房地产创新营销方案Word格式文档下载.docx

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制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。

故本销售计划相关节点只是初稿。

待工程节点确定后，再最终定稿。

　　1.推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。

　　2.鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。

　　3.开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。

（二）-销售节奏安排：

　　1.__年10月底—__年12月，借大的推广活动推出-项目

　　2.__年12月底—__年1月初，召开产品发布会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。

　　3.__年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。

　　4.__年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。

　　二.销售准备（__年1月15日前准备完毕）

　　1.户型统计：

　　ø

由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于__年12月31日前完成

鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。

　　2.销讲资料编写：

由营销部-、策划师负责，于__年12月31日前完成

-项目销将资料包括以下几个部分：

　　购买-的理由：

产品稀缺性销讲

　　基本数据：

-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;

涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。

__年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。

　　建筑工艺及材料：

需要在__年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。

__年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。

　　客户问题集：

以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法。

　　样板区销讲：

　　不利因素公示

　　3.置业顾问培训：

由营销部-负责，培训时间从__年11月底—__年1月

培训内容包括：

　　销讲资料培训，时间：

__年11月底—__年12月初

　　建筑、景观规划设计培训，时间：

__年12月初

　　工程工艺培训，时间：

　　样板区、样板房培训，时间：

__年1月9日

　　销售培训，时间：

__年12月—__年1月出

　　2.预售证

　　由销售内页负责，于__年1月10号前完成

　　3.面积测算

　　4.户型公示

　　由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。

　　由策划师负责，于__年1月10号前完成

　　房地产创新营销方案2

　　1、产品的调研

　　只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。

这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。

（1）物业的定位;

（2）建筑、配套、价格的优劣势分析;

　　（3）目标市场的分析;

　　（4）目标顾客的特征、购买行为的分析;

　　2、市场的调研

　　或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。

　　在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。

（1）区域房地产市场大势分析;

（2）主要竞争对手的界定与SWOT的分析;

　　（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析;

　　（4）与未来竞争情况的分析和评估。

　　3、企划的定位

　　定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USP（独特的销售主张），提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。

　　寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。

　　4、推广的策略及创意的构思

　　房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。

当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。

　　房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性

　　5、传播与媒介策略的分析

　　有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。

确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。

　　整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。

（1）不同媒体的效应和覆盖目标;

（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;

　　（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;

　　（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;

　　（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;

　　（6）不同地区、不同方式的夹报DM分析;

　　（7）户外或其他媒体的分析;

　　（8）不同的媒体组合形式的分析。

　　6、阶段性推广总体策略

　　房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态，只能叹怨广告无效。

　　规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度，针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。

　　7、阶段性广告和媒介宣传

　　房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的“三套车”纵横交错，整合传播。

（1）广告的重点;

（2）广告的主题和表现手法;

　　（3）各类媒体广告的创意与制作;

　　（4）媒体的发布形式和频率;

　　（5）整合传播的策略;

　　（6）媒体发布的代理。

　　8、阶段性促销活动的策略

　　促销的最大目的是，在一定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。

（1）促销活动的主题;

（2）促销活动的计划和实施监督;

　　（3）促销活动与销售执行的引导、建议;

　　（4）促销活动的效果评估和市场反映的总结。

　　9、阶段性公共关系的策略

　　善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。

　　10、定期广告效果跟踪和信息反馈

　　广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。

而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，“一条道，走到黑”往往是要走死胡同的。

　　11、定期跟踪竞争对手的广告投放

　　所谓“知已知彼，百战不贻”。

在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。

　　12、推广成本预算和费用监控

　　广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。

因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得

　　房地产创新营销方案3

　　一、营销概况：

　　房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。

买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。

由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。

　　二、创意理念：

　　房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：

　　1、具有高度的自信野心;

　　2、富于竞争，且乐此不倦;

　　3、头脑敏锐，不拘传统;

　　4、感性认识和理性认识相处融洽;

　　5、注重历史，尊重现实，睽重未来。

　　三、构思框架：

　　1）以塑造形象为主，渲染品味和意念;

　　2）展现楼盘的综合优势;

　　3）体现楼盘和谐舒适生活;

　　4）直切消费群生活心态。

　　四、实战流程：

　　1、形象定位：

　　对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。

所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：

吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;

小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。

　　好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。

比如：

地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。

这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。

　　2、主要卖点：

　　对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：

　　1）地理位置;

2）、楼盘设施结构;

3）、楼盘做工用料;

4）、户型设计。

突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

　　3、绘制效果图：

　　根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。

绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

　　4、广告诉求点：

　　1）阐述楼盘的位置;

2）阐述楼盘所在地的历史渊源;

3）阐述楼盘交通条件;

4）阐述楼盘人口密度情况;

5）阐述楼盘的升值潜力;

6）阐述楼盘开发商的信誉;

7）阐述楼盘的背景;

8）阐述楼盘的舒适温馨;

9）阐述楼盘的实用率;

10）阐述楼盘的付数计划;

11）阐述楼盘的品质;

12）阐述楼盘的深远意义;

13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。

　　5、广告阶段划分：

　　对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。

都成为对楼盘形象的一次重要投资。

其广告推广大致划分为三个阶段：

　　第一阶段（预期到首期交楼入住）：

此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。

此阶段广告费用投入相对较大。

　　房地产创新营销方案4

　　一、未来发展趋势

　　一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。

因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;

同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。

另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位;

消费者经过长期的广告浸yin，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;

各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。

随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;

针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群;

“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。

竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一

　　席之地。

在未来的发展过程中，将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）;

追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）;

追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）;

追求宁静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;

不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;

不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。

在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源?

如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉?

如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风?

如何适应“个人置业时代”的新趋势?

这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。

　　二、房地产全程营销策划

　　一是策划为先。

在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。

根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。

　　二是创新为赢。

　　在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;

在价格制定上，有效利用消费者的心理;

在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。

如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：

丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。

同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。

如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

　　三是塑造差异。

　　差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。

在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

　　四是整合营销。

　　一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。

如引进组合家电、组合厨房;

社区综合配套，整合内外部资源等等。

在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;

从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。

在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。

当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

　　总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：

如园林设计好，有较大的休闲活动空间;

间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;

楼距较大，有开敞的空间和视野;

完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;

　　交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。

在营销传播上：

抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。

一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。