机电设备材料履约供应方案文档格式.docx
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低压配电产品战略合作协议（单方售价为1万元以下的住宅项目）
上海良信电器股份有限公司
厂家
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万象城综合体及酒店商业项目柴油发电机组战略合作协议
康明斯（中国）投资有限公司
上海康诚发电设备有限公司
5
电梯战略合作协议
迅达（中国）电梯有限公司
6
日立电梯（中国）有限公司
7
华润集团VRV多联机及分体空调战略合作协议
青岛海尔空调电子有限公司
设备供应
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青岛海尔中央空调工程有限公司
工程安装
9
华润置地商业项目冷却塔战略合作协议
大连斯频德冷却塔有限公司
10
万象城综合体商业项目空调冷水机组战略合作协议
约克（中国）商贸有限公司
约克（中国）商贸有限公司广州分公司
11
五彩城综合体、酒店商业项目空调冷水机组战略合作协议
开利空调销售服务（上海）有限公司
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万象城、五彩城商业综合体项目空调风柜及风机盘管战略合作协议
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华润置地合资品牌水泵采购
格兰富水泵（上海）有限公司
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华润置地锅炉战略采购
青岛法罗力暖通温控技术设备制造有限公司
上海汉雄热力技术有限公司
15
通力电梯有限公司
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华润置地电缆战略采购
宝胜科技创新股份有限公司
17
华润置地商业项目低压母线战略协议
施耐德（广州）母线有限公司
青岛思域国际建材投资有限公司
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开关插座战略合作协议（三、四线城市品质线住宅，所有城市的改善线及以下住宅）
浙江正泰建筑电器有限公司
青岛恒瑞正泰电气有限公司
青岛
淄博市正泰电力设备有限公司
淄博
大连尚品商贸有限公司
辽宁省
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华润置地商业项目消防火灾报警设备战略采购协议
西门子（中国）有限公司
北京华脉京威电子技术有限公司
沈阳大区、北京大区、山东大区
上海跃阁楼宇科技有限公司
江苏大区、上海大区、武汉大区
成都中消安全电子有限公司
成都大区、海南大区
深圳市爱得佳科技有限公司
福建大区、深圳大区
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华润置地室内灯具战略采购
惠州雷士光电科技有限公司
沈阳雷士照明有限公司
沈阳
北京住美嘉业经贸有限公司
北京
惠州市正合照明设计工程有限公司
深圳
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开关插座战略合作协议（商业项目、一、二、准二线城市品质线住宅）
沈阳众成慧达电气设备有限公司
青岛恒瑞正泰电气有限公司
北京名城盛景照明工程有限公司
2、机电战略物料履约管理过程中存在的问题
◆电缆等材料供应不及时，不能满足项目进度需求，尤其项目后期零星补货，响应速度更慢；
年合肥万象城、重庆万象城、惠州小径湾项目分别出现电缆供应严重滞后影响项目进度，为此上市公司工程管理部于年3月、6月、9月三次派专人去宝胜电缆厂协调排产、配送事宜；
◆现场部分设备需要调整，供应商售后服务不及时，不能满足项目需要；
◆西门子（中国）有限公司委托其各地代理商给项目合作，由于部门项目货值较少，同时代理商的管理服务费低，在项目后期出现不配合项目供货的问题。
◆战略物料厂家当地履约供货的经销商积极性不高，不能及时解决项目过程中出现的问题；
施耐德（中国）投资有限公司委托其代理商（北京科通科创电气设备有限公司）跟各三箱成套厂家签订供货合同，在实际操作过程中，因为付款等问题，成套厂意见特备多，相应影响项目的供货；
◆机电战略物料供应商对华润置地付款效率有意见；
3、方案陈述
3.1、采购计划编制
3.1.1各大区、城市公司将机电战略物料采购计划提交至建设事业部，由建设事业部统一汇总，并制定年度总采购计划。
厂家可以根据此计划进行排产安排，可以提高其生产的效率，节约其管理成本，提高供货的速度，同时提高战略供应商满意度；
3.1.2动态计划的更新，每个月根据每个项目实际情况，及时更新采购计划，且跟机电战略物料供应商及时沟通；
3.1.3统筹策划厂家排产，建设事业部要充分了解厂家的生产能力及每个月的排产情况，跟厂家充分沟通，力争项目所需材料及时供应。
3.2、合同签订
建设事业部汇总华润置地各项目对机电战略物料的年度需求量，并与各供应商签订年度采购合同；
华润建筑跟各城市公司单独签订项目供应合同，相比现行的合同签订模式，减少了大量的合同签订，同时减少合同管理工作。
3.3、物料配送
建设事业部总部有专人对每个项目每个月机电战略物料进行跟踪管理，及时了解所需的配送情况，且将信息反馈给项目部，便于项目及时安排生产工序及调整施工计划。
3.4、验收分发
3.4.1建设事业部制定统一的验收流程、编制统一的验收表格
3.4.2建设事业部现场人员负责跟供应商对接，组织业主、监理验收，且将验收的签证确认文件发总部对接人员
3.4.3可以充分利用华润建筑在全国各地在建项目的人员资源，同时充分现有高速铁路的便捷，满足供货验收的需求。
3.5、质量管控
现机电材料设备的质量管控主要是货到现场的检查及检测，出现质量不合格的情况之后返回厂家整改，华润建筑统一集中供应之后，在发货前派人去厂家抽检，同时在生产过程不定期安排人员监督，进行事前控制，达到提高效率及质量的目的。
3.6、零星补货
在现有的合同签订模式下，厂家严格根据各城市公司提供排产单及付款的先后时间排产，会出现部分项目急需材料得不到及时的排产，在华润建筑有限公司统一集中供应的条件，项目后期零星材料的补货，华润建筑将根据各项目的紧急程度，统筹策划，合理安排厂家根据华润建筑的安排去排产。
3.7、付款、合同结算
采用统谈统签集约化管理，由华润建筑有限公司在年初根据采购计划跟各机电材料设备供应商签订年度合同，每个月根据实际供货付款，年底统一结算；
同时由于华润建筑跟城市公司就每个项目签订单独，故每月由项目根据实际供货给华润建筑付款，项目完成后再结算；
在模式下供应商无货款占压，合作方满意度高。
3.9、税负
3.9.1、目前现行的税法，开发商采购的机电材料产生的税负将由总包商负责缴纳，实际在开办费的确认过程中承包商计算此部分成本，例如青岛万象城项目甲供钢筋，税务部门就需要总承包补交此部分税；
3.9.2、根据财务部门预测，建筑行业年将实现“营改增”，在此条件，机电材料设备无论是开发商还是承包商采购，税负一致；
3.9.3、华润建筑有限具有材料销售的资格，同时为一般纳税人，可以开具增值发票；
3.9.4、唯一增加税负的就是华润建筑在服务过程中发的管理服务费，其费率为2%*17%=0.34%。
3.10、销售服务
华润建筑有限公司及时了解项目的需求，协调厂家第一时间处理项目出现的问题，同时在此过程中收集案例，积累经验，可以为后期的合同签订提供建议。
3.11设计优化
华润建筑有限公司可以充分发挥自身的设计能力，在每个项目每种产品选型上提供专业意见，帮助项目节约成本.
3.12部门设置
建设事业部机电业务部成立一个专门10人的专门团队，主要负责与华润置地53个城市公司及材料供应商对接；
3.13管理服务费
3.13.1、经调研，现华润置地有限公司机电材料设备战略供应商委托其代理商提供项目供应服务，均要收取一定的管理服务费，例如施耐德母线委托青岛思域国际建材有限公司供应母线，其管理服务费为合同结算额3%（包含现场的卸货、服务人工工资等），经与战略材料供应商沟通，如由华润建筑有限公司来集中供应，实现统付统签，其价格可以下浮。
例如宝胜电缆，为了给华润置地有限公司各城市公司供货服务，其配备9个人的团队，一年的工资福利为9*12万=108万，差旅费为9*1万=9万，合计约为117万，如改成华润建筑集中供应，其只需要安排2个人跟华润建筑对接，发生的成本为26万，节约91万；
同时各城市公司也节约管理人员，每个城市公司按0.5个人员计算，53*0.5*12=318万，双方节约的费用为318+91=409万，年宝胜预计供货额为1.3个亿，节约的费用约占供货额的3.41%。
3.13.2、不同材料设备在供应过程中发生的管理成本不一样，华润建筑综合考虑拟定在供应商战略采购价格的基础上加收3%左右的服务费及利润，实现此项业务的收支平衡，维持团队运作。
4、建设事业部集中履约的有利条件
4.1、全国在建项目较多，华润置地大部分商业项目由华润建筑、优高雅参与建造，参与项目一线管理工作，充分利用现有资源。
表4.1华润建筑机电在建项目一览表
项目名称
所属大区
一、机电总承包项目
沈阳华润中心一期
沈阳大区
沈阳华润中心二期
3
沈阳华润中心三期
沈阳置地南广场
大连星海湾
合肥幸福里
武汉大区
合肥万象城
淄博五彩城机电总包
山东大区
日照五彩城
东门远为大厦改造
深圳大区
二、溜冰场项目
青岛溜冰场
淄博溜冰场
三、施工总承包项目
郑州万象城
北京大区
无锡万象城
江苏大区
青岛悦府
青岛万象城
济南万象城
余姚五彩城
珠海励致家私
惠州小径湾
华润大学
22
重庆万象城
成都大区
23
沈阳橡树湾
24
沈阳华润中心四期
25
北京橡树湾
26
泰州华润中心项目
27
南通华润中心项目
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昆山华润中心项目
图4.1华润建筑机电在建项目在华润置地各大区分部图
华润置地目前有9个大区，其中，华润建筑在建机电项目遍布华润置地7个大区（上图紫色标注）。
4.2、现有的战略物料管理效率较低，华润置地及供应商的履约管理成本较高；
可以向恒大学习，集中管理，可以达到双赢；
我们把优高雅和华润建筑的采购力量组合起来，把机电和装修业务配送管理做一个业务去管，总部有一个部门，内部应用各个分公司各项目的力量去做，这样肯定比单一合作伙伴效率要高很多。
4.3、优高雅之前已经有成功统一集中供应石材的经验；
4.4、华润建筑正在协助上市工程管理部做阀门的战略采购，同时也拟定由华润建筑进行统一的集中供应；
4.5、货值较大、对项目进度影响较大、厂家排产计划要求较高的材料设备，华润建筑派专人住厂，落实项目需求；
4.6、华润建筑有限公司的经营范围有建筑材料供应项，现为一般纳税人，可以开具增值税发票，同时具有完全替代机电材料设备战略采购厂家之供应商的能力。
5、工程管理部需提供的帮助
5.1、战略物料之前均由各城市公司采购供应，需要工程管理部做集中供应的推广工作；
5.2、搭建电商统一采购平台，机电战略物料利用此平台进行履约管理，效率将变得更加高效。
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