7A版大型廉租房项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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（9）项目估算总投资：

总投资7003.69万元,其中建安直接费5549.74万元，土地使用费480万元，工程建设其他费376.16万元，预备费597.78万元。

（10）资金来源：

申请中央、省补助，及地方自筹等多渠道筹集。

（11）建设内容：

总建筑面积约40000平方米。

新建800套廉租房（套均面积50平方米），及相应配套绿化、消防道路、给排水等。

1.1.2项目实施区域经济收入、住房现状概述

TB县属于YNQJ市所辖，国土面积5893.09Km2，林业用地面积521.54万亩，占国土面积的59.4%；

森林覆盖率39.9%，森林蓄积量1100万m3。

县城JZ镇是全县的政治、经济、文化中心。

TB县城既是TB县域的政治、经济、文化中心，又是滇东北地区南连KM，北接ST；

东连GW、GZWN，西接SCHD、HL和YNST巧家的重要中等交通枢纽；

经济既受KM、QJ等大中城市的辐射，据统计TB县20GG年末全县总人口95.8481万人，年平均人口95.3682万人，人口密度为161人/Km2。

城镇登记失业率控制在3.95%，城镇化率达27%，全县小集镇人口25.88万人。

20GG年TB县实现国内生产总值（现行价）82.1781亿元，人均GDP8574元。

地方财政一般预算收入5.5116亿元，地方财政支出完成17.4476亿元，金融机构存款余额52.6721亿元，金融机构贷款余额23.3677亿元，增18.6%；

社会消费品零售总额13.54亿元，城镇居民人均可支配收入11991元,农民人均纯收入2370元，全年完成固定资产投资48.64亿元。

在岗职工年平均工资31855元，城镇居民家庭恩格尔系数为52.26%，住房配套有厕所浴室的比例61.23%，普通楼房、平房等配套性较差的住房所占比重33.7%，人均住宅建筑面积24.8m2，为全省城镇人均住房面积20GG年28.24m2的87.82%，为全省城镇人均住房面积20GG年35.8m2的69.27%。

然而TB县作为国家级贫困县，困难企业、破产企业、下岗职工较多，据对低收入困难群体入户调查不完全统计，20GG年该困难群体再就业在岗职工年平均工资14900元（月平均仅680元），为全县平均值的46.77%，城镇居民人均可支配收入8160元（月平均仅680元）,为全县平均值的68.05%，城镇居民家庭恩格尔系数为57.8%%，比全县高5.54个百分点，住房配套有厕所浴室的比例27.8%%，比全县低33.43个百分点，普通楼房、平房等配套性较差的住房所占比重76.8%，是全县平均值的2.28倍，人均住宅建筑面积11.54m2，仅为全县的46.53%，全省的32.23%。

据不完全统计人均住房面积不足13平方米的有2700多户，人均住房面积不足8平方米的特困群众有1700余户，特困群众住房多为1978年前的土木结构房屋及少量1984-1988间建盖的砖混结构、砖木结构，还有部分特困难居民仍居住于简易土木石棉瓦屋，使用年限基本都在30年以上。

1．1.3编制依据

本项目根据TB县城镇廉租房建设工作的切实需要,受TB县建设局的委托,承担项目的可行性研究报告编制工作。

主要依据如下:

（1）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[20GG]24号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[20CC]131号）；

（2）住房城乡建设部《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》建住房[20GG]204号；

（3）YN省人民政府《关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》（云政发〔20GG〕145号）；

（4）20GG年YN省人民政府工作报告；

（5）YN省人民政府《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》（云政发〔20GG〕183号）；

（6）《YN省财政厅转发财政部关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知》（云财综〔20GG〕137号）；

（7）《YN省财政厅关于转发财政部中央廉租住房保障专项补助资金实施办法的通知》（云财综〔20GG〕156号）；

（8）《YN省财政厅关于转发财政部廉租住房保障资金管理办法的通知》（云财综〔20GG〕157号）；

（9）《国家发展改革委关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法的通知》（发改投资〔20GG〕3676号）；

（10）建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局《廉租住房保障办法》（令第162号）；

《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部令第120号）；

（11）《YN省20GG－20YY保障性住房建设规划》;

（12）TB县建设局提供的《TB县20GG年度廉租房项目初步规划方案》；

（13）《TB县城市总体规划》；

（14）国家现行的专业法规、规范；

（15）《建设项目经济评价与参数（第三版）》；

（16）TB县国土局20GG年7月同意项目建设的土地证明。

1.1.4研究范围

本可研报告通过对TB县困难居民住房的现状及综合其发展需要进行认真分析,提出项目建设的必要性,从需要分析确定建设规模,项目的选址,建筑方案的选择,项目实施管理措施、分析项目对环境的影响提出保护措施,分析项目的主要能耗提出节约能源的措施,通过建筑方案对投资进行了估算,分析社会效益,研究消防、劳动安全与卫生等。

1．1.5项目预期目标

通过TB县20GG年度廉租房项目建设,基本满足最困难居民保障性住房建设标准要求，完善配套功能和基础设施，改善最困难居民居民居住条件，为TB县实施国家保障性住房政策创造一个较好保障平台，使之为全县的经济社会发展发挥更大作用。

具体目标：

（1）改善最困难居民住房条件，解决城镇最低收入群众的住房困难，保障基本居住要求。

（2）完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。

1．2主要技术经济指标简表

序号

项目名称

单位

数量

备注

一、

总建筑面积

m2

40000

各功能建筑

二、

规划改造用地面积

亩

32

含公共绿化用地

项目规划容积率

1.88

项目规划绿化率

%

31

项目建筑密度

三

项目规模

套

800

户均50平方米

四、

项目总投资

万元

7003.69

1．3研究结论

（1）实施廉租房建设，有利于加快解决最低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境；

有利于加快完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展；

有利于带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业；

有利于发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。

TB县20GG年度廉租房建设项目建设符合国家保障性住房政策要求。

（2）TB县20GG年度廉租房建设建设项目符合国家相关建设标准要求，符合《TB县城镇体系总体规划》和项目区群众的实际需要，符合国家相关建设规范和强制性标准。

功能布局科学合理，建设指导思想明确，项目管理措施具体，建设资金有保障，建设条件具备。

（3）工程建设方案本着实事求是、因地制宜、功能实用、建筑美观、装修简朴的原则，建设规模适度，建设标准选取合适，建设区无不良地质水文条件，建筑材料供应充分，建设工程技术可行。

本项目符合国家的方针政策。

从项目实施的技术性和建设条件分析，本项目属保障性住房基本建设项目，有上级政府、主管部门和当地政府、各相关部门的支持，按国家基本建设程序进行实施，项目的建设是可行的。

第二章项目建设的必要性和可行性

2.1项目建设背景

2.1.1项目党和国家方针政策背景

20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

但城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

据调查，截至20GG年底，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。

对此党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

把住房问题列为重要的民生问题。

20GG年G月G日国务院国发〔20GG〕24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确加快加快保障性廉租房建设步伐。

廉租房建设要符合以下要求：

困难住户的住房得到妥善解决；

住房质量、小区环境、配套设施明显改善；

困难家庭的负担控制在合理水平。

明确廉租房建设是改善民生的重大举措。

实施廉租房建设，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。

YN省人民政府要求以邓小平理论和“GGGG”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众居住条件作为廉租房建设的根本目的，力争用3年左右时间，基本完成全省从20GG年到20YY年，采取新建、配建、收购等方式筹集廉租住房房源31.5万套，以实物方式，结合发放租赁补贴，解决好全省38万户左右城市低收入、国有大中型企业及相关行业、系统等城镇低收入住房困难家庭的住房问题。

具体目标任务为自20GG年至20YY年，结合开展保障性住房建设，基本完成23.5万户（其中廉租住房12.5万户）、1100万平方米廉租房建设工作任务。

其中，城镇棚户区350万平方米，独立工矿棚户区750万平方米。

年均完成370万平方米左右（城镇棚户区120万平方米、国有工矿棚户区250万平方米）改造任务。

2.1.2项目宏观经济背景

当前席卷全球的金融危机的经济复苏存在巨大不确定性，对我国的影响也在逐步显现，全球经济放缓，我国经济增长同样在降低。

为应对这场危机，中央提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，千方百计保增长促发展。

广义货币供应量将同比增17%左右。

国家投入扩大内需资金1.18万亿元，带动地方政府及社会投资将达到4万亿元。

保障性住房基础设施建设应当纳入当地经济社会发展总体规划。

给廉租房建设发展带来良好机遇。

2.1.3项目实施的TB县政策环境

当地党委、政府明确提出在面临新的机遇和挑战中，要认真贯彻党的十G届三中全会、中央“三农”政策和中央经济工作会议精神，紧紧围绕县委、政府工作思路和要求，认真分析研究目前面临的困难，结合实际，强化和提高思想认识，开拓思路，抓住机遇，发挥优势。

特别是在积极争取项目和资金问题上下功夫，把项目建设和管理列入工作的重点。

要在项目争取上多做努力，并做到领导分工明确，有专人开展项目建设管理。

积极争取上级各部门的支持，同时加强部门之间的沟通和协调，认真抓好各项工作。

2.1.4项目实施的技术层面要求

TB建设局有多年投资管理建设项目的成熟经验和严格的管理制度，当地建筑技术水平较高，地方建材供应充分，外购建材运输方便快捷，加之该项目建设技术难度不算很大，且有一批项目管理人员，具有一定项目实施的优势，本项目方案符合十G大，十G届三中、四中全会及十G大关于完善社会主义市场经济体制决定和国家投融资体制改革方针，符合TB县政府财政资金非常有限的实际，符合国家关于廉租房建设的方针、符合当前中央扩大内需的投资导向，且从技术方面而言，现有的技术完全能够满足项目实施的技术层面要求。

2．2项目建设的必要性

2.2.1项目所在地、社会经济概况

（1）区位及城市性质

东连GW、GZWN，西接SCHD、HL和YNST巧家的重要中等交通枢纽；

经济既受KM、QJ等大中城市的辐射，又具有自身两烟（卷烟名牌小熊猫）、磷、电、建材（大理石）、特色农业（畜产品、薯类生产加工）的独特经济产业，可以说又是周边川、贵、滇东北的区域经济文化中心；

县城由于历史上冶铜业繁荣产生了铜商文明，留下众多会馆寺庙（八省十府）具有特色鲜明的YN省级历史文化名城；

据史学家考证它既是彝族“六祖分支”所在地，又是司马迁《史记》所载古夜郎国的经济文化繁荣地，同时拥有广阔旅游前景的山水园林城市。

（2）自然条件、地形地貌

TB县位于YN省东北部，QJ市西北部，东邻GW市和GZ省WN县，南接ZY、GD县，西以KM东川区、QJ县接壤，北与LD县相邻，地处云贵高原、乌蒙山脉的主峰地段。

TB县由于直接受金沙江及其支流强烈下切的作用，断块抬升，形成陡峻的山峦，多为南北走向，西南高，东北低；

山势巍峨，连绵起伏，岭谷相间。

县境内的大海梁子，南北绵延四十余公里，最高峰牯牛寨，海拔4017.3m，最低点为小江和金沙江汇合口，海拔695m，相对高差3323.2m,平均海拔2510m，较为开阔的河谷地带形成三个坝子（JZ、娜姑、者海）和两个槽子（迤车、乐业），县城地处JZ坝子南部，地势东南高、西北低，海拔2125m。

本地区属典型的山间盆地，以旱地为主，局部水田，东区高差较大，界于2108.13－2204.38米之间，西区高差较小，界于2113.05－2162.57米之间。

TB县境内西部小江一带是世界著名的小江断裂带和蒋家沟泥石流区，因而地震频繁。

根据国家地震局最新烈度区划资料，TB县城被划为8度区。

自然灾害主要是气候性灾害、地震及泥石流等。

（3）河流水系

TB县境内河流均属金沙江水系，主要河流有牛栏江、小江、以礼河及硝厂河等。

牛栏江发源于嵩明大马圈梁子，流经县境424.25Km，流域面积708Km2，径流比降0.38%。

小江发源于寻甸清水海，流经县境28Km，径流面积60.4Km2，径流比降10.9%。

以礼河发源于TB县待补镇野马川，全长122Km，流域面积2558Km2，平均流量15.9m3/s，最大流量422m3/s，年平均产水量12.2亿立方米，干旱年8.54亿立方米。

硝厂河发源于JZ镇卡郎箐，全长98.3Km，径流面积1553Km2，径流比降1.06%。

（4）人口与社会经济

按20GG年TB县国民经济及社会发展计划执行情况，TB县20GG年末全县总人口95.8481万人，年平均人口95.3682万人，其中男性55.59万人，女性40.26万人，有育龄妇女24.7万人。

人口性别比100：

116（女性为100）。

出生人口10886人，死亡人口4984人，人口出生率11.42‰,死亡率5.23‰,人口自然增长率6.19‰,人口密度为161人/Km2。

总人口中农业人口88.04万人，非农业人口7.81万人，全县小集镇人口25.88万人。

20GG年TB县实现国内生产总值（现行价）82.1781亿元，比上年年均增长13.1%（按可比价格计算,下同）。

其中，第一产业增加值完成16.4805亿元，增8.5%；

第二产业增加值完成48.8834亿元，增13.3%；

第三产业增加值完成16.8142亿元，增15%，产业比重为20.5：

59.5：

20。

地方财政一般预算收入5.5116亿元，年增长10.15%；

地方财政支出完成17.4476亿元，年增长17.4%；

金融机构存款余额52.6721亿元，增13%；

金融机构贷款余额23.3677亿元，增18.6%；

社会消费品零售总额13.54亿元，增长23.2%；

城镇居民人均可支配收入11991元,增7.97%；

农民人均纯收入2370元，增12.15%；

全年完成固定资产投资48.64亿元，增30.29%。

单位生产总值能耗降低5%，城镇登记失业率控制在3.95%，城镇化率达27%。

全年接待旅游游客70.33万人次，同比增13.8%，实现旅游综合收入4.3亿元，同比增55.8%，开发就业岗位3854个，实现就业再就业3462人。

TB县20GG年城镇化率27%，城镇居民可支配收入11991元，全年完成生产总值）821781万元，固定资产投资486400万元，TB县地方财政收入来源形势严峻，财政支出压力大，同时财政供养人多，重点工程建设资金需求量大，历史欠帐包袱重，新财源建设困难，贫困人口基数大的情况，基本上政府财政属于“吃饭”财政的局面将在可预见的较长时期存在，可投入新的基础设施建设的财力非常有限。

2.2.2项目提出的理由

（1）城镇廉租房建设是改善民生的重大举措。

实施廉租房建设，有利于加快解决低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。

（2）实施廉租房建设，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。

（3）廉租房建设是完善城市功能的客观要求。

廉租房建设是促进经济社会协调发展的有效途径。

实施廉租房建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。

（4）历史上TB县地方财政困难，对TB县保障性住房投入少，保障能力明显不足，不完全统计人均住房面积不足13平方米的有2700多户，人均住房面积不足8平方米的特困群众有1700余户，难于适应形势发展和落实科学发展观构建和谐社会的需要。

2.2.3项目建设的必要性

1、TB县作为国家级贫困县，困难企业、破产企业、下岗职工较多，据入户调查不完全统计，20GG年该困难群体再就业在岗职工年平均工资14900元（月平均仅680元），为全县平均值的46.77%，城镇居民人均可支配收入8160元（月平均仅680元）,为全县平均值的68.05%，城镇居民家庭恩格尔系数为57.8%%，比全县高5.54个百分点，住房配套有厕所浴室的比例27.8%%，比全县低33.43个百分点，普通楼房、平房等配套性较差的住房所占比重76.8%，是全县平均值的2.28倍，人均住宅建筑面积11.54m2，仅为全县的46.53%，全省的32.23%。

不完全统计人均住房面积不足13平方米的有2700多户，人均住房面积不足8平方米的特困群众有1700余户，困难群众月平均收入仅680元，依靠自身解决住房问题基本难于实现，进行廉租房建设，是TB县落实基本达到国家规定的保障房建设标准的客观需要。

2、通过廉租房建设建设，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。

3、特困群众住房多为GGGG年前的土木结构房屋及少量1984-1988间建盖的砖混结构、砖木结构，还有部分特困难居民仍居住于简易土木石棉瓦屋，使用年限基本都在30年以上。

且建设标准低且不规范，条件简陋，卫浴设备缺乏，结构性、功能性问题仍十分突出，建筑面积、安全性能均与国家建设标准相差较大，安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。

实施廉租房建设，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，完善城市功能，集约利用土地，推进城镇化健康发展。

4、实施廉租房建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定，促进经济社会协调发展的有效途径。

5、实施廉租房建设是落实国家20GG年和20YY年两年保障性住房规划全国保障房建成量达到1300万套（20GG年要继续建设680万套，20YY年建设620万套），YN省20GG年和20YY年两年保障性住房规划建设12.5万户廉租房总体任务的具体举措。

2．3项目建设的可行性

一、TB县委、政府对廉租房建设建设项目十分关注，项目单位以高度负责的态度，积极的工作方法，在县委、政府的领导下，密切配合，领导、职工职责明确，为项目的顺利实施提供了保证。

二、TB建设局队伍稳定发展，整体素质逐步提高，他们在以往的工作中，积累了丰富发展经验，在新时期勇于创新，这将为TB廉租房建设项目的建设和投入使用后的运作提供了强有力的人才保障。

三、TB县委政府对项目的建设十分重视，拟提供建设用地32亩，项目所在地建设地点位于TB县城规划建设的近期建设区，属规划居住建设用地，符合《TB县城镇体系总体规划近期建设规划》要求，建设管理部门出具了《选址意见书》。

根据TB20GG年度廉租房建设项目的建设内容和投资估算要求，项目估算总投资7003.69万元，资金筹措方案：

申请中央、省预算内资金补助及地方自筹，资金保障程度高。

因而项目在财务上是可行的。

四、技术上，项目建设点区域位置和环境条件较好，外部建设条件优越，交通便捷，水、电等公用基础设施能满足项目建设需要。

根据TB城镇廉租房建设计划要求，本着“立足当前、简洁适用”的原则，提出TB20GG年度廉租房建设按800套总40000平方米的规模建设是适宜的，且TB县地方建筑材料丰富，建设的其它各项建设条件已经具备。

所以，在技术上是可行的。

第三章需求分析与建设规模

3．1需求分析

3．1．1TB县概况

全年接待旅游游客70.33万人次，同比