全区开展劳动用工大检查的总结Word文档格式.docx
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通过现状调研，进一步了解物业管理行业当前存在的各类问题，为今后开展行业管理、指导行业发展打好了基础。
为鼓励和扶持物业服务企业对老旧小区、经济适用房和拆迁安置房小区进行专业化物业管理，促进物业服务行业健康发展，按照《对杭州市区部分物业服务企业进行财政扶持的相关办法》，对注册在开发区内的物业服务企业符合办法条件的项目留存在开发区的综合服务营业税予以返还。
现物业服务企业申报工作已完成，正在会同财政审核。
继续加大对物业服务企业的指导，举办开发区物业服务观摩活动暨第一期开发区物业管理大讲堂活动，组织区内物业服务企业到市区优秀物业管理项目观摩学习，并邀请设施设备标准化管理方面的专家进行业务培训，提高物业管理从业人员的业务水平。
四、开展项目主任考核，强化现场监管
上半年，物业管理科会同社区及物业管理专业人员组成现场检查组，对区内的34个小区（大厦）物业管理项目进行项目主任现场考核，占全年总量的59.4%，达到“时间过半任务过半”要求。
考核重点主要为物业管理收费及服务情况、物业管理服务台帐及办事制度、物业设施设备的养护维修情况等方面内容。
对未达到考核要求、现场存在问题较多、落实整改不到位的物业企业予以处理。
五、开展各类专项活动，规范服务行为
为进一步促使开发区内物业服务企业规范服务行为，查找不足，不断提高物业服务质量和管理水平，提升业主满意度，组织开展开发区“物业服务规范年”活动，要求物业服务企业加大物业管理法规宣传，强化服务管理，拓宽沟通渠道，增进与业主间的交流。
按照市房管局要求，积极开展物业服务行业道德领域突出问题专项整治活动。
通过专项活动的开展，推动全区物业服务管理水平的整体提升。
六、妥善处理信访投诉，加大矛盾协调
信访维稳问题始终是物业管理工作的重中之重，对于各类物业管理矛盾纠纷做到重点问题“跟踪好、协调好”，一般问题“联系好、解决好”。
通过努力，上半年共处理各类物业信访投诉32件，相比去年同期59件下降46%。
及时处理率达100%，反馈满意率100%，有效化解各种不安定因素。
另外，重点跟踪关注和协调四季风景苑物业维修和移交问题、梦琴湾小区电力设施等质量问题和费用移交问题，避免出现群体性的信访事件。
七、优化管理与服务，做好日常工作
坚持服务与管理并重的原则，做好物业用房缴交、资质审批、前期物业招投标、商品房租赁备案和业委会工作指导等日常工作。
上半年共办理物业用房预缴6个项目，物业用房缴交确认9个项目，资质审批5件，商品房租赁备案235件，前期物业服务招投标3个项目。
对金沙居、多蓝水岸等7个小区业委会选举工作进行指导。
按照开发区“三改一拆“工作的要求，开展区内旧住宅区的调查摸底工作，现已完成统计工作，正在编写调查报告。
【热点聚焦】
开发区物业管理现状、问题及对策
为进一步查清开发区物业管理现状，深入分析原因，探求解决对策，改善开发区物业服务行业的生存发展环境，加快推动企业管理水平的整体提升，减少矛盾纠纷，全力推护社会和谐稳定，上半年我局完成区内物业管理现状调研。
情况如下：
一、开发区物业管理现状
开发区专业化物业管理起步于1995年，与杭州市基本同步。
在
开发区社会事业和经济持续快速平稳发展，城市化建设快速推进的同时，区内物业服务至今已覆盖住宅小区、商业办公、工业厂区等不动产的绝大多数领域，与人民群众生活、工作息息相关。
分析现状主要有以下特征：
（一）发展速度快，重要性凸显。
至2012年底，区内实施专业化物业管理的小区和大厦已达59个，建筑面积总计约769万平方米。
已进驻管理的物业服务企业53家，注册登记在开发区的23家。
物业服务从业人员约2592人，年均总产值约1.03亿元，年纳税总额约824万元，其中缴纳在开发区税收总额约548万元。
物业服务已成为人民群众最为密切一种社会服务方式，也是政府管理职能的延伸，事关人们生活起居、事关经济发展、事关社会和稳定，其重要性日益凸显；
（二）服务日趋多元化，业主满意度提高。
随着物业品质、经济水平、业主需求的不断提高，物业服务形式从保安保洁等基础服务向亲情管家服务等新型服务模式转变。
现区内有4个小区（大厦）获得市物业管理优秀项目称号，13个小区（大厦）获得开发区物业管理优秀项目称号，业主对物业服务的满意度也随之有所提高。
全区59个小区大厦中业主满意度在80%及以上的有45个，在75%及以下的有1个；
（三）收费标准偏低，盈利情况较差。
区内除了少数近两年交付的和个别住宅小区物业收费标准小幅上调外，大多数物业项目仍维持多年前的收费标准，区内37个住宅小区中收费标准在1.00元/平方.月及以下的有14个小区。
而约占物业服务成本60%的人工工资标准近几年来成倍上涨，加上部分业主拖欠、拒交物业费和能耗费情况的存在，物业企业普遍存在盈利情况较差，区内59个物业服务项目中，盈利或微利的31个，处于亏损状态的28个；
（四）物业行业待遇差，综合素质偏低。
全区物业服务从业人员中，企业高层管理人员平均年收入9.38万元/人，管理处主任平均年收入6.36万元/人，一般管理员平均年收入4.21万元/人，而具体操作人员平均年收入仅在3万元/人左右，低于2012年杭州市城镇居民可支配收入。
由于收入低、待遇差，社会地位又不高，物业企业招工难，从业人员流动性大，综合素质整体偏低，年龄偏大；
（五）部分物业管理欠规范，矛盾纠纷多。
企业之间管理模式和水平、服务品质差异性仍比较大，且新申请物业服务企业多，部分物业企业管理理念落后，管理模式简单，服务意识不强，物业服务不规范的现象还是时有发生，矛盾纠纷较多。
近三年来，有关开发区物业服务不规范的信访投诉件共计221件，约占物业管理方面投诉的70%，其余为开发公司不履行保修责任、业委会工作不规范等方面投诉。
二、开发区物业管理当前存在的问题
由于开发区外来暂住人口多、高级知识分子多、投资性房产多、
群租现象严重等原因，开发区物业管理矛盾比较突出。
主要分为社会、物业企业自身、房产开发公司和政府等层面。
（一）对物业管理认识不到位，行业社会地位不高。
人们对物业管理活动中各参与方职责认识不清，只讲权利不讲义务、业主公约意识和公德意识淡薄的情况普遍，片面将其视作“主仆关系”，物业服务人员受到辱骂、殴打等不公正待遇，随意拖欠、恶意欠缴物业费、能耗费的现象时有发生；
（二）企业用工难，服务水平两极分化。
由于收入待遇相对较差、行业地位低、工作中常受委屈等原因，物业企业人员招聘难问题突出。
受收费标准、房产公司补贴等方面的影响，管理水平和服务品质两极分化严重；
（三）物业费用收缴难，调价机制尚未形成。
业主以服务不规范、开发遗留问题、群租扰民等原因拒缴物业费和能耗费的现象普遍，加上投资性空置房不交物业费的情况也较多，收费率不高。
通过司法诉讼催缴程序繁琐、费用高，往往赢了官司赔了钱。
收费标准上调需经全体业主表决，调价难度大；
（四）开发遗留问题多，严重影响后期管理。
房产交付后装修质量问题、公共设施设备运行故障、室外工程地面沉降及管道断裂等问题突出，维保期内开发公司、施工单位不履行保修责任，常和物业公司互相扯皮，而政府监管薄弱，业主将其视为物业服务责任；
（五）业主自治管理难度大，政府监管缺乏手段。
区内不少小区规模大、自住率低，业主大会召开难度大，再加上业委会业务水平不高，业主要求高、指责多，自治管理工作很难顺利规范开展。
而对于业委会工作不规范的职能部门、街道和社区无有效的监管手段，业主意见大；
（六）法规体系不完善，协调监管机制不健全。
目前我国物业管理立法仍滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高问题，物业管理涉及规划、房产、公安、消防、质监、物价、城管等诸多方面，缺乏系统性和综合性。
物业管理工作中各职能部门职责不清，尚未建立完善的协调监管机制。
三、对策和建议
物业服务行业的水平提升和健康发展急需各级政府、各职能部门
和社会各界的高度重视，通过共同努力。
针对开发区物业管理现状，我局提出以下几方面建议：
（一）加大宣传力度，提高全社会法律意识。
各职能部门加大对法律法规的宣传，使全社会加深对法律法规的认识，正确认识各方的职责，避免所有问题混为一谈，加剧矛盾纠纷；
（二）完善监管协调机制，有效处置矛盾纠纷。
各职能部门应加大对区内小区物业管理的指导、巡查与监管，及时协处理各类问题。
强化街道社区的基层管理，专门设立责任科室，加快建成一支兼具综合调解能力和专业技术能力的基层管理力量。
加快构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业管理协调机制，充分发挥人民调解的作用。
建立健全由街道牵头的物业管理联席会议制度，及时协调解决矛盾纠纷；
（三）加大财政扶持力度，改善行业生存环境。
将物业服务行业列入现代服务业制订相关奖励政策，及时落实省市有关对物业服务行业发展的各类优惠扶持政策。
加大对开发区内获评国家、省、市、区优秀物业管理示范项目的予以适当奖励扶持。
各职能部门和街道开展评优活动，对优秀物业管理项目和从业人员给予适当的奖励扶持；
（四）完善法律法规，强化行业指导。
各职能部门进一步梳理当前有关物业管理的法律法规中存在矛盾和真空的问题，向上级部门提出具体意见和建议，力争在新修订的《杭州市物业管理条例》实施后出台配套政策时予以明确。
根据开发区实际，制订行业管理指导性文件，并强化现场管理和指导。
住房保障
【住房保障要闻】
公共租赁住房将成为我市保障性住房主体
5月17日，中国（杭州）第十三届最佳人居环境展上，世贸中心展馆一期四楼设置的900多平方米的保障性住房展示专区受到市民广泛关注。
本届人居展以“加强住房保障，落实调控政策，提高人居品质”为主题，坚持以建立市场配置和政府保障相结合的住房制度为目标，严格落实国家、省、市房地产市场调控政策，努力促进房地产市场的健康稳定和持续发展。
杭州住保房管部门加快推进保障性住房从“以售为主”向“以租为主”的战略转变，转变思路、优化服务、强化管理，为中低收入家庭共享改革成果，实现安居梦想、建设美丽杭州作出应有的贡献，并取得了显著成效。
本届人居展上，对政府投资集中建设的公共租赁住房分布展示和在商品房中配建的公共租赁住房进行了展示，公共租赁住房将成为今后杭州市保障性住房的主体和发展趋势。
为方便观展群众全面了解我市公共租赁住房建设管理情况，展区在配置沙盘的同时，还配套展示各区块的建设情况。
展示的公共租赁住房样板房为50平方米的户型，一室一厅一厨一卫。
样板房挂上了窗帘、摆上了沙发、放好了桌子、配上了电视机、放置了床并布置了床品，房间显得既实用又温馨。
今年6月份，杭州第一个集中建设的市本级公租房田园项目即将交付使用，这也是全省面积最大的公租房项目，建筑面积33.58万平方米，全面入住后，可配租4690余户家庭。
房产管理
【市场调查】
2013上半年开发区房产市场总体运行情况
（一）商品房供应情况
1、商品房批准预售量同比增加。
2013年1-6月，开发区批准预售商品房4656套，同比增加71.81%，面积43.63万平方米，同比增加28.85%，其中商品住房3547套，同比增加35.18%，面积36.94万平方米，同比增加13.77%。
截至6月30日，开发区可售商品房达到6556套，与去年同期基本持平，面积80.61万平方米，同比增加4.0%。
其中，可售商品住房4291套，同比增加11.63%，面积57.22万平方米，同比增加4.1%；
商务办公1801套，面积13.72万平方米，同比分别减少26.34%和15.72%。
（二）商品房成交情况
1、1-6月份预售商品房成交量同比增加。
2013年1-6月，开发区商品房成交4265套，成交面积38.69万平方米，成交金额49.75亿元，其中商品住房成交3394套，同比增加14.74%，成交面积33.27万平方米，同比增加3.1%。
其中6月份开发区成交商品房504套，面积4.71万平方米。
其中，商品住房411套，成交面积4.09万平方米；
商务办公93套，成交面积0.62万平方米。
2、1-6月份存量房成交量同比大幅增加。
开发区共成交存量房1101套，同比增加100.55%，成交面积11.6万平方米，成交金额12亿元。
其中住房1009套，成交面积10.56万平方米；
非住房92套，成交面积1.04万平方米。
存量房成交量在3月份出现小高峰，主要原因是受存量房转让征收20%个人所得税和房产税带来的政策影响。
（三）退房情况
1-6月份，开发区共解除商品房买卖合同183套，同比增加173.13%，其中6月份解除商品房买卖合同19套。
房产执法
2013年上半年开发区房产监察大队工作总结
上半年，开发区房地产市场在国家政策下继续调控，由于建成交付的房产量持续增加，由此涉及房产纠纷事件增多，对社会稳定有较大影响。
房产监察大队在建设局领导下，积极果断地处理做好维稳大事，同时在房产管理上也以稳定为主轴线，加强对各类房产行为的管理和法律法规的宣传，对违法违规行为追究处罚，使开发区房产市场基本保持稳定规范的发展，现将主要工作总结如下：
一、工作完成情况：
（一）房产项目交付和销售及交易市场方面的执法管理
上半年完成6个项目的居住区公建配套设施建设确认竣工验收，共计4045户，60万平方米建筑面积的房屋交付使用。
完成对辖区内房产开发公司的销售执法检查任务，核发整改单12件，对房产资料申报不实1件和行政处罚房产中介违法行为1件进行了处理。
（二）配合物业管理部门，对物业管理公司考核
配合物业管理部门，完成对辖区内物业管理公司进行评优、项目经理考核任务。
根据物业公司日常管理水平和巡抽查情况，结合日常小区业主投诉反映，综合评分，排名列榜优胜劣汰。
（三）房屋装饰装修备案许可和执法管理
完成房屋装饰装修备案1712件，核发整改单10件。
（四）接待投诉举报信访共73件
反映涉嫌存在违法装修行为的11件，反映涉及违法出租经济适用房的10件，反映涉及房地产开发企业违法的53件，反映涉及中介公司违法的9件。
二、工作情况分析与总结
（一）房产建设维稳方面
上半年由于前期大量高价房屋建成交付，购房业主以“房屋质量”等为由进行“维权”的事件大量发生，逐渐成为影响社会稳定的因素。
上半年20人以上规模聚众上访信访，大队处置11起。
房产大队从最初被动单调地宣传法规，发展到给上访的业主提供如何维护自身权益进行帮助和政策的咨询，通过法律法规怎样解决经济合同纠纷等方式来解决上访者的困难，努力平息化解业主心理上失衡和不满。
同时为应对这些“维权”事件，大队努力做到“早预防、早准备”，积极配合建设局多次召开全区房产公司会议，要求房企从社会责任感出发，对业主要作好解释宣传，对业主可能不理智的行为要提前掌握，及时上报并作好全面的应对工作。
大队加强与房企的信息交流和平时信息掌控，有苗头就及时汇报，时刻作好应对的准备。
（二）房产日常城市管理方面
购房业主对房产公司在销售和交付房屋时的“维权”行为，促使大队加强对房产开发公司在销售和交付两个环节的督查，对销售行为要求按照国家商品房预售及销售管理法规要求严格执行，严禁违法行为，一经查实严格处罚绝不姑息。
在交付时要求房产公司按照购房合同规定的条款进行，不得有损害业主权益的行为。
上半年大队为此代表建设局约谈相关房企5家，物业管理公司1家。
由于房产市场调控政策变化多端，今年中介服务公司业务不稳定，有的公司就冒险违法违规经营，经常有扰乱市场行为发生。
大队为此加强对中介的监控力度，对无证、违规行为坚决打击，并联合相关部门进行取缔。
通过上半年的年度资质核查，清退和取缔一部分中介资质单位，有效地打击了中介无照无证现象，同时加强对市场的规范管理。
与物业管理部门配合，根据市优评选标准，对物业管理公司进行检查考核，对出现的问题要求限时整改，维护业主权益，保护业主利益。
通过上半年对物业经理现场及管理档案检查、考核排名，开发区物业管理优劣区分明显，对如何改进管理、引进好的公司、好的管理模式提供了方向。
对非住宅装修管理，继续通过多部门把关，使大队在对非住宅装修有了抓手，大大强化对非住宅违法装修的执法管理力度。
大队根据建设局工作部署，还对下沙街道10%留用地合作单位销售政策作专题宣传，配合公安机关制止邪教非法集会工作，对白杨街道社区群租治理进行政策和宣传上的配合工作，同时对开发区建筑装修垃圾整治、违法建筑整治工作也给予配合。
创新创优方面：
在分管局领导的带领下，大队今年开展“进社区、听意见”活动，到社区到现场，听群众意见和困难，现场感受，换位思考，再从问题出发，解释沟通，提出解决方案，共同商讨。
既让管理者感到老百姓的生活艰辛，也让群众知道管理的情况，共同营造和谐宽容社会。
（三）廉政建设方面
根据从中央到管委会对从事公务工作的人员制定的各项禁令规定，在醒目位置给予标示，在生活工作中每一分钟都进行提醒教育，让每个人的心里都有下意识，时刻牢记。
大队经常对解决问题关键点进行研讨、学习如何更快更好地解决，快捷有效让群众办事省心省力。
要求工作人员充实干劲，提高工作效率，保持整体精神状况蓬勃向上。
同时内部要团结一致，互相学习互相帮助，有疑问有异议，能讨论研究共同解决，形成良好和谐的工作氛围。
用脚步丈量民情，用行动排解民忧
—开发区房产监察大队赴大北社区现场接访
2013年6月25日上午，开发区房产监察大队在建设局王国军副局长的带领下，赴大北社区进行现场接访，与社区居民面对面座谈，听取群众的意见建议。
大队负责人首先对社区代表所提出的在房产等十余个问题作了逐一解答，并就开发区目前的发展现状以及职能部门近期开展的工作情况与社区居民进行了现场交流。
最后，王副局长代表大队进行了总结和表态。
首先，衷心感谢大家对开发区房产监察大队工作的支持、理解和宽容，感谢大家的热心反
映与积极参与；
二是反思工作中存在的不足，更感责任重大，恳请大家一起监督；
三是政府部门将一如既往地做好服务人民的本职工作，努力解决发展中出现的一系列问题。
王副局长在座谈会上表示，为民服务、排忧解难只有进行时，没有完成时，搞好服务，为老百姓排解难忧是政府部门义不容辞的责任。
开发区房产监察大队将一如既往的关注民生，尽力为大家解决一些实际问题，切实提升区内居民生活的环境品质。
送：
开发区机关各部门、各直属单位
报：
杭州市建委、开发区管委会领导
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