房地产项目申请报告简化版Word文档下载推荐.docx

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项目总投资69393.32万元。

其中工程费用45097.81万元,其它费用16860.51万元，工程预备费3097.92万元，财务费用4337.08万元。

资金由房地产开发有限公司自筹解决34393.32万元（包括20817.99万元的项目资本金），申请贷款35000万元。

7.建设开发目标:

着力营造品质独特、配套设施齐全的居住小区。

通过合理的功能布局和交通组织，提供高质量的居住环境。

功能布局以高层和多层相结合、相联系、相融合的方式。

外部交通组织简捷顺畅，与城市道路保持便捷的交通联系，既保证高效的商业进出通行，又享有私密的居住环境。

8.项目地理位置:

拟建项目位于鹰潭市信江新区，东至龙虎山北路、南至纬一路、西至林地、北至林地。

该地区是鹰潭市信江新区区域。

地块周边交通便利，环境优越，是理想的商服地区。

第三节编制范围

本项目申请报告编制范围包括项目的工程建设方案、外部建设条件评述、项目建设的发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发及综合利用分析、节能方案分析、建设用地、征地拆迁及移民安置分析、环境和生态影响分析、经济影响分析以及社会影响分析等。

第二章拟建项目情况

第一节项目所在地发展概况

鹰潭市位于赣东北中部，信江中下游。

面向珠江、长江、闽南三个“三角洲”，是内地连接东南沿海的重要通道之一。

辖区东接弋阳县、铅山县，西连东乡县，南临金溪县、资溪县，北靠万年县、余干县、东南一隅与福建省光泽县毗邻。

境域南北长约18千米，东西宽约38千米。

距省会南昌市143千米（铁路里程）。

全市总面积3556.7平方公里,占江西省总面积的2.15%。

市委、市政府座落在市区梅园新区。

鹰潭是江南重要的交通枢纽，同时也是新兴的铜业、能源和化工基地。

现已初步形成了冶炼、电力、化工、机械、建材、医药、食品等门类较为齐全的工业体系。

全球最大的艺术木雕生产企业，全国规模最大、产量最高、技术设备最先进的铜冶炼企业，全国储量最大的银矿，江西省第二大的火力发电厂，磷铵复合化服厂跻身全国同行“四强”之列。

鹰潭的自然风光和人文景观丰富多彩。

市区龙头山麓有一深潭，“涟漪兴其中，雄鹰翔其上”，鹰潭由此而得名。

拥有99峰、24岩、108处自然景观和近百处人文景观的龙虎山，为我国正一派道都发祥地，素称“洞天福地”、“仙府道都”，“溯道教之源，揽漓江之胜，探崖墓之奇”，在我国84个国家级重点风景名胜区中独展风采。

东汉中叶第一代天师张道陵在此炼丹，传说丹成而龙虎现，故名。

此后，共有63代天师在此修道传箓，历时1900余年。

至今保存较为完好的嗣汉天师府，建筑瑰丽，气势雄伟，号“南国第一家”，可与至圣先师孔府媲美，1983年成为国务院列为对外开放27个重点宫观之一。

从1990年起，市政府一年一度在这里举办龙虎山文化活动周和经贸旅游活动周。

鹰潭还是国内罕见的古越族文化宝库。

鹰潭属亚热带温湿气候，四季分明，年平均气温18.2℃，年平均降雨量1827毫米，无霜期268天。

现辖鹰潭市、余江县、月湖区、龙虎山风景区的管委会、工业园区。

全市土地面积3554平方公里，总人口110.08万人（包括户籍常住人口105.08万人、暂住半年以上的流动人口约5万人）。

其中主城区（月湖）市区人口21.06万人（包括户籍常住人口18.26万人、暂住半年以上流动人口约2.8万人），其中非农业人口共12.27万人。

境内交通四通八达，浙赣、鹰厦铁路、皖赣铁路在此交汇，320、206国道呈十字交叉穿越市区，梨温高速公路横贯市区北部。

信江自东向西流贯市境北部，绕城而过，经鄱阳湖达长江入海。

其境内旅游、矿藏资源丰富。

一、鹰潭市城市社会经济发展情况

2013年，全市上下牢牢把握“稳中求进”的总基调，紧紧围绕建设富裕、秀美、宜居、和谐鹰潭的目标，认真贯彻落实“主攻项目，决战‘三区’，凸现特色，实现跨越”的总体要求，积极应对和克服国际经济低迷、国内需求不足等不利影响，锐意进取，扎实工作，经济社会实现持续健康发展，绝大多数指标完成或超额完成年度计划。

预计（下同）全年实现生产总值482亿元，完成年计划的100%，同比（下同）增长11.7%，其中，一产增长3.6%，二产增长13.4%，三产增长10.5%。

全社会固定资产投资410亿元，完成年计划的100%，增长22%。

财政总收入78.7亿元，完成预算调整后的100%，增长10.7%。

地方财政收入58.3亿元，完成年计划的130.8%，增长50%。

城镇居民人均可支配收入19880元，完成年计划的101%，增长13.5%，农民人均纯收入8600元，完成年计划的100%，增长13%。

全市三次产业结构比由2012年的8.9：

64.7：

26.4调整为8.2：

64.3：

27.5。

184家规模以上工业企业实现主营业务收入2400亿元，增长21%，增加值280亿元，增长15%。

全市工业用电27.7亿度，增长5.3%。

铜产业实现新突破，完成主营业务收入2130亿元，增长17.2%。

水工、节能照明等战略性新兴产业加快发展，65个“1+6”产业项目集中开工，累计完成投资超100亿元。

工业发展平台“提档升级”，鹰潭高新区成功升格为国家高新技术产业开发区，贵溪工业园被认定为省重点工业园区。

节能照明、汽摩配等省级产业基地建设顺利推进。

龙虎山景区成功创建国家5A级旅游景区，上清古镇改造、天裕豪生大酒店等项目顺利推进，旅游经济跃上大平台、大产业、大发展的新起点，全年接待游客1100万人次，增长30%，旅游总收入76亿元，增长30%。

龙虎山景区旅游直接收入2.13亿元，增长33%。

物流业实现营业收入130.5亿元，增长83.6%，上缴税收5亿元，增长62%。

文化产业实现主营业务收入43亿元。

全市信贷投放首次突破300亿元，鹰潭农商银行挂牌开业。

粮食总产再创新高，达67.8万吨，实现“九连增”。

产业化经营势头强劲，龙头企业实现销售收入52亿元，增长20%。

科技兴农明显提升，农业机械总动力达87.1万千瓦，增长8%。

实施水利建设项目127个，完成中潢圩堤等五河治理应急除险和40座小型病险水库除险加固任务。

全市在建项目502个，新开工亿元以上项目60个，实现固定资产投资345亿元,增长25%。

年初确定的60个重点工程52项开工建设，完成投资50亿元，20个项目列入省重点工程，创历史新高。

沪昆铁路杭长客运专线进展顺利，贵电“上大压小”第二台机组建成投运，西气东输二线及省天然气管网一期、二期基本完工，省成品油管道二期加快推进；

海关和国检大楼基本完工，眼镜产业园标准化厂房主体工程基本完成，市中级法院审判综合大楼竣工，三川水工产业园一期已完成，三花股份铜阀、水晶光电公司光电薄膜项目试生产，万宝至微型马达二期正进行设备安装。

食品、金银珠宝、石油及制品类等消费热点持续升温，城乡消费协调增长，实现社会消费品零售总额115亿元，增长14.6%。

开通鹰潭至宁波“五定班列”，打通了海铁联运国际运输通道。

实现外贸出口7.1亿美元，增长16.5%，连续三年获得全国外贸百强城市。

新区建设如火如荼。

总长24.3公里的信江新区“三纵三横”路网基本成型。

信江大市场（廉租房）进入主体施工阶段，高铁北站、滨江景观工程等项目进展顺利。

老区改造稳步推进。

惠及3万人的百佳城、山背小区、立新巷等小街小巷综合改造全面完成。

市天然气管道工程建成投运。

滨江公园二期、林荫东路综合改造全面完工，城市规划展示馆即将开馆，月湖新城、市迎宾馆、林荫西路贯通等项目有序推进，北极阁重建项目开工建设。

新农村建设有声有色。

以创建“秀美乡村”活动为抓手，完成了242个村点的新农村建设任务。

贵冶周边11个自然村环境整治任务全面完成，全省农村重点污染区域专项治理工作推进会在我市召开，“鹰潭模式”在全省推广。

二、信江新区发展规划

按照《鹰潭市城市总体规划（2007—2020年）》提出的战略发展目标，鹰潭市城市发展战略是：

突出月湖主城区的中心地位，整合月湖、贵溪、余江、龙虎山四区资源，统筹规划，推进“四区合一”进程，构建“大鹰潭”格局，落实以大铜产业、大物流、大旅游、大城市框架为主要内容的“四大一新”发展战略，实现鹰潭城市的超常规发展,其城市人口到2020年发展为100万人。

（一）信江新区概况

信江新区位于鹰潭城市的北部，与老城区隔江相望，信江从东、南、西三面环绕而过，区内绿色葱郁，水清气新，具有非常优越的生态和景观条件。

根据鹰潭市城市总体规划，信江新区将规划成为具有大型商贸会展、商务办公、文化娱乐和生活居住等功能的新城区，并将是新的城市公共中心所在。

随着国家“生态文明”兴国方略的提出，鹰潭城市面临着一个实现跨越发展的历史机遇期。

省委省政府领导要求“要把信江新区作为环鄱阳湖的一颗明珠来建设”，在这样的背景下，信江新区的开发已不是一个一般意义上的城市规模扩展，而是成为新形势下实践生态可持续的新型城市发展模式，提升城市品位和能级，在区域发展格局中脱颖而出的重大战略举措。

随着信江跨江桥梁工程启动，信江新区的开发将掀开新的篇章。

（二）信江新区发展规划

1.功能定位

信江新区规划定位为：

人与自然和谐共生的、多层面应用生态理念和技术的生态城，鹰潭新的城市中心所在，集商务办公、商业服务、文化娱乐、休闲度假、生态居住等功能于一体的现代化滨江新城。

2.规划结构

规划形成“一核两翼”布局结构。

一核——是指位于信江新区中央的公共服务功能区，行政科教区和休闲度假区组成，构成服务于鹰潭主城区及全市的公共服务中心。

两翼——以公共服务功能区为界，划分为夏东、夏西两大居住功能区。

夏东居住功能区以商品住宅区为主，夏西居住功能区兼有商品住宅区、保障性住宅区、拆迁安置基地和拟改造村庄等多种类型。

每个居住功能区各包括两个居住社区。

3．信江新区规划居住用地为434.75公顷,占规划建设用地比例为42.85%。

居住用地由夏东居住功能区、夏西居住功能区和包含居住功能的混合用地构成。

夏东居住功能区由两个居住社区组成，以建设商品住宅区为主，规划建成设施完善、环境优雅、技术先进的生态型住宅区；

夏西居住功能区由两个居住社区组成，以建设保障性住宅小区、动迁安置小区和拟改造村庄为主。

规划在城市商业文化中心和居住功能区中心布局居住/商业混合用地混合用地，安排一定数量的居住建筑，以保持公共中心区的人气。

第二节项目建设背景

随着近年来经济呈现持续快速增长的好势头，社会资产积累日益丰厚、办公现代化的意愿和需求也越来越强烈。

1.企业文化发展在一定程度上提高了办公现代化的需求。

我市现有的办公类建筑相对其他发达地市在数字化、信息化、便捷化等各方面都显得较为落后，企业发展有强烈的与发达地区、乃至国际接轨的需求。

2.随着大学生每年招生计划的扩张，每年参加工作的新增人群越来越多，直接加大了写字楼建筑市场刚性需求，新参加工作的大学生大多数都是涌入城市中谋求工作，各企业对办公场所的需求总量在逐年增加。

3.随着鹰潭经济发展加快，投资环境优化，外商进入鹰潭拓展业务的活动越来越多，他们带来很多外地先进的管理理念的同时，也带来高级办公环境的风尚。

鹰潭高级写字楼市场刚刚起步，目前的开发量，远远满足不了现代化写字楼需求的增长，商服市场前景非常广阔。

第三节建设条件

一、自然条件

1．地形、地貌

本项目所在地块区域属低矮的丘陵地貌，单元风化剥蚀丘岗谷-地区沟谷一部分，底层结构简单，无不良工程地质现象。

土层主要可分为

（1）杂填土；

（2）淤泥质粉土；

（3）中粗沙；

（4）强风化砂岩；

（5）中风化砂岩等5个土岩层。

二、气象

鹰潭市地处赣东北部，红砂岩丘陵地带，夏季气候炎热，为江西省的高温地区。

鹰潭市属中亚热带温暖湿润季风气候区，具有四季分明、气候温和、雨量丰沛、日照充裕、无霜期长的特点。

在春季因冷暖交替，天气多变；

汛期常有暴雨，有时酿成水灾；

盛夏酷热；

秋季天高气爽；

往往有伏、秋旱发生；

冬季较温暖、霜雪较少。

按气候标准分季，则冬夏长而春秋短（春季70天、夏季120天、秋季62天、冬季113天），年平均气温18.1℃；

最热月（7月）平均29.7℃，最冷月（1月）平均5.6℃；

年极端最高温度41.O℃（1991年7月23日出现在鹰潭），年极端最低温度-15.1℃（1991年12月29日出现在余江），≥0℃以上的正积温平均为6586.4℃；

>

10℃的有效积温达5705.6℃；

持续天数平均有252天。

无霜期平均达264天。

年平均降水量为1889.2毫米，平均降水日数有186天；

汛期（4至6月）降水占全年的48.3％，旱季（7—9月）占20％。

一日最大降水量为281.2毫米；

最长连续阴雨日数为17天，最长无降雨日数为51天。

太阳年辐射总量为108.5千卡／平方厘米，生理辐射年总量为63.1千卡／平方厘米，4-10月光合有效辐射总量为37.9千卡／平方厘米。

三、水系、水文

（1）信江

信江为江西省五大河流之一，发源于浙赣边界的三清山和怀玉山一带，由东向西流经鹰潭市汇入鄱阳湖，全长306公里。

汇水总面积为16890平方公里。

本区上游流域面积12211平方公里，枯水流量9.12米3／秒，水量充沛。

根据鹰潭市总体规划，信江河流概况及不同频率水文特征为：

河床宽度：

250-600米；

洪水期水深：

11-15米；

枯水期水深：

2-5米；

河床构选：

砂、卵石等；

洪水位:

33.1米（1979年）；

常水位：

19.98米；

枯水位：

16.17米；

最大流量：

1.22万米3／秒：

最小流量：

9.12米3／秒（1971年），保证率为91％：

最大流速：

2—5米／秒：

最小流速：

0.065米／秒；

平均流速：

0.6-O.7米／秒：

最大含砂量：

0.502公斤／立方米。

（2）地下水概况

鹰潭市地形大部分为波状起伏的缓坡丘陵，其岩性主要为含水极弱的第三纪红砂岩层。

场地地下水混合稳定水位埋深介于0.2—1.8米，水位标高介于29.1-34.51米，根据区域水文地质资料，地下水位年变化幅度约为O.5米，近期年洪水期间洪水最高水位标高为32米。

本场地地下水主要赋存于第四系覆盖层及风化基岩孔隙、裂隙之中，其类型为潜水，地下水主要补给来源由大气降水补给。

地下水位在地表下2.5-4.8米左右，地下水对混凝土无腐蚀作用。

四、地震

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）附录A、分组规定，该地区地震烈度小于六度，设计基本地震加速度小于0.05g，区域稳定性较好，无设防特殊要求。

五、工程建设条件

1.交通运输现状

鹰潭市区位条件优越。

浙赣、鹰厦、皖赣三条铁路交汇，320、206国道与沪瑞、东九高速公路呈井字型纵横穿过全境，交通十分便利，村村通公路，乡乡通汽车。

项目拟建地块紧市内两大交通干道和一条次干道，交通十分便利。

2.工程基础设施情况

项目拟建地块为净地出让地块，项目建设单位无需进行征地拆迁等项目前期工作。

3.通讯条件

项目区内已开通国际、国内程控直拨电话，移动通讯覆盖整个区域，完全满足项目固定和移动通讯要求。

4.供电、给排水条件

项目区内城市基础设施完善，供电、给排水条件能够满足项目区施工及运营期用电、用水和排水要求。

六、周围环境条件

项目所在位置无大型厂矿企业和污染源，视野开阔、环境优良、空气质量好，周围自然生活环境条件好。

第四节设计目标

着力营造品质独特、配套设施齐全的商务社区。

功能布局以创意产业园为主，商业与居住为辅。

交通组织简捷顺畅，与城市道路保持便捷的交通联系，既保证高效的出行，又享有私密的生活。

遵循可持续发展原则，构筑具有优越自然与人文生态的诗意人居环境，引入集中绿化休闲广场，打造具有良好景观与自然环境的生态商务社区。

第五节建设方案分析

一、编制依据及原则

1、编制依据

（1）鹰潭联创实业有限公司委托编制项目申请报告的委托书

（2）《民用建筑设计原则》GB50352-2005

（3）《江西省二00四年工程定额》

（4）《住宅设计规范》GB50096-99

（5）《建设项目选址意见书》

（6）《建设工程规划许可证》

（7）《建设工程建设许可证》

（8）《建设项目环境保护管理办法》

（9）《中华人民共和国建筑法》

（10）《中华人民共和国城乡规划法》

（11）《建筑设计防火规范》GB50016-2006

（12）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）

（13）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

（14）建筑结构荷载规范》GB50009－2001（2006年版）

（15）《砌体结构设计规范》GB50003－2001

（16）《混凝土结构设计规范》GB50010－2002

（17）《建筑抗震设计规范GB50011－2010

（18）《建筑地基基础设计规范》GB50007－2002

（19）《建筑桩基技术规范》JGJ94－2008

（20）《地下工程防水技术规范》GB50108-2008

（21）《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008

（22）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）

（23）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001

（24）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001

（25）《岩土工程勘察规范》GB50021-2001

（26）《砌体结构设计规范》GB50003-2001

（27）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

（28）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

（29）《建筑边坡工程技术规范》GB50330-2002

（30）《建筑结构荷载规定》DBJ15-2-90

（31）《地基基础设计规范》DBJ15-3-91

（32）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2009年版）

（33）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）

（34）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

（35）《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）

（36）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）

（37）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）

（38）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）

（39）《10kV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）

（40）《低压配电设计规范》（GB50054-95）

（41）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）

（42）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）

（43）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）

（44）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311-2000）

（45）《鹰潭市城市总体规划（2007-2020年）》

（46）业主提供的资料及相关要求

2、编制原则

⑴严格按照现行国家规范、标准进行设计；

⑵本着安全的原则，做到经济、合理、实用及美观。

二、总平面设计

（一）总平面规划布局

鹰潭市金泰花园位于信江新区。

地块位于城市中心地带，商业服务、医院、学校、社区服务等区域配套设施配置齐全，起点一流，文化、商贸、办公气息浓厚，景观价值高，为项目发展提供良好内外部条件。

（1）《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《城市居住区规划设计规范（GB50180－93）》、《城市道路交通规划设计规范（GB50220－95）》、《建设部城市居住小区试点综合评价内容（实施方案）》、《建设项目环境保护管理办法》等。

（2）《民用建筑设计通则》GB50352-2005、《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008、《建筑抗震设计规范》GB50011-2008、《商店建筑设计规范》JGJ48-88、《住宅设计规范》GB50096-2005）、《建筑设计防火规范》GB50016-2006、《高层民用建筑防火规范》（GB50045-95,2001）、《混凝土结构设计规范》GBJ10-2002、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000）、《人民防空地下室设计规范》GB50225－2005、《地下工程防水技术规范》GB50108-2008、《江西省城市规划管理技术导则》等现行标准、规范。

（3）鹰潭有关部门提供的鹰潭的规划条件、水文、气象、地质等资料。

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2、规划设计原则

（1）统一规划、精心设计

在充分研究综合性居住社区的自身特性的基础上，做到规划结构清晰，功能分区明确，形态自然有机，营造高质量的人居环境和舒适的居住环境，满足居民物质与精神的多重需求。

（2）以人为本的设计思想

贯彻“以人为本”的思路，体现都市高层住宅与日常生活的共存和融合，以建设生态型居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。

创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、具有鲜明个性的花园式生活居住空间。

3、规划设计

（1）功能分区分析

通过对居住社区特性和基地周边环境的研究，将商铺沿规划路和龙虎山北路布置，高层住宅的中小户型布置在吉阳中路和规划路沿一侧，大户型高层住宅布置于基地内，可最大限度地享受大片景观花园，做到规划结构清晰，功能分区明确，形态自然有机。

（2）空间组织和布局

重视生活氛围和居住品质，结合环形道路布置，围绕中央景观带，我们布置了点式较大户型的高层，板式高层和点式高层围合形成较大的一个中央景观庭院。

建筑与景观共同勾画出一个秩序感较强的地块核心，每幢高