑是属于无条件拆除或没收之列，根本不能取得所有权。

将不享有所有权的违法建筑出租，违反《城市房地产管理法》第52条的规定，应属于无效行为。

因双方的租赁行为并不损害国家、集体和第三人的利益，对于出租方的收益不应进行追缴。

承租方毕竟实际使用了租赁房屋，应支付房屋使用费。

房屋使用费的标准不应以双方约定的租金标准计算，而应参考房管部门规定的当地住房出租标准进行确定。

    五、房屋拆迁、安置纠纷中的有关问题

    15、审理房屋拆迁纠纷的法律适用问题       

    目前，我市审理房屋拆迁案件适用和参照的依据有：

1、《城市房屋拆迁管理条例》（1991年6月1日）；2、修订的《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日）；3、《沈阳市棚户区改造房屋拆迁办法》（市政府令第17号，1998年9月28日实施）；4、《沈阳市城市房屋拆迁管理条例》（1997年7月26日省人大常委会批准）；5、《沈阳市城市房屋拆迁管理条例实施细则》（市政府令第3号，1998年9月28日实施）；6、沈阳市城市房屋拆迁货币安置办法》（市政府令第30号，1999年4月19日实施）；7、《沈阳市城市房屋拆迁管理办法 》（市政府令第19号，自2003年3月1日起实施）等。

    1991年6月1日前发生的拆迁行为，适用当时的相关规定。

    1991年6月1日至2001年11月1日发生的拆迁行为，应首先适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》，该条例无具体规定的，可以适用前述已实施的有关地方性法规或规章。

但与上位法相抵触的，应不予适用。

例如，《沈阳市棚户区改造房屋拆迁办法》（市政府令第17号）第八条规定：

“拆迁非住宅房屋实行货币安置”，而1991年《城市房屋拆迁管理条例》第29条规定“拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置”，因此，如果拆迁人与被拆迁人货币安置还是产权调换安置达不成协议的，应当适用1991年《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定。

再如，《沈阳市棚户区改造房屋拆迁办法》第11条“拆迁住宅房屋实行货币安置……，以现金支付，其中租用房屋的，扣除15%作为产权补偿费。

”，实践中，拆迁管理部门或拆迁人以此规定对私有房屋产权人仅按15%进行货币安置，而承租人却得到85%的安置份额，明显违背《民法通则》公平、等价有偿等基本原则，故该条款应不予适用。

    发生在2001年11月1日后的拆迁行为，应一律适用修订后《城市房屋拆迁管理条例》，但可以参照前述已实施的有关规定，但凡是与修订后《城市房屋拆迁管理条例》相抵触的，应不予适用。

    自2003年3月1日后发生的拆迁行为，应适用修订后《城市房屋拆迁管理条例》，《沈阳市城市房屋拆迁管理条例》，《沈阳市城市房屋拆迁管理办法 》（市政府令第19号）等，原《沈阳市棚户区改造房屋拆迁办法》（市政府令第17号）、《沈阳市城市房屋拆迁管理条例实施细则》（市政府令第3号）、《沈阳市城市房屋拆迁货币安置办法》（市政府令第30号）不再适用。

    16、买卖动迁手续引起的纠纷问题

（1）动迁手续可以成为买卖合同的客体。

动迁手续是对产权调换的房屋的一种期待性权利。

买卖动迁手续形式上虽然为权利买卖，但实质上仍为动迁手续所表现的未来物即房屋的买卖，根据现行民法法理，未来物可以成为买卖合同的标的物。

（2）出卖人必须是原房屋的所有权人或依法取得动迁手续并有权处分的人。

包括依法继承、买卖、赠与等取得动迁手续的人。

无处分权人处分他人的动迁手续后未取得处分权，事后亦未得到权利人追认的，应当根据《合同法》第51条之规定，确认合同无效。

    （3）买卖动迁手续须经拆迁人同意。

拆迁安置本质上是民事行为，须由拆迁人与被拆迁人（原房屋所有人）签订拆迁安置协议，拆迁人与被拆迁人是该协议的主体，是该协议权利与义务的享有者和承担者。

而当被拆迁人将动迁手续转让给他方后，属于将拆迁安置协议中的权利与义务均转让给了受让人，未经原协议的另一方即拆迁方同意，合同承受（拆迁安置协议中被拆迁人承担义务部分）不发生法律效力。

     17、子女以父母名义签订的拆迁补偿协议而引发的房屋纠纷案件如何受理问题

     子女以父母的名义签订的拆迁补偿协议的前提是其父母已经被确认为被拆迁人，只有被拆迁人，才有资格与动迁单位签订拆迁补偿协议，子女在签定协议时实质是父母的代理人，因此，子女以父母名义签订的拆迁补偿协议因房屋补偿、安置等问题发生争议，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。

    18、关于落实政策中带户返还的问题

（1）出租人要求返还房屋的问题

    由于带户返还是针对特定历史问题所采取的解决方式，要求所有人与承租人签订不少于二年的租赁合同，一定程度上限制了当事人的意思自治。

加之实践中对此政策理解把握不严，在所有人不同意继续签订租赁合同并要求承租人返还房屋时，不能得到有效保护，出现许多侵犯所有人权益的问题。

为保护所有人的合法权益，自1999年10月1日合同法实施后，应严格依照合同法第十三章的规定精神办理：

凡是租赁期间届满，房屋所有权人要求返还房屋，承租人不予返还的，应判决承租人返还房屋；租赁期间届满后，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的，应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租赁期间，出租人要求解除合同，返还房屋的，应予支持，但应当给承租人必要的准备期限，一般应不低于三个月；承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，但只限于在剩余租赁期限内，超出该期间，出租人要求返还房屋的，应予支持。

（2）关于房屋在租赁期间被拆迁的问题

    《城市房屋拆迁管理条例》实施后，补偿、安置的对象为房屋所有人，而不包括使用人。

租赁期间届满，出租人不同意承租人继续承租的，原合同当事人之间不再具有租赁关系，拆迁人对出租人进行安置的，承租人要求继续承租该房屋的，不予支持；在租赁期间，房屋被拆迁的，出租人与承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当为被拆迁人即出租人实行产权调换，该房屋应当由原房屋承租人继续承租，出租人与承租人应当重新签订租赁合同；不能重新签订合同的，租期应当限于原租赁合同剩余期限内。

     19、关于违章住房的安置问题

     1991年《城市房屋拆迁管理条例》和修订后的《城市房屋拆迁管理条例》的规定，违章建筑不予补偿安置。

但考虑到我市确有个别动迁户生活非常困难又无合法居住房屋的实际，沈阳市房产局制定了《沈阳市城市房屋拆迁管理补充规定》，自2000年3月15日实行。

该规定对无房产产籍房屋进行安置提出了具体条件：

1、不是回迁安置或货币安置后购买或自建无房产产籍房屋，2、本市城市中心区域内无合法住房，3、居住的房屋必须独立开门，具备独立生活条件，使用人必须独立居住或生活，4、持有房屋拆迁地12个月以上的独立户口（夫妻未离婚而分户、子女未婚而分户的除外）且连续居住12个月以上（从拆迁公告发布之日起计算）。

因此，自2000年3月15日起至2003年2月28日止，对确实符合上诉条件而诉讼到法院的拆迁纠纷案，可以从法律效果和社会效果相结合的角度考虑，判令拆迁人进行安置，但必须从严审查是否符合上述条件。

对2000年3月15日前发生的拆迁行为，诉讼到法院的，亦可参照前述精神处理。

    从2003年3月1日起，《沈阳市城市房屋拆迁管理办法 》已正式实施，该办法已明文规定在我市违章建筑不予补偿。

因此，2003年3月1日后发生的此类纠纷诉讼到法院的，不能再判令拆迁人进行安置。

    六、本意见如有与法律及上级法院规定不一致的，以法律和上级法院规定为准。

沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）

（经2004年12月2日第54次审判委员会讨论通过）沈中法[2004]31号

发布时间：

2005-11-2210:

44:

27

    一、公有住房使用权交易中有关问题

（一）关于未经产权人同意转让公有住房使用权行为的效力问题

    公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，公房承租使用权具有社会福利性质，多属承租人劳动剩余价值的再分配。

与一般租赁合同承租使用权性质相比，二者虽均称为房屋承租使用权，但其产生的原因不同，从而导致其性质不同。

公有住房使用权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利。

这种权利应属于用益物权，系物权的一种，具有不可追夺的特征。

使用权人在未经产权人同意的情况下转让公有住房使用权行为，并未改变房屋所有权的归属，不会对产权人的产权造成任何侵害，而且，我国目前尚无法律、法规禁止这种交易行为。

北京、沈阳等地政府已允许公有住房使用权上市交易，并要求产权单位予以配合。

允许公房使用权自由交易可以促使社会财富加速流通，产生更大效益。

因此，应认定这种交易行为是合法有效的。

（二）关于公房使用权的继承问题

     根据公有住房使用权的性质，可以作为遗产进行继承。

无论是基于单位分配而获得的公房使用权还是通过市场交易而取得的使用权，均应允许对其所体现的财产权益继承。

    在发生继承争议时可参照《最高法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释

（二）》第二十条的规定精神处理。

即：

各继承人就作为遗产的使用权房屋的价值及归属达成协议，按协议处理；无法达成协议的，人民法院可按以下情形分别处理：

1、各方均主张作为承租代表人承租房屋的并且同意竞价取得的，应当准许；2、一方主张房屋使用权的，就价值不能达成一致的，可由评估机构按市场价格对房屋使用权作出评估，取得房屋使用权的一方应按继承份额给予另一方相应的补偿；3、双方均不主张房屋使用权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

    （三）关于使用权房屋的同住人口是否能够构成对房屋的共有问题

    共有的产生通常是基于当事人的意思表示和法律的直接规定，居住本身不会产生共有。

因此，同住人口是否对共同居住的房屋具有共有权，要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。

在取得公房使用权时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的，或其他同住人口交纳了增加面积款的，或所交旧房为其他同住人口的共有财产的，即使房屋使用权证上未明确记载该同住人口为共同承租人，也可构成共有。

否则，仅凭居住不能构成对公有住房使用权的共有。

    （四）关于公房动迁后货币安置款的分配问题

    如果共同居住人已构成对使用权的共有，则有权参与补偿款的分配，如未构成共有，根据沈阳现行房屋拆迁政策，补偿费的多少与居住人口无关，只与原房屋面积有关，未构成共有的同住人口，无权参与分配。

承租代表人与构成共有的共同居住人口，对补偿费如何分劈问题，应根据公平原则，结合使用权房屋的来源情况，由法院酌情处理。

    （五）关于公有住房动迁期间，原承租代表人死亡，与其共同居住的子女以其自己名义取得回迁房产权或货币安置款，而引起的继承和析产问题

    根据公房使用权的性质，其他继承人有权主张财产权利。

在处理上，首先应确定与父母共同居住的子女是否拥有承租使用权，是否构成对使用权的共有，如构成共有则应先析产，将该子女应得的份额扣除后，其余财产按继承处理。

如果其中一个子女已经取得了回迁房屋的产权，则不应再将该房屋作为“遗产”进行分割，而应在确定原使用