管理制度评优Word格式文档下载.docx
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车辆管理制度
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物业管理企业财务管理制度
第13-15页
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档案管理制度
第16-17页
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库管员管理制度
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保洁设备管理制度
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卫生管理制度
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员工宿舍管理制度
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监控中心管理制度
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交接班管理制度
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安全运行管理制度
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21
机电设备运行管理制度
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配电室管理制度
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临时用电管理制度
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生活饮用水管理制度
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钥匙管理制度
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保安部员工宿舍管理制度
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值班管理制度
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消防设备管理制度
第32页
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水泵运行管理制度
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总公司人事管理制度
第35-43页
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遵循启明星辰大厦房屋使用的规定，各办公楼层不得擅自改变使用用途，任何楼层不得私自进行装修，楼内的设备设施不得擅自拆卸、破坏。
具体规定如下：
一、各承租方应遵循大厦关于房屋使用及管理规定的要求。
二、承租方应遵循大厦关于安全的规定，不得私自拉电线，或安装设施，从事危机公共利益的活动。
三、物业公司将定期对各楼层的房屋使用情况进行全面普查，并会根据具体情况，随时检查。
四、各办公室人员应自觉受护公物，节约用水、用电、严格遵守大厦里的各种制度。
房屋的零维修包括房屋的结构、墙面、门窗、玻璃、台阶以及房屋的附属设备、设施。
具体内容如下：
一、定期检查房屋设备、设施是否完好、整洁。
二、夏季雨季到来之前做好房屋的防漏雨检查，维修工作。
三、室内、房间内墙皮无脱落、掉皮、掉粉现象。
四、楼外墙面无脱落、无破损、无污染现象。
五、定期检查楼道内玻璃，检查每层大门，检修并对门轴上油。
如：
门锁、玻璃、闭门器等。
六、遇有报修，须及时解决；
若漏雨，应立即采取有效措施。
七、遇有大厦新添设备，刮坏墙面，及时补休。
八、冬季到来之前提前做好门窗检查工作。
九、遇有特殊天气现象应增加巡检次数。
安全注意事项：
一、房屋维修处于高处时，为了防止从高处坠落造成摔伤/砸伤/扎伤等意外情况的发生，维修人员一定要佩戴安全绳，并注意过往人员的安全，注意不要将维修工具从高处落下，造成人员伤亡。
二、当维修人员用梯子作业时，不要把腿别在板凳之间，不要站在最上一级上工作。
三、梯子不要放在箱、桶、平板车等不稳定的物体上。
房屋的大、中修包括房屋的结构、墙体、大梁、柱等以及房屋的附属设施。
房屋的大、中修一搬应在上一年度列出计划。
1、房屋的大中修应与写字楼的改造相结合。
2、房屋的大修，应以安全工作为前提。
3、房屋的大、中修不应对其附属的主体结构产生影响。
4、房屋的大中修所用材料，必须有质量检验，质量认证。
5、特殊情况下，如必须进行房屋的大中修，应报告甲方，并得到甲方的批准。
6、房屋中涉及安全的问题，应按特殊情况处理。
7、一般情况下，房屋的大、中修尽可能安排在假日进行。
8、房屋的大、中修的工程的质量标准，按建设部颁布的建设工程质量管理条例执行。
9、房屋的大中修工程质量问题，由维修或负责施工的单位负责解决。
回访工作
一、回访要求：
项目经理把业主的回访列入职责范围，并落实到每年工作计划和总结评比中。
二、进行回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采取合理化建议，做好回访记录。
三、回访过程中，对业主的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。
四、回访以后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司汇报解决。
回访处理率达100％。
五、项目部各部门主管按区域范围分工，每季度回访一次。
六、有针对性的对业主发放业主调查问卷，作专题调查，听取意见。
一、保证供水水质符合国家生活饮用水卫生标准。
二、在正常供水状态下，保证公共水达到国家规定的压力标准，并保持不间断供水。
三、依照国家和本市规定的水价标准和计量标准，对用户用水进行代收代缴。
四、定期检查，维修公共供水设施，建立相应的管理制度，及时排除公共供水设施故障，保证供水。
五、接受公共供水主管部门和卫生技术监督、物价等有关行政执法机关的监督检查。
六、因施工或检查、维修公共供水设施，需暂停供水或降压、供水时，应提前通知用户。
停水时间超过3天的，应采取临时供水措施。
一、供暖设备必须能够正常使用。
二、有相应的专业管理干部，技术人员及培训合格的维修、化验等人员。
三、当年11月15日至3月15日必须保证供暖，并根据实际情况或者按照市人民政府的要求提前或者延长供暖。
四、供暖时间实行每天24小时连续供暖，保证室内温度不低于16℃。
五、对维护等人员进行定期或不定期的培训、督促、检查司炉、维修人员持证上岗；
并建立健全岗位责任制和管理制度。
在供暖期间向用户公布值班地点、电话。
六、负责供暖设备的维修、养护和更新改造。
供暖设备的维修和更新改造必须在当年的9月底以前完成。
七、供暖开始前应当进行供暖系统得冷态试运转及试压、充水等工作必须在当年的10月底以前完成。
八、供暖期内因意外事故或者其他不可抗力原因需暂时停止供暖时，应及时通知用户，并迅速采取有效措施恢复供暖。
停暖时间超过12小时的，必须通知业主主管领导。
九、不得在规定的供暖期内擅自推迟或者提前结束供暖。
十、不得在室内擅自增加散热器，扩大采暖面积，取用供暖系统水循环。
一、大厦内电梯的日常运行由电梯维保公司专门人员负责管理。
二、电梯的管理工作应当严格遵守国家及行业行政主管部门的各项法律法规和规章制度。
三、电梯的日常维修保养应当由取得许可的电梯维修单位承担，并符合国家有关电梯维保的规定。
四、物业公司负责大厦内在用电梯的定期检验工作，未经检验，超过检验周期或者检验不合格的电梯不得投入使用。
五、电梯的设备档案应当保持完整，并应集中存放。
六、电梯按规定时间运行，大厦内电梯为24小时运行（保养期间或其它特殊原因除外）。
七、电梯的安全设施应齐全，通风，照明，及附属设施完好。
八、电梯的用电、消防、防雷、通道、通讯和报警装置等系统应保证安全可靠。
九、巡视或维保检修中发现问题应及时处理，保持电梯运行状态良好。
十、电梯运行中出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修，出现险情时，应按应急方案迅速做出处理。
、
十一、电梯机房不得堆放杂物，无关人员禁止进入。
十二、每周对电梯机房进行一次卫生清扫，保持电梯具有良好的运行环境。
一、员工应按规定统一着装，佩戴工作牌，精神饱满。
二、严格执行上下班签到制度，不迟到，不早退。
三、严格按《保洁标准一览表》进行操作，以达到清洁与保洁效果。
四、员工实行岗位责任制，对所管辖公共区域的卫生清洁与保持负有直接责任。
五、损坏公共区域设施应照价赔偿。
六、上班期间使用文明语言，对待客户热情礼貌，微笑服务。
七、严格按操作规程使用各种清洁设备，若违反操作程序导致设备损坏，应追究其相应责任。
八、每月底评优，对本月工作中表现积极的员工给予一定奖励；
对表现消极员工给予批评教育，情节严重者给予以经济处罚。
为创造大厦更加良好舒适的生活环境，特制定本制度。
一、大厦绿化卫生设专人管理，管理人员应严格要求，认真履行职责。
二、绿化管理内容：
Ø
拔草：
及时拔除草坪中的杂草，保证种植草坪长势良好。
浇水：
及时浇水，保证花草树木不干不旱。
施肥：
按要求和定量施肥，确保花草、树木生长的需要。
打药：
根据花草，树木的生长情况，及时打药，防止病虫害的发生。
修剪：
对花草、树木及时修剪，草高一般不超过12公分，保持各种苗木的整体形状。
补栽补种：
及时补栽补种大厦绿化带内的死树，死苗，死草（大面积退化需补栽补种的除外）。
冬季防护：
做好入冬前的防护工作，草，苗，树等浇足水，对耐寒能力较差的苗木做好防冻处理。
三、卫生管理内容：
及时捡草坪中的垃圾，保持绿地卫生。
保持办公区卫生干净、整洁。
对垃圾桶内的垃圾每天清理一次。
保持路面干净、整洁，1-9月份保证每天清扫一次，10-12月每天清扫两次，并做到有垃圾时随清随扫。
保证办公区域不留卫生死角。
做好卫生宣传工作，提高大厦人员的卫生意识。
一、保安人员负责北门岗的值勤，履行正规的会客手续；
二、清理门前闲杂人员及车辆，保证北门前秩序井然；
三、对大厦内出现的可疑人员进行盘查，防止破坏事件发生；
四、夜间巡视，按指定的路线，两个小时内必须巡查一次，关闭楼内照明灯。
一、停车场内车辆必须摆放整齐，不得影响其它车辆停放及正常行驶。
二、外单位车辆进入停车场内，必须在门岗接受保安人员的检查，例行登记，发放临时停车卡，方可进入地下停车区，进入地下停车区后，听从巡逻人员的安排，将车停放在车位上。
三、停车场内禁止洗车、试车、修车、鸣笛，禁止做违反停车场规定的事情。
四、货车进入停车场时应在门外接受检查，进入地下停车场后按规定停车，卸货时不得妨碍其它车辆行驶。
物业管理企业财务管理规定
第一章总则
一、为了规范物业管理企业财务行为，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规范。
二、物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二章代管基金
三、代管基金是给企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部的维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部的维修基金是指专项用于共用部位大修理的资金。
房屋的共用部位是指承重部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱内外墙体和基础等），外墙面、楼道间、走廊过道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备是指公用的上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、共用天线、共用电线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
四、代管基金作为企业长期负债管理
代管仅仅应当专户存储、专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
五、企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房，商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关使用费（如租赁费、承包费等）。
六、企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后可转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章成本和费用
七、企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本费用。
八、企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。
九、企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
十、企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
十一、企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
十二、企业可以于年度终了时，按照年末应收账款余额的0.3%—0.5%计提坏账准备金，计入管理费用。
第四章营业收入及利润
十三、营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
十四、主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办服务收入和特约服务收入。
物业经营收入是企业经营业主管理委员会或则和物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入、如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
十五、企业应当在劳务已经提供，同时收讫款或取得收取价款的凭证使确认。
为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或者协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
十六、企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补收入。
十七、补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
十八、营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是集中营业各收入减去营业税金及附加，再减去营业成本，管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设、谁、电和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其业务缴纳的税金及附加后的净额。
十九、其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。
二十、其他业务收入是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
知识经济的悄然崛起使信息的重要性日益凸现，信息资源已成为物业管理中不可缺少的组成部分。
在阳光大厦项目部的档案建立与管理中，我们将建立完善的档案管理体系。
使档案管理工作在楼宇的使用、维修、改造、装修等方面发挥重要作用；
采用计算机技术，对档案进行“集中化、有序化”管理，便于资料检索以达到资源共享，合理使用的目的。
同时，我们在信息资料收集中广开渠道，从建筑到环境，从硬件到软件都建立起相应的管理档案，有效地保证物业管理服务的质量，提升物业管理的整体水平。
为此，我们建立了一整套从档案收集、分类、归档、使用到销毁的管理制度及档案管理人员的职责，以保证档案真正为管理服务。
一、档案管理的工作环节
资料收集→→资料整理→→资料分类→→资料归档→→资料销毁
1、资料收集
原则：
全面性，系统性
由专职人员负责所有档案资料的收集，管理工作，建立相应规章制度资料收集以内容丰富为原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大信息资料的来源渠道，收集物业构成的方方面面的资料。
2、资料整体
条理性，合理性
将收集到的原始资料进行统一集中管理，剔除作废的和无效的记录，修补破损的文档，然后根据档案的来源，信息的内容等特点进行细分，按类别装订并整理成册，做到条理清晰，分类合理，易于检索。
3、资料归档管理
保密，安全，优化整合
A采用原始档案和电脑档案双轨制，运用多种形式的文档储存方式，便于原始资料的保存，如胶卷，照片等，档案按不同性质进行编号、造册、保存，运用计算机等先进管理手段，将其它形式的档案资料转化为计算机存，便于保存，查找和利用。
B对客户和项目管理效益影响较大的档案应加密保存，这些档案在电脑
中按授权级别检索，对保存在档案室的原始资料应严格控制借阅。
C档案管理员应编制统一的档案分类说明书及档案总目录，并按内容，部门，年度，保存期限保密程度的分类顺序进行组卷，逐一编号，登记造册，编制目录，分柜保存。
D为保证档案的安全和完善，档案室应随时保持干燥，通风，情节，同时配备合适的文件柜，文件盒以及消防器材等，确保储存地点符合防火，防虫、防鼠、防潮。
一、职责
1、库管员认真做好各种材料的复核、验质、验量，与采购员、维修班长共同验货，入库手续完备，发现问题有权拒绝入库。
2、采购员与维修班长、库管员共同验收所购材料，在材料入库单上三方验收签字。
二、程序
工程部材料是由维修班长根据设备的维修、保养、计划提出的工程材料月计划上报物业经理审批，统筹安排后交采购员采购，执行《物资采购控制程序》，采购到位后由库管人员验收入库，办理相关手续，工作程序如下：
1、材料入库要核对采购报告单上的批准项目，并按批准报告核对材料的规格、型号、价格、数量，核对无误后方可办理入库手续，做到数量清、质量清、型号规格清、备件用途清，外围加工件要核对图纸，计量器具和重要部件要核对合格证，凡入库材料要填写《入库单》，并与采购人员签字认可。
2、备件入库后要登记《材料台帐》，如需要可涂油防锈，挂好标签卡片，注明规格、型号、数量。
3、入库的材料要按保存要求分类存放，如易燃易爆危险品和化学制剂等要分类分区域单独存放，执行《化学危险品及器材控制程序》。
4、对库存备件要定期检查，做好防腐工作，发现问题要及时纠正。
5、库存材料要分类码放，妥善保管，帐物清楚，做到日清月结。
6、出库需根据《领料单》办理出库手续，领料单上要有相关人员签字，无单不许领料。
7、每月月底进行盘库。
统计进、出材料；
以及消耗、库存情况并汇总上报总公司。
8、根据月报分析短缺或积压情况及原因，以便修订储备定额。
9、对废旧材料要尽可能修复使用，以免资金浪费，具体执行《固体废弃物控制程序》和《节约能源控制程序》。
三、相关记录
《入库单》《领料单》《材料台帐》
1、使用人必须按规定填写设备使用登记表（包括其它部门员工借用
机器者）。
2、初次使用者在使用前必须仔细阅读说明书，严格按说明书上使用方法正确操作。
若有违背操作造成机器损坏者，应追究其相应责任。
3、机器在操作过程中若出现故障必须立即停止使用，并及时向上级汇报，给以处理，禁止私自拆卸或隐瞒不报。
4、在操作过程中必须安全使用，以免发生安全事故。
5、使用完毕后使用人应将设备清理干净，并检查设备是否有损坏，然后将设备归还保管人。
1、公共区域内禁止随地吐痰，乱扔瓜果皮核、烟头纸屑、食品包装
等废弃物。
2、按照规定的地点倾倒垃圾；
垃圾应随产随清，不得滞留堆放。
3、不得损坏各类环境卫生设施及附属设施,禁止在公共区域或者其它
设施上涂写，刻画。
4、办公室、休息室内禁止存放发霉食物，以免诱发蟑螂、鼠害。
5、对易于孳生、聚集蚊蝇的场所，保洁部须采取有效措施预防和消杀并进行定期消毒。
6、公共区域内的树木、花坛（池）、草坪等公共设施是美化大厦环境而设，任何人不得随意践踏，或往绿地里扔烟头等杂物。
7、严禁外来人员在大厦正门搬放物品，以免损坏大厦石材地面。
8、对违反环境卫生管理条例者，应及时举报或制止。
保洁人员有权要求违规者予以改正。
1、凡被公司正式录用的员工，如需住宿，由本人提出申请，经部门主管批准后，方可办理相关手续。
2、住宿的外地员工应持本人身份证，按公司管理规定办理暂住手续。
3、凡住宿员工应自觉遵守公司作息制度，如外出，必须在当晚及时返回，如有特殊情况，必须提前向主管请假。
4、住宿员工应服从项目部统一管理，宿舍内要保持安静，禁止大声喧哗，以免影响他人休息。
严禁酗酒、赌博、打架等一切违法事件的发生，如有违者将按公司的规章制度处理，触犯刑律情节严重者将移交司法部门追究其责任。
5、住宿员工应着装文明得体，讲究卫生，床上用品及随身物品要码放整齐，吊挂衣物应保持整齐，不得乱丢废弃物，做到居室环境优美舒适。
6、宿舍要经常清扫干净，制定轮流值班日志，保持公共卫生。
7、凡是住入宿舍人员，将有责任保护宿舍内的所有电器、家具等设备，要保持完整，如有损坏按原价赔偿。
8、注意节约用水用电，做到人离灯灭，关闭水龙头。
注意安全防火，严禁私自安装电器设备。
9、住宿员工未经主管领导批准，不得私自留宿外来人员。
10、出门时要检查是否关闭所有电源、水源、煤气等存在安全隐患的开关
出门及夜间睡觉前检查是否将门窗锁好。
1、监控中心为大厦重要部位，非工作人员禁止入内。
2、监控室内应保持地面干净、设备清洁，禁止将无关物品带入室内。
3、监控室内严禁吸烟、吃东西或嬉戏打闹。
4、爱护监控室内设备,保持设备卫生清洁。
5、值班人员必须坚守岗位，认真作好各项记录。
6、如遇有异常情况发生,应立即采取果断措施并及时向领导汇报。
7、认真作好设备的日常维护和定期保养，以保证各种设备在最佳状态下运行
1、接班人员必须按规定提前15分钟到岗，并在员工签到表上签到。
2、交班人员在接班人员因故未到场，或未完成交接班检查工作前不得擅自离去。
3、交班人员必须认真填写交接班记录，注明完成事项及跟进事项、注意事项。
4、交班人员必须将所有资料转交接班人员，接班人员核对并确认后签字。
5、接班人员发现交班人员未认真完成有关工作或检查中发现问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确回复或不加以改善，接班人员可拒绝接班并报上级领导处理。
6、接班人员应对运行设备情况进行检查，如交接签认后，发现事故由接班人承担负责。
7、接班人员未按规定时间进行交接或未到场，交班人员应向领班请示，并获批准后方可离岗否则按旷工处理，并追究相关责任。
8、接班人员不能及时到岗时，必须提前2小时通知领班，由领班暂代交接事宜，未经允许不可私自倒班、换班。
9、如发生迟到、早退现象按公司规定处理，如因此对正常工作产生影响，加重处罚。
10、交、接班包括工具、仪表、器械及卫生状况，如发生缺少工具或其它需移交资料应在交接时注明，并通报领班，如签字后发现损失由接班人员负责赔偿，并予以相应处罚。
11、如卫生状况不符合标准，接班人员有权拒绝交班，并有权请交班人员进行清理。
1、执行政府职能部门有关规定，组织对高压电工、低压电工、水暖工、空调工等特殊工种人员取证的技术考核。
2、各部门专业人员负责监督、检查安全操作、维修工作。
3、根据劳动局安全规程,制定各工种维修操作规程和安全检查制度
4、加强劳动安全教育。
在进行有危险的设备检修时，工程部专业主管或经理要亲自到现场。
5、发生事故要及时填写《应急事件处理记录表》，建立事故处理制度、事故分析制度。
对重大事故要做到三不放过：
原因没有查清不放过；
员工没有受到教育不放过；
没有采取有效防范措施不放过。
6、对外单位施工人员，要强调安全工作，提出安全施工要求，并签订安全协议书，施工中进行检查监督，避免事故发生。
7、按职能部门要求，每年定期请气象局专业队伍对避雷装置进行测试检查，电气专业定期对设备、设施的接地电阻值进行检测、维护。
机电设备安全运行维修管理制度
1、机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由工程部专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证。
2、配电室、制冷机房等重要机电设备管理值班员必须执行严格的巡视制度，值班员必须密切留意
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